Gebreken aan een nieuwbouwwoning: wie is aansprakelijk en welke termijnen gelden?

Gepubliceerd op 22 december 2025 · Laatst bijgewerkt op 14 oktober 2026

Voor gebreken aan een nieuwbouwwoning is in de eerste plaats de aannemer aansprakelijk. Bij een overeenkomst die op of na 1 januari 2024 is gesloten, blijft hij na de oplevering aansprakelijk voor alle gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die niet aan hem zijn toe te rekenen (artikel 7:758 lid 4 BW).

Bij een overeenkomst van vóór 2024 geldt de oude regel: gebreken die u bij de oplevering redelijkerwijs had moeten zien, kunt u daarna niet meer claimen (artikel 7:758 lid 3 BW oud). In beide gevallen moet u een gebrek binnen bekwame tijd na ontdekking schriftelijk melden.

Wat geldt als gebrek aan een nieuwbouwwoning?

Een gebrek is een afwijking van wat is afgesproken in de koop-/aannemingsovereenkomst, de technische omschrijving en de tekeningen, of van wat u van een goed gebouwde woning mag verwachten. De aannemer moet het werk goed en deugdelijk uitvoeren en het Besluit bouwwerken leefomgeving naleven.

Het gaat om afwerkingsfouten zoals los tegelwerk, slecht kitwerk of deuren die niet sluiten, maar ook om lekkage, gebrekkige isolatie, scheuren in dragende muren of problemen met de fundering en de installaties.

Wat is het verschil tussen zichtbare en verborgen gebreken?

Zichtbare gebreken kunt u bij de oplevering zien en noteert u in het proces-verbaal van oplevering. Verborgen gebreken komen pas later aan het licht, zoals een lekkage die na de eerste regenperiode ontstaat.

Sinds 1 januari 2024 is dat onderscheid minder belangrijk. Voor nieuwe overeenkomsten telt alleen of het gebrek bij de oplevering daadwerkelijk is ontdekt, niet of u het had kunnen ontdekken.

Wat is er veranderd door de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen?

Met de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) zijn per 1 januari 2024 ook de regels over aanneming van werk in het Burgerlijk Wetboek aangepast. Die wijzigingen gelden voor alle bouwwerken, niet alleen voor projecten in gevolgklasse 1.

• Aansprakelijkheid na oplevering: de aannemer blijft aansprakelijk voor niet ontdekte gebreken, tenzij die niet aan hem zijn toe te rekenen; de bewijslast daarvan ligt bij hem (artikel 7:758 lid 4 BW).
• Geen afwijking ten nadele van een consument: in de overeenkomst of algemene voorwaarden kan deze aansprakelijkheid tegenover u als particulier niet worden beperkt.
• Opleveringsdossier: bij de melding dat het werk klaar is voor oplevering, moet de aannemer een dossier met onder meer tekeningen, gebruikte materialen en onderhoudsgegevens verstrekken (artikel 7:757a BW).
• Informatie over zekerheden: vóór het sluiten van de overeenkomst moet de aannemer u schriftelijk laten weten of en hoe de risico’s van faillissement en gebreken zijn gedekt (artikel 7:765a BW).
• Waarschuwingsplicht: waarschuwt de aannemer voor fouten in het ontwerp of de opdracht, dan moet dat schriftelijk en ondubbelzinnig (artikel 7:754 BW).

Hoe werkt de 5%-regeling bij oplevering?

Als consument mag u maximaal 5% van de aanneemsom bij de notaris in depot storten in plaats van aan de aannemer te betalen (artikel 7:768 BW). De aannemer kan in plaats daarvan een gelijkwaardige bankgarantie stellen.

Het depot komt drie maanden na de oplevering vrij, tenzij u de notaris laat weten dat er nog gebreken zijn. In de tweede maand na de oplevering moet de aannemer u er schriftelijk op wijzen dat u een bedrag mag inhouden voor openstaande gebreken (artikel 7:768 lid 2 BW). Zonder dat afschrift betaalt de notaris niet uit.

Welke termijnen gelden voor het melden en claimen van gebreken?

U moet een gebrek binnen bekwame tijd nadat u het hebt ontdekt bij de aannemer melden (artikel 6:89 BW). Daarna verjaart uw vordering twee jaar na de dag van die melding, en bij een bouwwerk in elk geval twintig jaar na de oplevering (artikel 7:761 BW).

Meld dus snel en schriftelijk, en laat de twee jaar na uw melding niet verlopen zonder actie. Een schriftelijke aanmaning of aansprakelijkstelling stuit de verjaring (artikel 3:317 BW), waarna een nieuwe termijn begint.

Wat zijn de herstel- en onderhoudsperiode?

Deze termijnen staan niet in de wet, maar in de algemene voorwaarden en garantieregelingen. Meestal moet de aannemer de gebreken uit het proces-verbaal binnen drie maanden herstellen, en geldt daarnaast een onderhoudsperiode waarin hij nieuw opgekomen gebreken herstelt.

Bij overeenkomsten van vóór 2024 bevatten de voorwaarden vaak een beperking: na de onderhoudsperiode alleen nog aansprakelijkheid voor verborgen gebreken gedurende een aantal jaren. Bij een consument kan zo’n beperking sinds 2024 niet meer worden ingeroepen tegen de regel van artikel 7:758 lid 4 BW.

