Bouwvergunning onder de Omgevingswet: wat is er veranderd?

Gepubliceerd op 17 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 9 oktober 2026

Sinds 1 januari 2024 heet de bouwvergunning een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit, en die bestaat onder de Omgevingswet uit twee delen: de technische bouwactiviteit, getoetst aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), en de omgevingsplanactiviteit, getoetst aan het omgevingsplan van uw gemeente. Veel kleine verbouwingen, zoals een aanbouw aan de achterkant, zijn vergunningvrij, maar die uitzondering geldt vaak niet bij een monument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht.

Of u een vergunning nodig heeft, controleert u dus altijd voor beide delen. Een vergunning van rechtswege, die vroeger ontstond als de gemeente te laat besliste, bestaat onder de Omgevingswet niet meer.

Wat is er met de Omgevingswet veranderd?

De Omgevingswet heeft de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), het Bouwbesluit 2012 en het Besluit omgevingsrecht vervangen. De bouwtechnische regels staan nu in het Bbl, de ruimtelijke regels in het omgevingsplan.

Het bestemmingsplan is opgegaan in het omgevingsplan van de gemeente. Tot een gemeente een nieuw omgevingsplan heeft vastgesteld, geldt een tijdelijk deel: de oude bestemmingsplannen plus een set rijksregels die de “bruidsschat” heet. Het omgevingsplan kan daardoor per gemeente en zelfs per wijk verschillen.

Heeft u voor uw verbouwing een vergunning nodig?

Dat hangt af van twee vragen: is de technische bouwactiviteit vergunningplichtig volgens het Bbl, en is de omgevingsplanactiviteit vergunningplichtig volgens het omgevingsplan. Het antwoord kan per deel verschillen.

• Vaak vergunningvrij: een aanbouw of bijgebouw in het achtererfgebied binnen de maten van het Bbl en het omgevingsplan, een dakkapel aan de achterkant, en onderhoud met dezelfde materialen.
• Vaak vergunningplichtig: een dakopbouw, een dakkapel aan de voorkant, een uitbouw aan de straatkant, en ingrepen in de draagconstructie.
• Altijd extra opletten: bij een rijksmonument, een gemeentelijk monument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht.

Doe de vergunningcheck in het Omgevingsloket van de Rijksoverheid. Die check geeft een eerste indicatie, maar is niet bindend; bij twijfel vraagt u de gemeente om een schriftelijk standpunt of dient u een aanvraag in.

Wat geldt er voor monumenten?

Rijksmonumenten worden aangewezen op grond van de Erfgoedwet, die sinds 1 juli 2016 de Monumentenwet 1988 heeft vervangen. Voor het wijzigen, slopen of verplaatsen van een rijksmonument heeft u een omgevingsvergunning voor een rijksmonumentenactiviteit nodig.

Gemeentelijke monumenten en beschermde stads- en dorpsgezichten zijn geregeld in het omgevingsplan. Vergunningvrij bouwen geldt daar vaak niet of beperkt, ook niet voor werk aan de achterkant.

Hoe vraagt u de vergunning aan?

U dient de aanvraag digitaal in via het Omgevingsloket. U kunt de technische bouwactiviteit en de omgevingsplanactiviteit samen of los aanvragen.

• Tekeningen van de bestaande en de nieuwe situatie met maatvoering.
• Een beschrijving van het bouwwerk, het gebruik en de constructie.
• Bij een monument: een bouwhistorische beschrijving en een toelichting op de ingreep.
• Een opgave of u de omwonenden heeft betrokken (participatie); sommige gemeenten stellen dat verplicht.

De gemeente rekent leges, waarvan de hoogte per gemeente verschilt en in de legesverordening staat.

Hoe lang duurt de procedure?

Voor de meeste aanvragen geldt de reguliere procedure: de gemeente beslist binnen acht weken en mag die termijn één keer met maximaal zes weken verlengen (artikel 16.64 Omgevingswet). Voor een aantal zwaardere activiteiten geldt de uitgebreide procedure van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht, met een beslistermijn van zes maanden.

Beslist de gemeente te laat, dan krijgt u geen vergunning van rechtswege. U kunt de gemeente wel in gebreke stellen en na twee weken een dwangsom laten verbeuren (artikel 4:17 Awb) of beroep instellen tegen het niet tijdig beslissen.

