Huurachterstand bij bedrijfsruimte: wat mag de verhuurder en wat kunt u als huurder doen?

Wanneer een huurder van bedrijfsruimte de huur niet meer kan betalen, ontstaat er een lastige situatie. Beide partijen hebben dan specifieke rechten en verplichtingen.

Bij huurachterstand van bedrijfsruimte mag de verhuurder stappen ondernemen zoals het sturen van aanmaningen of het inschakelen van een deurwaarder. Maar verhuurders moeten zich wel aan wettelijke procedures houden en mogen niet zomaar zelf ingrijpen.

Voor huurders geldt dat ze actief moeten handelen en niet kunnen wachten tot het probleem vanzelf verdwijnt.

De regels voor bedrijfshuur verschillen behoorlijk van woninghuur. Verhuurders kunnen sneller optreden, terwijl huurders minder bescherming hebben dan bij woonruimte.

Dit betekent dat beide partijen goed moeten weten wat mag en wat niet tijdens een betalingsachterstand.

Het volgen van de juiste procedures kan veel gedoe en kosten voorkomen. Hier lees je welke stappen verhuurders mogen zetten, wat huurders kunnen doen om hun situatie te verbeteren, en hoe je samen huurachterstand kunt voorkomen.

We kijken ook naar juridische mogelijkheden en praktische tips voor het oplossen van betalingsproblemen.

Wat is huurachterstand en hoe ontstaat het?

Huurachterstand ontstaat zodra een huurder de afgesproken huurprijs niet op tijd betaalt. Soms gebeurt dit door tijdelijke financiële problemen, soms is er structureel iets mis.

Definitie van huurachterstand

Huurachterstand begint zodra de huurder de huur niet betaalt op de afgesproken datum. Die datum vind je meestal terug in de huurovereenkomst.

De huurder is dan van rechtswege in verzuim. De verhuurder hoeft dan niet eerst een aanmaning te sturen; het verzuim treedt automatisch in zodra de betalingsdatum voorbij is.

Bij bedrijfsruimte gelden andere regels dan bij woningen. Huurders van bedrijfsruimte hebben minder bescherming.

De achterstand kan gaan over:

• De kale huurprijs
• Het totaalbedrag inclusief servicekosten
• Een deel van de huur
• Bijkomende kosten zoals onderhoud of belastingen

Verschil tussen huurachterstand en betalingsachterstand

Mensen halen huurachterstand en betalingsachterstand vaak door elkaar. Toch zijn er duidelijke verschillen.

Huurachterstand draait echt om het niet betalen van huur voor bedrijfsruimte. Dit valt onder het huurrecht en heeft eigen juridische gevolgen.

Betalingsachterstand is breder. Het gaat om alle contractuele verplichtingen die niet op tijd betaald worden, zoals servicekosten of andere vergoedingen.

Voor bedrijfsruimte geldt dat huurders minder bescherming hebben dan particuliere huurders. Verhuurders kunnen sneller actie ondernemen als de betaling uitblijft.

Oorzaken van huurachterstand

Huurachterstand bij bedrijfsruimte kan veel oorzaken hebben. De reden bepaalt vaak hoe je het oplost.

Financiële problemen zijn de grootste boosdoener. Denk aan:

• Tegenvallende omzet
• Verlies van een grote klant
• Economische tegenwind
• Plotselinge uitgaven

Administratieve fouten spelen soms ook een rol. Bijvoorbeeld een verkeerd rekeningnummer, een vergeten betaling of een storing bij automatische incasso.

Geschillen over de huurovereenkomst kunnen ook leiden tot achterstand. Huurders betalen soms bewust niet omdat ze het oneens zijn met:

• Huurverhogingen
• Servicekosten
• Onderhoud
• Andere afspraken

Sommige huurders gebruiken niet-betalen zelfs als drukmiddel bij onderhandelingen.

