Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. De wet trok het gereguleerde huursegment fors op: waar vroeger alleen sociale huur aan een maximumprijs was gebonden, valt nu ook het middensegment onder een wettelijk plafond. Voor verhuurders betekent dat een lagere maximale huurprijs en nieuwe verplichtingen; voor huurders een reëel recht op huurverlaging. Hieronder zetten wij op een rij wat de wet precies regelt, welke grenzen in 2026 gelden, wat er met lopende contracten gebeurt en hoe de handhaving in de praktijk verloopt.
Wat regelt de Wet betaalbare huur?
De kern van de wet is dat het woningwaarderingsstelsel (het puntenstelsel) dwingend is geworden voor een veel groter deel van de woningvoorraad. Niet de gevraagde huurprijs bepaalt in welk segment een woning valt, maar het aantal punten. Een verhuurder kan een woning dus niet langer in de vrije sector plaatsen door simpelweg een hoge huur te vragen.
Daarnaast is het puntenstelsel zelf gemoderniseerd. Energielabels wegen zwaarder mee, buitenruimte telt anders en de invloed van de WOZ-waarde is begrensd. Die aanpassingen verklaren waarom sommige woningen na 1 juli 2024 in een ander segment terechtkwamen dan de verhuurder had verwacht.
De drie segmenten en de grenzen in 2026
De huurprijsgrenzen worden jaarlijks per 1 januari geïndexeerd. Per 1 januari 2026 bedroeg die indexering 3,65 procent. Daarmee ziet de indeling er als volgt uit:
- Sociale huur: tot en met 143 punten, met een maximale aanvangshuur van ongeveer 933 euro per maand.
- Middenhuur: 144 tot en met 186 punten, met een maximale huur die oploopt tot ongeveer 1.228 euro per maand.
- Vrije sector: 187 punten of meer. Hier geldt geen wettelijk maximum en mag de huurprijs vrij worden overeengekomen.
Het exacte maximum hangt af van het aantal punten van de specifieke woning; de genoemde bedragen zijn de bovengrenzen van elk segment. Reken de puntentelling dus altijd na op de woning zelf en niet op een vergelijkbaar pand in de straat.
Wat gebeurt er met lopende huurcontracten?
Dit is in de praktijk het meest verwarrende onderdeel van de wet. Er zijn drie situaties.
Geliberaliseerde contracten van vóór 1 juli 2024 met 143 punten of minder
Deze woningen zijn sinds 1 juli 2025 alsnog gereguleerd. De huurder kan de huurprijs laten toetsen en via de Huurcommissie verlaging naar het wettelijk maximum afdwingen. Voor verhuurders met een portefeuille in dit segment is dit de grootste financiële klap van de wet.
Geliberaliseerde contracten van vóór 1 juli 2024 met 144 tot en met 186 punten
Deze contracten blijven vrije sector zolang zij lopen. Zodra de huurder vertrekt en de woning opnieuw wordt verhuurd, valt zij wél onder de middenhuurregulering. Bij mutatie kan de haalbare huur dus in één keer fors dalen.
Contracten gesloten op of na 1 juli 2024
Hiervoor geldt het nieuwe stelsel onverkort. Ligt de woning op 186 punten of minder, dan mag de aanvangshuur het bijbehorende maximum niet overschrijden. De huurder kan dit op ieder moment tijdens de looptijd laten toetsen; hij is dus niet gebonden aan de bekende termijn van zes maanden die voor de toets van de aanvangshuurprijs in andere gevallen geldt.
Nieuwe verplichtingen voor de verhuurder
Bij elk nieuw huurcontract moet de verhuurder de puntentelling schriftelijk aan de huurder verstrekken. Doet hij dat niet, dan is dat op zichzelf al een overtreding waarop de gemeente kan handhaven. Deze verplichting sluit aan bij de bredere zorgplichten die voortvloeien uit de Wet goed verhuurderschap, zoals de verplichte schriftelijke huurovereenkomst en het verbod op discriminatie bij de woningtoewijzing.
Handhaving: gemeente én Huurcommissie
De grote verandering ten opzichte van het oude stelsel is dat de huurder niet langer de enige is die actie kan ondernemen. Sinds 1 januari 2025 handhaven gemeenten bestuursrechtelijk op te hoge huren. De boete kan oplopen tot 27.500 euro, en bij herhaling binnen vier jaar tot 110.000 euro.
Daarnaast blijft de route via de Huurcommissie bestaan. Die kan de huur met terugwerkende kracht verlagen. Beide sporen kunnen naast elkaar lopen: een gemeentelijke boete sluit een civiele of Huurcommissieprocedure niet uit.
Opslagen en uitzonderingen
- Nieuwbouwopslag: voor nieuwbouw in het middensegment geldt onder voorwaarden een opslag van 10 procent op de maximale huurprijs, gedurende twintig jaar.
- Monumentenopslag: rijksmonumenten en beschermde stads- en dorpsgezichten kennen een opslag op het maximum.
- WOZ-begrenzing: bij woningen waarbij de WOZ-punten meer dan een derde van het totaal uitmaken, wordt het aantal punten afgetopt op 186. Zo wordt voorkomen dat een hoge WOZ-waarde een woning alsnog de vrije sector in tilt.
Wat kunt u doen?
Bent u huurder en vermoedt u dat u te veel betaalt? Laat de puntentelling controleren voordat u een procedure start. De uitkomst hangt sterk af van details als het energielabel, de oppervlaktemeting en de waardering van buitenruimte. Wat u verder kunt afdwingen, leest u in ons artikel over huurprijsbescherming in Nederland.
Bent u verhuurder? Breng dan per woning in kaart in welk segment zij valt en welk overgangsregime geldt. Bij mutatie is dat het moment waarop de nieuwe regels ingrijpen. Over de mogelijkheden en de grenzen daarvan schreven wij eerder over de overgang van gereguleerde huur naar de vrije sector.
Veelgestelde vragen
Geldt de Wet betaalbare huur ook voor mijn bestaande contract?
Dat hangt af van de datum van het contract en het aantal punten. Contracten van vóór 1 juli 2024 met 143 punten of minder zijn sinds 1 juli 2025 gereguleerd. Contracten in de band van 144 tot en met 186 punten blijven vrije sector tot de huurder vertrekt.
Kan ik als huurder huurverlaging met terugwerkende kracht krijgen?
Ja, de Huurcommissie kan de huurprijs met terugwerkende kracht vaststellen. Hoe ver dat teruggaat, verschilt per situatie en per procedure.
Mag de verhuurder de servicekosten verhogen om het verlies te compenseren?
Nee. Servicekosten moeten de werkelijke kosten dekken en mogen niet worden gebruikt als verkapte huurverhoging. Ook servicekosten kunnen door de Huurcommissie worden getoetst.
Wat gebeurt er als de gemeente een boete oplegt?
De boete is een besluit waartegen bezwaar en beroep openstaan. De termijn is kort: zes weken. Laat de onderbouwing van de puntentelling waarop de gemeente zich baseert altijd controleren.
Law & More
Speelt er een geschil over de huurprijs, een boete van de gemeente of de vraag welk regime op uw woning van toepassing is? Onze vastgoedrecht advocaten in Eindhoven en Amsterdam beoordelen uw positie en begeleiden u bij de Huurcommissie, in bezwaar of bij de rechter. Neem gerust vrijblijvend contact met ons op.
