Huurachterstand: wat mag een verhuurder wel en niet doen?

Gepubliceerd op 22 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 14 oktober 2026

Bij een huurachterstand mag een verhuurder de huurder aanmanen, incassokosten en rente vorderen en de kantonrechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden en ontruiming te bevelen. Wat hij nooit mag, is zelf de huurder uit de woning zetten, de sloten vervangen of gas en stroom laten afsluiten: dat is eigenrichting, en ontruiming kan alleen met een vonnis via de deurwaarder.

Een huurovereenkomst van woonruimte of winkelruimte kan alleen door de rechter worden ontbonden (artikel 7:231 lid 1 BW). In de rechtspraak geldt als vuistregel dat een achterstand van drie maanden huur een tekortkoming is die ontbinding rechtvaardigt, tenzij bijzondere omstandigheden anders meebrengen. Hieronder leest u welke stappen een verhuurder in welke volgorde kan zetten en waar de grenzen liggen.

Wanneer is er sprake van huurachterstand en verzuim?

Er is een achterstand zodra de huur niet op de afgesproken dag is betaald, meestal de eerste van de maand. Omdat dat een vaste vervaldag is, is de huurder dan in de regel direct in verzuim, zonder ingebrekestelling (artikel 6:83 sub a BW).

Vanaf dat moment loopt de wettelijke rente. Voor incassokosten geldt bij een particuliere huurder wel een extra stap: die mag u pas rekenen na een 14-dagenbrief (artikel 6:96 lid 6 BW). Huurachterstanden verjaren na vijf jaar per termijn (artikel 3:308 BW).

Welke stappen mag een verhuurder zetten?

De gangbare volgorde is herinnering, 14-dagenbrief, eventueel een betalingsregeling en daarna een procedure bij de kantonrechter. Een incassobureau of deurwaarder kan de inning overnemen, maar heeft zonder vonnis geen dwangmiddelen.

Herinnering en 14-dagenbrief

Begin met een kosteloze herinnering. Volgt geen betaling, stuur dan een 14-dagenbrief: een aanmaning met een betalingstermijn van veertien dagen vanaf de dag na ontvangst en de vermelding van het bedrag aan incassokosten dat bij niet-betaling verschuldigd wordt. De kosten volgen de wettelijke staffel, met een minimum van € 40; zie ons artikel over incassokosten berekenen.

Melding aan de gemeente

Verhuurders van woonruimte moeten een betalingsachterstand in een vroeg stadium doorgeven aan de gemeente, op grond van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (sinds 1 januari 2021). De gemeente kan de huurder dan hulp aanbieden. Kantonrechters vragen in ontruimingszaken regelmatig of die melding is gedaan.

Betalingsregeling

Een verhuurder hoeft geen regeling aan te bieden, maar het is vaak de snelste route naar betaling. Leg vast hoeveel de huurder per maand naast de lopende huur aflost, wanneer de achterstand weg is en dat het restant direct opeisbaar wordt bij een gemiste termijn. Een getekende regeling geldt ook als erkenning van de schuld.

Hoe verloopt de procedure bij de kantonrechter?

De verhuurder laat de huurder door een deurwaarder dagvaarden en vordert betaling van de achterstand, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming. Huurzaken behandelt altijd de kantonrechter; een advocaat is niet verplicht.

1. Dagvaarding met de achterstand per maand, de rente, de incassokosten en de vordering tot ontbinding en ontruiming.
2. Verschijnt de huurder niet, dan volgt meestal een verstekvonnis.
3. Voert de huurder verweer, bijvoorbeeld over gebreken (artikel 7:206 BW) of persoonlijke omstandigheden, dan volgt meestal een mondelinge behandeling.
4. Wijst de rechter ontbinding en ontruiming toe, dan stelt hij een ontruimingstermijn vast.

Is de achterstand ter zitting volledig ingelopen, dan wijst de rechter ontbinding vaak niet meer toe. Bij herhaald te laat betalen kan ontbinding toch gerechtvaardigd zijn, ook zonder grote openstaande schuld. Daarnaast kan de verhuurder al vóór het vonnis met verlof van de voorzieningenrechter conservatoir beslag laten leggen (artikel 700 Rv). Meer over dit traject leest u in ons artikel over ontbinding en ontruiming.

Wat gebeurt er na het vonnis?

De deurwaarder betekent het vonnis en kondigt de ontruiming aan. Pas met dat vonnis kan hij beslag leggen op loon, uitkering of bankrekening, met inachtneming van de beslagvrije voet.

