Bedenktijd bij aankoop huis: zo annuleert u correct

Gepubliceerd op 27 december 2025 · Laatst bijgewerkt op 27 september 2026

Als particuliere koper van een woning hebt u drie dagen bedenktijd nadat u de door beide partijen getekende koopovereenkomst hebt ontvangen. In die periode kunt u de koop zonder opgave van reden en zonder boete ontbinden; valt het einde in een weekend of op een feestdag, of bevat de termijn minder dan twee werkdagen, dan wordt hij verlengd.

Na de bedenktijd bent u in beginsel aan de koop gebonden. Dan kunt u alleen nog onder de koop uit via een ontbindende voorwaarde in het contract, of als de verkoper tekortschiet. Hieronder leest u hoe u de termijn berekent, hoe u correct ontbindt en welke valkuilen u moet vermijden.

Wat zegt de wet over de bedenktijd?

Artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek geeft de particuliere koper van een woning drie dagen bedenktijd. De regel is van dwingend recht: een contractuele afspraak die hem uitsluit, geldt niet.

Volgens artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek moet de koop van een woning door een particulier schriftelijk worden aangegaan. De koper heeft daarna drie dagen de tijd om de koop te ontbinden. Die termijn begint te lopen op de dag nadat de koper de getekende akte, of een afschrift daarvan, heeft ontvangen. De regeling bestaat sinds 2003 en is bedoeld als bescherming tegen een overhaaste beslissing.

Van de regeling mag niet ten nadele van de koper worden afgeweken. Staat in de koopovereenkomst dat u afstand doet van de bedenktijd, dan hebt u toch recht op die drie dagen.

Voor wie geldt de bedenktijd?

Alleen voor een koper die een natuurlijk persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Het moet gaan om een woning of een ander pand dat bestemd is voor bewoning.

Een particulier die een huis of appartement koopt om er zelf te wonen, heeft dus recht op bedenktijd. Een belegger die in de uitoefening van zijn bedrijf koopt, heeft dat niet. Hetzelfde geldt voor een koper die de woning via zijn bv koopt.

De verkoper heeft geen bedenktijd. Zodra hij heeft getekend, is de verkoop voor hem in beginsel definitief. Wie als verkoper twijfelt, moet dat dus vóór het tekenen oplossen.

Er is nog een belangrijke beperking. Hebt u de koop van een woning binnen de bedenktijd ontbonden en koopt u dezelfde woning binnen zes maanden opnieuw van dezelfde verkoper, dan hebt u volgens artikel 7:2 BW geen nieuwe bedenktijd. Zo kan de bedenktijd niet worden gebruikt om te blijven onderhandelen over de prijs.

Geldt de bedenktijd ook bij nieuwbouw?

Ja. Bij de koop van een nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar of aannemer geldt dezelfde bedenktijd van drie dagen.

Bij nieuwbouw sluit u meestal een koop-/aannemingsovereenkomst. Artikel 7:766 BW verklaart de regels van artikel 7:2 BW daarop van toepassing. Ook hier gaat de termijn in op de dag nadat u de door beide partijen getekende overeenkomst hebt ontvangen. Nieuwbouwcontracten zijn vaak omvangrijk, met technische omschrijvingen en algemene voorwaarden. De bedenktijd is een goed moment om die te laten controleren. Meer over de risico’s na oplevering leest u in ons artikel over gebreken aan een nieuwbouwwoning.

Hoe berekent u de bedenktijd?

Tel drie dagen vanaf de dag na ontvangst van de getekende overeenkomst. Eindigt de termijn in het weekend of op een feestdag, of bevat hij minder dan twee werkdagen, dan schuift het einde op.

Het beginpunt is niet de dag waarop u tekent, maar de dag waarop u het door beide partijen getekende document ontvangt. Tekent u op maandag en ontvangt u de getekende akte pas op woensdag, dan begint de termijn op donderdag. Houdt de verkoper of makelaar het getekende contract een week vast, dan begint uw bedenktijd dus ook pas een week later.

