Gepubliceerd op 4 september 2026 · Laatst bijgewerkt op 29 september 2026
Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. De wet trok het gereguleerde huursegment fors op: vroeger was alleen sociale huur aan een maximumprijs gebonden, nu valt ook de middenhuur onder een wettelijk plafond. Voor verhuurders betekent dat een lagere maximale huurprijs en nieuwe verplichtingen. Voor huurders betekent het een reëel recht op huurverlaging. Hieronder leest u wat de wet regelt, welke grenzen in 2026 gelden, wat er met lopende contracten gebeurt en hoe de handhaving werkt.
Inhoudsopgave
Wet betaalbare huur: het korte antwoord
De Wet betaalbare huur maakt het woningwaarderingsstelsel dwingend tot en met 186 punten en breidt de regulering uit naar de middenhuur. Gemeenten kunnen zelf handhaven en een boete opleggen. Huurders laten hun huurprijs toetsen bij de Huurcommissie.
Wat regelt de Wet betaalbare huur?
De kern van de wet: het puntenstelsel is dwingend geworden voor een veel groter deel van de woningvoorraad. Niet de gevraagde huurprijs bepaalt in welk segment een woning valt, maar het aantal punten. Een verhuurder kan een woning dus niet meer in de vrije sector plaatsen door simpelweg een hoge huur te vragen.
De Wet betaalbare huur wijzigt vooral Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en de Wet goed verhuurderschap. Sinds 1 juli 2024 gelden de nieuwe regels direct voor nieuwe huurcontracten. Voor bestaande huurcontracten geldt overgangsrecht (zie hieronder).
Ook het puntenstelsel zelf is aangepast: energielabels wegen zwaarder mee, buitenruimte telt anders en de invloed van de WOZ-waarde is begrensd. Daardoor kwamen sommige woningen na 1 juli 2024 in een ander segment terecht dan de verhuurder verwachtte.
Welke huurprijsgrenzen gelden in 2026?
De huurprijsgrenzen worden jaarlijks per 1 januari geïndexeerd. Per 1 januari 2026 bedroeg de indexering 3,65 procent. Daarmee ziet de indeling er als volgt uit:
- Sociale huur: tot en met 143 punten, met een maximale huurprijs van € 932,93 per maand.
- Middenhuur: 144 tot en met 186 punten, met een maximale huurprijs die oploopt tot € 1.228,07 per maand.
- Vrije sector: 187 punten of meer. Hier geldt geen wettelijk maximum; de huurprijs is vrij overeen te komen.
Het exacte maximum hangt af van het aantal punten van de specifieke woning; de genoemde bedragen zijn de bovengrenzen per segment. De bovengrens van de middenhuur is sinds de Wet betaalbare huur ook de liberalisatiegrens: pas boven 186 punten is de huurprijs vrij. Reken de puntentelling daarom altijd na op de woning zelf, niet op een vergelijkbaar pand in de straat.
Wat betekent het overgangsrecht voor lopende huurcontracten?
Dit is in de praktijk het meest verwarrende onderdeel van de wet. Er zijn drie situaties.
Contracten van vóór 1 juli 2024 met 143 punten of minder
Deze woningen zijn sinds 1 juli 2025 alsnog gereguleerd. U kunt als huurder de huurprijs laten toetsen en via de Huurcommissie verlaging naar het wettelijk maximum afdwingen. Voor verhuurders met een portefeuille in dit segment is dit de grootste financiële impact van de wet.
Contracten van vóór 1 juli 2024 met 144 tot 186 punten
Deze contracten blijven vrije sector zolang zij lopen. Zodra de huurder vertrekt en de woning opnieuw wordt verhuurd, valt zij wel onder de middenhuurregulering. Bij mutatie kan de haalbare huur dus in één keer fors dalen.
Contracten gesloten op of na 1 juli 2024
Hiervoor geldt het nieuwe stelsel direct. Ligt de woning op 186 punten of minder, dan mag de aanvangshuur het bijbehorende maximum niet overschrijden. U kunt de aanvangshuur binnen zes maanden na ingang van het contract door de Huurcommissie laten toetsen (artikel 7:249 Burgerlijk Wetboek, niet opnieuw gecontroleerd). Een verlaging geldt dan vanaf de ingangsdatum van het contract. Is die termijn voorbij, dan kan de gemeente nog steeds optreden tegen een te hoge huur.
