Huurcontract ontbinden bij woonruimte: wanneer mag dat?

Een huurovereenkomst ontbinden voor woonruimte mag alleen via de kantonrechter en uitsluitend wanneer sprake is van wanprestatie door de huurder of een andere wettelijke grond. Het ontbinden van een huurcontract is juridisch complex en kan tot geschillen leiden. De verhuurder kan dus niet zomaar eenzijdig besluiten om het huurcontract te beëindigen – de wet biedt huurders sterke huurbescherming. Huurders hebben bij beëindiging van het huurcontract recht op een eindafrekening van de servicekosten en terugbetaling van de borg.

Dit artikel behandelt de ontbinding van huurovereenkomsten door zowel verhuurder als huurder, de wettelijke gronden waarop ontbinding mogelijk is, en de procedure die gevolgd moet worden. De focus ligt op reguliere woonruimte, inclusief sociale huurwoningen en vrije sector. Onderwerpen zoals ontbinding van bedrijfsruimte of onzelfstandige woonruimte vallen buiten de reikwijdte.

Deze informatie is bedoeld voor verhuurders die overwegen een huurcontract te laten ontbinden, huurders die willen weten wat hun rechten zijn, en vastgoedbeheerders die te maken krijgen met ontbindingsvragen in de praktijk. De huurder heeft recht om binnen 6 weken te reageren op een opzeggingsbrief van de verhuurder.

Kernantwoord: Een verhuurder mag een huurovereenkomst voor woonruimte alleen ontbinden door de rechter te vragen dit uit te spreken, en alleen als er een geldige wettelijke grond bestaat zoals ernstige wanprestatie, dringend eigen gebruik, of andere limitatief in de wet genoemde redenen. De wet geeft de rechter de bevoegdheid om te beoordelen of ontbinding of beëindiging van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is.

Belangrijkste leerpunten:

• Ontbinding verschilt fundamenteel van opzegging en vereist altijd tussenkomst van de kantonrechter; het is belangrijk het verschil tussen huurovereenkomst beëindigen door opzegging en ontbinden huurovereenkomst te kennen
• Huurachterstand, overlast veroorzaakt door de huurder, en illegale onderverhuur zijn de meest voorkomende gronden voor ontbinding
• De huurder geniet sterke huurbescherming, vooral bij een vast huurcontract voor onbepaalde tijd
• De rechter maakt altijd een belangenafweging voordat ontbinding wordt toegewezen
• Buitengerechtelijke ontbinding is bij woonruimte vrijwel nooit mogelijk

Soorten huurovereenkomsten

Bij het aangaan van een huurovereenkomst is het van groot belang om te weten welk type huurcontract u afsluit, omdat dit directe gevolgen heeft voor de rechten en plichten van zowel huurder als verhuurder. In Nederland onderscheiden we grofweg drie hoofdvormen: de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, de tijdelijke huurovereenkomst en de huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte.

Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd – ook wel het vaste huurcontract genoemd – biedt de huurder de meeste huurbescherming. De verhuurder kan in zo’n geval de huur alleen opzeggen of de huurovereenkomst ontbinden als er sprake is van een wettelijke grond, zoals ernstige wanprestatie of dringend eigen gebruik. De opzegging moet altijd schriftelijk gebeuren, met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn, en als de huurder niet akkoord gaat, kan alleen de rechter de huurovereenkomst te ontbinden.

Bij een tijdelijk huurcontract, oftewel een tijdelijke huurovereenkomst, is er sprake van een afgesproken huurtermijn. Na afloop van deze termijn eindigt de huur in principe automatisch, mits de verhuurder tijdig schriftelijk heeft aangezegd. Toch gelden ook hier strikte wettelijke regels: de verhuurder mag de huur niet zomaar tussentijds opzeggen, en bij geschillen kan de rechter gevraagd worden om te oordelen over de beëindiging huurovereenkomst. Sinds de invoering van de Wet vaste huurcontracten zijn de mogelijkheden voor tijdelijke contracten bovendien verder beperkt.

Voor onzelfstandige woonruimte – bijvoorbeeld kamers in een studentenhuis – gelden deels andere regels. Hier is het vaak lastiger om een huurovereenkomst te ontbinden, zeker als de huurder zich als goed huurder gedraagt. Ook bij overlast veroorzaakt door de huurder of bij illegale onderverhuur moet de verhuurder zich aan de wettelijke procedures houden en kan een buitengerechtelijke ontbinding vrijwel nooit zonder tussenkomst van de rechter.