Leg daarom goed vast wanneer u het getekende contract hebt ontvangen. Krijgt u het per e-mail, bewaar dan de e-mail met datum en tijd. Krijgt u het op papier, noteer dan de datum en vraag zo nodig om een ontvangstbewijs.

Hoe beïnvloeden weekenden en feestdagen de termijn?

De Algemene termijnenwet verlengt de termijn tot de eerstvolgende werkdag als het einde op een zaterdag, zondag of feestdag valt. Daarnaast moet de termijn altijd minstens twee werkdagen bevatten.

Volgens artikel 1 van de Algemene termijnenwet wordt een termijn die eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag verlengd tot en met de eerstvolgende werkdag. Artikel 2 van die wet bepaalt dat een termijn van ten hoogste twaalf dagen zo nodig wordt verlengd, zodat hij ten minste twee werkdagen bevat. Voor de bedenktijd zijn die twee regels samen van belang.

Twee voorbeelden, zonder feestdagen:

• U ontvangt de getekende akte op donderdag. De termijn loopt vrijdag, zaterdag en zondag. Omdat hij op zondag eindigt, schuift het einde op naar maandag. De termijn bevat dan twee werkdagen (vrijdag en maandag). U kunt tot en met maandag ontbinden.
• U ontvangt de getekende akte op vrijdag. De termijn loopt zaterdag, zondag en maandag. Die periode bevat maar één werkdag. De termijn wordt daarom verlengd tot en met dinsdag.

Rond feestdagen zoals Pasen, Pinksteren of Kerstmis kan de termijn langer worden. Twijfelt u over de einddatum, reken dan conservatief en ontbind liever een dag te vroeg dan een dag te laat. Het risico van een rekenfout ligt bij u.

Hoe ontbindt u de koop binnen de bedenktijd?

Stuur de verkoper, of zijn makelaar, een schriftelijke verklaring dat u de koop ontbindt. Die verklaring moet vóór het einde van de termijn bij de verkoper aankomen.

Een telefoontje naar de makelaar is niet voldoende. Een ontbinding van een overeenkomst gebeurt volgens artikel 6:267 BW door een schriftelijke verklaring. Bovendien moet u later kunnen bewijzen dat u op tijd hebt ontbonden. Een mondelinge mededeling biedt daarvoor geen houvast.

Beslissend is het moment waarop de verklaring de verkoper bereikt, niet het moment van verzenden. Dat volgt uit artikel 3:37 lid 3 BW. Een e-mail die u op de laatste avond om 23.58 uur verstuurt, is in de regel wel op tijd als hij direct in de mailbox van de ontvanger binnenkomt. Een brief die u op de laatste dag op de post doet, komt te laat.

U hoeft geen reden te geven. De bedenktijd is een onvoorwaardelijk recht. Vermeld wel uw naam, het adres van de woning en de datum van de koopovereenkomst, en schrijf duidelijk dat u de koop ontbindt met een beroep op de wettelijke bedenktijd.

Hoe bewijst u dat de ontbinding op tijd was?

Kies een verzendwijze die aantoont dat uw verklaring tijdig is ontvangen. Combineer bij twijfel twee methoden.

Veelgebruikte manieren zijn:

• een e-mail aan de verkoper en de verkoopmakelaar, waarbij u om een ontvangstbevestiging vraagt en de verzonden e-mail bewaart;
• een aangetekende brief met handtekening voor ontvangst, als er nog genoeg tijd is;
• persoonlijke afgifte, waarbij de ontvanger een kopie van uw verklaring dateert en voor ontvangst tekent.

Een lees- of ontvangstbevestiging is handig, maar niet iedereen verstuurt die. Stuur daarom bij voorkeur een e-mail en daarna nog een brief, of bel na verzending om de ontvangst te laten bevestigen per e-mail. Bewaar alle bewijsstukken tot de zaak volledig is afgerond.

Hoe formuleert u de ontbindingsverklaring?

Kort en ondubbelzinnig. Juridische taal is niet nodig.

