Goed verhuurderschap: welke regels gelden voor verhuurders?

Gepubliceerd op 26 januari 2026 · Laatst bijgewerkt op 9 oktober 2026

Iedere verhuurder van woonruimte moet zich sinds 1 juli 2023 houden aan de Wet goed verhuurderschap. U mag huurders niet discrimineren of intimideren, vraagt hooguit twee keer de kale maandhuur als borg en rekent servicekosten eerlijk af; de borgregel geldt voor huurovereenkomsten die op of na 1 juli 2023 zijn gesloten.

De gemeente houdt toezicht via een verplicht meldpunt en kan een bestuurlijke boete opleggen. Hieronder leest u welke regels gelden, hoe de gemeente optreedt en hoe u veelvoorkomende geschillen voorkomt.

Wat moet u als verhuurder in ieder geval regelen?

U zorgt voor een veilige en goed onderhouden woning en respecteert de privacy van de huurder. Bij de selectie, het contract en de eindafrekening bent u open over wat u doet.

De nieuwe wetgeving heeft deze principes verankerd in concrete regels die voor iedere verhuurder in Nederland gelden. Deze regels zijn ontworpen om misstanden zoals discriminatie, intimidatie en woekerprijzen voor servicekosten te voorkomen.

Welke verplichtingen en verboden gelden er?

U moet afspraken schriftelijk vastleggen, de huurder informeren en servicekosten verantwoorden. Discriminatie, intimidatie, een te hoge borg en dubbele bemiddelingskosten zijn verboden.

Om aan de eisen van goed verhuurderschap te voldoen, moet u goed op de hoogte zijn van wat er van u wordt verwacht. Het gaat om een breed scala aan onderwerpen, van de maximale hoogte van de waarborgsom tot de manier waarop u met uw huurders communiceert.

Enkele cruciale punten om direct rekening mee te houden:

• Schriftelijke overeenkomst: De tijd van mondelinge afspraken is voorbij. Elke huurrelatie moet worden vastgelegd in een schriftelijk contract om duidelijkheid te scheppen en discussies achteraf te voorkomen.

• Informatieplicht: U bent verplicht om de huurder actief te informeren over zijn of haar rechten en plichten, zoals de regels rondom de borg, contactgegevens voor onderhoud en de gemeentelijke meldpunten voor klachten.

• Transparante kosten: Servicekosten moeten redelijk zijn en jaarlijks worden verantwoord met een helder kostenoverzicht. U mag hier geen winst op maken.

De Wet goed verhuurderschap is er niet op gericht om verhuren onmogelijk te maken. Het doel is een eerlijk speelveld te creëren waarin de belangen van zowel huurder als verhuurder worden gerespecteerd.

De onderstaande tabel geeft een praktisch overzicht van de belangrijkste regels die de basis vormen voor professioneel en ethisch verhuren.

Kernverplichtingen en verboden onder de Wet goed verhuurderschap

Het is essentieel dat u deze regels kent en correct toepast in uw dagelijkse praktijk. Zo voorkomt u niet alleen hoge boetes, maar bouwt u ook aan een reputatie als betrouwbare verhuurder.

Welke zeven regels gelden voor elke verhuurder?

De wet kent zeven algemene regels: geen discriminatie, geen intimidatie, een maximale borg, een schriftelijke huurovereenkomst, een informatieplicht, transparante servicekosten en geen dubbele bemiddelingskosten. Negeert u deze regels, dan riskeert u een boete van de gemeente en conflicten met uw huurder.

1. Discriminatie voorkomen met een objectief proces

Het verbod op discriminatie weegt zwaar. U moet kunnen aantonen dat u nieuwe huurders kiest op basis van objectieve, eerlijke criteria. Willekeur is uitgesloten.

Hoe pakt u dat concreet aan?

• Wees vooraf duidelijk: Publiceer uw selectiecriteria, zoals de inkomenseis of andere voorwaarden. Zo weet iedereen waar hij aan toe is.

• Hanteer één procedure: Vraag alle kandidaten om dezelfde documenten en volg voor iedereen dezelfde stappen. Geen uitzonderingen.

