Bedenktijd bij aankoop huis: einddatum berekenen en correct ontbinden

Gepubliceerd op 27 december 2025 · Laatst bijgewerkt op 29 oktober 2026

Als particuliere koper van een woning heeft u drie dagen bedenktijd nadat u de door beide partijen getekende koopovereenkomst heeft ontvangen (artikel 7:2 BW). In die periode kunt u de koop zonder opgave van reden en zonder boete ontbinden; eindigt de termijn in een weekend of op een feestdag, of bevat hij minder dan twee werkdagen, dan wordt hij verlengd.

Na de bedenktijd bent u in beginsel aan de koop gebonden. Dan kunt u alleen nog onder de koop uit via een ontbindende voorwaarde in het contract, of als de verkoper tekortschiet. Hieronder leest u hoe u de einddatum precies berekent, hoe u bewijst dat u op tijd was en hoe een ontbindingsverklaring eruitziet.

Artikel 7:2 BW: drie dagen, dwingend recht

Volgens artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek moet de koop van een woning door een particulier schriftelijk worden aangegaan. De koper heeft daarna drie dagen om de koop te ontbinden. Die termijn begint op de dag nadat de koper de getekende akte, of een afschrift daarvan, ter hand is gesteld. De regeling geldt sinds 1 september 2003 en beschermt tegen een overhaaste beslissing.

Van de regeling mag niet ten nadele van de koper worden afgeweken. Staat in de koopovereenkomst dat u afstand doet van de bedenktijd, dan heeft u toch recht op die drie dagen. Een langere bedenktijd mag wel worden afgesproken.

Wie heeft recht op bedenktijd en wie niet?

De bedenktijd geldt alleen voor een koper die een natuurlijk persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, bij een woning of een ander pand dat bestemd is voor bewoning. De verkoper is zodra hij heeft getekend in beginsel gebonden. De zesmaandenregel voorkomt dat de bedenktijd wordt gebruikt om te blijven onderhandelen over de prijs.

Nieuwbouw: dezelfde drie dagen

Bij nieuwbouw sluit u meestal een koop-/aannemingsovereenkomst. Artikel 7:766 BW verklaart de regels van artikel 7:2 BW daarop van toepassing. Ook hier gaat de termijn in op de dag nadat u de door beide partijen getekende overeenkomst heeft ontvangen. Nieuwbouwcontracten zijn vaak omvangrijk, met technische omschrijvingen en algemene voorwaarden; de bedenktijd is een goed moment om die te laten controleren. Meer over de risico’s na oplevering leest u in ons artikel over gebreken aan een nieuwbouwwoning.

Het startpunt: ontvangst van het getekende contract

Het beginpunt is niet de dag waarop u tekent, maar de dag waarop u het door beide partijen getekende document ontvangt. Tekent u op maandag en ontvangt u de getekende akte pas op woensdag, dan begint de termijn op donderdag. Houdt de verkoper of makelaar het getekende contract een week vast, dan begint uw bedenktijd ook pas een week later.

Leg daarom vast wanneer u het getekende contract heeft ontvangen. Krijgt u het per e-mail, bewaar dan de e-mail met datum en tijd. Krijgt u het op papier, noteer dan de datum en vraag zo nodig om een ontvangstbewijs.

De einddatum berekenen met de Algemene termijnenwet

Twee regels uit de Algemene termijnenwet bepalen de einddatum. Artikel 1: een wettelijke termijn die eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag wordt verlengd tot de eerstvolgende dag die dat niet is. Artikel 2: een wettelijke termijn van ten minste drie dagen wordt zo nodig verlengd, zodat hij ten minste twee dagen bevat die geen zaterdag, zondag of feestdag zijn.

De tabel gaat uit van een week zonder feestdagen. Rond Pasen, Koningsdag, Hemelvaart, Pinksteren of Kerstmis schuift de einddatum verder op. Twijfelt u, reken dan conservatief en ontbind liever een dag te vroeg dan een dag te laat. Het risico van een rekenfout ligt bij u.

