Samen een huis kopen zonder te trouwen: wat u vastlegt voor een breuk

Gepubliceerd op 20 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 30 oktober 2026

Koopt u samen een huis zonder te trouwen, dan bent u ieder voor de helft eigenaar, tenzij de notariële leveringsakte een andere verhouding noemt (artikel 3:166 BW). Brengt een van u meer eigen geld in, dan krijgt die dat bij een breuk alleen terug als u dat vooraf schriftelijk heeft vastgelegd.

Voor samenwoners bestaat geen wettelijk huwelijksvermogensrecht, geen wettelijk vergoedingsrecht en geen wettelijk erfrecht over en weer. Wat u niet regelt in de akte, een samenlevingscontract of een testament, wordt na een breuk een discussie zonder vangnet.

Wat regelt de wet wel en niet voor samenwoners?

De wet regelt voor samenwoners alleen de gewone mede-eigendom. Koopt u samen een woning, dan ontstaat een eenvoudige gemeenschap volgens titel 7 van Boek 3 BW.

Artikel 3:166 BW bepaalt dat de aandelen van de deelgenoten gelijk zijn, tenzij uit hun rechtsverhouding anders voortvloeit. Die toevoeging is uw ruimte: legt u een andere verhouding vast, dan geldt die. De basisverschillen staan in ons artikel over samenwonen zonder samenlevingscontract.

Welke eigendomsverhouding zet u in de leveringsakte?

In de leveringsakte legt u vast wie eigenaar is en voor welk deel. De notaris schrijft die akte in bij het Kadaster, en wijzigen kan later alleen met een nieuwe notariële akte.

Draagt een van u aanzienlijk meer eigen geld bij, dan zijn er twee routes. U kiest een ongelijke eigendomsverhouding die de inbreng weerspiegelt, of een gelijke verhouding met een vordering voor de extra inbreng. Bij een ongelijke verhouding deelt de inbrenger mee in waardestijging en waardedaling over dat grotere deel; bij een vordering hangt dat af van wat u afspreekt.

Leg tegelijk met de akte vast wie de kosten koper draagt die niet in de hypotheek zijn meegefinancierd. Doe dat bij het passeren bij de notaris, niet maanden later.

Welke afspraken over de woning horen in het samenlevingscontract?

In een samenlevingscontract regelt u de inbreng, de lasten, investeringen in de woning en de gang van zaken bij een breuk. Een onderhandse overeenkomst is geldig, maar een notariële akte heeft dwingende bewijskracht (artikel 157 Rv) en veel pensioenfondsen eisen een notarieel contract voor een partnerpensioen.

• De eigendomsverhouding en de inbreng van eigen geld, en of die nominaal of waardevast terugkomt.
• De verdeling van hypotheekrente, aflossing, verzekeringen, gemeentelijke heffingen en onderhoud, gelijk of naar inkomen.
• De gevolgen van investeringen door één partner, zoals een uitbouw of een nieuwe keuken.
• De regeling bij een breuk: wie de woning mag overnemen, binnen welke termijn de financiering rond moet zijn, hoe de waarde wordt bepaald, wie tot dan de lasten draagt en of de achterblijver een gebruiksvergoeding betaalt.

Een notarieel samenlevingscontract kan ook fiscale gevolgen hebben, bijvoorbeeld voor het fiscaal partnerschap. Laat dat beoordelen door een fiscalist. De verschillen met een huwelijk staan in ons artikel over samenlevingscontract tegenover huwelijk.

Hoe legt u ongelijke inbreng vast?

Leg schriftelijk vast of het geld een schenking, een lening of een investering is, en wanneer het terugkomt. Zonder afspraak staat u bij een breuk zwak, zo blijkt uit een arrest van de Hoge Raad van 10 mei 2019 (ECLI:NL:HR:2019:707).

In die zaak vorderde een vrouw ruim € 74.000 dat zij naar eigen zeggen had betaald voor de verbouwing van een woning die alleen op naam van haar partner stond. Er was geen samenlevingscontract. De Hoge Raad wees toepassing van de huwelijksregels naar analogie af. Een beroep op ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW) faalde, omdat de man de verbouwing zelf niet had kunnen betalen en dus geen kosten had bespaard. Een vergoeding op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:2 BW) kan alleen bij bijzondere omstandigheden, en die had de vrouw niet gesteld.

Beantwoord daarom drie vragen in het contract. Is het geld een schenking, een lening of een investering die meedeelt in de waardeontwikkeling? Komt het bedrag terug bij verkoop, bij overname door de ander of ook bij overlijden? En wat gebeurt er als de woning minder waard is geworden?

Komt het geld van ouders, leg dan in een eigen document vast of het een lening is, met rente en aflossing, of een schenking, en aan wie. Over de bredere vermogenskant schrijven wij in het artikel over gedeeld spaargeld en gezamenlijke schuld.

