Gepubliceerd op 17 juni 2026 · Laatst bijgewerkt op 14 oktober 2026
Met een executoriale titel, meestal een vonnis, kunt u als schuldeiser beslag laten leggen op de woning van uw schuldenaar en die laten verkopen op een openbare veiling. De belangrijkste beperking: een hypotheekhouder wordt eerst uit de opbrengst betaald, en wat overblijft wordt onder de gewone schuldeisers naar verhouding van hun vorderingen verdeeld.
De regels staan in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), vanaf art. 502 Rv voor beslag op onroerende zaken en vanaf art. 514 Rv voor de verkoop. Hieronder leest u hoe het traject verloopt en welke risico’s u als schuldeiser loopt.
Inhoudsopgave
Wat heeft u nodig om een woning te laten verkopen?
U heeft een executoriale titel nodig (art. 430 Rv). Dat is meestal een vonnis dat uitvoerbaar bij voorraad is verklaard of waartegen geen rechtsmiddel meer openstaat; ook een notariële akte, zoals een hypotheekakte, kan een titel zijn.
De gerechtsdeurwaarder betekent de titel aan de schuldenaar en geeft een bevel tot betaling. Gebreken in die betekening kunnen later tot een geschil over de executie leiden, dus laat de deurwaarder ook controleren of het juiste adres en de juiste persoon zijn gebruikt.
Hoe verloopt het traject?
Het traject kent vier stappen: beslag, aankondiging, veiling en verdeling van de opbrengst. Reken op enkele maanden tot meer dan een half jaar, afhankelijk van verzet van de schuldenaar en het aantal schuldeisers.
Stap 1: beslag op de woning
De deurwaarder legt executoriaal beslag door een proces-verbaal van beslag in te schrijven in de openbare registers van het Kadaster (art. 502 e.v. Rv). Vanaf dat moment kan de schuldenaar de woning niet meer met effect tegenover u verkopen of bezwaren.
Stap 2: aankondiging van de veiling
De verkoop gebeurt ten overstaan van een notaris, die de veilingvoorwaarden opstelt. Ten minste dertig dagen vóór de veiling worden de aankondiging en de veilingvoorwaarden op een algemeen toegankelijke website gepubliceerd (art. 517 Rv).
Stap 3: de veiling
De veiling kan in een zaal of via internet plaatsvinden (art. 519 Rv). De hoogste bieder wordt koper, betaalt de koopsom binnen de termijn uit de veilingvoorwaarden en krijgt de woning geleverd, vrij van de hypotheken en beslagen die door de verkoop vervallen.
Stap 4: verdeling van de opbrengst
De notaris verdeelt de opbrengst. Komen de schuldeisers niet tot overeenstemming, dan volgt een rangregeling onder leiding van een rechter-commissaris (art. 551 e.v. Rv).
Kan de woning ook onderhands worden verkocht?
Bij executie door de hypotheekhouder wel. De voorzieningenrechter kan op verzoek van de hypotheekhouder, de eigenaar (hypotheekgever) of een schuldeiser die executoriaal beslag heeft gelegd een onderhandse verkoop goedkeuren (art. 3:268 lid 2 BW); het verzoek moet uiterlijk één week vóór de veilingdatum worden ingediend (art. 548 Rv).
Een onderhandse verkoop levert vaak meer op dan een veiling. Ook als u niet zelf verzoeker bent, kan het in uw belang zijn hieraan mee te werken. Een vrijwillige verkoop door de schuldenaar, met afspraken over aflossing uit de opbrengst, is vaak de goedkoopste route.
Wat als de schuldenaar niet de enige eigenaar is?
Is de schuldenaar mede-eigenaar en de ander niet aansprakelijk, dan kunt u alleen beslag leggen op het onverdeelde aandeel van de schuldenaar. Zo’n aandeel is op een veiling nauwelijks verkoopbaar, bijvoorbeeld bij partners die samen een huis hebben gekocht.
Een schuldeiser met een opeisbare vordering op een mede-eigenaar kan daarom verdeling van de gemeenschap vorderen, maar niet verder dan nodig is voor het verhaal van zijn vordering (art. 3:180 lid 1 BW). De hele woning wordt dan verkocht en u verhaalt zich op het deel van de opbrengst dat aan de schuldenaar toekomt; het deel van de andere eigenaar blijft buiten uw bereik.
En als de eigenaren in gemeenschap van goederen zijn getrouwd?
Dan valt de woning meestal in de huwelijksgemeenschap. Volgens art. 1:96 BW kunt u zich voor een gemeenschapsschuld op de hele gemeenschap verhalen. Voor een privéschuld van één echtgenoot mag dat in beginsel ook, maar de andere echtgenoot kan zich daartegen onder voorwaarden verzetten. Sinds 1 januari 2018 geldt voor nieuwe huwelijken de beperkte gemeenschap van goederen; controleer daarom wanneer en hoe de woning is verkregen.
In welke volgorde wordt de opbrengst verdeeld?
Eerst worden de kosten van de executie betaald. Daarna komt de hypotheekhouder, dan de bevoorrechte schuldeisers, en ten slotte de gewone (concurrente) schuldeisers.
