Gepubliceerd op 26 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 14 oktober 2026
Een duurzaamheidsclausule (ook wel green lease) is toegestaan, maar bij woonruimte mag zij de huurder niet slechter zetten dan de dwingende regels van het huurrecht in Boek 7 BW. Verduurzaming die verder gaat dan onderhoud is renovatie: de huurder hoeft daar in beginsel alleen aan mee te werken na een redelijk voorstel (artikel 7:220 lid 2 BW), terwijl bij bedrijfsruimte partijen veel meer vrijheid hebben om afspraken te maken.
Hieronder leest u wat een duurzaamheidsclausule kan regelen, welke wettelijke eisen nu en straks gelden voor energielabels, wat een huurder moet dulden en hoe u een geschil oplost.
Inhoudsopgave
Wat is een duurzaamheidsclausule?
Een duurzaamheidsclausule is een afspraak in de huurovereenkomst over energiebesparing, duurzame installaties of het delen van gegevens over energieverbruik. Bij kantoren en winkels heet zo’n pakket afspraken vaak een green lease.
- De verhuurder verplicht zich tot maatregelen, zoals isolatie, een warmtepomp of zonnepanelen.
- De huurder verplicht zich tot zorgvuldig gebruik en onderhoud van installaties.
- Partijen spreken af hoe kosten en besparingen worden verdeeld.
- Partijen delen verbruiksgegevens om de energieprestatie te meten.
Meer over de wettelijke achtergrond leest u in ons artikel wanneer wordt duurzaamheid een juridische verplichting?
Welke grenzen stelt het huurrecht bij woonruimte?
Bij woonruimte zijn veel huurregels dwingend: een afwijkende afspraak ten nadele van de huurder is vernietigbaar (artikel 7:242 BW). Een duurzaamheidsclausule kan dus het groot onderhoud of de kosten van verplichte verduurzaming niet zomaar bij de huurder leggen.
De verhuurder moet gebreken herstellen (artikel 7:206 BW); de huurder doet alleen kleine herstellingen (artikel 7:217 BW en het Besluit kleine herstellingen). Een huurder kan worden verplicht een installatie volgens de instructies te gebruiken en schade te melden, maar niet om te investeren in voorzieningen die tot de taak van de verhuurder horen. Een boetebeding in een standaardcontract met een consument wordt daarnaast getoetst aan de regels over oneerlijke bedingen (artikel 6:233 BW).
Een huurovereenkomst van woonruimte kan bovendien alleen door de rechter worden ontbonden (artikel 7:231 BW). Een kleine tekortkoming in een duurzaamheidsafspraak rechtvaardigt dat in de regel niet. Meer over de rechten en plichten van beide partijen leest u in ons artikel over goed verhuurderschap.
Welke energielabeleisen gelden?
Voor kantoren geldt sinds 1 januari 2023 de plicht om ten minste energielabel C te hebben; een kantoor zonder label C mag niet meer als kantoor worden gebruikt. De regels en uitzonderingen staan bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland.
Voor huurwoningen met label E, F of G komt een verplichting om uiterlijk 1 januari 2029 ten minste label D te halen. Het ontwerpbesluit dat dit regelt in het Besluit bouwwerken leefomgeving, is op 10 juli 2026 aan de Tweede en Eerste Kamer voorgelegd; het kabinet streeft naar opname in het Bbl eind 2026. Zolang het besluit niet in werking is, geldt de plicht nog niet.
Particuliere verhuurders kunnen via de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH) tot € 15.000 per woning aanvragen; de regeling loopt tot 2030 zolang er budget is. Het energielabel telt ook mee in het woningwaarderingsstelsel, dus een beter label kan een hogere maximale huurprijs opleveren.
Moet de huurder meewerken aan verduurzaming?
Dringende werkzaamheden moet de huurder altijd toestaan (artikel 7:220 lid 1 BW). Verduurzaming die het woongenot verbetert, is renovatie: daarvoor moet de verhuurder eerst een redelijk voorstel doen (artikel 7:220 lid 2 BW).
Een redelijk voorstel beschrijft de werkzaamheden, de planning, de gevolgen voor de huurprijs en eventuele tegemoetkomingen, zoals een verhuiskostenvergoeding of vervangende woonruimte. Bij renovatie van een complex van tien of meer woningen geldt het voorstel als redelijk als 70% of meer van de huurders ermee instemt (artikel 7:220 lid 3 BW). Een huurder die het daar niet mee eens is, kan binnen acht weken na de schriftelijke mededeling de rechter vragen te beslissen of het voorstel redelijk is.
Een wetswijziging die het instemmingsrecht van huurders bij verduurzaming aanpast, is in voorbereiding, maar nog niet in werking. Zie ook ons artikel over opzeggen bij renovatie of verkoop.
Mag de huur omhoog na verduurzaming?
Ja, onder voorwaarden. Bij woonruimte kan de verhuurder na een woningverbetering een redelijke huurverhoging voorstellen (artikel 7:255 BW), maar de huur mag niet boven de maximale huurprijs van het woningwaarderingsstelsel uitkomen.
Een clausule waarin de huurder vooraf instemt met een huurverhoging zonder grens, is bij woonruimte niet houdbaar. Bij bedrijfsruimte kunnen partijen vrijer afspreken hoe investeringen worden terugverdiend, bijvoorbeeld via een opslag op de huur.
