Gepubliceerd op 22 december 2020 · Laatst bijgewerkt op 29 oktober 2026
Koopt u een woning om er zelf te wonen, dan betaalt u in 2026 2% overdrachtsbelasting. Voor een woning die u verhuurt of niet zelf bewoont geldt sinds 1 januari 2026 8%, en voor andere onroerende zaken, zoals een bedrijfspand, 10,4%. Starters van 18 tot 35 jaar zijn onder voorwaarden eenmalig vrijgesteld, mits de woning niet meer dan € 555.000 waard is.
Welk tarief geldt, hangt af van wat u met de woning gaat doen. Hieronder leest u wat de wet zegt, wanneer de startersvrijstelling geldt, hoe rechters “zelf gaan wonen” toetsen en waar het in de praktijk misgaat.
Inhoudsopgave
Welke tarieven gelden in 2026?
De tarieven staan in artikel 14 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. De vrijstelling voor starters staat in artikel 15 lid 1 onderdeel p van die wet.
| Situatie | 2025 | Per 1 januari 2026 |
|---|---|---|
| Woning waarin u zelf voor langere tijd gaat wonen | 2% | 2% |
| Starter van 18 tot 35 jaar, eigen bewoning, woning tot de waardegrens | 0% | 0% (waardegrens € 555.000) |
| Woning die u niet zelf bewoont (verhuur, tweede woning, vakantiewoning) | 10,4% | 8% |
| Overige onroerende zaken, zoals bedrijfspanden, losse garageboxen en bouwgrond | 10,4% | 10,4% |
Bron: Belastingdienst, het tarief van de overdrachtsbelasting en de startersvrijstelling, geraadpleegd op 29 oktober 2026. Het tarief van 8% geldt ook als een bedrijf een woning koopt om te verhuren, en ook als u een woning koopt die u daarna sloopt.
De belasting wordt berekend over de waarde van de woning; dat is in de regel ten minste de koopsom. Bij een woning op erfpachtgrond telt de gekapitaliseerde canon mee. De notaris houdt de belasting in en draagt haar af. U betaalt haar dus via de afrekening bij de notaris.
Wanneer geldt de startersvrijstelling?
U betaalt eenmalig geen overdrachtsbelasting als u aan vier voorwaarden voldoet:
- U bent achttien jaar of ouder en jonger dan vijfendertig jaar op de dag van de notariële akte van levering.
- U gaat de woning zelf voor langere tijd als hoofdverblijf bewonen.
- U heeft de startersvrijstelling niet eerder gebruikt.
- De waarde van de woning, inclusief aanhorigheden, is niet hoger dan € 555.000 (2026).
De leeftijd telt op de dag dat de akte bij de notaris wordt getekend, niet op de dag dat u de koopovereenkomst tekent. Wordt u kort voor de levering vijfendertig, stem de leveringsdatum daar dan op af. Uw verklaring over eigen bewoning moet vóór de overdracht bij de notaris zijn.
Hoe wordt getoetst of u er zelf gaat wonen?
U verklaart schriftelijk dat u de woning zelf voor langere tijd als hoofdverblijf gaat gebruiken. Zowel het tarief van 2% als de startersvrijstelling hangen van die verklaring af. Blijkt later dat u er niet bent gaan wonen, dan kan de Belastingdienst een naheffingsaanslag opleggen tegen het hogere tarief, met belastingrente en mogelijk een boete.
Rechters toetsen dit op het moment van de levering: wat was uw bedoeling, en heeft u daar feitelijk gevolg aan gegeven? Twee uitspraken laten zien waar de grens ligt.
- Gerechtshof Den Haag 10 april 2025 (ECLI:NL:GHDHA:2025:766): een koper woonde ruim zeven maanden in een woning en verhuisde daarna naar een tweede woning die werd verbouwd. Het hof oordeelde dat de bedoeling om er meer dan zes maanden te wonen bij de levering bestond en dat daaraan gevolg was gegeven. Het verlaagde tarief van 2% gold alsnog; de inspecteur moest € 25.155 terugbetalen.
- Rechtbank Zeeland-West-Brabant 22 september 2026 (ECLI:NL:RBZWB:2026:9134): een koper woonde slechts enkele dagen in de woning, omdat die te klein en te lawaaiig bleek. De rechtbank liet de naheffing tegen het toen geldende tarief van 8% (levering in 2022) in stand. Een miskoop is geen onvoorziene omstandigheid: de nadelen waren bij de aankoop al te zien.
Een korte periode waarin u er woont om daarna te verhuren, voldoet dus niet. Als richtpunt geldt dat u de bedoeling moet hebben er meer dan zes maanden te wonen.
Wat als zich een onvoorziene omstandigheid voordoet?
Soms gaat u door een onvoorziene gebeurtenis toch niet in de woning wonen, bijvoorbeeld door een onverwachte scheiding of het overlijden van een koper. Dan kunt u het lage tarief of de vrijstelling in bepaalde gevallen behouden.
Die uitzondering is beperkt. De omstandigheid moet zich hebben voorgedaan tussen de koopovereenkomst en de levering, en de verklaring onvoorziene omstandigheden moet vóór de levering bij de notaris zijn (zie de Belastingdienst over het tarief van 2%). Een gebeurtenis na de levering, of een tegenvaller die u bij de aankoop had kunnen zien, valt er niet onder.
Waar gaat het in de praktijk mis?
De meeste problemen ontstaan bij samen kopen, bij de waardegrens en bij gedeeltelijke verhuur. Ook een snelle doorverkoop heeft eigen regels.