Rekenvoorbeelden rond feestdagen

Een voorbeeld ter illustratie, met de kalender van Kerstmis 2026 en Koningsdag 2027. Eerste Kerstdag valt op vrijdag 25 december 2026, Koningsdag op dinsdag 27 april 2027.

In het eerste voorbeeld eindigt de termijn op zaterdag en schuift hij door naar maandag (artikel 1 Algemene termijnenwet); dan zitten er twee werkdagen in. In het tweede voorbeeld zou maandag de enige werkdag zijn, dus loopt de termijn tot en met dinsdag (artikel 2). In het derde voorbeeld is dinsdag 27 april geen werkdag, zodat de tweede werkdag op woensdag valt.

Ontbinden: de verklaring moet de verkoper bereiken

Stuur de verkoper, of zijn makelaar, een verklaring dat u de koop ontbindt. Doe dat altijd schriftelijk: u moet later kunnen bewijzen dat u op tijd heeft ontbonden, en een telefoontje naar de makelaar biedt daarvoor geen houvast.

Beslissend is het moment waarop de verklaring de verkoper bereikt, niet het moment van verzenden (artikel 3:37 lid 3 BW). Een e-mail die u op de laatste avond om 23.58 uur verstuurt, is in de regel op tijd als hij direct in de mailbox van de ontvanger binnenkomt. Een brief die u op de laatste dag op de post doet, komt te laat.

U hoeft geen reden te geven. Vermeld wel uw naam, het adres van de woning en de datum van de koopovereenkomst, en schrijf duidelijk dat u de koop ontbindt met een beroep op de wettelijke bedenktijd.

Welke verzendwijze levert het beste bewijs?

Combineer bij twijfel twee methoden: eerst een e-mail, daarna een brief. Een lees- of ontvangstbevestiging is handig, maar niet iedereen verstuurt die. Bel na verzending en vraag de ontvangst per e-mail te bevestigen. Bewaar alle bewijsstukken tot de zaak volledig is afgerond.

Een voorbeeld van een ontbindingsverklaring

Kort en ondubbelzinnig is genoeg. Een voorbeeld ter illustratie dat u kunt aanpassen:

“Geachte heer, mevrouw, hierbij ontbind ik, [uw volledige naam], met een beroep op de wettelijke bedenktijd van artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek, de koopovereenkomst van [datum] betreffende de woning aan [adres] te [plaats]. Ik verzoek u de ontvangst van dit bericht te bevestigen. Met vriendelijke groet, [naam, datum]”

Heeft u de woning samen met een partner gekocht, laat dan beide kopers de verklaring ondertekenen of vermeld in de e-mail duidelijk dat u namens beiden ontbindt.

De drie dagen gebruiken als onderzoeksperiode

In de bedenktijd kunt u zaken regelen die u eerder heeft overgeslagen: een bouwkundige keuring, een laatste gesprek met uw hypotheekadviseur, of de stukken van de Vereniging van Eigenaren bij een appartement. Wijst een keuring op onverwachte gebreken, dan kunt u binnen de bedenktijd zonder discussie van de koop afzien.

Na de bedenktijd heeft u die vrijheid niet meer. Gebreken die later aan het licht komen, moet u dan via de regels over non-conformiteit aankaarten (artikel 7:17 BW). Meer daarover leest u in ons artikel over de juridische valkuilen bij het kopen van een woning met verborgen gebreken.

Laat u in deze dagen niet onder druk zetten. De verkoopmakelaar behartigt de belangen van de verkoper. Een verzoek om af te zien van uw bedenktijd hoeft u niet in te willigen; het zou ook geen effect hebben, want artikel 7:2 BW is dwingend.

Te laat ontbonden: wat dan?

Een verklaring die na het einde van de bedenktijd binnenkomt, heeft geen effect. De koop blijft bestaan. U kunt er alleen nog vanaf via een ontbindende voorwaarde die nog loopt, of in overleg met de verkoper.

