Gepubliceerd op 22 december 2020 · Laatst bijgewerkt op 27 september 2026
Koopt u een woning om er zelf te wonen, dan betaalt u in 2026 2% overdrachtsbelasting. Voor een woning die u verhuurt of niet zelf bewoont geldt 8%, en voor andere onroerende zaken, zoals een bedrijfspand, 10,4%; starters jonger dan 35 jaar zijn onder voorwaarden eenmalig vrijgesteld.
Welk tarief geldt, hangt dus af van wat u met de woning gaat doen. Hieronder staat wat de wet zegt, wanneer de startersvrijstelling van toepassing is en waar het in de praktijk misgaat.
Inhoudsopgave
Welke tarieven gelden in 2026?
De tarieven staan in artikel 14 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Er zijn drie tarieven, en daarnaast een vrijstelling voor starters.
| Situatie | Tarief |
|---|---|
| Woning waarin u zelf voor langere tijd gaat wonen | 2% |
| Woning die u niet zelf gaat bewonen (verhuur, tweede woning, vakantiewoning) | 8% |
| Overige onroerende zaken, zoals bedrijfspanden, winkels en grond | 10,4% |
Het tarief voor woningen die de koper niet zelf bewoont, is per 1 januari 2026 verlaagd van 10,4% naar 8%. In de jaren 2023 tot en met 2025 gold voor die woningen nog het algemene tarief van 10,4%. Het tarief van 8% geldt ook als een bedrijf een woning koopt om te verhuren.
De belasting wordt berekend over de waarde van de woning, en die is in de regel ten minste de koopsom. Bij een woning op erfpachtgrond telt de gekapitaliseerde canon mee. De notaris houdt de belasting in en draagt haar af; u betaalt haar dus via de afrekening bij de notaris.
Wanneer geldt de startersvrijstelling?
U betaalt eenmalig geen overdrachtsbelasting als u aan vier voorwaarden voldoet. De vrijstelling staat in artikel 15 lid 1 onderdeel p van de Wet op belastingen van rechtsverkeer.
- U bent achttien jaar of ouder en jonger dan vijfendertig jaar op de dag van de notariële akte van levering.
- U gaat de woning zelf voor langere tijd als hoofdverblijf bewonen.
- U hebt de startersvrijstelling niet eerder gebruikt.
- De waarde van de woning is in 2026 niet hoger dan € 555.000.
De leeftijd wordt beoordeeld op de dag dat de akte bij de notaris passeert, niet op de dag dat u de koopovereenkomst tekent. Wordt u kort voor de levering vijfendertig, stem de leveringsdatum daar dan op af. Volgens de Belastingdienst moet de notaris uw verklaring over eigen bewoning vóór de overdracht hebben ontvangen.
Hoe wordt getoetst of u er zelf gaat wonen?
U verklaart schriftelijk dat u de woning zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken. De notaris stuurt die verklaring mee en de Belastingdienst kan achteraf controleren of dat klopt.
Zowel het tarief van 2% als de startersvrijstelling hangen van die verklaring af. Blijkt later dat u er niet bent gaan wonen, dan kan de Belastingdienst alsnog het hogere tarief heffen, met belastingrente en mogelijk een boete. Een korte periode waarin u er woont om daarna te verhuren, voldoet niet aan de eis van bewoning voor langere tijd.
Onvoorziene omstandigheden
Soms gaat u door een onvoorziene gebeurtenis toch niet in de woning wonen, bijvoorbeeld door een onverwachte scheiding of het overlijden van een koper. Dan kunt u het lage tarief of de vrijstelling in bepaalde gevallen toch behouden.
Die uitzondering is beperkt. De omstandigheid moet zich hebben voorgedaan tussen de koopovereenkomst en de levering, en u moet een aparte verklaring over de onvoorziene omstandigheid vóór de levering bij de notaris indienen. Een gebeurtenis die zich pas na de levering voordoet, valt daar niet onder. Stel de notaris daarom direct op de hoogte als er iets verandert.
Waar gaat het in de praktijk mis?
De meeste problemen ontstaan bij samen kopen, bij de waardegrens en bij gedeeltelijke verhuur. Ook een snelle doorverkoop heeft eigen regels.
Samen kopen met een partner die niet aan de voorwaarden voldoet
De voorwaarden worden per koper beoordeeld. Voldoen u en uw partner allebei aan de voorwaarden, dan kunt u de vrijstelling allebei gebruiken.
Is uw partner al vijfendertig of heeft hij de vrijstelling al eens gebruikt, dan geldt de vrijstelling alleen voor uw aandeel. Over het aandeel van uw partner is 2% verschuldigd, mits ook uw partner er zelf gaat wonen. Een voorbeeld: twee partners kopen samen een appartement, ieder voor de helft. De een is 29, de ander 37. Over de helft van de waarde betaalt het stel dan 2%, over de andere helft niets.