• Motiveer uw keuze: Leg voor uzelf vast waarom u voor een bepaalde kandidaat heeft gekozen. Dit hoeft u niet openbaar te maken, maar het is cruciaal als bewijslast mocht er ooit een klacht komen.

Vragen naar iemands afkomst, religie of gezinssamenstelling zijn taboe. Het selectieproces moet uitsluitend draaien om de vraag: is deze kandidaat in staat om aan de huurverplichtingen te voldoen?

2. Intimidatie is verboden

Goed verhuurderschap vereist een professionele houding. Dreigen met huisuitzetting, ongevraagd de woning binnenstappen of een huurder onder druk zetten, valt allemaal onder intimidatie. Zelfs het herhaaldelijk bellen of appen kan als intimiderend worden ervaren.

Houd de communicatie altijd zakelijk en respectvol, zelfs als de emoties hoog oplopen. Is er een huurachterstand? Volg dan de formele, wettelijke route voor incasso en vermijd eigenrichting.

3. De borg is maximaal twee keer de kale huur

De waarborgsom, ofwel de borg, is uw financiële zekerheid voor eventuele schade of huurachterstand. De wet stelt hier echter een duidelijke grens: u mag maximaal twee keer de kale maandhuur als borg vragen.

Een hogere borg eisen is verboden en kan u op een boete komen te staan. U stort de borg binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst terug, eventueel na verrekening van achterstallige huur. Verrekent u schade aan de woning, dan geldt een termijn van 30 dagen.

4. De verplichting van een schriftelijke huurovereenkomst

Een mondelinge afspraak volstaat niet langer. Elke huurrelatie moet worden vastgelegd in een schriftelijk contract. Dit schept duidelijkheid en zekerheid voor zowel u als de huurder.

Zorg dat in de overeenkomst alle essentiële zaken staan: de huurprijs, de borg, de ingangsdatum en de rechten en plichten van beide partijen. U bent wettelijk verplicht om de huurder een ondertekend exemplaar te geven.

5. De actieve informatieplicht van de verhuurder

U moet de huurder proactief informeren over een aantal belangrijke zaken. Deze informatie moet de huurder schriftelijk ontvangen, nog voordat de huurperiode begint.

Wat moet hier minimaal in staan?

• De rechten en plichten van de huurder met betrekking tot de woning.

• De hoogte van de waarborgsom en de voorwaarden voor terugbetaling.

• Uw contactgegevens (of die van de beheerder) voor onderhoud en reparaties.

• De contactgegevens van het gemeentelijke meldpunt waar de huurder terechtkan bij klachten over uw gedrag.

6. Transparantie over servicekosten

Servicekosten zijn een klassiek discussiepunt. De regel is simpel: u mag alleen de daadwerkelijk gemaakte kosten doorberekenen. Winst maken op servicekosten is verboden.

U bent verplicht om jaarlijks, uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar, een gedetailleerd overzicht van de kosten te sturen. De huurder heeft bovendien het recht om de onderliggende facturen in te zien. Een overzichtelijke administratie is dus geen overbodige luxe, maar een noodzaak.

7. Geen dubbele bemiddelingskosten

Schakelt u een makelaar of bemiddelaar in om een huurder voor uw woning te vinden? Dan bent u de opdrachtgever en betaalt u de rekening. Het is verboden om deze bemiddelingskosten (ook wel courtage genoemd) op de huurder af te wentelen.

Deze zeven regels vormen samen de checklist voor goed verhuurderschap.

Wat doet de gemeente met een melding over een verhuurder?

De gemeente onderzoekt de melding, hoort u en kan bij een overtreding maatregelen nemen, zoals een bestuurlijke boete. Elke gemeente moet daarvoor een meldpunt hebben.

Met de Wet goed verhuurderschap in de hand hebben gemeenten een stevige, actieve rol gekregen in de handhaving. Hier kunnen huurders, woningzoekenden en zelfs buren terecht met klachten over ongewenst gedrag van verhuurders. Dit meldpunt is een laagdrempelig, maar tegelijkertijd scherp instrument dat direct kan leiden tot serieuze maatregelen.