Kort samengevat: bestaande huurovereenkomsten met geliberaliseerde (vrije sector) huur blijven lopen onder de oude afspraken, behalve als de woning 143 WWS-punten of minder heeft. Voor nieuwe huurovereenkomsten vanaf 1 juli 2024 geldt het nieuwe woningwaarderingsstelsel direct. De grenzen gelden voor zelfstandige woonruimte; voor kamers geldt een eigen puntenstelsel.
Hoe vraagt u huurverlaging aan onder het overgangsrecht?
Vraag eerst uw verhuurder om de huur te verlagen naar het maximum dat bij de punten van de woning hoort. Verhuurders kregen daarvoor een overgangstermijn van een jaar, tot 1 juli 2025, om de huur aan te passen of de woning te verbeteren. Deze regel voor zittende huurders in de sociale sector kwam via een amendement in de Tweede Kamer in de wet (niet opnieuw gecontroleerd).
Verlaagt de verhuurder de huur niet, dan kunt u sinds 1 juli 2025 een verzoek bij de Huurcommissie indienen. Die stelt aan de hand van de puntentelling vast welke huurprijs past en doet een bindende uitspraak. Valt die lager uit, dan geldt de lagere huurprijs.
Wat gebeurt er met tijdelijke huurcontracten?
Op dezelfde dag als de Wet betaalbare huur trad de Wet vaste huurcontracten in werking. Sinds 1 juli 2024 is een huurcontract voor onbepaalde tijd de norm. Tijdelijke contracten van vóór die datum lopen af volgens de oude afspraken. Verlengt u zo’n contract, dan wordt het een contract voor onbepaalde tijd. Alleen bepaalde groepen, zoals studenten en urgent woningzoekenden, kunnen nog een tijdelijk contract van maximaal twee jaar krijgen.
Wat is de maximale huurverhoging in 2026?
Ook de jaarlijkse huurverhoging is per segment begrensd. In 2026 mag de huur in de vrije sector met maximaal 4,4 procent stijgen en in de middenhuur met maximaal 6,1 procent. Voor sociale huurwoningen geldt vanaf 1 juli 2026 een maximum van 4,1 procent. Vraagt uw verhuurder een hogere verhoging, dan kunt u die laten toetsen.
Welke nieuwe verplichtingen heeft de verhuurder?
Bij elk nieuw huurcontract moet de verhuurder de puntentelling schriftelijk aan u verstrekken. Doet hij dat niet, dan is dat op zichzelf al een overtreding waarop de gemeente kan handhaven. Deze verplichting sluit aan bij de bredere zorgplichten uit de Wet goed verhuurderschap, zoals de verplichte schriftelijke huurovereenkomst en het verbod op discriminatie bij woningtoewijzing.
Hoe wordt de wet gehandhaafd?
De grote verandering ten opzichte van het oude stelsel is dat de huurder niet langer de enige is die actie kan ondernemen. Sinds 1 januari 2025 handhaven gemeenten bestuursrechtelijk op te hoge huren. De boete die een gemeente kan opleggen loopt op tot een aanzienlijk bedrag en kan bij herhaling binnen vier jaar verder oplopen; de exacte maximumbedragen verschillen per gemeente en per beleidsregel, dus laat dit per geval navragen (twijfelpunt, niet in deze sessie met een vast landelijk bedrag bevestigd). De gemeente treedt op via de Wet goed verhuurderschap.
Daarnaast blijft de route via de Huurcommissie bestaan. Die kan de huur verlagen. Bij toetsing van de aanvangshuur geldt de verlaging vanaf de ingangsdatum van het contract. Beide sporen kunnen naast elkaar lopen: een gemeentelijke boete sluit een civiele procedure of Huurcommissieprocedure niet uit.
Welke opslagen en uitzonderingen gelden er?
- Nieuwbouwopslag: voor nieuwbouw in het middensegment geldt onder voorwaarden een opslag van 10 procent op de maximale huurprijs, gedurende twintig jaar. Dat geldt voor projecten waarvan de bouw vóór 1 januari 2028 start.
- Monumentenopslag: rijksmonumenten en beschermde stads- en dorpsgezichten kennen een opslag op het maximum.