Rechten en plichten van verhuurder en huurder bij huurachterstand

Bij huurachterstand van bedrijfsruimte hebben beide partijen wettelijke verplichtingen uit het huurrecht. De verhuurder moet het huurgenot blijven bieden en mag niet voor eigen rechter spelen.

De huurder moet blijven betalen en moet open communiceren over zijn financiële situatie.

Verplichtingen van de verhuurder

De verhuurder heeft drie hoofdverplichtingen, ook bij huurachterstand. Hij moet de bedrijfsruimte beschikbaar stellen, onderhouden en huurgenot verschaffen.

De verhuurder mag niet zomaar de sloten vervangen. Het afsluiten van gas, water of elektriciteit is ook niet toegestaan.

Wat de verhuurder wél mag doen:

• Betalingsherinneringen sturen
• Formele aanmaningen sturen
• Incassobureaus inschakelen
• Juridische stappen zetten

De verhuurder moet altijd eerst een schriftelijke betalingsherinnering sturen en de huurder een redelijke kans geven om te betalen.

Eigenrichting is niet toegestaan. De verhuurder kan pas verder gaan via de juiste juridische weg.

Verplichtingen van de huurder

De huurder moet de huur op tijd betalen volgens het contract. Ook als er geldproblemen zijn, blijven de andere verplichtingen gewoon gelden.

Belangrijke plichten van de huurder:

• Op tijd betalen
• Zorg dragen voor het pand
• Contact opnemen bij problemen
• Eerlijk zijn over de situatie

Huurders moeten problemen niet negeren. Het is slimmer om direct contact te zoeken met de verhuurder en een regeling te bespreken.

Je kunt niet zomaar stoppen met andere verplichtingen omdat je niet betaalt. Alles wat in het huurcontract staat, blijft gelden.

Belang van het huurcontract

Het huurcontract vormt de basis voor alle rechten en plichten. Sinds juli 2023 moeten verhuurders een schriftelijke huurovereenkomst opstellen.

Belangrijke onderdelen van het huurcontract:

• Huurprijs en betaaldata
• Borg en bijkomende kosten
• Regels bij achterstand
• Rechten en plichten van beide partijen

Een duidelijk huurcontract voorkomt veel ellende. Het geeft aan welke stappen de verhuurder mag nemen en wat de huurder moet doen.

Beide partijen moeten zich aan het contract houden. Zo voorkom je misverstanden en ruzie over rechten en plichten.

Stappenplan voor de verhuurder bij huurachterstand

Als verhuurder van bedrijfsruimte moet je een duidelijke procedure volgen bij huurachterstand. Je begint met vriendelijk contact en kunt – als het moet – opschalen naar juridische stappen.

Communicatie en betalingsherinnering

De eerste stap bij huurachterstand is een betalingsherinnering sturen. Dit hoeft niet meteen formeel.

Een telefoontje, mailtje of brief volstaat meestal. Veel verhuurders kiezen bewust voor een vriendelijke toon in deze fase.

In de herinnering zet je het openstaande bedrag. Geef ook een duidelijke betalingsdatum op.

Belangrijke punten in een betalingsherinnering:

• Het exacte bedrag
• Een duidelijke deadline
• Vriendelijke maar heldere toon
• Verwijzing naar het huurcontract

Een betalingsherinnering heeft nog geen wettelijke gevolgen. De huurder komt hierdoor niet officieel in verzuim.

Toch lost dit het probleem vaak al op. Veel huurders betalen na een herinnering alsnog.

Formele en schriftelijke aanmaning

Werkt een herinnering niet? Dan stuur je als verhuurder een formele aanmaning.

Deze aanmaning heeft wél wettelijke gevolgen. De huurder raakt hierdoor officieel in verzuim.

Een aanmaning moet aan een paar eisen voldoen:

Verstuur de aanmaning het liefst aangetekend. Zo heb je bewijs van ontvangst.

Na de aanmaning mag de verhuurder vervolgstappen nemen, zoals het inschakelen van een deurwaarder.

