Overdracht van kabels en leidingen: aspecten en praktijkvoorbeelden

Gepubliceerd op 9 februari 2026 · Laatst bijgewerkt op 8 oktober 2026

Overdracht van kabels en leidingen: het korte antwoord

Een kabel of leiding die in, op of boven andermans grond ligt, is volgens artikel 5:20 lid 2 BW eigendom van de bevoegd aanlegger of diens rechtsopvolger — niet van de eigenaar van de grond. Wilt u zo’n net overdragen, dan is een onderhandse overeenkomst niet genoeg: u heeft een notariële akte nodig en inschrijving in de openbare registers van het Kadaster (art. 3:89 BW).

Wat is een net in juridische zin?

Sinds de zogenoemde kabelarresten van de Hoge Raad uit 2003 gelden kabels en leidingen die in, op of boven andermans grond zijn aangelegd als onroerende zaken, los van de grond waarin zij liggen. Naar aanleiding hiervan is artikel 5:20 lid 2 BW ingevoerd: dit artikel bepaalt wie eigenaar is van een net bestaande uit kabels of leidingen bestemd voor het transport van vaste, vloeibare of gasvormige stoffen, van energie of van informatie.

Deze kwalificatie heeft gevolgen voor iedere overdracht: een net telt als registergoed, met alle formele eisen die daarbij horen. In de praktijk gaan verkoper en koper daar nog wel eens aan voorbij, en tekenen zij alleen een onderhandse overeenkomst. Dat is een hardnekkig misverstand.

Vóór de kabelarresten gold voor kabels en leidingen in beginsel het gewone natrekkingsregime: wat duurzaam met de grond is verenigd, wordt eigendom van de grondeigenaar. Voor netten met een eigen maatschappelijke en economische functie — denk aan een elektriciteits-, gas- of telecomnetwerk — wilde de wetgever die uitkomst niet. Artikel 5:20 lid 2 BW doorbreekt de natrekking daarom bewust: niet de grondeigenaar, maar de bevoegd aanlegger wordt eigenaar van het net.

Wie is eigenaar van een kabel of leiding?

De eigendom van een net ligt bij de bevoegd aanlegger of bij diens rechtsopvolger. Alleen het aanleggen van een net maakt iemand dus nog geen eigenaar: vereist is dat hij tot de aanleg bevoegd was.

Die bevoegdheid kan blijken uit een gevestigd opstalrecht, een gedoogplicht, een vergunning of schriftelijke toestemming van de grondeigenaar. Wie kan aanleggen kan blijken uit overeenkomsten met een aannemer, facturen en correspondentie over de aanleg — dat bewijst wie feitelijk heeft aangelegd, niet automatisch dat de aanleg ook bevoegd was.

Is registratie van een net verplicht?

De inschrijving van een net in de openbare registers is geen voorwaarde voor het verkrijgen van de eigendom: de bevoegd aanlegger is eigenaar, ook zonder die inschrijving. Toch is registratie sterk aan te raden. Door de registratie is voor derden kenbaar wie eigenaar is, en artikel 3:24 lid 1 BW bepaalt dat een niet-ingeschreven feit — zoals de aanleg van een net — niet tegen derden kan worden ingeroepen.

Hoe laat u een bestaand net alsnog registreren?

Wie zich op 1 februari 2007 al als eigenaar van een netwerk gedroeg, kan dat netwerk op grond van artikel 155a van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek alsnog laten registreren. Dat gebeurt via een notariële verklaring, inschrijving in de openbare registers en publicatie in de Staatscourant en een landelijk dagblad.

Het geregistreerde netwerk krijgt een eigen netwerkaanduiding en wordt met bijbehorende netwerktekeningen bij het Kadaster opgenomen. Bij een latere overdracht van het netwerk of een deel daarvan moet deze registratie worden aangepast. Een net hoeft daarbij niet per se een eigen kadastrale aanduiding te hebben: soms volstaat de aanduiding van het perceel waarin het net ligt, mits de overdracht zelf duidelijk en volledig is vastgelegd (ECLI:NL:HR:2003:AD3578).

Hoe draagt u een netwerk over?