In alle gevallen geldt: het opzeggen of ontbinden van een huurovereenkomst vereist zorgvuldigheid. Of het nu gaat om een vast huurcontract, een tijdelijk huurcontract of een contract voor onzelfstandige woonruimte, de verhuurder moet zich houden aan de wettelijke regels en opzegtermijnen. Bij ernstige situaties, zoals overlast of illegale onderverhuur, kan een kort geding ontruiming noodzakelijk zijn om de woning snel te laten ontruimen.

Komt u er samen niet uit, of twijfelt u over uw rechten en plichten? Dan is het verstandig om tijdig juridisch advies in te winnen bij een juridisch loket of een gespecialiseerde huurrechtadvocaat. Zo voorkomt u onnodige risico’s en weet u zeker dat de beëindiging van de huurovereenkomst volgens de regels verloopt.

Wat is ontbinding van een huurcontract

Ontbinding van de huurovereenkomst is een juridische procedure waarbij het huurcontract door een rechterlijke uitspraak wordt beëindigd. Het ontbinden van de huurovereenkomst (‘ontbinden huurovereenkomst’) is iets anders dan huur opzeggen: bij huur opzeggen wordt het contract beëindigd volgens de wettelijke opzegtermijnen en -voorwaarden, terwijl bij ontbinding de rechter tussenbeide moet komen vanwege een tekortkoming van één van de partijen. Anders dan bij beëindiging met wederzijds goedvinden, is bij gedwongen ontbinding sprake van een conflict waarbij de kantonrechter moet oordelen.

Ontbinding versus opzegging

Het juridische onderscheid tussen ontbinding en opzegging is essentieel. Bij opzegging beëindigt de verhuurder de huur via een aangetekende brief met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn – minimaal drie maanden, oplopend naar gelang de huurduur. De huurder moet hiermee akkoord gaan, anders volgt een juridische procedure.

Ontbinden is anders: dit vereist wanprestatie en directe tussenkomst van de rechter. Iedere tekortkoming in de nakoming van het huurcontract kan grond zijn voor ontbinding, tenzij deze van geringe betekenis is. Ontbinding is sneller dan opzegging wanneer bewezen wanprestatie bestaat, maar vergt wel degelijk bewijs.

Bij een tijdelijk huurcontract of tijdelijke huurovereenkomst gelden andere regels: de huur eindigt van rechtswege na de afgesproken huurtermijn, mits correct aangezegd. Sinds de Wet vaste huurcontracten per 1 juli 2024 zijn de mogelijkheden voor nieuwe tijdelijke contracten echter sterk beperkt.

Huurbescherming bij woonruimte

Een huurder heeft bij woonruimte een sterke juridische positie, vooral bij contracten voor onbepaalde tijd. De wet staat niet toe dat een verhuurder eenzijdig bepaalt wanneer de huurovereenkomst eindigt. Dit geldt evenzeer voor sociale huurwoningen als voor vrije sector woningen.

De Hoge Raad bevestigde in 2018 dat er geen speciale regels gelden voor sociale huur: de bestaande wettelijke regels bieden voldoende ruimte om alle omstandigheden mee te wegen, inclusief het risico op dakloosheid voor de huurder. Toch blijft de drempel voor ontbinding hoog.

Met de invoering van de Wet vaste huurcontracten is het voor verhuurders moeilijker geworden om tijdelijke huurcontracten aan te bieden. Dit versterkt de positie van huurders en maakt kennis van ontbindingsregels des te belangrijker voor verhuurders.

Wettelijke gronden voor ontbinding door verhuurder

De verhuurder mag alleen de rechter vorderen om het huurcontract te ontbinden als sprake is van een wettelijk erkende grond. Artikel 7:231 BW bepaalt dat ontbinding bij woonruimte uitsluitend via de rechter kan plaatsvinden. Buitengerechtelijke ontbinding door middel van een buitengerechtelijke verklaring is bij woonruimte niet toegestaan.

Wanprestatie door huurder

De meest voorkomende grond voor ontbinding is wanprestatie: de huurder komt verplichtingen niet na. Concrete voorbeelden zijn:

Huurachterstand – Wanneer de huurder structureel geen huur betaalt, kan de verhuurder ontbinding vorderen. In de praktijk accepteren rechters doorgaans een achterstand van twee tot drie maanden als voldoende grond, hoewel zij soms een redelijke termijn van één maand gunnen om verplichtingen alsnog na te komen.