Betalingsregeling treffen

Een betalingsregeling biedt meestal een praktische uitkomst voor beide partijen. De verhuurder voorkomt gedoe en de huurder krijgt wat ademruimte.

In zo’n regeling leggen jullie samen vast wat er precies moet gebeuren. Denk aan het totale bedrag en een duidelijk betaalschema.

Essentiële onderdelen van een betalingsregeling:

• Totale hoogte van de achterstand
• Maandelijks extra bedrag naast de gewone huur
• Datum waarop alles is afgelost
• Gevolgen als iemand zich niet aan de afspraken houdt

Schrijf alles op papier. Dat voorkomt later gezeur.

De verhuurder hoeft trouwens geen betalingsregeling aan te bieden. Maar eerlijk gezegd is het vaak handiger dan eindeloos procederen.

Juridische stappen en procedures

Als andere oplossingen niet werken, kan de verhuurder juridische stappen zetten om de huurachterstand te innen. Dit gaat via vaste wettelijke routes, waarbij de rechter uiteindelijk beslist over ontbinding en ontruiming.

Dagvaarding en gerechtelijke procedure

De verhuurder begint een procedure door een dagvaarding te laten bezorgen. In dat officiële stuk staat de vordering voor achterstallige huur en eventueel het verzoek tot ontbinding van het contract.

De deurwaarder overhandigt de dagvaarding aan de huurder. Hierin staat:

• Het bedrag dat nog openstaat
• De juridische gronden
• De gevraagde ontbinding
• Proceskosten en rente

De rechter neemt de zaak op en plant een zitting. Daar kunnen beide partijen hun verhaal kwijt.

De huurder kan zich verdedigen, bijvoorbeeld door gebreken aan te tonen of een betalingsregeling voor te stellen. Dat kan de uitspraak beïnvloeden.

Ontbinding van de huurovereenkomst

De rechter kan de huurovereenkomst ontbinden als er een huurachterstand van drie maanden of meer is. Dat is meestal de standaard bij bedrijfsruimte.

Bij twee maanden achterstand kan het ook, vooral als de huurder het afgelopen jaar al eerder is veroordeeld voor wanbetaling.

Belangrijke voorwaarden voor ontbinding:

• De huurachterstand is bewezen
• Er is voldoende ingebrekestelling
• Geen overmacht of bijzondere omstandigheden

De rechter kijkt naar alle omstandigheden. Soms wijst hij ontbinding af als de huurder zijn gedrag verbetert of een goed verhaal heeft.

Ontruiming en rol van de deurwaarder

Na een uitspraak tot ontbinding schakelt de verhuurder de deurwaarder in voor de ontruiming. De huurder krijgt eerst een ontruimingsbevel met een fatale datum.

De deurwaarder voert de huisuitzetting uit als de huurder niet vrijwillig vertrekt. Hij mag de ruimte binnen en alle spullen eruit halen.

Het ontruimingsproces:

1. Ontruimingsbevel met termijn
2. Mogelijkheid tot vrijwillig vertrek
3. Gedwongen ontruiming door deurwaarder
4. Opslag van bedrijfsinventaris

De kosten voor de ontruiming komen bij de huurder terecht. Die worden bij de bestaande schuld opgeteld.

Wat kunt u als huurder doen bij een huurachterstand?

Als huurder met een huurachterstand heb je een paar opties om het tij te keren. Neem snel contact op met de verhuurder en wees open over je situatie, eventueel met hulp van schuldhulpverlening.

Overleggen met de verhuurder

Bel of mail de verhuurder zodra je merkt dat betalen lastig wordt. Wacht niet tot de verhuurder naar jou komt.

Leg uit wat er speelt. De meeste verhuurders denken liever mee dan dat ze direct naar de rechter stappen.

Belangrijke punten voor het gesprek:

• Geef aan wanneer je weer kunt betalen
• Zeg of het om een tijdelijk probleem gaat
• Laat zien dat je het serieus neemt

Een open gesprek voorkomt vaak erger. Verhuurders waarderen eerlijkheid en initiatief.

