Gepubliceerd op 8 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 10 oktober 2026
Voor groene gebouwen gelden in Nederland vooral eisen aan de energieprestatie: nieuwbouw moet sinds 1 januari 2021 voldoen aan de BENG-eisen, en kantoren moeten sinds 1 januari 2023 minimaal energielabel C hebben. Daarnaast hebben bedrijven met een groot energieverbruik een energiebesparingsplicht, en komen er via de Europese gebouwenrichtlijn (EPBD) strengere eisen aan.
De meeste regels staan sinds 1 januari 2024 in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) onder de Omgevingswet. Hieronder leest u welke juridische verplichtingen voor eigenaren, verhuurders en kopers gelden.
Inhoudsopgave
Welke wetten bepalen de duurzaamheidseisen voor gebouwen?
De basis ligt in de Europese richtlijn energieprestatie van gebouwen (EPBD), die Nederland uitwerkt in het Bbl en het Bal. Daarboven staat de Klimaatwet met de nationale klimaatdoelen.
De Klimaatwet legt vast dat de uitstoot van broeikasgassen in 2030 met 55% moet zijn verminderd ten opzichte van 1990, en dat Nederland in 2050 klimaatneutraal is. Die doelen werken door in de eisen die het Rijk en gemeenten aan gebouwen stellen.
De herziene EPBD uit 2024 (richtlijn (EU) 2024/1275) bepaalt dat nieuwe overheidsgebouwen vanaf 2028 emissievrij moeten zijn en alle nieuwe gebouwen vanaf 2030. Nederland moet die richtlijn in nationale regels omzetten; de precieze Nederlandse invulling volgt dus nog.
Aan welke eisen moet nieuwbouw voldoen?
Nieuwbouw moet sinds 1 januari 2021 bijna energieneutraal zijn (BENG). Het Bbl toetst dat aan drie eisen:
- BENG 1: een maximale energiebehoefte per vierkante meter
- BENG 2: een maximaal primair fossiel energiegebruik
- BENG 3: een minimaal aandeel hernieuwbare energie
Daarnaast gelden minimale isolatiewaarden voor de schil, zoals een Rc-waarde van 3,7 m²K/W voor de vloer, 4,7 voor de gevel en 6,3 voor het dak. De gemeente toetst die eisen bij de melding of vergunningaanvraag; zie ook ons artikel over bouwvergunningen onder de Omgevingswet.
Welke eisen gelden bij verbouw en renovatie?
Bij verbouw geldt in beginsel het rechtens verkregen niveau: de kwaliteit mag niet onder het bestaande niveau zakken, met een wettelijke ondergrens in het Bbl. Vervangt u een deel van de schil, dan gelden voor dat deel aparte isolatie-eisen.
Bij een ingrijpende renovatie, waarbij u meer dan 25% van de gebouwschil vernieuwt, stelt het Bbl strengere eisen aan het hele vernieuwde deel. Laat de exacte waarden voor uw project vooraf berekenen door een adviseur, omdat ze afhangen van de gebruiksfunctie.
Welke verplichtingen heeft u als eigenaar van bestaand vastgoed?
Voor bestaande gebouwen gelden vooral drie plichten: het energielabel, de labelplicht voor kantoren en de energiebesparingsplicht. Bij grote installaties komt daar de eis van gebouwautomatisering bij.
Energielabel bij verkoop en verhuur
Bij verkoop, verhuur of oplevering moet u een geldig energielabel kunnen overleggen. Een label is tien jaar geldig. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) houdt toezicht en kan bij een ontbrekend label een bestuurlijke boete opleggen.
Label C voor kantoren
Sinds 1 januari 2023 mag een kantoor alleen als kantoor worden gebruikt als het minimaal energielabel C heeft. Dat komt neer op een primair fossiel energiegebruik van ten hoogste 225 kWh per vierkante meter per jaar.
Er zijn uitzonderingen, onder meer voor monumenten, voor gebouwen waarin de kantoorfunctie kleiner is dan 100 m² en voor gebouwen waarin kantoor minder dan de helft van het oppervlak beslaat. Toezicht ligt bij de gemeente of omgevingsdienst.
Energiebesparingsplicht
Verbruikt een bedrijf of instelling op een locatie 50.000 kWh elektriciteit of 25.000 m³ aardgas(equivalent) per jaar of meer, dan moet het alle energiebesparende maatregelen nemen die zich binnen vijf jaar terugverdienen. Die plicht staat in het Bal.
Daarbij hoort een vierjaarlijkse informatieplicht via het e-loket van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). Huurt u ruimte, dan rust de plicht vaak op degene die de inrichting drijft; leg in het huurcontract vast wie welke maatregel betaalt.
Gebouwautomatisering bij grote installaties
Utiliteitsgebouwen met een verwarmings- of airconditioningsysteem van meer dan 290 kW moeten volgens het Bbl uiterlijk 1 januari 2026 een systeem voor gebouwautomatisering en -controle hebben. Dat systeem bewaakt en regelt het energiegebruik.
Welke rol speelt de gemeente?
Gemeenten leggen in hun omgevingsplan regels vast over de fysieke leefomgeving, zoals klimaatadaptatie, groen en waterberging. Strengere energieprestatie-eisen voor bouwwerken dan het Bbl mogen zij alleen stellen waar de wet daarvoor ruimte geeft.