Een voorbeeld dat u kunt aanpassen:

“Geachte heer, mevrouw,

Hierbij ontbind ik, [uw volledige naam], met een beroep op de wettelijke bedenktijd van artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek, de koopovereenkomst van [datum] betreffende de woning aan [adres] te [plaats]. Ik verzoek u de ontvangst van dit bericht te bevestigen.

Met vriendelijke groet,

[naam, datum]”

Hebt u de woning samen met een partner gekocht, laat dan beide kopers de verklaring ondertekenen of in de e-mail duidelijk vermelden dat u namens beiden ontbindt.

Wat kunt u met de bedenktijd doen?

De bedenktijd is ook een onderzoeksperiode. U kunt er zaken in regelen die u eerder hebt overgeslagen.

Denk aan een bouwkundige keuring als u die nog niet hebt laten doen, een laatste gesprek met uw hypotheekadviseur, of het doorlezen van de stukken van de Vereniging van Eigenaren bij een appartement. Wijst een keuring op gebreken die u niet had verwacht, dan kunt u binnen de bedenktijd zonder discussie van de koop afzien.

Na de bedenktijd hebt u die vrijheid niet meer. Gebreken die later aan het licht komen, moet u dan via de regels over non-conformiteit aankaarten. Meer daarover leest u in ons artikel over de juridische valkuilen bij het kopen van een woning met verborgen gebreken.

Laat u in deze dagen niet onder druk zetten. De verkoopmakelaar behartigt de belangen van de verkoper. Een verzoek om snel af te zien van uw bedenktijd hoeft u niet in te willigen.

Wat gebeurt er als u te laat ontbindt?

Dan bent u aan de koop gebonden. Weigert u daarna mee te werken aan de levering, dan riskeert u de boete uit de koopovereenkomst, die in de gangbare modelkoopakten 10 procent van de koopsom bedraagt.

Een verklaring die na het einde van de bedenktijd binnenkomt, heeft geen effect. De koop blijft dan bestaan. U kunt er alleen nog vanaf via een ontbindende voorwaarde, als die nog loopt, of in overleg met de verkoper.

Weigert u de woning af te nemen, dan schiet u tekort in de nakoming. In de meeste koopovereenkomsten, waaronder de veelgebruikte modellen van makelaarsorganisaties, verbeurt de koper na een ingebrekestelling een boete van 10 procent van de koopsom. Bij een koopsom van 400.000 euro gaat het dan om 40.000 euro. Controleer altijd wat uw eigen koopovereenkomst hierover zegt. Meestal is ook de waarborgsom of bankgarantie van die omvang.

Wat is het verschil met een ontbindende voorwaarde?

De bedenktijd is een wettelijk recht zonder voorwaarden. Een ontbindende voorwaarde is een afspraak in het contract waarop u zich alleen kunt beroepen als de omstandigheid uit die afspraak zich voordoet.

Binnen de bedenktijd hoeft u niets uit te leggen. U kunt de koop ontbinden omdat u twijfelt over de buurt, omdat een keuring tegenvalt of omdat u een ander huis hebt gezien. De verkoper kan daar niets tegen doen.

Een ontbindende voorwaarde werkt anders. U en de verkoper spreken bijvoorbeeld af dat u de koop mag ontbinden als u geen hypotheek krijgt. U kunt dan alleen ontbinden als die situatie zich echt voordoet, binnen de afgesproken termijn en op de afgesproken manier. Het bewijs daarvan ligt bij u.

Welke ontbindende voorwaarden komen vaak voor?

Het financieringsvoorbehoud en het voorbehoud voor een bouwkundige keuring. Soms ook een voorbehoud voor de verkoop van uw huidige woning of voor een vergunning.

Bij een financieringsvoorbehoud kunt u de koop ontbinden als u, ondanks serieuze pogingen, geen hypotheek kunt krijgen voor het afgesproken bedrag. Veel contracten vragen dat u dat onderbouwt met een of meer schriftelijke afwijzingen van geldverstrekkers. Hoeveel afwijzingen nodig zijn en tot wanneer u zich op het voorbehoud kunt beroepen, staat in de koopovereenkomst zelf.