Weigert u de woning af te nemen, dan schiet u tekort in de nakoming. In de gangbare modelkoopakten verbeurt de koper na een ingebrekestelling een boete van 10 procent van de koopsom. Een voorbeeld ter illustratie: bij een koopsom van € 400.000 gaat het om € 40.000. Controleer altijd wat uw eigen koopovereenkomst zegt.

Rechters matigen die boete zelden. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde op 12 december 2023 (ECLI:NL:GHARL:2023:10543) dat een koper die de bankgarantie te laat stelde de volledige boete van € 23.553,20 verschuldigd was, hoewel de schade van de verkopers ongeveer € 7.500 bedroeg. De boete stond in een standaardcontract en is mede bedoeld om tot nakoming aan te zetten.

Bedenktijd of ontbindende voorwaarde: het verschil

Bij een financieringsvoorbehoud kunt u ontbinden als u, ondanks serieuze pogingen, geen hypotheek krijgt voor het afgesproken bedrag. Bij een keuringsvoorbehoud kunt u ontbinden als de keuring gebreken laat zien boven een afgesproken herstelbedrag. Zijn de voorwaarden vaag geformuleerd, dan ontstaat snel discussie. Leg daarom vast:

• de uiterste datum waarop u zich op de voorwaarde kunt beroepen;
• het bedrag en de voorwaarden van de hypotheek die u nodig heeft;
• welk bewijs u moet overleggen, zoals het aantal afwijzingen;
• bij een keuringsvoorbehoud: het herstelbedrag waarboven u mag ontbinden.

Noteer direct na ontvangst van de getekende akte de einddatum van de bedenktijd en zet de uiterste data van de voorwaarden in uw agenda. Mist u zo’n datum, dan vervalt de voorwaarde en bent u zonder dat vangnet aan de koop gebonden.

Wat controleert u als koper in de bedenktijd?

• Noteer de datum waarop u de door beide partijen getekende akte ontving; de bedenktijd begint de dag erna.
• Bereken de einddatum met de tabel hierboven en houd rekening met feestdagen.
• Ontbind schriftelijk en zorg dat de verklaring aantoonbaar vóór het einde binnenkomt.
• Controleer de boeteclausule en de termijn voor de waarborgsom of bankgarantie.

Wat controleert u als verkoper?

• Stuur de koper direct na ondertekening een afschrift van de getekende akte en leg de datum van ontvangst vast; pas dan start de bedenktijd.
• Controleer of de koper een particulier is; een koper die handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf heeft geen bedenktijd.
• Ga ervan uit dat de koop pas vaststaat na de bedenktijd en na afloop van de ontbindende voorwaarden.
• Stel de koper bij weigering om af te nemen eerst schriftelijk in gebreke voordat u de boete eist.

Wat wij doen bij bedenktijd en ontbinding

Onze advocaten vastgoedrecht staan kopers en verkopers bij:

• Wij controleren de koopovereenkomst of koop-/aannemingsovereenkomst, vooral de ontbindende voorwaarden en de boeteclausule.
• Wij berekenen de einddatum van de bedenktijd en stellen de ontbindingsverklaring op.
• Wij beoordelen bij een geschil over tijdigheid uw bewijs van ontvangst (artikel 3:37 lid 3 BW).
• Wij voeren verweer tegen een boetevordering, zo nodig met onze advocaten civiel recht.

De bedenktijd in vijf punten

• De particuliere koper van een woning heeft drie dagen bedenktijd (artikel 7:2 BW), ook bij nieuwbouw (artikel 7:766 BW).
• De termijn begint op de dag na ontvangst van de door beide partijen getekende overeenkomst.
• De Algemene termijnenwet verlengt de termijn bij weekend en feestdagen en garandeert twee werkdagen.
• Beslissend is het moment waarop uw verklaring de verkoper bereikt (artikel 3:37 lid 3 BW).
• Te laat ontbinden betekent gebondenheid, met risico op de boete van meestal 10 procent.

Law & More adviseert kopers en verkopers over koopovereenkomsten, bedenktijd en ontbindende voorwaarden, en treedt op als een geschil ontstaat.

Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina vastgoedrecht advocaat.