Overlast – Als de huurder zich niet als goed huurder gedraagt en structureel overlast veroorzaakt, zoals geluidsoverlast of bedreigingen, is ontbinding mogelijk. De overlast moet wel ernstig en aantoonbaar zijn. Ernstige en aantoonbare overlast voor buren kan ook leiden tot ontbinding van een huurcontract.

Gebruik tegen de overeengekomen bestemming – Wanneer de huurder de woning gebruikt voor andere doeleinden dan wonen, bijvoorbeeld als bedrijfsruimte of voor illegale activiteiten, schendt dit het contract.

Illegale onderverhuur – Als de huurder de woning onderverhuurt zonder toestemming, levert dit wanprestatie op die ontbinding rechtvaardigt.

Voordat ontbinding wordt gevorderd, moet de verhuurder doorgaans een ingebrekestelling sturen waarin de huurder een redelijke termijn krijgt om de tekortkoming te herstellen. De huurder moet daarbij de kans krijgen tot het verhelpen daarvan. Bij ernstige tekortkomingen kan de rechter hier anders over oordelen.

Eigen gebruik verhuurder

De verhuurder kan ontbinding of opzegging nastreven wanneer hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Dit geldt bijvoorbeeld als de verhuurder de woning zelf wil betrekken, of een naast familielid zoals een kind of partner bij geregistreerd partnerschap.

De rechter maakt altijd een belangenafweging: weegt het belang van de verhuurder zwaarder dan dat van de huurder? Factoren zijn onder meer de beschikbaarheid van passende woonruimte voor de huurder en de urgentie van de verhuurder.

Overige wettelijke gronden

Naast wanprestatie en dringend eigen gebruik noemt de wet nog andere gronden:

• Weigering redelijk aanbod – De huurder weigert een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst met aangepaste voorwaarden
• Geldend bestemmingsplan – De woning moet worden gesloopt of gerenoveerd conform het bestemmingsplan
• Tussenhuur – Bij een tijdelijke verhuur met terugkeerrecht van de oorspronkelijke bewoner, waarbij die de woning weer nodig heeft
• Bijzondere aard van de verhuur – Specifieke situaties waarbij de huurovereenkomst een bijzondere aard had die beëindiging rechtvaardigt. In zo’n geval kan bijvoorbeeld gedacht worden aan verhuur aan een student voor de duur van zijn studie, waarbij het logisch is dat het huurcontract eindigt zodra de studie is afgerond.

De rechter zal ook bij deze gronden toetsen of ontbinding gerechtvaardigd is en of de belangen van de huurder voldoende zijn meegewogen.

Procedure ontbinding huurcontract

Alleen de kantonrechter kan een huurcontract voor woonruimte ontbinden. De verhuurder kan niet zelfstandig besluiten dat de huurovereenkomst eindigt; als de huurder niet akkoord gaat met beëindiging, moet de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. Bij samenhuur is de verhuurder bovendien verplicht een herinnering aan de einddatum of opzegging naar alle huurders te sturen. Hieronder volgt een overzicht van de stappen en mogelijkheden.

Stappen ontbindingsprocedure

De procedure om een huurovereenkomst te ontbinden verloopt als volgt:

1. Ingebrekestelling versturen – Stuur een aangetekende brief waarin u de tekortkoming benoemt en een redelijke termijn stelt voor herstel. Bewaar bewijs van verzending.
2. Dagvaarding opstellen – Wanneer de huurder niet reageert of de tekortkoming niet herstelt, laat u door een deurwaarder een dagvaarding uitbrengen. Hierin vordert u ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming.
3. Zitting bij kantonrechter – De rechter behandelt de zaak en hoort beide partijen. De verhuurder moet de wanprestatie bewijzen; de huurder kan verzachtende omstandigheden aanvoeren.
4. Vonnis – De rechter wijst ontbinding toe of af. Bij toewijzing bepaalt de rechter een datum vaststellen waarop de huurder de woning verlaten dient. Vaak wordt bepaald dat het gehuurde ontruimd moet worden binnen veertien dagen.
5. Eventuele ontruiming – Verlaat de huurder de woning niet vrijwillig, dan kan de deurwaarder met politiebijstand ontruimen.

