Het kopen van een woning roept nogal wat vragen op. Een van de grootste is: welke bescherming heb je eigenlijk na de aankoop?
Bij de aankoop van een woning zijn er verschillende garanties en beschermingen. Die verschillen trouwens behoorlijk, afhankelijk van of je een bestaande woning of een nieuwbouwhuis koopt.
Deze garanties moeten je beschermen tegen gebreken, constructiefouten en allerlei problemen die soms pas na de koop opduiken.
Voor nieuwbouwhuizen zijn de garantieregelingen meestal uitgebreider dan bij bestaande woningen. De garantietermijnen lopen uiteen van een paar maanden tot wel tien jaar bij ernstige constructieproblemen.
Ook hypotheekgerelateerde zekerheden spelen een rol tijdens het aankoopproces. Zie bijvoorbeeld deze uitleg.
Je doet er goed aan om vooraf uit te zoeken welke garanties voor jou gelden. Het is gewoon zonde om daar pas achteraf achter te komen.
Wat zijn garanties bij het kopen van een woning?
Garanties bij het kopen van een huis beschermen je tegen risico’s en gebreken. Ze geven financiële zekerheid en maken onderscheid tussen wettelijke rechten en extra afspraken.
Definitie en belang van garanties
Garanties zijn in feite beschermingsmaatregelen waar je recht op hebt zodra je een woning koopt. Ze dekken risico’s af, van bouwfouten tot het faillissement van de bouwer.
Financiële zekerheid staat altijd centraal. Niemand zit te wachten op onverwachte kosten na de koop.
Zeker bij nieuwbouwwoningen zijn garanties extra belangrijk. Daar kan er gewoonweg meer misgaan dan bij bestaande huizen.
Bij het kopen van een huis kom je verschillende soorten garanties tegen. Sommige zijn wettelijk verplicht, andere staan in contracten of komen van speciale organisaties.
De garanties beschermen je tegen zaken als:
- Bouwfouten en gebreken
- Faillissement van de bouwer
- Vertraging in de bouw
- Onderhoudsproblemen na oplevering
Wettelijke en contractuele garanties
Het Nederlandse recht geeft kopers automatisch bepaalde rechten. Deze wettelijke garanties vind je terug in het Burgerlijk Wetboek.
De verkoper moet een woning leveren die voldoet aan wat je redelijkerwijs mag verwachten. Ontdek je gebreken, dan heb je recht op herstel of een schadevergoeding.
Contractuele garanties zijn extra afspraken in het koopcontract. Die bieden vaak meer bescherming dan alleen de wet, bijvoorbeeld langere termijnen of dekking van meer soorten schade.
Veel bouwers zijn aangesloten bij garantie-organisaties zoals:
- Woningborg
- SWK (Stichting Waarborgfonds Koopwoningen)
- BouwGarant
Deze clubs controleren de bouw en bieden extra zekerheid. Gaat de bouwer failliet? Dan zorgen zij dat de woning alsnog wordt afgebouwd.
Na oplevering dekken ze verborgen gebreken voor zes tot tien jaar, afhankelijk van de regeling.
Garanties bij bestaande bouw
Bij bestaande woningen gelden andere garantieregelingen dan bij nieuwbouw. De belangrijkste vormen van zekerheid zijn bankgaranties en waarborgsommen, die via de notaris lopen.
Bankgarantie en waarborgsom
Een bankgarantie geeft financiële zekerheid bij de aankoop van een bestaande woning. De bank staat garant voor betaling als de koper zich niet aan de afspraken houdt.
Vaak vraagt de verkoper om een bankgarantie, vooral als er nog renovaties of aanpassingen moeten gebeuren voor de oplevering.
De waarborgsom werkt net wat anders. Hierbij stort de koper een bedrag op een geblokkeerde rekening. Dat geld blijft daar staan tot alle afspraken uit het koopcontract zijn nagekomen.
Makelaars raden een waarborgsom aan bij:
- Woningen met bekende gebreken
- Afspraken over herstelwerkzaamheden
- Twijfels over de staat van de woning
Het bedrag van de waarborgsom staat in het koopcontract. Dat varieert meestal van een paar duizend tot tienduizenden euro’s.
Rol van de notaris bij garanties
De notaris regelt de garanties bij bestaande woningen. Hij legt alle financiële zekerheden vast in het koopcontract.
Vraagt de koper een hypotheek aan? Dan checkt de notaris of de afgesproken garanties voldoende zijn.