Wat is anders bij bedrijfsruimte?
Bij kantoorruimte (artikel 7:230a BW) en winkelruimte (artikel 7:290 BW) mogen partijen veel meer zelf regelen. Een green lease kan daar ook investeringsplichten van de huurder, energiedoelen en sancties bevatten.
Leg dan vast wie verantwoordelijk is voor het halen van label C bij kantoren, wie de kosten draagt, hoe verbruiksgegevens worden gedeeld en wat de gevolgen zijn als een doel niet wordt gehaald. Zonder duidelijke afspraak blijft de verhuurder verantwoordelijk voor gebreken, en een kantoor dat niet aan label C voldoet, kan als gebrek worden aangemerkt.
Hoe legt u de staat van de woning vast?
Maak bij het begin van de huur een opnamerapport met foto’s van isolatie, installaties en meterstanden. Heeft u dat niet gedaan, dan wordt de huurder vermoed het gehuurde in goede staat te hebben ontvangen (artikel 7:224 lid 2 BW).
Een opnamerapport voorkomt discussie bij het einde van de huur over schade aan installaties. Leg nieuwe voorzieningen die tijdens de huur worden aangebracht, aanvullend vast. Over het opstellen van de overeenkomst zelf leest u meer in ons artikel over het opstellen van een contract.
Hoe lost u een geschil op?
Geschillen over een duurzaamheidsclausule, renovatie of medewerking aan werkzaamheden beslist de kantonrechter. Bij spoed, bijvoorbeeld als een huurder dringende werkzaamheden blokkeert, kan de verhuurder een kort geding beginnen.
De Huurcommissie gaat over de hoogte van de huurprijs en servicekosten, en kan dus wel oordelen over de gevolgen van een energielabel voor de maximale huur. Over de geldigheid van een duurzaamheidsclausule beslist zij niet. Zie ook ons artikel over wat een verhuurder wel en niet mag.
Waar let u als verhuurder op?
- Controleer of de clausule bij woonruimte niet afwijkt van dwingend recht ten nadele van de huurder.
- Doe bij renovatie een schriftelijk, volledig redelijk voorstel met planning en huurgevolgen.
- Breng het energielabel van elke woning in kaart met het oog op de beoogde datum van 1 januari 2029.
- Maak een opnamerapport bij aanvang en na elke nieuwe installatie.
Waar let u als huurder op?
- Ga na of een clausule u kosten of onderhoud oplegt die wettelijk bij de verhuurder horen.
- Reageer schriftelijk op een renovatievoorstel en noteer de termijn van acht weken.
- Laat bij een huurverhoging na verduurzaming de maximale huur volgens het puntenstelsel controleren.
- Gebruik nieuwe installaties volgens de instructies en meld defecten direct.
Wat kunnen wij voor u doen bij duurzaamheidsclausules in huurcontracten?
- Een duurzaamheidsclausule of green lease opstellen of toetsen aan het dwingende huurrecht.
- Een renovatievoorstel beoordelen of opstellen, inclusief huurgevolgen en vergoedingen.
- Onderhandelen over kostenverdeling en huurverhoging na verduurzaming.
- Procederen bij de kantonrechter of in kort geding over medewerking aan werkzaamheden.
- Adviseren over labelverplichtingen bij kantoren en woningen, via onze huurrecht advocaat.
Samengevat
- Bij woonruimte mag een duurzaamheidsclausule niet afwijken van dwingend recht ten nadele van de huurder (artikel 7:242 BW).
- Verduurzaming is meestal renovatie: de verhuurder moet eerst een redelijk voorstel doen (artikel 7:220 lid 2 BW).
- Kantoren moeten sinds 2023 ten minste label C hebben; voor huurwoningen komt label D, beoogd per 1 januari 2029.
- Bij bedrijfsruimte hebben partijen meer vrijheid voor een green lease.
- Geschillen beslist de kantonrechter; de Huurcommissie gaat alleen over huurprijs en servicekosten.
Veelgestelde vragen
Kan een verhuurder een duurzaamheidsclausule toevoegen aan een lopend contract?
Alleen met instemming van de huurder. Eenzijdig wijzigen kan niet; de huurder mag een voorstel weigeren zonder dat dit gevolgen heeft voor zijn huurrecht.
Mag een verhuurder een boete opleggen bij te hoog energieverbruik?
Bij woonruimte is dat zeer twijfelachtig: zo’n beding beperkt het gebruik van de woning en wordt getoetst aan de regels voor oneerlijke bedingen. Bij bedrijfsruimte kunnen partijen wel een sanctie afspreken.
Wie betaalt onderhoud aan een warmtepomp of zonnepanelen?
In beginsel de verhuurder, behalve kleine herstellingen zoals het reinigen van filters. Schade door verkeerd gebruik kan de verhuurder op de huurder verhalen.
Geldt de labelplicht voor woningen al?
Nog niet. Het besluit ligt bij het parlement en de beoogde datum voor label D is 1 januari 2029. Volg de publicatie van het definitieve besluit.
Lees ook: renovatie met behoud van huur: wat de verhuurder moet regelen.