Als verhuurder moet u beseffen dat elke klacht serieus wordt genomen. Het negeren van de regels kan u duur komen te staan, niet alleen financieel, maar ook qua reputatie. Het is dus cruciaal om te begrijpen hoe dit proces werkt en wat de risico's zijn.

Hoe verloopt de procedure na een melding?

De gemeente registreert de melding, beoordeelt of de wet is overtreden en vraagt u om uw kant van het verhaal. Daarna neemt zij een besluit.

Zodra een huurder een melding doet, start de gemeente een officieel onderzoek. Dit is geen informeel gesprek, maar een formele procedure. De stappen zien er doorgaans als volgt uit:

1. Ontvangst en registratie: De melding wordt vastgelegd. De gemeente controleert of alle informatie compleet is en vraagt de melder vaak om bewijsstukken, zoals e-mails, foto’s van de situatie of een kopie van het huurcontract.

2. Beoordeling: Een toezichthouder van de gemeente bekijkt of de klacht inderdaad onder de Wet goed verhuurderschap valt. Gaat het om discriminatie, intimidatie, een onredelijk hoge borg of een andere overtreding?

3. Hoor en wederhoor: Lijkt de klacht gegrond, dan neemt de gemeente contact met u op. U krijgt de kans om uw kant van het verhaal te doen en eventueel tegenbewijs aan te leveren.

4. Besluitvorming: Op basis van het onderzoek en de reacties van beide partijen neemt de gemeente een besluit: is er sprake van een overtreding of niet?

Het is goed om te weten dat meldingen, afhankelijk van de gemeente, ook anoniem gedaan kunnen worden. Hoewel dit het onderzoek lastiger kan maken, neemt de gemeente zulke signalen nog steeds serieus.

Goed verhuurderschap betekent ook een vlekkeloze administratie. Een compleet en goed gedocumenteerd dossier is uw beste verdediging wanneer de gemeente aanklopt na een klacht van een huurder.

Welke maatregelen kan de gemeente nemen?

De gemeente kan een bestuurlijke boete opleggen en in ernstige gevallen het beheer van de woning overnemen.

Gemeenten hebben een aanzienlijk arsenaal aan instrumenten gekregen om op te treden. Het blijft zelden bij een waarschuwing. Afhankelijk van de ernst en de frequentie van de overtreding, kan de gemeente besluiten tot:

• Bestuurlijke boete: De boetes zijn aanzienlijk. Voor een eerste overtreding kan dit oplopen tot € 25.750. Begaat u binnen vier jaar opnieuw de fout, dan kan de boete zelfs stijgen tot € 103.000.

• Openbaarmaking: Zodra een boete onherroepelijk is, wordt uw naam als verhuurder openbaar gemaakt. Dit leidt tot aanzienlijke reputatieschade en kan het in de toekomst erg lastig maken om uw panden te verhuren.

• Inbeheername: In extreme gevallen, bijvoorbeeld bij structurele en ernstige misstanden, kan de gemeente het beheer van uw pand overnemen. U verliest dan tijdelijk de controle over uw eigen vastgoed, maar blijft wel verantwoordelijk voor alle kosten.

Deze maatregelen laten zien dat de wetgever de handhaving uiterst serieus neemt. Een proactieve, transparante aanpak is de enige manier om deze risico's te vermijden. Zorg dat uw verhuurpraktijk volledig voldoet aan de eisen van goed verhuurderschap, communiceer helder met uw huurders en neem klachten altijd serieus. Zo voorkomt u dat een meningsverschil escaleert tot een kostbaar en schadelijk traject bij de gemeente.

Hoe voorkomt u de meest voorkomende huurgeschillen?

Leg de staat van de woning, de borg, de onderhoudsverdeling en de servicekosten vooraf schriftelijk vast. Over die vier onderwerpen gaan de meeste geschillen.

De ware proef van goed verhuurderschap komt vaak pas aan het licht wanneer er meningsverschillen ontstaan. Zelfs met de beste bedoelingen kunnen conflicten opduiken die de relatie met uw huurder onder druk zetten. Veel van deze geschillen zijn echter te voorkomen door proactief te handelen en te zorgen voor glasheldere afspraken. Een aanpak die focust op preventie bespaart u tijd, geld en beschermt uw reputatie.