Welke garantie geeft Woningborg of SWK?

Is de woning aangemeld bij een garantie-instelling zoals Woningborg of SWK, dan krijgt u een garantiecertificaat. Die garantie komt naast de wettelijke aansprakelijkheid van de aannemer en beperkt die niet.

De garantieregelingen bepalen zelf hoe lang de garantie duurt en wanneer die ingaat; meestal geldt een langere termijn voor ernstige gebreken en een kortere voor onderdelen zoals kit- en schilderwerk. De regeling dekt ook het risico dat de aannemer failliet gaat vóór de oplevering. Controleer altijd de voorwaarden van uw eigen certificaat.

Welke stappen zet u als u een gebrek ontdekt?

1. Leg het gebrek vast met foto’s, video en de datum van ontdekking.
2. Meld het gebrek direct schriftelijk bij de aannemer, per e-mail en aangetekende brief, met locatie en omschrijving.
3. Geef een redelijke termijn voor herstel en stel de aannemer bij uitblijven in gebreke (artikel 6:82 BW).
4. Laat bij twijfel over oorzaak of omvang een onafhankelijke bouwkundige rapporteren.
5. Meld het gebrek ook bij de garantie-instelling als de aannemer niet herstelt.

Herstelt de aannemer niet, dan kunt u nakoming vorderen, schadevergoeding eisen of bij een ernstige tekortkoming de overeenkomst (gedeeltelijk) ontbinden (artikel 6:265 BW). Meer over de remedies bij wanprestatie leest u in een apart artikel.

Rechter of arbitrage?

Veel koop-/aannemingsovereenkomsten verwijzen geschillen naar de Raad van Arbitrage voor de Bouw. Als consument kunt u na een beroep van de aannemer op het arbitragebeding binnen een maand kiezen voor de gewone rechter (artikel 6:236 sub n BW). Een arbitrale uitspraak is bindend.

Wie is er nog meer aansprakelijk?

Naast de aannemer kunnen ook een architect, constructeur of installateur aansprakelijk zijn als het gebrek uit hun ontwerp of werk voortkomt. Zie over de aansprakelijkheid van architecten en adviseurs ons aparte artikel. Met hen hebt u als koper meestal geen overeenkomst, zodat u in de regel bij de aannemer begint.

Waar let u als koper op?

• Controleer de datum van uw koop-/aannemingsovereenkomst: vóór of na 1 januari 2024.
• Laat de oplevering begeleiden door een onafhankelijke bouwkundige.
• Vraag het opleveringsdossier op als u het niet hebt gekregen.
• Gebruik de 5%-regeling bij openstaande gebreken.
• Noteer de datum van elke melding in verband met de verjaring.

Waar let u als aannemer op?

• Informeer de consument vóór de overeenkomst schriftelijk over verzekering en garantie.
• Lever het opleveringsdossier tijdig en volledig.
• Waarschuw schriftelijk en ondubbelzinnig voor fouten in de opdracht.
• Stuur in de tweede maand na oplevering de mededeling over het inhouden van het depot.

Wat kunnen wij voor u doen bij gebreken aan een nieuwbouwwoning?

• Uw koop-/aannemingsovereenkomst en algemene voorwaarden beoordelen.
• Een gebrekenmelding of aansprakelijkstelling opstellen en de verjaring stuiten.
• Nagaan of u een deel van het depot kunt laten inhouden.
• Onderhandelen met de aannemer of de garantie-instelling over herstel of vergoeding.
• Procederen bij de rechter of de Raad van Arbitrage voor de Bouw, als advocaat vastgoedrecht.

Samengevat

• De aannemer is aansprakelijk voor gebreken aan uw nieuwbouwwoning.
• Bij overeenkomsten vanaf 1 januari 2024 geldt dat ook voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt (artikel 7:758 lid 4 BW).
• Meld binnen bekwame tijd; de vordering verjaart twee jaar na de melding en uiterlijk twintig jaar na de oplevering.
• De 5%-regeling en de garantie van Woningborg of SWK geven extra zekerheid.

Veelgestelde vragen

Kan ik een gebrek dat ik bij de oplevering heb gemist nog claimen?

Bij een overeenkomst vanaf 1 januari 2024 wel, tenzij de aannemer bewijst dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen. Bij een oudere overeenkomst niet als u het redelijkerwijs had moeten zien.

Wat is binnen bekwame tijd melden?

De wet noemt geen vast aantal weken; het hangt af van de omstandigheden (artikel 6:89 BW). Meld daarom binnen enkele weken na ontdekking en altijd schriftelijk.

Wat als de aannemer failliet gaat?

Is de woning aangemeld bij een garantie-instelling, dan kunt u een beroep doen op de afbouw- of herstelgarantie uit uw certificaat. Anders meldt u uw vordering bij de curator.

Mag ik zelf een andere aannemer inschakelen?

Alleen nadat u de aannemer in gebreke hebt gesteld en hij niet binnen de gestelde termijn herstelt. Laat het gebrek eerst vastleggen, zodat u de kosten later kunt verhalen.

Lees ook: bouwclaims na oplevering, aannemer levert slecht werk, garanties bij aankoop van een woning en verborgen gebreken bij de koop van een bestaande woning.