Omdat een net een registergoed is, vereist een rechtsgeldige overdracht een notariële akte, gevolgd door inschrijving in de openbare registers van het Kadaster (art. 3:89 BW). De koopovereenkomst is daarbij de titel — de juridische grondslag — maar levert op zichzelf nog geen eigendom op. Pas de notariële akte en de inschrijving brengen de daadwerkelijke levering tot stand.

Zijn er aankoopbonnen of aanlegbewijzen die tonen wie het net destijds heeft aangelegd? Die kunnen dienen als bewijs van wie de bevoegd aanlegger is, maar vervangen de notariële akte en inschrijving niet: zonder die twee gaat de eigendom niet over, ongeacht welke bonnetjes er zijn.

Wat geldt als u een deel van het netwerk overdraagt?

Wordt een deel van een geregistreerd netwerk losgekoppeld en overgedragen aan een andere partij, dan moet het netwerk formeel worden gesplitst. Dat vraagt om:

• een nieuwe netwerktekening voor zowel het resterende als het afgesplitste deel;
• een nieuwe netwerkaanduiding voor het afgesplitste deel;
• depot van de tekeningen bij het Kadaster; en
• een notariële akte van levering voor het overgedragen deel.

Dit volgt uit de artikelen 59 en 60 van de Kadasterregeling 1994 en is bevestigd in de conclusie bij ECLI:NL:PHR:2013:CA0727.

Welke rol spelen opstalrechten en erfdienstbaarheden?

Zij kunnen de overdracht beperken, omdat de vestigingsakte toestemming van de grondeigenaar kan vereisen. Houd bij de overdracht dus rekening met bestaande zakelijke rechten. Opstalrechten en erfdienstbaarheden zijn in beginsel overdraagbaar (art. 3:83 BW), maar de vestigingsakte kan bepalen dat overdracht of splitsing alleen mag met toestemming van de eigenaar (art. 5:91 jo. art. 5:104 BW). Een afhankelijk opstalrecht is bovendien niet zelfstandig overdraagbaar: het deelt het lot van het hoofdrecht. Controleer daarom altijd eerst de vestigingsakte op dit soort beperkingen, voordat u verder onderhandelt.

Welke rol speelt de notaris?

De notaris vervult een centrale waarborgfunctie bij de overdracht van een net. Hij is niet slechts degene die de akte passeert, maar heeft een actieve onderzoeks- en zorgplicht.

In de praktijk stelt de notaris de leveringsakte op met een nauwkeurige omschrijving van het overgedragen deel, controleert hij of aan de wettelijke vereisten is voldaan, ziet hij toe op de instemming van alle betrokken partijen en zorgt hij voor de inschrijving van de akte in de openbare registers (art. 37 Kadasterwet).

Op grond van artikel 21 van de Wet op het notarisambt (Wna) moet de notaris zijn dienst weigeren bij aanwijzingen voor strijd met het recht of de openbare orde. De Hoge Raad bevestigde dat de notaris daarbij niet alleen de formele vereisten bewaakt, maar ook de belangen van derden in het oog moet houden (ECLI:NL:HR:2015:831).

Twijfelt de notaris, bijvoorbeeld omdat de vestigingsakte van een opstalrecht onduidelijk is of omdat niet alle betrokken partijen instemmen, dan doet hij eerst nader onderzoek voordat hij de akte passeert. Houd daar in uw planning rekening mee: een overdracht van een net is zelden binnen een paar dagen rond.

Welke informatie moet de verkoper geven?

De verkoper moet het netwerkdeel op grond van artikel 7:15 BW vrij van bijzondere lasten en beperkingen overdragen, tenzij de koper die uitdrukkelijk aanvaardt. Artikel 7:17 BW bepaalt daarbij dat het geleverde aan de overeenkomst moet beantwoorden, mede gelet op wat de verkoper heeft meegedeeld. De rechtspraak is op dit punt duidelijk: de mededelingsplicht van de verkoper weegt zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper (ECLI:NL:HR:2016:2885; ECLI:NL:HR:1998:ZC2629). De verkoper moet dus actief informeren over bekende gebreken, beperkingen, rechten van derden en andere relevante feiten — en kan zich niet verschuilen achter het feit dat de koper zelf onderzoek had kunnen doen.

Wat moet u minimaal verstrekken?