In de praktijk draaien de meeste geschillen om dezelfde thema’s: onderhoud, de waarborgsom en de afrekening van servicekosten. Door deze valkuilen te kennen, kunt u ze strategisch omzeilen.

De volgende tabel geeft een overzicht van de meest voorkomende conflicten en de praktische stappen die u als verhuurder kunt nemen om ze voor te zijn.

Door deze strategieën toe te passen, bouwt u een stevig fundament voor een conflictvrije huurrelatie. Hieronder gaan we dieper in op de afzonderlijke aandachtspunten.

Waarom maakt u een inspectierapport bij de sleuteloverdracht?

Met een ondertekend rapport met foto's legt u de staat van de woning bij begin en einde van de huur vast. Zo voorkomt u discussie over wie een schade heeft veroorzaakt.

Een van de meest krachtige instrumenten om conflicten te voorkomen is een gedetailleerd inspectierapport, dat u opstelt bij zowel de in- als de uitcheck. Dit document, compleet met duidelijke foto's en beschrijvingen per ruimte, legt de staat van de woning vast.

Hiermee voorkomt u discussies over de verantwoordelijkheid voor schade. Zonder beschrijving bij aanvang geldt het wettelijke vermoeden dat de huurder de woning in goede staat ontving (art. 7:224 lid 2 BW). De huurder kan dat vermoeden met foto's of verklaringen weerleggen; met een ondertekend rapport staat u sterker als u de borg wilt aanspreken.

Een inspectierapport is geen formaliteit, maar uw belangrijkste bewijsstuk. Besteed er de nodige aandacht aan en laat het door beide partijen ondertekenen. Dit dwingt tot zorgvuldigheid en creëert wederzijds begrip.

Wanneer mag u de waarborgsom inhouden?

Alleen bij aantoonbare schade of huurachterstand mag u een deel van de borg inhouden.

De teruggave van de waarborgsom is een klassieker onder de huurgeschillen. De wet is hier heel duidelijk over: de borgsom moet binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst worden terugbetaald, of binnen 30 dagen als u schade verrekent. Alleen als er sprake is van aantoonbare schade of een huurachterstand, mag u (een deel van) de borg inhouden.

Om eindeloze discussies te vermijden, is het cruciaal dat u elke verrekening tot op de euro kunt verantwoorden.

• Schade: Verwijs direct naar het inspectierapport om aan te tonen dat de schade tijdens de huurperiode is ontstaan.

• Reparatiekosten: Onderbouw de ingehouden bedragen altijd met offertes of facturen van de uitgevoerde reparaties.

• Huurachterstand: Zorg voor een sluitende administratie waaruit de achterstallige huurbetalingen duidelijk blijken.

Transparantie is hierbij het sleutelwoord. Communiceer helder en schriftelijk naar de huurder waarom u een deel van de borg inhoudt en voeg de bewijsstukken direct bij. Ongefundeerde claims leiden bijna gegarandeerd tot een vervelend en kostbaar geschil.

Wie is verantwoordelijk voor onderhoud en gebreken?

Kleine herstellingen zijn voor de huurder (art. 7:217 BW); gebreken en groot onderhoud zijn voor de verhuurder (art. 7:206 BW).

De verdeling van de onderhoudstaken is een andere veelvoorkomende bron van frictie. Wie is precies verantwoordelijk voor die lekkende kraan, en wie draait op voor het buitenschilderwerk? De wet geeft een basisverdeling – kleine, dagelijkse herstellingen voor de huurder, groot onderhoud voor de verhuurder – maar juist in de grijze gebieden ontstaan vaak discussies.

Enkele preventieve tips:

1. Leg afspraken vast: Neem in de huurovereenkomst een duidelijke lijst op waarin de verdeling van de onderhoudsplichten gedetailleerd wordt uitgewerkt.

2. Communiceer proactief: Kondig gepland groot onderhoud ruim van tevoren aan en maak concrete afspraken over de uitvoering en eventuele overlast.