Daarnaast stuurt de gemeente de warmtetransitie in haar wijk, bijvoorbeeld bij de aanleg van een warmtenet. Kijk daarom bij aankoop of grote renovatie in het omgevingsplan en het warmteprogramma van de gemeente.
Welke subsidies en financieringsmogelijkheden zijn er?
De belangrijkste landelijke regelingen lopen via de RVO. De voorwaarden en budgetten wijzigen jaarlijks, dus controleer vóór de investering de actuele regeling op rvo.nl.
- ISDE: subsidie voor onder meer warmtepompen en isolatie
- SVVE: subsidie voor verduurzaming door verenigingen van eigenaars
- DUMAVA: subsidie voor verduurzaming van maatschappelijk vastgoed, zoals scholen en zorggebouwen
- EIA: de energie-investeringsaftrek, een fiscale aftrek voor ondernemers
Daarnaast verstrekt het Nationaal Warmtefonds leningen voor verduurzaming aan woningeigenaren en VvE’s. Banken bieden soms gunstiger voorwaarden voor groene financiering; de afspraken daarover staan in de financieringsovereenkomst.
Hoe legt u duurzaamheid vast in huurcontracten?
In bedrijfsmatige huur leggen partijen afspraken over verduurzaming steeds vaker vast in een green lease of in duurzaamheidsclausules. Daarin staat wie welke investering doet en welke gegevens partijen uitwisselen.
Bij woonruimte is de ruimte kleiner, omdat de huurprijsregels dwingend zijn. Voor zeer energiezuinige huurwoningen mag een verhuurder onder voorwaarden een energieprestatievergoeding (EPV) vragen bovenop de huur, op grond van de Regeling energieprestatievergoeding huur.
Waar let u als eigenaar of verhuurder op?
- Heeft elk object dat u verkoopt of verhuurt een geldig energielabel van minder dan tien jaar oud?
- Voldoet elk kantoor met meer dan 100 m² kantoorfunctie aan label C?
- Valt uw verbruik boven 50.000 kWh of 25.000 m³ gas, en heeft u de informatieplicht bij de RVO vervuld?
- Heeft een gebouw met een installatie boven 290 kW een systeem voor gebouwautomatisering?
- Is in het huurcontract geregeld wie verduurzamingsmaatregelen betaalt?
Waar let u als koper op?
- Vraag het energielabel en de berekeningen achter het label op.
- Controleer of een kantoor aan de labelplicht voldoet; anders mag het niet als kantoor worden gebruikt.
- Laat in het due diligence-onderzoek ook asbest, bodem en PFAS onderzoeken.
- Neem garanties over vergunningen en energieprestatie op in de koopovereenkomst.
- Check het omgevingsplan en de gemeentelijke warmteplannen voor de locatie.
Wat kunnen wij voor u doen bij duurzaamheidseisen voor vastgoed?
Ons team vastgoedrecht werkt hierbij samen met de specialisten energierecht:
- Wij beoordelen welke energie- en duurzaamheidseisen op uw gebouw van toepassing zijn.
- Wij stellen green leases en duurzaamheidsclausules in huurcontracten op of beoordelen ze.
- Wij voeren de juridische due diligence uit bij aan- en verkoop van vastgoed.
- Wij adviseren bij handhaving door de gemeente, omgevingsdienst of ILT.
- Wij nemen garanties over energieprestatie op in koop- en aannemingsovereenkomsten.
Samengevat
- Nieuwbouw moet sinds 1 januari 2021 voldoen aan de drie BENG-eisen uit het Bbl.
- Kantoren moeten sinds 1 januari 2023 minimaal energielabel C hebben.
- Bij 50.000 kWh of 25.000 m³ gas per jaar geldt de energiebesparingsplicht met een terugverdientijd van vijf jaar.
- De herziene EPBD maakt nieuwbouw vanaf 2030 emissievrij; de Nederlandse uitwerking volgt nog.
- Leg verduurzamingsafspraken vast in huur- en koopcontracten.
Veelgestelde vragen
Wat zijn de huidige energie-eisen voor nieuwe en bestaande gebouwen?
Nieuwbouw moet voldoen aan de BENG-eisen uit het Bbl. Voor bestaande gebouwen gelden onder meer de labelplicht bij verkoop en verhuur, label C voor kantoren en de energiebesparingsplicht voor grote verbruikers.
Geldt de Wet milieubeheer nog voor vastgoed?
Grotendeels niet meer. Sinds 1 januari 2024 staan de milieuregels voor activiteiten in het Bal onder de Omgevingswet, inclusief de energiebesparingsplicht.
Welke subsidies zijn er voor verduurzaming van vastgoed?
Landelijk zijn er onder meer de ISDE, de SVVE, de DUMAVA en de energie-investeringsaftrek (EIA). Veel gemeenten hebben eigen regelingen. Controleer de actuele voorwaarden bij de RVO.
Wat is de energieprestatievergoeding (EPV)?
De EPV is een vergoeding die een verhuurder onder voorwaarden mag vragen voor een zeer energiezuinige huurwoning, naast de kale huur. De voorwaarden staan in de Regeling energieprestatievergoeding huur.
Welke duurzaamheidscertificaten worden in Nederland gebruikt?
BREEAM-NL is het meest gebruikte keurmerk voor duurzame gebouwen; gemeenten gebruiken ook vaak GPR Gebouw. Een certificaat is geen wettelijke eis, maar kan wel als voorwaarde in een huur-, koop- of financieringsovereenkomst staan.