Wat verandert de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen?

Voor nieuwbouw in gevolgklasse 1, zoals de meeste eengezinswoningen en eenvoudige bedrijfshallen, toetst de gemeente sinds 1 januari 2024 de bouwtechniek niet meer vooraf. Een onafhankelijke kwaliteitsborger controleert dan het bouwwerk.

U doet ten minste vier weken voor de start een bouwmelding bij de gemeente en ten minste twee weken voor ingebruikname een gereedmelding met het dossier bevoegd gezag. De omgevingsplanactiviteit blijft wel vergunningplichtig als het omgevingsplan dat vraagt. Meer leest u op onze pagina over bouwrecht.

Waar let u als aanvrager op?

• Doe de vergunningcheck voor zowel de technische bouwactiviteit als de omgevingsplanactiviteit en bewaar de uitkomst.
• Controleer in het omgevingsplan of uw perceel in een beschermd gezicht ligt of een monumentstatus heeft.
• Start niet voor de vergunning onherroepelijk is: een buurman kan binnen zes weken bezwaar maken.
• Bij gevolgklasse 1: doe de bouwmelding uiterlijk vier weken voor de start.

Waar let u als omwonende op?

• Volg de bekendmakingen van de gemeente, want de bezwaartermijn van zes weken loopt vanaf de bekendmaking (artikel 6:7 Awb).
• Vraag de aanvraag en de tekeningen op bij de gemeente als u die niet heeft gekregen.
• Toets het bouwplan aan de regels in het omgevingsplan, zoals bouwhoogte, afstand tot de perceelgrens en het uitzicht.
• Vraag bij dreigende onomkeerbare bouw een voorlopige voorziening aan bij de rechtbank.

Meer over de procedure leest u in ons artikel over bezwaar en beroep in het bestuursrecht.

Wat kunnen wij voor u doen bij een bouwvergunning onder de Omgevingswet?

Onze bestuursrechtadvocaten staan aanvragers en omwonenden bij.

• Wij toetsen uw bouwplan aan het Bbl en aan het omgevingsplan, inclusief de bruidsschatregels van uw gemeente.
• Wij beoordelen of een monumentstatus of beschermd gezicht vergunningvrij bouwen uitsluit.
• Wij stellen bij een te late beslissing de ingebrekestelling op (artikel 4:17 Awb).
• Wij schrijven het bezwaarschrift binnen de termijn van zes weken en vertegenwoordigen u bij de hoorzitting.
• Wij vragen een voorlopige voorziening aan bij de rechtbank als de bouw dreigt te starten.

Samengevat

• De bouwvergunning is een omgevingsvergunning voor een technische bouwactiviteit en een omgevingsplanactiviteit.
• Vergunningvrij bouwen volgt uit het Bbl en het omgevingsplan; bij monumenten gelden strengere regels.
• De reguliere beslistermijn is acht weken, met één verlenging van zes weken; er is geen vergunning van rechtswege.
• Bij nieuwbouw in gevolgklasse 1 doet u een bouwmelding en werkt u met een kwaliteitsborger.
• Bezwaar maakt u binnen zes weken na de bekendmaking.

Veelgestelde vragen

Mag ik zonder vergunning een aanbouw aan de achterkant bouwen?

Vaak wel, als de aanbouw binnen de maten van het Bbl en het omgevingsplan blijft. Bij een monument of in een beschermd stads- of dorpsgezicht geldt die vrijstelling vaak niet.

Wat gebeurt er als de gemeente niet op tijd beslist?

U krijgt geen vergunning van rechtswege. U kunt de gemeente in gebreke stellen en een dwangsom laten verbeuren (artikel 4:17 Awb).

Geldt de Monumentenwet nog?

Nee. Rijksmonumenten worden sinds 2016 aangewezen op grond van de Erfgoedwet, en de vergunning voor een rijksmonumentenactiviteit valt sinds 2024 onder de Omgevingswet.

Kan mijn buurman mijn vergunning nog aanvechten?

Ja, binnen zes weken na de bekendmaking kan hij bezwaar maken. Begin daarom bij voorkeur pas als de vergunning onherroepelijk is.