Gewone schuldeisers krijgen een gelijk percentage van hun vordering (art. 3:277 lid 1 BW). Wie het eerst beslag legde, krijgt daardoor geen voorrang: een later beslag van een andere schuldeiser deelt naar verhouding mee. Wat na volledige betaling overblijft, gaat naar de schuldenaar.
Welke risico’s loopt u als schuldeiser?
Het grootste risico is dat er na de hypotheekhouder en de kosten niets overblijft. Daarnaast kunnen de schuldenaar, de bank en een eventuele curator het traject vertragen of overnemen.
De hypotheekhouder gaat voor
De bank wordt met hoofdsom, rente en kosten eerst uit de opbrengst betaald. Is de hypotheekschuld hoog ten opzichte van de waarde, dan blijft er voor u weinig of niets over. Vraag daarom vooraf bij het Kadaster op welke hypotheken op de woning rusten en voor welk bedrag ze zijn ingeschreven.
De bank kan zelf executeren
Een hypotheekhouder mag de woning zonder rechterlijke titel verkopen als de schuldenaar zijn hypotheekverplichtingen niet nakomt (parate executie, art. 3:268 lid 1 BW). Doet de bank dat, dan bepaalt zij het tempo en de verkoopwijze en wacht u op wat er na haar overblijft.
De opbrengst valt lager uit
Een veiling levert doorgaans minder op dan een verkoop op de vrije markt, omdat kopers de woning niet goed kunnen bekijken en rekening houden met ontruiming. Baseer uw verwachting dus niet op de WOZ-waarde, maar op een taxatie van de executiewaarde.
De schuldenaar start een executiekortgeding
De schuldenaar kan de voorzieningenrechter vragen de executie te schorsen (art. 438 Rv). Dat slaagt alleen bij misbruik van recht, bijvoorbeeld als het vonnis op een kennelijke misslag berust of als er na het vonnis feiten zijn voorgevallen die executie onaanvaardbaar maken; enkel geldgebrek is onvoldoende. Ook een afgewezen kortgeding kost u wel tijd.
De schuldenaar gaat failliet
Bij faillissement eindigt uw executie direct en vervallen gelegde beslagen (art. 33 Faillissementswet). De curator verkoopt de woning voor de boedel, terwijl de hypotheekhouder als separatist zelf mag blijven executeren (art. 57 Faillissementswet). Als gewone schuldeiser dient u uw vordering in bij de curator.
Er blijft een restschuld
Dekt de opbrengst uw vordering niet, dan blijft de schuldenaar voor het restant aansprakelijk. Met uw vonnis kunt u daarna ander vermogen of inkomen uitwinnen; een vonnis kunt u twintig jaar ten uitvoer leggen (art. 3:324 BW).
Waar let u als schuldeiser op?
- Controleer bij het Kadaster wie eigenaar is en welke hypotheken en beslagen er zijn ingeschreven.
- Vergelijk een taxatie van de executiewaarde met de hypotheekschuld en de kosten.
- Ga na of er eenvoudiger verhaal is, zoals beslag op loon of een bankrekening.
- Controleer de huwelijkse of samenlevingsstatus van de eigenaren en de datum van verkrijging.
- Overweeg een betalingsregeling of vrijwillige verkoop nu de dreiging van executie op tafel ligt.
Wat kunnen wij voor u doen bij executoriale verkoop van een woning?
- Uw verhaalsmogelijkheden beoordelen aan de hand van Kadastergegevens, hypotheken en andere schuldeisers.
- Een executoriale titel verkrijgen en de deurwaarder instrueren over beslag en betekening.
- Onderhandelen over een betalingsregeling of vrijwillige verkoop.
- Een verdeling van een gemeenschappelijke woning vorderen.
- U bijstaan in een executiekortgeding en bij de verdeling van de opbrengst, als advocaat vastgoedrecht.
Samengevat
- U heeft een executoriale titel nodig om beslag te leggen en de woning te laten veilen.
- De veiling wordt minstens dertig dagen vooraf op internet aangekondigd.
- Executiekosten en de hypotheekhouder gaan voor; gewone schuldeisers delen naar verhouding.
- Bij mede-eigendom kunt u alleen het aandeel van de schuldenaar uitwinnen, of verdeling vorderen.
- Bij faillissement vervalt uw beslag en neemt de curator het over.
Veelgestelde vragen
Hoe lang duurt het van beslag tot verkoop?
Reken op enkele maanden. Alleen de aankondiging duurt al minstens dertig dagen, en een kortgeding of discussie over de verdeling kan het traject verlengen.
Krijg ik voorrang omdat ik als eerste beslag legde?
Nee. Beslag geeft geen voorrang; gewone schuldeisers worden naar verhouding van hun vordering betaald (art. 3:277 lid 1 BW). Alleen een hypotheek- of pandrecht of een wettelijk voorrecht geeft voorrang.
Wie betaalt de kosten van de executie?
U schiet de kosten van deurwaarder en notaris voor. Bij verkoop worden de executiekosten als eerste uit de opbrengst voldaan; brengt de woning te weinig op, dan blijven ze deels voor uw rekening.
Moet de bewoner na de veiling vertrekken?
Ja. De veilingkoper kan de woning laten ontruimen op basis van het proces-verbaal van de veiling, zonder eerst naar de rechter te hoeven. Voor huurders gelden aparte regels.