De notaris beheert waarborgsommen op een speciale derdenrekening. Alleen als beide partijen akkoord zijn, of een rechter beslist, komt het geld vrij.
Belangrijkste taken van de notaris:
- Garantieclausules opstellen in het koopcontract
- Waarborgsommen en bankgaranties beheren
- Alle financiële zekerheden controleren voor oplevering
- Advies geven over risico’s en mogelijke problemen
Garanties voor nieuwbouwwoningen
Nieuwbouwwoningen hebben specifieke garantiestelsels. Die beschermen kopers tegen bouwgebreken en financiële risico’s, zowel tijdens de bouw als in de jaren daarna.
Woningborg en andere garantiestelsels
In Nederland zijn er meerdere garantiestelsels voor nieuwbouw. Woningborg is misschien wel de bekendste.
De belangrijkste garantiestelsels zijn:
- Woningborg: Garantie- en waarborgregeling voor nieuwbouw
- SWK: Stichting Waarborgfonds Koopwoningen
- BouwGarant: Nieuwbouwgarantie voor woningen en appartementen
- Kiwa: Technische keuringen en garanties
Deze stelsels werken als verzekering voor de koper. Koop je een nieuwbouwwoning, dan krijg je meestal een waarborgcertificaat.
Dat certificaat laat zien dat de woning aan bepaalde normen voldoet. De garantieperiodes lopen uiteen, van 1 tot 10 jaar—afhankelijk van het soort gebrek.
Garantie- en waarborgregelingen tijdens de bouw
Tijdens de bouw gelden garantieregelingen voor specifieke risico’s. De koper stort 5% van de aanneemsom in depot bij de notaris.
Belangrijke bescherming tijdens de bouw:
- Faillissement van de aannemer
- Extra afbouwkosten
- Problemen met oplevering
- Bouwgebreken tijdens constructie
Gaat de aannemer failliet? Dan vergoedt de garantieregeling de extra kosten. Het depot blijft vastzitten tot de oplevering goed verloopt.
De koopovereenkomst moet die garantieregeling duidelijk vermelden. Kopers kunnen het depot als drukmiddel gebruiken als er problemen zijn.
Aansprakelijkheid na oplevering
Na oplevering gelden er verschillende garantieperiodes, afhankelijk van het soort gebrek. Kleine gebreken hebben kortere garanties dan structurele problemen.
Garantieperiodes na oplevering:
- 1 jaar: Kleine gebreken en afwerkingsfouten
- 3 jaar: Installaties en leidingwerk
- 6 jaar: Constructiefouten en vochtproblemen
- 10 jaar: Ernstige bouwgebreken en funderingsproblemen
De aannemer blijft aansprakelijk voor gebreken binnen deze termijnen. Je moet gebreken wel op tijd melden om aanspraak te maken op dekking.
Het waarborgcertificaat laat precies zien welke garanties gelden. De regeling dekt meestal ook gevolgschade door bouwgebreken.
Garant staan bij aankoop van een woning
Garant staan betekent dat een derde partij financieel garant staat voor iemands hypotheek. Dit geeft de bank extra zekerheid en kan het makkelijker maken om een hogere lening te krijgen.
Wat betekent garant staan?
Als je garant staat voor een hypotheek, word je mede-verantwoordelijk voor de hypotheeklasten. Kan de hoofdaanvrager niet meer betalen, dan moet jij het overnemen.
Ze noemen deze constructie ook wel ‘meetekenen’. De garantsteller tekent samen met de koper de hypotheekakte.
Belangrijke kenmerken:
- De hoofdaanvrager blijft primair verantwoordelijk
- De garantsteller springt bij als betaling uitblijft
- De bank krijgt extra financiële zekerheid
- Soms kun je hierdoor meer lenen dan op basis van je eigen inkomen
De hypotheekaanvraag kijkt naar het gecombineerde inkomen. Daardoor kun je misschien een huis kopen dat anders niet haalbaar is.
De garantsteller is hoofdelijk aansprakelijk voor de hele hypotheek. Dus niet alleen voor het deel waarvoor hij garant staat, maar voor het volledige bedrag.
Wie kan garantsteller zijn?
Meestal zijn het ouders die hun kind helpen bij de eerste koopwoning. Banken stellen wel strenge eisen aan een garantsteller.