3. Reageer adequaat: Neem elke melding van een gebrek serieus en reageer snel. Het negeren van klachten is een van de snelste manieren om een klein probleem te laten escaleren tot een groot conflict.

Wanneer moet u de servicekosten afrekenen?

Uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar stuurt u een gespecificeerd overzicht (art. 7:259 BW).

De jaarlijkse afrekening van de servicekosten moet bovenal transparant en controleerbaar zijn. U bent wettelijk verplicht om uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar een gespecificeerd overzicht te sturen. Belangrijk is ook dat de huurder het recht heeft om de onderliggende facturen in te zien.

Zorg daarom voor een vlekkeloze administratie en wees voorbereid om elke kostenpost te kunnen verantwoorden. Onverklaarbare of onredelijk hoge kosten leiden onvermijdelijk tot wantrouwen en mogelijk zelfs tot juridische procedures.

Wanneer een geschil onvermijdelijk lijkt en mogelijk leidt tot beëindiging van de overeenkomst, is het belangrijk om de regels te kennen. Lees meer over wanneer u een huurcontract voor woonruimte kunt ontbinden in ons gespecialiseerde artikel. Door deze veelvoorkomende geschillen preventief aan te pakken, versterkt u uw positie als een professionele en betrouwbare verhuurder.

Waar let u als verhuurder op?

• Vraag bij nieuwe huurovereenkomsten niet meer dan twee keer de kale maandhuur als borg.
• Geef de huurder uiterlijk bij de start van de huur schriftelijk informatie over borg, servicekosten, uw contactgegevens voor onderhoud en het gemeentelijke meldpunt.
• Stuur uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar een gespecificeerd servicekostenoverzicht (art. 7:259 BW).
• Betaal de borg binnen 14 dagen terug, of binnen 30 dagen als u schade verrekent.
• Controleer of uw gemeente een verhuurvergunning eist.

Waar let u als huurder op?

• Controleer of de borg niet hoger is dan twee keer de kale maandhuur.
• Bewaar het opnamerapport en maak zelf foto's van de staat van de woning bij aanvang.
• Vraag de onderliggende facturen op als u de servicekostenafrekening niet vertrouwt.
• Betaal geen bemiddelingskosten aan een makelaar die de verhuurder heeft ingeschakeld.
• Meld discriminatie, intimidatie of een te hoge borg bij het meldpunt van uw gemeente.

Wat kunnen wij voor u doen bij goed verhuurderschap?

Wij adviseren verhuurders en huurders binnen het vastgoedrecht over de regels van de Wet goed verhuurderschap.

• Wij toetsen uw huurovereenkomst en informatiebrief aan de zeven regels van de Wet goed verhuurderschap.
• Wij controleren een servicekostenafrekening op de eisen van art. 7:259 BW.
• Wij beoordelen of een ingehouden borg terecht is en of de terugbetaaltermijn van 14 of 30 dagen is gehaald.
• Wij stellen uw zienswijze op als de gemeente een maatregel overweegt, en maken binnen zes weken bezwaar tegen een boetebesluit (art. 6:7 Awb).
• Wij zoeken uit of uw gemeente een verhuurvergunning eist en wat dat betekent voor lopende huurovereenkomsten.

Samengevat

• Sinds 1 juli 2023 geldt de Wet goed verhuurderschap voor elke verhuurder van woonruimte.
• De borg is maximaal twee keer de kale maandhuur en gaat binnen 14 dagen terug, of binnen 30 dagen bij verrekening van schade.
• De servicekostenafrekening volgt uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar (art. 7:259 BW).
• Een door de verhuurder ingeschakelde makelaar mag geen bemiddelingskosten bij de huurder in rekening brengen.
• Elke gemeente heeft een meldpunt en kan een bestuurlijke boete opleggen.

Veelgestelde vragen over goed verhuurderschap

Lees ook onze uitleg over de grens tussen toegestaan gebruik en misbruik van een huurwoning: Wanneer is sprake van woonfraude?.

Meer weten over de regels die voor verhuurders en huurders gelden? Lees onze uitleg over het huurrecht.