In de praktijk verstrekt u als verkoper in ieder geval:

• de precieze ligging, omvang en technische staat van het netwerkdeel;
• bestaande en lopende contracten, zoals onderhouds- of leveringsverplichtingen;
• bekende gebreken, storingen of gebruiksbeperkingen;
• rechten van derden, zoals opstal, erfdienstbaarheden of huur;
• publiekrechtelijke beperkingen, zoals vergunningen en het bestemmingsplan; en
• technische documentatie, keuringsrapporten en onderhoudshistorie.

Wat als de verkoper iets heeft verzwegen?

Verstrekt de verkoper onjuiste of onvolledige informatie, dan kan hij aansprakelijk zijn wegens non-conformiteit (art. 7:17 BW) of onrechtmatige daad (art. 6:162 BW). U kunt dan als koper kiezen: vernietiging wegens dwaling (art. 6:228 BW), ontbinding of prijsvermindering (art. 7:21 en 7:22 BW), schadevergoeding (art. 6:74 en 7:24 BW), of een eventuele contractuele boete.

Betwist u als koper dat u volledig bent geïnformeerd, dan geldt de hoofdregel: wie stelt, bewijst (art. 150 Rv; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Bij een consumentenkoop wordt vermoed dat een gebrek dat binnen een jaar na aflevering zichtbaar wordt er al bij aflevering was (art. 7:18 lid 2 BW); dan moet de verkoper het tegendeel bewijzen. Leg als verkoper daarom alle mededelingen schriftelijk vast en stel een informatiedossier samen: mondelinge toezeggingen zijn achteraf lastig te bewijzen.

Wat betaalt u aan belasting?

De overdracht van een net is doorgaans vrijgesteld van overdrachtsbelasting op grond van de netvrijstelling van artikel 15, eerste lid, onderdeel y, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR). Deze vrijstelling geldt voor de verkrijging van een net bestaande uit kabels of leidingen, bestemd voor het transport van stoffen, energie of informatie.

Voor de btw geldt in beginsel dat de levering van een net belast is, tenzij een vrijstelling of een intracommunautaire levering van toepassing is. De precieze fiscale behandeling hangt af van de feitelijke situatie en de kwalificatie van het netwerk; laat dit per geval beoordelen.

Overdrachtsbelasting wordt geheven over de economische waarde, niet over de afgesproken prijs. Een overdracht tegen € 0,00 betekent dus niet automatisch dat er geen overdrachtsbelasting verschuldigd is: de Belastingdienst kan de werkelijke waarde vaststellen en naheffen, tegen een tarief van 10,4% voor niet-woningen. Onderbouw de waardering daarom goed, bijvoorbeeld met een taxatie of door aan te tonen dat sloopkosten de restwaarde overtreffen.

Ook bij de overdracht van aandelen in een vennootschap die een netwerk exploiteert, is de netvrijstelling niet zonder meer van toepassing: dat vraagt om een aparte beoordeling. En de netvrijstelling geldt niet alleen voor kabels en leidingen in de klassieke zin: de Hoge Raad bevestigde dat ook een warmte-koude-opslaginstallatie (WKO) met bijbehorend leidingnet eronder kan vallen (ECLI:NL:HR:2021:1813), terwijl losstaande zendmasten juist niet als net in de zin van de wet gelden en dus buiten de vrijstelling vallen (ECLI:NL:HR:2020:172).

Twijfelt u of uw net onder de vrijstelling valt, bijvoorbeeld omdat het gaat om een gemengde installatie met zowel leidingen als bovengrondse apparatuur, laat dat dan vooraf beoordelen. Achteraf een naheffing en boete krijgen is vervelender dan vooraf zekerheid vragen.

Welke uitspraken zijn van belang bij netwerkoverdrachten?

Een overzicht van uitspraken die de belangrijkste aandachtspunten bij netwerkoverdrachten illustreren:

Waar let u als verkoper op?

Hoe bereidt u de overdracht voor?

1. Breng het te verkopen netwerkdeel volledig in kaart: ligging, omvang en technische staat.
2. Controleer bestaande zakelijke rechten (opstal, erfdienstbaarheden) en contractuele verplichtingen.
3. Verzamel relevante vergunningen, onderhoudscontracten en publiekrechtelijke beperkingen.
4. Controleer de vestigingsakte(n) op eventuele overdrachtsbeperkingen.