De doorlooptijd van een reguliere procedure is gemiddeld vier tot acht maanden. Kosten bedragen doorgaans €500 tot €2000, afhankelijk van de complexiteit.

Kort geding voor spoedeisende gevallen

Bij urgente situaties kan een kort geding ontruiming sneller uitkomst bieden. Hieronder een vergelijking:

Een kort geding is wenselijk wanneer sprake is van ernstige overlast, gevaarlijke situaties, of drugshandel vanuit de woning. De rechter moet wel overtuigd zijn van spoedeisendheid. Na een kort geding kan alsnog een bodemprocedure volgen voor definitieve ontbinding.

Voor verhuurders geldt: kies voor kort geding alleen bij duidelijke, ernstige en gedocumenteerde tekortkomingen. Bij twijfel biedt de reguliere procedure meer zekerheid.

Veelvoorkomende uitdagingen en oplossingen

In de praktijk stuiten verhuurders regelmatig op obstakels bij het ontbinden van een huurovereenkomst. Hieronder de meest voorkomende problemen met concrete oplossingen.

Huurder reageert niet op ingebrekestelling

Wanneer de huurder niet reageert op uw aangetekende brief, betekent dit niet dat de procedure stopt. U kunt gewoon doorproceduren naar de kantonrechter.

Oplossing: Bewaar alle bewijzen van betekening, inclusief track-and-trace van de aangetekende brief. Een verstek-vonnis (waarbij de huurder niet verschijnt) leidt vaak tot toewijzing, mits uw bewijsmateriaal op orde is. De rechter behoudt wel discretie om de vordering af te wijzen als ontbinding onredelijk zou zijn.

Onvoldoende bewijs voor ontbindingsgrond

De bewijslast ligt bij de verhuurder. Zonder voldoende bewijs wijst de rechter de vordering af.

Oplossing: Verzamel documentatie voordat u de procedure start:

• Bij huurachterstand: bankafschriften, betalingsherinneringen, overzicht van achterstallige maanden
• Bij overlast: politierapporten, klachten van buren, correspondentie met de huurder
• Bij illegale onderverhuur: foto’s, verklaringen, advertenties van de onderverhuurder

Schakel een gespecialiseerde huurrecht advocaat in voor juridische ondersteuning bij complexe zaken.

Lange doorlooptijd procedure

Een procedure van acht maanden is problematisch wanneer de situatie urgent is of de huurachterstand oploopt.

Oplossing: Overweeg allereerst een minnelijke schikking. Onderhandeling over vrijwillig vertrek – eventueel met een financiële tegemoetkoming – bespaart tijd en kosten. Statistieken tonen dat mediation de kans op juridisch loket-procedures met 30% vermindert.

Wanneer schikking geen optie is en urgentie bestaat, biedt een kort geding ontruiming een sneller alternatief. Let wel: dit vereist overtuigend bewijs van spoedeisendheid.

Conclusie en volgende stappen

Ontbinding van een huurcontract voor woonruimte is uitsluitend mogelijk via de kantonrechter en alleen bij geldige wettelijke gronden. Buitengerechtelijke ontbinding is bij woonruimte vrijwel uitgesloten. De huurder geniet sterke huurbescherming, en de rechter weegt altijd de belangen van beide partijen af.

Directe actiestappen voor verhuurders:

1. Documenteer de tekortkoming zorgvuldig met bewijs
2. Verstuur een formele ingebrekestelling per aangetekende brief met een redelijke termijn
3. Schakel een huurrecht specialist in voor advies over uw specifieke situatie
4. Overweeg minnelijke oplossingen voordat u rechter gaat
5. Start de dagvaardingsprocedure wanneer de huurder niet reageert of de tekortkoming niet herstelt

Gerelateerde onderwerpen die u mogelijk wilt verkennen zijn huurincasso bij betalingsachterstanden, opzegging van de huurovereenkomst wanneer geen wanprestatie bestaat, en de rechten van de nieuwe eigenaar bij verkoop van verhuurde woonruimte.

Aanvullende bronnen

Relevante wetgeving:

• Artikel 6:265 BW – Algemene ontbindingsregels
• Artikel 7:231 BW – Ontbinding huurovereenkomst woonruimte
• Artikel 7:274 BW – Opzeggingsgronden woonruimte

Jurisprudentie:

• Hoge Raad 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) – Standaardarrest over ontbinding sociale huur