Veelvoorkomende voorwaarden:
- Eerstegraads familielid (ouder, broer, zus)
- Stabiel inkomen en goede financiële positie
- Nederlandse bankrekening en werkgeversverklaring
- Maximumleeftijd (vaak 65-70 jaar)
Vrienden of partners mogen meestal niet garant staan. De bank wil vooral zekerheid over de relatie en financiële situatie.
De garantsteller moet kunnen aantonen dat hij de extra maandlasten kan dragen. Dit gebeurt met loonstroken, jaaropgaven en een werkgeversverklaring.
Risico’s en verantwoordelijkheden van de garantsteller
Garant staan brengt flinke financiële risico’s met zich mee. Als de hoofdaanvrager niet meer betaalt, ben jij volledig aansprakelijk voor de hypotheekschuld.
Belangrijkste risico’s:
- Betalingsverplichting bij wanbetaling hoofdaanvrager
- Beperking van je eigen leencapaciteit voor toekomstige leningen
- Mogelijk gedwongen verkoop van je eigen woning bij problemen
- Relatieproblemen binnen de familie
Je kunt niet zomaar stoppen met garant staan. Dat kan pas als de hoofdaanvrager genoeg verdient om de hypotheek alleen te dragen.
Weinig banken bieden garantstelling aan. De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geldt trouwens niet bij deze constructie.
Laat je altijd goed adviseren voordat je garant staat. De gevolgen zijn soms groter dan je denkt.
Hypotheekgerelateerde zekerheden en bescherming
Bij het afsluiten van een hypotheek bestaan er allerlei vormen van financiële zekerheid die koper en geldverstrekker beschermen. De Nationale Hypotheek Garantie biedt extra bescherming tegen restschuld, terwijl hypotheekrecht de bank juridische zekerheid geeft.
Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een borgstelling die kopers beschermt tegen een restschuld bij gedwongen verkoop. Deze garantie geldt alleen voor woningen tot een bepaald bedrag.
Met NHG krijg je vaak een lagere rente op je hypotheek. Banken geven dit voordeel omdat hun risico kleiner is.
De garantie beschermt tegen financiële problemen zoals:
- Werkloosheid
- Arbeidsongeschiktheid
- Echtscheiding
- Overlijden van de partner
Voor 2025 geldt er een maximum koopsom voor NHG-woningen. Je moet bij de hypotheekaanvraag aangeven of je gebruik maakt van deze garantie.
NHG biedt ook bescherming als je je woning wilt verduurzamen. Extra leningen voor energiebesparende maatregelen vallen vaak onder dezelfde garantie.
Hypotheekrecht en aanvullende zekerheden
Hypotheekrecht geeft de bank juridische zekerheid op de woning als onderpand. De notaris regelt dit recht bij de overdracht.
De bank krijgt hierdoor eerste recht op de opbrengst als het huis verkocht wordt. De hypotheekschuld wordt als eerste betaald uit de verkoopopbrengst.
Aanvullende zekerheden kunnen zijn:
- Overwaarde in de woning
- Inkomensgaranties van de koper
- Aanvullende onderpanden
De bank kijkt bij de hypotheekaanvraag naar alle zekerheden samen. Een hogere eigen inbreng verkleint het risico voor de geldverstrekker.
Het hypotheekrecht blijft bestaan tot je alles hebt afgelost. Daarna haalt de notaris het recht uit de openbare registers.
Belangrijke aandachtspunten en tips bij het afsluiten van garanties
Check altijd de garantie-instellingen en probeer juridische valkuilen te vermijden als je een huis koopt. Goede documentatie en inzicht in je verplichtingen beschermen je tegen onverwachte kosten.
Controle van garantie-instellingen en documentatie
Controleer altijd of de garantie-instelling erkend is door de overheid. CGW (Centraal Garantie-instituut Woningbouw) en SWK (Stichting Waarborgfonds Koopwoningen) zijn betrouwbare partijen.
Laat alle garantiebewijzen checken door de notaris. Die zorgt ervoor dat de documenten juist zijn ingevuld en geldig blijven na overdracht.
De koopovereenkomst moet duidelijk zijn over welke garanties gelden. Zo voorkom je discussies achteraf.
Garanties moeten precies beschrijven wat wel en niet gedekt is.
Belangrijke documenten om te controleren:
- Garantiebewijs met juist adres en bouwnummer
- Overzicht van gedekte onderdelen
- Contactgegevens van de garantie-instelling
- Vervaldatums van de verschillende garanties
Bewaar altijd kopieën van alle garantiedocumenten. Je hebt ze nodig als je ooit een claim wilt indienen.