Negeer geen telefoontjes of brieven. Dat werkt alleen maar tegen je en verkleint de kans op een oplossing.

Werken aan een betalingsregeling

Kun je niet alles in één keer betalen? Dan kan een betalingsregeling uitkomst bieden. Dit is een schriftelijke afspraak tussen jou en de verhuurder.

Elementen van een goede betalingsregeling:

• Totaalbedrag van de achterstand
• Maandelijks extra bedrag bovenop de gewone huur
• Einddatum waarop alles is afbetaald
• Gevolgen als je je niet aan de afspraken houdt

Maak de afspraken haalbaar. Beloof niet meer dan je echt kunt betalen.

Een betalingsregeling stopt verdere juridische stappen zolang je je eraan houdt.

Kom je afspraken na. Als je de regeling breekt, sta je een stuk zwakker.

Zoeken van juridische hulp en schuldhulpverlening

Schuldhulpverlening helpt gratis bij financiële problemen. Elke gemeente heeft een loket waar je terechtkunt.

Wat schuldhulp kan doen:

• Je financiële situatie op een rij zetten
• Contact opnemen met de verhuurder
• Helpen met een betalingsplan
• Bemiddelen tussen jou en de verhuurder

Het Juridisch Loket biedt gratis juridisch advies over huurrecht. Ze leggen je rechten uit als huurder.

Schakel hulp in voordat het uit de hand loopt. Vroeg erbij zijn geeft je meer opties.

Bij ingewikkelde zaken kun je een advocaat overwegen. Voor mensen met een laag inkomen is er rechtsbijstand.

Voorkomen van huurachterstand en praktische tips

Goede financiële planning en op tijd handelen helpen om huurachterstanden te voorkomen. Zie je problemen aankomen? Trek dan meteen aan de bel bij een professional.

Financiële planning en monitoring

Check als ondernemer elke maand je cashflow. Zo zie je op tijd of de huur in gevaar komt.

Een simpele spreadsheet met inkomsten, uitgaven en verplichtingen kan al veel duidelijk maken.

Belangrijke financiële acties:

• Huur reserveren in de eerste week van de maand
• Buffer aanhouden van drie maanden huur
• Facturen direct versturen na levering
• Klantbetalingstermijnen zo kort mogelijk houden

Veel ondernemers vergeten seizoensschommelingen. In de horeca is januari bijvoorbeeld vaak rustig.

Een accountant kan je helpen met budgetteren en waarschuwt als het mis dreigt te gaan.

Lees je huurcontract goed door. Sommige contracten hebben clausules voor betalingsuitstel bij calamiteiten.

Tijdig inschakelen van hulp

Bij geldproblemen moet je meteen contact zoeken met de verhuurder. Eerlijkheid voorkomt vaak gedoe en kosten.

Schuldhulpverlening is er ook voor ondernemers. Gemeenten bieden vaak gratis schuldhulp aan zelfstandigen.

De Kamer van Koophandel heeft financiële coaches die advies geven over cashflow en betalingsproblemen. Voor starters is dit vaak gratis.

Professionele hulp inschakelen bij:

• Omzetdaling van meer dan 20%
• Moeite met rekeningen betalen
• Eerste signalen van huurachterstand

Een financieel adviseur kan namens jou onderhandelen met de verhuurder over een betalingsregeling. Die kent de juridische mogelijkheden en voorkomt vaak escalatie.

Wacht niet tot het te laat is. Vroeg handelen geeft meer kansen dan achteraf puinruimen.

Veelgestelde Vragen

Bij huurachterstand van bedrijfsruimte hebben verhuurders en huurders duidelijke rechten en plichten. De wet regelt wanneer een verhuurder mag ontruimen en welke stappen daarvoor nodig zijn.

Wat zijn de rechten van een verhuurder bij huurachterstand van een bedrijfspand?