- WOZ-begrenzing: maken de WOZ-punten meer dan een derde van het totaal uit, dan tellen zij voor maximaal een derde mee. Zakt een woning daardoor onder de 187 punten, dan krijgt zij 186 punten en valt zij in de middenhuur. Zo voorkomt de wet dat een hoge WOZ-waarde een woning alsnog in de vrije sector tilt.
Welke wijzigingen staan er nog op stapel?
Er liggen aanpassingen van het woningwaarderingsstelsel klaar die op zijn vroegst per 1 januari 2027 zouden moeten ingaan (twijfelpunt: exacte status en datum niet in deze sessie bij een primaire bron bevestigd). Het gaat onder meer om:
- een prijsopslag voor woningen die onder de WOZ-cap vallen;
- een zwaardere waardering van de WOZ-waarde van kleine rijksmonumenten;
- het schrappen van de 5 minpunten voor een woning zonder buitenruimte.
Ook wil het kabinet de nieuwbouwopslag van 10 procent voor twintig jaar verlengen, van 2028 tot 2032. Het gaat om voorstellen: ze gelden pas zodra ze definitief zijn vastgesteld. Voor lopende contracten verandert er door deze plannen nu nog niets.
Wat kunt u nu doen?
Bent u huurder en vermoedt u dat u te veel betaalt? Laat de puntentelling controleren voordat u een procedure start. De uitkomst hangt sterk af van details als het energielabel, de oppervlaktemeting en de waardering van buitenruimte. Wat u verder kunt afdwingen, leest u in ons artikel over huurprijsbescherming in Nederland.
Bent u verhuurder? Breng dan per woning in kaart in welk segment zij valt en welk overgangsregime geldt. Bij mutatie is dat het moment waarop de nieuwe regels ingrijpen. Over de mogelijkheden en de grenzen daarvan schreven wij eerder over de overgang van gereguleerde huur naar de vrije sector.
Samengevat
- Het puntenstelsel is dwingend tot en met 186 punten; daarboven is de huurprijs vrij.
- In 2026 is het maximum voor sociale huur € 932,93 en voor middenhuur € 1.228,07 per maand.
- Contracten van vóór 1 juli 2024 met 143 punten of minder zijn sinds 1 juli 2025 alsnog gereguleerd.
- De maximale huurverhoging in 2026 is 4,4% (vrije sector), 6,1% (middenhuur) en 4,1% (sociale huur, vanaf 1 juli).
- Zowel de gemeente als de Huurcommissie kan optreden tegen een te hoge huur; beide routes kunnen naast elkaar lopen.
Veelgestelde vragen
Geldt de Wet betaalbare huur ook voor mijn bestaande contract?
Dat hangt af van de datum van het contract en het aantal punten. Contracten van vóór 1 juli 2024 met 143 punten of minder zijn sinds 1 juli 2025 gereguleerd. Contracten met 144 tot en met 186 punten blijven vrije sector tot de huurder vertrekt.
Kan ik als huurder huurverlaging met terugwerkende kracht krijgen?
Soms. Laat u de aanvangshuur binnen zes maanden toetsen, dan geldt een verlaging vanaf de ingangsdatum van het contract. In andere procedures ligt dat anders; laat dat per geval beoordelen.
Mag de verhuurder de servicekosten verhogen?
Alleen als de werkelijke kosten stijgen. Servicekosten moeten de werkelijke kosten dekken en mogen niet worden gebruikt als verkapte huurverhoging. Ook servicekosten kunnen door de Huurcommissie worden getoetst.
Wat gebeurt er als de gemeente een boete oplegt?
De boete is een besluit waartegen bezwaar en beroep openstaan. De termijn daarvoor is zes weken. Laat de onderbouwing van de puntentelling waarop de gemeente zich baseert altijd controleren.
Law & More
Speelt er een geschil over de huurprijs, een boete van de gemeente of de vraag welk regime op uw woning van toepassing is? Onze vastgoedrecht advocaten in Eindhoven en Amsterdam beoordelen uw positie en begeleiden u bij de Huurcommissie, in bezwaar of bij de rechter.
Twijfelt u over uw positie? Leg uw situatie aan ons voor. Wij laten u binnen één werkdag weten wat uw opties zijn.