Welke informatie verstrekt en bewaart u?

• Informeer de koper actief over alle bekende lasten, beperkingen en gebreken.
• Verstrek actuele netwerktekeningen en technische documentatie.
• Meld rechten van derden, lopende procedures en bijzonderheden.
• Leg alle mededelingen schriftelijk vast, zodat u ze later kunt bewijzen.

Welke formele stappen zet u?

• Controleer of het netwerkdeel zelfstandig overdraagbaar is (art. 3:83 BW).
• Schakel een notaris in voor de leveringsakte.
• Zorg voor inschrijving in de openbare registers (art. 3:89 BW).
• Laat bij splitsing nieuwe netwerktekeningen opstellen en registreren bij het Kadaster.

Welke fiscale punten laat u controleren?

1. Beoordeel of de netvrijstelling (art. 15, eerste lid, onderdeel y, WBR) van toepassing is.
2. Onderbouw de waardering, zeker bij een overdracht om niet.
3. Houd rekening met de inperking van de netvrijstelling per 1 januari 2026.

Hoe regelt u de operationele overdracht?

1. Definieer de exacte fysieke grenzen van de overdracht.
2. Draag onderhoudscontracten en vergunningen over.
3. Waarborg de continuïteit van de dienstverlening en informeer afnemers tijdig.
4. Spreek een overgangsperiode af voor operationele zaken.

Hoe kan een netwerkoverdracht misgaan?

Een net-eigenaar draagt een deel van een leidingnetwerk over aan een andere partij, maar vergeet dat deel eerst te laten splitsen bij het Kadaster. De koper laat pas na de notariële akte een eigen taxatie uitvoeren en ontdekt dan dat er nog een opstalrecht van een derde op het overgedragen tracé rust, waarvan de vestigingsakte overdracht zonder toestemming uitsluit. Had de koper de vestigingsakte vooraf laten controleren en de splitsing eerst laten afronden, dan was dit geschil te voorkomen geweest.

Waar let u als koper op?

• Laat vóór het tekenen de vestigingsakten van opstalrechten en erfdienstbaarheden controleren op overdrachtsbeperkingen.
• Controleer in de openbare registers of de aanleg van het net is ingeschreven; zonder inschrijving is levering niet mogelijk.
• Laat bij een deeloverdracht de splitsing met nieuwe netwerktekeningen afronden vóór de levering.
• Leg mededelingen van de verkoper over staat, gebreken en rechten van derden schriftelijk vast.
• Laat de waarde onderbouwen en vooraf beoordelen of de netvrijstelling van toepassing is.

Wat kunnen wij voor u doen bij de overdracht van een net?

Wij begeleiden verkopers en kopers van kabel- en leidingnetten, in samenwerking met de notaris. Wij doen onder meer het volgende:

• Wij stellen vast wie bevoegd aanlegger en dus eigenaar is (artikel 5:20 lid 2 BW).
• Wij controleren vestigingsakten van opstalrechten en erfdienstbaarheden op overdrachts- en splitsingsbeperkingen.
• Wij stellen de koopovereenkomst op, met afspraken over de informatieplicht, garanties en de operationele overdracht.
• Wij bereiden met de notaris de levering voor, inclusief een eventuele splitsing bij het Kadaster.
• Wij treden op bij een geschil over non-conformiteit of dwaling na de overdracht (artikel 7:17 en 6:228 BW).

Samengevat

• Een kabel of leiding op andermans grond is eigendom van de bevoegd aanlegger, niet van de grondeigenaar (art. 5:20 lid 2 BW).
• Overdracht vereist altijd een notariële akte en inschrijving bij het Kadaster; een onderhandse overeenkomst is niet voldoende.
• Als verkoper moet u actief informeren over ligging, staat, contracten, gebreken en rechten van derden — deze plicht weegt zwaarder dan het eigen onderzoek van de koper.
• De netvrijstelling in de overdrachtsbelasting is ruim, maar wordt per 1 januari 2026 ingeperkt voor verkrijgingen via een opstalrecht.
• Bij splitsing van een netwerk zijn nieuwe netwerktekeningen, een nieuwe aanduiding en een aparte leveringsakte nodig.

Veelgestelde vragen

Volstaat een koopovereenkomst voor de overdracht?