Juridische en financiële valkuilen
Veel mensen denken dat alle bouwfouten automatisch onder een garantie vallen. Dat is niet zo. Garanties sluiten normale slijtage en onderhoud meestal uit.
De hypotheek kan lastig worden als garanties niet goed zijn overgedragen. Banken willen vaak geldige garanties als extra financiële zekerheid.
Veelvoorkomende valkuilen:
- Garanties die niet zijn overgeschreven op de nieuwe eigenaar
- Onduidelijke garantievoorwaarden in de koopovereenkomst
- Vervallen garanties die niet zijn verlengd
- Niet voldoen aan de meldingsplicht bij schade
Let goed op eigen risico bedragen. Die kunnen hoog zijn en moet je vaak vooraf betalen. Sommige garanties dekken alleen materiaalkosten en niet de arbeid.
Zorg dat de notaris controleert of alle garanties juist worden overgedragen. Zo voorkom je juridische problemen na de koop.
Veelgestelde vragen
Kopers hebben vaak specifieke vragen over garanties, aansprakelijkheden en bescherming bij het kopen van een huis. Hopelijk helpen deze antwoorden je een beetje op weg.
Welke garanties zijn er wettelijk verplicht bij de aankoop van een woning?
Het Burgerlijk Wetboek zegt dat je mag verwachten dat een woning voldoet aan redelijke eisen. Je huis moet natuurlijk veilig zijn en normaal functioneren.
Bij nieuwbouw heb je wettelijk een aansprakelijkheid van twintig jaar voor constructieve gebreken. Voor andere gebreken geldt meestal een verjaringstermijn van vijf jaar.
Verkoopcondities kunnen extra garanties bevatten. Die moeten dan wel echt duidelijk in het koopcontract staan.
Hoe lang is de garantieperiode voor verborgen gebreken bij woningen?
Bij nieuwbouw krijg je zes maanden om verborgen gebreken te ontdekken na de oplevering. Bij bestaande woningen heb je twee maanden na ontdekking om het te melden.
De verkoper blijft aansprakelijk voor gebreken die hij wist of had moeten weten, zelfs als de termijn voorbij is.
In sommige contracten staan langere termijnen. Er zijn garantieregelingen die tot zes jaar garantie op verborgen gebreken bieden, maar dat verschilt nogal.
Wat dekt de 10-jarige aansprakelijkheid van de aannemer bij nieuwbouw?
De 10-jarige aansprakelijkheid draait om ernstige constructieve gebreken. Denk aan problemen met funderingen, muren, daken of vloeren.
Het gebrek moet echt invloed hebben op de stabiliteit of bewoonbaarheid. Kleine scheurtjes of wat cosmetisch gedoe vallen daar niet onder.
De termijn begint op de dag van oplevering. Jij moet als koper aantonen dat het om een constructief gebrek gaat.
Kan ik garantie claimen op renovatiewerken uitgevoerd door de vorige eigenaar?
Meestal kun je geen garantie claimen op renovatiewerken van vorige eigenaren. Die garantie geldt alleen tussen de aannemer en de oorspronkelijke opdrachtgever.
Heel soms zijn garanties overdraagbaar, maar dat moet dan echt duidelijk in de voorwaarden staan.
Als gebreken niet zijn gemeld bij de verkoop, kun je de verkoper aanspreken op verborgen gebreken. Dat is dan wél mogelijk.
Wat zijn de gevolgen van het niet naleven van garantieverplichtingen door de verkoper?
Komt de verkoper zijn garanties niet na? Dan kun je als koper schadevergoeding eisen voor herstelkosten, vervangingen of andere schade.
Bij echt ernstige gebreken kun je soms zelfs ontbinding van de koop eisen, maar dat moet wel een beetje in verhouding staan.
In extreme gevallen kan de rechter een dwangsom opleggen. De verkoper moet dan per dag betalen tot het probleem is opgelost.
Hoe kan ik mij als koper verzekeren tegen potentiële problemen buiten de standaardgaranties?
Als koper kun je het best een bouwkundige keuring laten uitvoeren voor de aankoop. Zo ontdek je verborgen gebreken die niet onder de standaardgarantie vallen.
Een opstalverzekering dekt schade door brand of storm. Zo’n verzekering is trouwens verplicht als je een hypotheek afsluit.
Bij nieuwbouw kun je je aansluiten bij Woningborg, BouwGarant of SWK. Die bieden extra bescherming, bijvoorbeeld bij faillissement van de aannemer of voor langdurige garanties.
