Gepubliceerd op 22 december 2020 · Laatst bijgewerkt op 3 september 2026
Wie een woning koopt, betaalt overdrachtsbelasting. Welk tarief geldt, hangt af van wat u met de woning gaat doen: er zelf in wonen, of haar verhuren of doorverkopen. Sinds 2021 is dat onderscheid meermaals aangescherpt en zijn de tarieven verschillende keren gewijzigd. Hieronder staat wat er in 2026 geldt, en waar het bij de toepassing in de praktijk misgaat.
Inhoudsopgave
De tarieven in 2026
De hoogte van de overdrachtsbelasting volgt uit artikel 14 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Er zijn drie tarieven.
| Situatie | Tarief |
|---|---|
| Woning waarin u zelf gaat wonen | 2% |
| Woning die u niet zelf gaat bewonen (verhuur, tweede woning, vakantiewoning) | 8% |
| Overige onroerende zaken, waaronder bedrijfspanden en grond | 10,4% |
Het tarief voor beleggers is per 1 januari 2026 verlaagd van 10,4% naar 8%. Dat is een verlaging ten opzichte van de jaren 2023 tot en met 2025, toen voor niet-zelfbewoning het algemene tarief van 10,4% gold.
De startersvrijstelling
Wie aan alle voorwaarden voldoet, betaalt eenmalig geen overdrachtsbelasting. De vrijstelling is geregeld in artikel 15 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer en kent vier voorwaarden.
- U bent achttien jaar of ouder en jonger dan vijfendertig jaar op het moment van de notariële akte van levering.
- U gaat de woning zelf voor langere tijd als hoofdverblijf bewonen.
- U hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt.
- De waarde van de woning is in 2026 niet hoger dan € 555.000.
De leeftijdsgrens wordt beoordeeld op de dag dat de akte bij de notaris passeert, niet op de dag dat u de koopovereenkomst tekent. Wie kort voor zijn vijfendertigste koopt, doet er goed aan de leveringsdatum daarop af te stemmen.
Hoe het hoofdverblijfcriterium wordt getoetst
Zowel het tarief van 2% als de startersvrijstelling staat of valt met de vraag of u de woning zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken. U legt dat vast in een schriftelijke verklaring die de notaris met de akte meestuurt. De Belastingdienst kan achteraf toetsen of dat ook werkelijk zo is gegaan.
Blijkt bij die toets dat u de woning niet als hoofdverblijf bent gaan gebruiken, dan wordt alsnog het hogere tarief geheven, met belastingrente en mogelijk een boete. Doet zich na de aankoop een onvoorziene omstandigheid voor waardoor u er toch niet gaat wonen — een relatiebreuk, een overlijden, een baan in een andere stad — dan is er ruimte om dat te melden en te onderbouwen. Die uitzondering geldt alleen bij omstandigheden die zich na het sluiten van de koopovereenkomst voordoen.
Waar het in de praktijk misgaat
Kopen met een partner die niet aan de voorwaarden voldoet
De voorwaarden worden per koper beoordeeld. Koopt u samen met een partner die al vijfendertig is of de vrijstelling al heeft gebruikt, dan geldt de vrijstelling alleen voor uw aandeel. Voor het aandeel van uw partner is 2% verschuldigd, mits ook die partner de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken.
De waardegrens wordt overschreden door bijkomende kosten
Bij de waardegrens telt de waarde van de woning inclusief aanhorigheden zoals een garage, een berging of een tuin. Wordt de grens ook maar met een klein bedrag overschreden, dan vervalt de vrijstelling volledig — er is geen glijdende schaal. Over het volle bedrag is dan 2% verschuldigd.
Verhuur van een deel van de woning
Het gedeeltelijk verhuren van een woning die u zelf bewoont, staat het hoofdverblijfcriterium niet zonder meer in de weg, maar bij een substantieel verhuurd deel kan de Belastingdienst het standpunt innemen dat het niet om één woning voor eigen bewoning gaat. Bij gesplitste panden en woningen met een zelfstandige aanbouw is het verstandig de fiscale gevolgen vooraf te laten beoordelen.
Verkrijging binnen zes maanden na een eerdere verkrijging
Wordt dezelfde woning binnen zes maanden opnieuw geleverd, dan wordt de eerder betaalde overdrachtsbelasting in mindering gebracht op de nieuwe heffing. Die regeling is met name van belang bij doorverkoop en bij een ABC-levering.
Verschil met de jaarlijkse heffingen
Overdrachtsbelasting is een eenmalige heffing bij de verkrijging. Zij staat los van de jaarlijkse belastingheffing over het bezit van een verhuurde woning en van het eigenwoningforfait. Bij de beoordeling of een aankoop als belegging rendeert, moeten die heffingen naast elkaar worden gezet; het tarief van 8% is daarbij één van de kostenposten, niet de enige.
Veelgestelde vragen
Betaal ik overdrachtsbelasting bij nieuwbouw?
Bij de koop van een nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar is meestal btw verschuldigd en geen overdrachtsbelasting. Voor de grond kan dat anders liggen. De notaris beoordeelt welk regime van toepassing is.
Kan ik de startersvrijstelling twee keer gebruiken?
Nee. De vrijstelling geldt eenmalig. Wie haar heeft gebruikt, kan er bij een volgende woning geen beroep meer op doen, ook niet als die woning goedkoper is.
Wat gebeurt er als ik binnen korte tijd weer verhuis?
Het hoofdverblijfcriterium eist dat u de woning niet slechts tijdelijk gaat bewonen. Een verhuizing kort na de aankoop leidt niet automatisch tot naheffing, maar de Belastingdienst kan wel om een toelichting vragen. Onvoorziene omstandigheden die zich na de koop voordoen, worden daarbij meegewogen.
Geldt het tarief van 8% ook voor een woning die ik aan mijn kind verhuur?
Ja. Bepalend is of u de woning zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken. Verhuur aan een familielid maakt dat niet anders.
Tellen erfpachtcanons mee voor de waardegrens?
Bij een woning op erfpachtgrond wordt de gekapitaliseerde waarde van de canon bij de waarde van de woning geteld. Daardoor komt de waarde hoger uit dan de koopsom alleen, wat bij de startersvrijstelling het verschil kan maken.
Juridische hulp nodig?
Bij de aankoop van een woning of bedrijfspand loopt de fiscale beoordeling gelijk op met de contractuele. Wie de koopovereenkomst tekent voordat duidelijk is welk tarief geldt, komt daar bij de notaris achter — dan zijn de afspraken al gemaakt. Onze advocaat vastgoedrecht beoordeelt de koopovereenkomst en de fiscale positie in samenhang.