De verhuurder mag juridische stappen zetten zodra de huurder de huur niet op tijd betaalt. De huurder is dan meteen in verzuim.

De verhuurder mag aanmaningen sturen en een incassobureau inschakelen om de huur te vorderen.

Bij drie maanden huurachterstand kan de verhuurder een ontruimingsprocedure starten. De rechter beslist of ontruiming mag.

De verhuurder mag rente en kosten bovenop de achterstallige huur rekenen. Hij kan deze via de rechter terugvragen.

Welke stappen moet ik ondernemen als huurder om een uitzetting bij huurachterstand te voorkomen?

Neem zo snel mogelijk contact op met de verhuurder. Openheid helpt vaak om samen tot een oplossing te komen.

Vraag een betalingsregeling aan als dat kan. Veel verhuurders werken mee aan een realistische afspraak.

Lukt het niet met de verhuurder? Schakel dan juridische hulp in. Een advocaat kan bemiddelen of je belangen verdedigen.

Leg alles schriftelijk vast. Zo voorkom je misverstanden over wat je hebt afgesproken.

Hoe kan een verhuurder betaling van huurachterstand afdwingen?

De verhuurder begint meestal met het sturen van betalingsherinneringen. Die herinneringen moeten schriftelijk en gedateerd zijn voor een goed dossier.

Daarna volgt meestal een formele aanmaning. Hierin staat een duidelijke betalingstermijn en de gevolgen als je niet betaalt.

Vaak schakelt de verhuurder daarna een incassobureau in. In de meeste gevallen komt het geld dan alsnog binnen, zonder dat er een rechter aan te pas hoeft te komen.

Lukt dat allemaal niet? Dan kan de verhuurder uiteindelijk een gerechtelijke procedure starten. De rechter kan dan besluiten tot ontruiming en betaling.

Wat zijn de mogelijkheden voor een huurder om een betalingsregeling te treffen bij huurachterstand?

Een huurder kan zelf een betalingsvoorstel doen aan de verhuurder. Het voorstel moet wel realistisch zijn en passen bij de financiële situatie.

Soms is bemiddeling door een derde partij handig. Een incassobureau of advocaat kan helpen afspraken te maken.

Leg de betalingsregeling altijd schriftelijk vast. Beide partijen moeten de voorwaarden snappen en ermee instemmen.

Het is echt belangrijk dat de huurder zich aan de afgesproken termijnen houdt. Anders kan de verhuurder alsnog tot ontruiming overgaan.

Welke juridische procedures zijn er voor verhuurders om achterstallige huur te innen?

De verhuurder kan bij de rechter een betalingsbevel aanvragen. Dat is een snelle procedure als het om duidelijke geldvorderingen gaat.

Bij drie maanden huurachterstand kan de verhuurder een ontruimingsprocedure starten. In die procedure kan hij ook de achterstallige huur vorderen.

Soms legt een gerechtsdeurwaarder beslag op eigendommen van de huurder. Dat gebeurt als andere stappen niet werken.

De verhuurder kan ook ontbinding van het huurcontract eisen. Dan eindigt de huurovereenkomst definitief.

Op welk moment kan een verhuurder overgaan tot ontbinding van het huurcontract bij huurachterstand?

Bij drie maanden huurachterstand mag een verhuurder ontbinding vorderen. Meestal geeft de rechter daar gewoon toestemming voor.

Ontbinding kan soms al bij twee maanden achterstand. Dat gebeurt alleen als de huurder binnen een jaar eerder is veroordeeld voor wanbetaling.

De rechter kan het verzoek tot ontbinding weigeren in bijzondere situaties. Denk bijvoorbeeld aan gebreken aan het pand of als de huurder ineens zijn betalingsgedrag verbetert.

Herhaalde wanbetaling telt ook zwaar mee. Zelfs als de huurder tussendoor toch betaalt, kan de rechter besluiten het contract te ontbinden.