Nee. Sinds artikel 5:20 lid 2 BW gelden leidingen en netwerken als onroerende zaken. De overdracht vereist een notariële akte en inschrijving in de openbare registers van het Kadaster (art. 3:89 BW). De koopovereenkomst is de titel, de juridische grondslag, maar de eigendom gaat pas over door de formele levering via de notaris.

Wat is het verschil tussen de titel en de levering?

Het Nederlandse recht kent een causaal stelsel: voor eigendomsoverdracht zijn een geldige titel (bijvoorbeeld de koopovereenkomst), levering (bij een net: de notariële akte en Kadaster-inschrijving) en beschikkingsbevoegdheid van de verkoper vereist. Pas als aan alle drie is voldaan, gaat de eigendom over.

Ik heb bonnetjes die bewijzen dat ik de leiding heb aangelegd. Is dat genoeg?

Aanlegbewijzen tonen wie de bevoegde aanlegger is, maar vervangen de notariële akte en inschrijving niet. Zonder die twee vindt geen eigendomsoverdracht plaats, ook niet als u over bonnetjes beschikt.

Moet u overdrachtsbelasting betalen bij overdracht van een net?

Niet altijd. De netvrijstelling (art. 15, eerste lid, onderdeel y, WBR) stelt de verkrijging van een net doorgaans vrij. Let op: deze vrijstelling wordt per 1 januari 2026 ingeperkt voor verkrijgingen via een opstalrecht. Is de vrijstelling niet van toepassing, dan bedraagt het tarief 10,4% over de economische waarde — ook bij een overdracht om niet.

Wat als u maar een deel van het netwerk overdraagt?

Dan moet het netwerk formeel worden gesplitst: nieuwe netwerktekeningen, een nieuwe netwerkaanduiding voor het afgesplitste deel, depot bij het Kadaster en een notariële akte van levering. Zowel de oorspronkelijke eigenaar als de verkrijger zijn bij die splitsingsakte betrokken.

Welke rol speelt de notaris bij de overdracht?

De notaris stelt de leveringsakte op, controleert of aan de wettelijke vereisten is voldaan, ziet toe op instemming van alle partijen en zorgt voor inschrijving bij het Kadaster. Daarnaast heeft de notaris een eigen onderzoeksplicht (art. 21 Wna) en moet hij zijn medewerking weigeren bij aanwijzingen voor strijd met het recht.

Wat moet de verkoper aan de koper vertellen?

De verkoper moet actief informeren over de ligging en technische staat, bestaande contracten, bekende gebreken, rechten van derden, publiekrechtelijke beperkingen en relevante technische documentatie. Deze mededelingsplicht weegt zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper.

Wat kunt u doen als de verkoper essentiële informatie heeft verzwegen?

U kunt de overeenkomst vernietigen wegens dwaling (art. 6:228 BW), ontbinding of prijsvermindering vorderen (art. 7:21 en 7:22 BW), of schadevergoeding eisen (art. 6:74 en 7:24 BW). De verkoper kan zich daarbij niet verschuilen achter onvoldoende onderzoek door u als koper, als hijzelf relevante informatie heeft achtergehouden.

Kunnen bestaande zakelijke rechten de overdracht beperken?

Ja. De vestigingsakte van een opstalrecht kan bepalen dat overdracht of splitsing alleen mag met toestemming van de eigenaar (art. 5:91 jo. art. 5:104 BW). Een afhankelijk opstalrecht is bovendien niet zelfstandig overdraagbaar. Controleer daarom altijd eerst de vestigingsakte.

Hoe bewijst de verkoper dat hij aan zijn informatieplicht heeft voldaan?

Hoofdregel is dat wie stelt, bewijst (art. 150 Rv). Bij een consumentenkoop wordt vermoed dat een gebrek dat binnen een jaar na aflevering zichtbaar wordt er al bij aflevering was (art. 7:18 lid 2 BW); dan moet de verkoper het tegendeel bewijzen. Leg als verkoper daarom alle informatieverstrekking schriftelijk vast: correspondentie, een overdrachtsdossier en eventueel een door de koper ondertekende ontvangstbevestiging. Mondelinge mededelingen zijn achteraf lastig te bewijzen.

Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina energierecht advocaat.