Bij een voorbehoud voor een bouwkundige keuring kunt u ontbinden als de keuring gebreken aan het licht brengt die boven een afgesproken herstelbedrag uitkomen, bijvoorbeeld een bedrag van enkele duizenden euro’s. Blijven de kosten daaronder, dan gaat de koop door.

Zijn de voorwaarden vaag geformuleerd, dan ontstaat snel discussie. Een clausule die alleen spreekt van voldoende inspanningen om financiering te krijgen, laat ruimte voor de verkoper om te stellen dat u te weinig hebt gedaan. Leg daarom vast:

• de uiterste datum waarop u zich op de voorwaarde kunt beroepen;
• het bedrag en de voorwaarden van de hypotheek die u nodig hebt;
• welk bewijs u moet overleggen, zoals het aantal afwijzingen;
• bij een keuringsvoorbehoud: het herstelbedrag waarboven u mag ontbinden.

Laat de koopovereenkomst bij voorkeur controleren voordat u tekent. De bedenktijd is een vangnet, maar wijzigingen in het contract zijn na ondertekening niet meer eenzijdig af te dwingen.

Wanneer is juridische hulp verstandig?

Zodra er discussie ontstaat over de termijn, over de ontvangst van uw verklaring of over een ontbindende voorwaarde. Bij een geschil over een koopsom van deze omvang is snel handelen belangrijk.

Voorbeelden uit de praktijk zijn een verkoper die stelt dat uw ontbinding te laat binnenkwam, een verkoper die beweert uw e-mail nooit te hebben ontvangen, of een geschil over de vraag of u genoeg hebt gedaan om financiering te krijgen. Een advocaat beoordeelt dan uw bewijs, stelt de correspondentie op en onderhandelt met de verkoper of diens advocaat.

Wordt de boete geëist, dan kan een advocaat nagaan of de verkoper u correct in gebreke heeft gesteld en of de boete eventueel kan worden gematigd. Ook bij problemen na de levering, zoals verborgen gebreken, helpen wij kopers. Onze advocaten vastgoedrecht behandelen deze zaken vanuit Eindhoven en Amsterdam. Voor procedures bij de rechter kunt u ook terecht bij onze advocaten civiel recht.

Welke termijnen moet u in de gaten houden?

De bedenktijd van drie dagen, de termijnen van de ontbindende voorwaarden en de datum van de levering bij de notaris.

Noteer direct na ontvangst van de getekende akte de einddatum van de bedenktijd. Zet daarnaast de uiterste data van de ontbindende voorwaarden in uw agenda. Bij het financieringsvoorbehoud is dat vaak enkele weken na het tekenen. Mist u die datum, dan vervalt de voorwaarde en bent u zonder dat vangnet aan de koop gebonden.

Twijfelt u aan de koop, neem dan binnen de bedenktijd een besluit. Na afloop daarvan zijn uw mogelijkheden aanzienlijk kleiner.

Samengevat

• De particuliere koper van een woning heeft drie dagen bedenktijd (artikel 7:2 BW), ook bij nieuwbouw.
• De termijn begint op de dag na ontvangst van de door beide partijen getekende overeenkomst.
• Eindigt de termijn in het weekend of op een feestdag, of bevat hij minder dan twee werkdagen, dan wordt hij verlengd.
• Ontbind schriftelijk en zorg dat uw verklaring aantoonbaar vóór het einde van de termijn bij de verkoper binnenkomt.
• Na de bedenktijd kunt u alleen nog ontbinden via een ontbindende voorwaarde; anders riskeert u de contractuele boete.

Veelgestelde vragen

Law & More adviseert kopers en verkopers over koopovereenkomsten, bedenktijd en ontbindende voorwaarden, en treedt op als een geschil ontstaat.

Twijfelt u over uw positie? Leg uw situatie aan ons voor. Wij laten u binnen één werkdag weten wat uw opties zijn.