Wat als uw partner niet aan de voorwaarden voldoet?
De voorwaarden worden per koper beoordeeld. Voldoen u en uw partner allebei, dan kunt u de vrijstelling allebei gebruiken. Is uw partner al vijfendertig of heeft hij de vrijstelling al eens gebruikt, dan geldt de vrijstelling alleen voor uw aandeel. Over het aandeel van uw partner is 2% verschuldigd, mits ook hij er zelf gaat wonen.
Een voorbeeld ter illustratie: twee partners kopen samen een appartement van € 400.000, ieder voor de helft. De een is 29, de ander 37. Over de helft van de waarde, € 200.000, betaalt het stel 2%: € 4.000. Over de andere helft niets. Let op: de waardegrens geldt voor de hele woning, niet per aandeel. Bij een woning van € 600.000 vervalt de vrijstelling voor beide kopers, ook al is ieders aandeel € 300.000.
Wat als de waardegrens wordt overschreden?
Bij de waardegrens telt de waarde van de woning inclusief aanhorigheden zoals een garage, berging of tuin. Wordt de grens ook maar met een klein bedrag overschreden, dan vervalt de vrijstelling volledig; er is geen glijdende schaal. Over het volle bedrag is dan 2% verschuldigd.
Let ook op een aanhorigheid die u later apart koopt, zoals een garage of parkeerplaats. Verwerft u die binnen twaalf maanden en komt de totale waarde boven € 555.000, dan bent u alsnog 2% verschuldigd over de woning en 10,4% over de later gekochte aanhorigheid. De Belastingdienst geeft als voorbeeld een woning van € 550.000 en een garage van € 10.000 enkele maanden later: samen € 560.000, dus geen vrijstelling meer.
Wat als u een deel van de woning verhuurt?
Verhuurt u maximaal 10% van de woning en bewoont u zelf 90% of meer, dan geldt voor de hele woning 2%. Verhuurt u een groter deel, dan wordt de waarde gesplitst: over het deel dat u zelf bewoont 2%, over het verhuurde deel 8%, of 10,4% bij zakelijke verhuur. Bij gesplitste panden en woningen met een zelfstandige aanbouw is het verstandig dit vooraf te laten beoordelen.
Wat als u binnen zes maanden na een eerdere levering koopt?
Wordt dezelfde woning binnen zes maanden opnieuw geleverd, dan betaalt de nieuwe koper minder belasting. Volgens artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer wordt de waarde verminderd met het bedrag waarover de vorige koper al belasting betaalde. Gold bij de vorige verkrijging een verlaagd tarief, dan wordt in plaats daarvan de eerder betaalde belasting verrekend. Deze regeling is vooral van belang bij doorverkoop door beleggers en bij een ABC-levering, waarbij een woning kort na elkaar twee keer van eigenaar wisselt.
Wat is het verschil met de jaarlijkse heffingen?
Overdrachtsbelasting betaalt u eenmalig bij de koop. Zij staat los van de jaarlijkse heffingen over het bezit van een woning. Voor een woning die u zelf bewoont, geldt in de inkomstenbelasting het eigenwoningforfait; een verhuurde woning valt in de regel in box 3. Het tarief van 8% is bij een belegging één van de kostenposten, niet de enige. Voor fiscale planning verwijzen wij u naar een fiscalist.
Hoe wij u helpen bij de koop en levering
Overdrachtsbelasting hangt nauw samen met de koopovereenkomst en de levering. Onze advocaat vastgoedrecht kijkt mee op deze punten:
- Wij beoordelen vóór de levering welk tarief van artikel 14 Wet op belastingen van rechtsverkeer op uw aankoop van toepassing is.
- Wij controleren of u voldoet aan de voorwaarden van de startersvrijstelling, zoals uw leeftijd op de leveringsdatum en de waardegrens.
- Wij lezen de koopovereenkomst na op leveringsdatum, kostenverdeling en ontbindende voorwaarden, en stemmen die af met de notaris.
- Wij helpen bij een onvoorziene omstandigheid tussen koop en levering met de verklaring die vóór de levering bij de notaris moet zijn.
- Wij stellen bezwaar in tegen een naheffingsaanslag; daarvoor geldt een termijn van zes weken (artikel 6:7 Awb).
Overdrachtsbelasting in vijf punten
- De waardegrens van € 555.000 geldt voor de hele woning, ook als u met z’n tweeën koopt.
- Een garage of parkeerplaats die u binnen twaalf maanden bijkoopt, telt mee voor die grens.
- De Belastingdienst kan nog jaren later naheffen als u er niet bent gaan wonen; een miskoop telt niet als onvoorziene omstandigheid.
- Wie de bedoeling had er meer dan zes maanden te wonen en dat deed, kan het lage tarief behouden, ook bij een latere verhuizing.
- Verhuurt u maximaal 10% van de woning, dan blijft het tarief 2% voor het geheel.
Veelgestelde vragen
Betaalt u overdrachtsbelasting bij nieuwbouw?
Bij de koop van een nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar is meestal btw verschuldigd en geen overdrachtsbelasting. Voor de grond kan dat anders liggen. De notaris beoordeelt welk regime van toepassing is.
Geldt het tarief van 8% ook voor een woning die u aan uw kind verhuurt?
Ja. Bepalend is of u als koper de woning zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken. Verhuur aan een familielid maakt dat niet anders.
Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina vastgoedrecht advocaat.