De waardegrens wordt overschreden
Bij de waardegrens telt de waarde van de woning inclusief aanhorigheden zoals een garage, berging of tuin. Wordt de grens ook maar met een klein bedrag overschreden, dan vervalt de vrijstelling volledig; er is geen glijdende schaal.
Over het volle bedrag is dan 2% verschuldigd. Let ook op een aanhorigheid die u later apart koopt, zoals een parkeerplaats. Volgens de Belastingdienst telt die mee als u haar binnen twaalf maanden verwerft; komt de totale waarde dan boven de grens, dan kan alsnog 2% over de woning verschuldigd zijn.
Een deel van de woning verhuren
Verhuurt u een klein deel van de woning waarin u zelf woont, dan geldt voor de hele woning het tarief van 2%. De Belastingdienst hanteert daarbij als grens dat u minder dan 10% verhuurt en zelf ten minste 90% bewoont.
Verhuurt u een groter deel, dan wordt de waarde gesplitst: over het deel dat u zelf bewoont 2% en over het verhuurde deel 8%, of 10,4% als het om bedrijfsruimte gaat. Bij gesplitste panden en woningen met een zelfstandige aanbouw is het verstandig dit vooraf te laten beoordelen.
Een woning kopen binnen zes maanden na een eerdere levering
Wordt dezelfde woning binnen zes maanden opnieuw geleverd, dan betaalt de nieuwe koper minder belasting. Volgens artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer wordt de waarde verminderd met het bedrag waarover de vorige koper al belasting betaalde.
Gold bij de vorige verkrijging het tarief van 2% of 8%, dan wordt in plaats daarvan de eerder betaalde belasting van de nieuwe aanslag afgetrokken. Deze regeling is vooral van belang bij doorverkoop door beleggers en bij een ABC-levering, waarbij een woning kort na elkaar twee keer van eigenaar wisselt.
Wat is het verschil met de jaarlijkse heffingen?
Overdrachtsbelasting betaalt u eenmalig bij de koop. Zij staat los van de jaarlijkse heffingen over het bezit van een woning.
Voor een woning die u zelf bewoont, geldt in de inkomstenbelasting het eigenwoningforfait. Een verhuurde woning valt in de regel in box 3. Wilt u weten of een aankoop als belegging rendeert, zet die heffingen dan naast elkaar; het tarief van 8% is één van de kostenposten, niet de enige. Voor fiscale planning verwijzen wij u naar een fiscalist.
Samengevat
- Gaat u zelf in de woning wonen, dan betaalt u in 2026 2%; bij verhuur of een tweede woning 8%; voor overige onroerende zaken 10,4%.
- Starters van 18 tot 35 jaar zijn eenmalig vrijgesteld als de woning niet meer dan € 555.000 waard is en zij er zelf gaan wonen.
- De voorwaarden gelden per koper; bij samen kopen kan de vrijstelling voor de een wel en voor de ander niet gelden.
- Een onvoorziene omstandigheid telt alleen als zij zich voordoet vóór de levering en u haar vóór de levering bij de notaris meldt.
Veelgestelde vragen
Betaalt u overdrachtsbelasting bij nieuwbouw?
Bij de koop van een nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar is meestal btw verschuldigd en geen overdrachtsbelasting. Voor de grond kan dat anders liggen. De notaris beoordeelt welk regime van toepassing is.
Kunt u de startersvrijstelling twee keer gebruiken?
Nee. De vrijstelling geldt eenmalig. Hebt u haar gebruikt, dan kunt u er bij een volgende woning geen beroep meer op doen, ook niet als die woning goedkoper is.
Wat gebeurt er als u kort na de aankoop weer verhuist?
Het lage tarief en de vrijstelling vereisen dat u de woning voor langere tijd gaat bewonen. Verhuist u kort na de aankoop, dan kan de Belastingdienst om een toelichting vragen en alsnog het hogere tarief heffen. De regeling voor onvoorziene omstandigheden geldt alleen voor gebeurtenissen tussen de koop en de levering.
Geldt het tarief van 8% ook voor een woning die u aan uw kind verhuurt?
Ja. Bepalend is of u als koper de woning zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken. Verhuur aan een familielid maakt dat niet anders.
Telt de erfpachtcanon mee voor de waardegrens?
Ja. Bij een woning op erfpachtgrond wordt de gekapitaliseerde waarde van de canon bij de waarde van de woning geteld. Daardoor komt de waarde hoger uit dan de koopsom alleen, wat bij de startersvrijstelling het verschil kan maken.
Bij de aankoop van een woning of bedrijfspand hangen de koopovereenkomst en de fiscale gevolgen samen. Wie tekent voordat duidelijk is welk tarief geldt, merkt dat pas bij de notaris. Onze advocaat vastgoedrecht beoordeelt de koopovereenkomst. Twijfelt u over uw positie? Leg uw situatie aan ons voor. Wij laten u binnen één werkdag weten wat uw opties zijn.