De ontruiming zelf voert de deurwaarder uit, zo nodig met bijstand van de politie. Achtergebleven spullen worden opgeslagen of afgevoerd volgens de regels van artikel 556 Rv. Meer over beslag leest u in ons artikel over beslag leggen bij wanbetaling.

Wat mag een verhuurder niet doen?

Een verhuurder mag geen eigen rechter spelen. Ook bij een grote achterstand blijft hij verplicht de huurder het huurgenot te verschaffen (artikel 7:203 BW).

• De sloten vervangen of de huurder de toegang ontzeggen zonder vonnis. De huurder kan dan in kort geding wedertoelating vorderen, met schadevergoeding.
• Gas, water of elektriciteit laten afsluiten of spullen buiten zetten.
• Zonder toestemming de woning binnengaan. Dat kan huisvredebreuk zijn (artikel 138 Sr).
• De huurder intimideren of onder druk zetten om te vertrekken. De Wet goed verhuurderschap verbiedt intimidatie; de gemeente kan daartegen optreden met een boete.
• Eenzijdig de huur verhogen of kosten toevoegen als straf voor de achterstand.

Meer over grensoverschrijdend gedrag van verhuurders leest u in ons artikel over wat een verhuurder wel en niet mag bij een huurconflict.

Mag de verhuurder de waarborgsom gebruiken?

Tijdens de huur in de regel niet; de borg dient als zekerheid voor het einde van de huur. Na afloop mag de verhuurder openstaande huur verrekenen met de borg.

Voor woonruimte waarvan de huurovereenkomst op of na 1 juli 2023 is gesloten, mag de borg niet hoger zijn dan twee maanden kale huur (Wet goed verhuurderschap). Bij een achterstand van meer dan twee maanden dekt de borg de schuld dus niet volledig.

Waar let u als verhuurder op?

• Heeft u een correcte 14-dagenbrief gestuurd voordat u incassokosten rekent?
• Heeft u de achterstand bij de gemeente gemeld?
• Is de achterstand per maand gedocumenteerd met een rekeningoverzicht?
• Zijn er klachten over gebreken die de huurder als verweer kan aanvoeren?

Waar let u als huurder op?

• Benader de verhuurder zo snel mogelijk en doe een concreet aflossingsvoorstel.
• Meld u bij de schuldhulpverlening van uw gemeente; die is kosteloos.
• Schort de huur niet zomaar op wegens gebreken zonder eerst de verhuurder schriftelijk in gebreke te stellen.
• Reageer op een dagvaarding en verschijn op de zitting; een verstekvonnis is moeilijk terug te draaien.

Wat kunnen wij voor u doen bij huurachterstand?

• De achterstand, de rente en de incassokosten correct berekenen.
• Een 14-dagenbrief of sommatie opstellen.
• Een betalingsregeling uitonderhandelen en vastleggen.
• De procedure tot ontbinding en ontruiming voeren of een huurder daarin verdedigen.
• De executie van het vonnis begeleiden, als onderdeel van onze bijstand als huurrecht advocaat en advocaat bij ontruiming.

Samengevat

• Bij een vaste vervaldag is de huurder direct in verzuim; incassokosten vereisen bij particulieren een 14-dagenbrief.
• Ontbinding van een huurovereenkomst van woonruimte kan alleen via de kantonrechter (artikel 7:231 BW).
• Drie maanden achterstand is de gangbare vuistregel voor ontbinding.
• Sloten vervangen, afsluiten of intimideren is verboden; ontruiming gaat via de deurwaarder.
• Meld de achterstand vroeg bij de gemeente, zodat schuldhulp kan starten.

Veelgestelde vragen

Mag ik de huurder na één maand achterstand al dagvaarden?

Voor betaling wel. Voor ontbinding is één maand achterstand meestal te weinig, tenzij de huurder structureel te laat betaalt of andere tekortkomingen meespelen.

Mag ik de sloten vervangen als de huurder vertrokken lijkt?

Alleen als vaststaat dat de huurder de woning heeft verlaten en de huur heeft beëindigd. Bij twijfel kunt u beter een vonnis vragen, omdat u anders aansprakelijk kunt zijn voor de schade.

Geldt dit ook voor bedrijfsruimte?

Voor winkel- en horecaruimte (artikel 7:290 BW) is ook ontbinding via de rechter nodig. Bij overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW) kan een overeenkomst buitengerechtelijk worden ontbonden, maar ontruiming vereist nog steeds een vonnis.

Wie betaalt de kosten van de procedure?

Wint de verhuurder, dan veroordeelt de kantonrechter de huurder meestal in de proceskosten volgens een forfaitair tarief. Dat dekt de werkelijke kosten vaak niet helemaal.