Wie is aansprakelijk voor de hypotheek?

U bent vrijwel altijd allebei hoofdelijk aansprakelijk tegenover de bank. De bank kan dan de volledige schuld bij ieder van u afzonderlijk opeisen (artikel 6:7 BW), ongeacht wat u onderling heeft afgesproken.

Vertrekt een van u, dan is ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid de enige manier om tegenover de bank los te komen. De bank verleent dat alleen als de achterblijvende partner de hypotheek zelfstandig kan dragen. Lukt dat niet, dan blijft de vertrekkende partner aansprakelijk, wat het financieren van een eigen woning bemoeilijkt.

Spreek ook af wie welke lasten betaalt zolang de woning nog niet is verdeeld; die periode duurt vaak maanden. Meer daarover staat in ons artikel over uw rechten na samenwonen zonder huwelijk.

Hoe verdeelt de rechter de woning als u er samen niet uitkomt?

Ieder van u kan op elk moment verdeling vorderen (artikel 3:178 BW). Komt u er niet uit, dan stelt de rechter de verdeling vast of gelast hij de wijze van verdeling (artikel 3:185 BW).

De rechter kan de woning aan een van u toedelen tegen een vergoeding voor de overwaarde, of verkoop gelasten met verdeling van de opbrengst. Werkt de ander daarna niet mee aan de levering, dan kan de rechter bepalen dat zijn uitspraak in de plaats treedt van die medewerking (artikel 3:300 BW). Reken voor zo’n procedure op maanden; de lasten lopen intussen door.

Twee recente uitspraken over ex-samenwoners en hun woning

De rechtbank Den Haag deelde op 15 april 2026 de gezamenlijke woning van ex-samenwoners toe aan de man, onder de voorwaarde dat hij binnen drie maanden na taxatie de financiering rond had en de vrouw uit de hoofdelijke aansprakelijkheid kon laten ontslaan. Lukt dat niet, dan wordt de woning via de makelaar verkocht en de overwaarde gelijk verdeeld. Zijn vordering voor ruim € 19.000 aan verbouwingskosten werd afgewezen, omdat geen afspraak was bewezen. Wel mocht hij de helft van zijn aflossingen na het vertrek van de vrouw verrekenen (ECLI:NL:RBDHA:2026:13169).

Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch kende op 29 oktober 2024 een gebruiksvergoeding toe aan een man die de gezamenlijke woning had verlaten, terwijl de vrouw er bleef wonen. Grondslag was artikel 3:169 BW. Het hof berekende de vergoeding over de helft van de overwaarde tegen 1,5 procent rente, na aftrek van een meerinbreng van € 35.000 waarover al rente was toegekend (ECLI:NL:GHSHE:2024:3378). Een vaste regeling in het contract voorkomt zo’n discussie.

Mediation of een gezamenlijke taxatie is meestal sneller. Spreek in het contract af welke taxateur u inschakelt en dat bij verschil een derde taxateur beslist. Zie ook ons artikel over mede-eigendom bij onenigheid. De wettelijke bepalingen staan in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek.

Wat regelt u voor overlijden en kinderen?

Samenwoners erven niet van elkaar zonder testament. Overlijdt uw partner zonder testament, dan gaat diens aandeel in de woning naar de wettelijke erfgenamen (artikel 4:10 BW), en wordt u mede-eigenaar met hen.

Een verblijvingsbeding in een notarieel samenlevingscontract of een testament kan dat ondervangen. Dat is werk voor de notaris; laat het regelen voordat u de koopakte tekent.

Erkent de partner die niet de moeder is een kind op of na 1 januari 2023, dan krijgen de ouders van rechtswege samen het gezag, zo legt de Rijksoverheid uit. Bij een erkenning van vóór die datum moeten de ouders het gezamenlijk gezag zelf laten aantekenen in het gezagsregister van de rechtbank. Het gezag speelt mee bij de vraag waar de kinderen na een breuk wonen.

Controlepunten voor de partner met de grootste inbreng

• Laat de eigendomsverhouding in de leveringsakte aansluiten bij uw inbreng, of leg een vordering vast.
• Bepaal of uw inbreng nominaal of waardevast terugkomt, ook bij waardedaling.
• Leg geld van uw ouders vast als lening of schenking aan u alleen.
• Bewaar bankafschriften van elke betaling voor de woning; zonder bewijs van een afspraak strandt een vordering, zoals in de Haagse zaak van april 2026.

Controlepunten voor de partner met de kleinste inbreng

• Ga na wat u bij een breuk overhoudt bij de afgesproken verhouding.
• Leg vast dat uw bijdrage aan aflossing en verbouwing meetelt.
• Spreek een overnameregeling af met een termijn voor de financiering.
• Regel dat u bij overlijden van uw partner in de woning kunt blijven, via testament of verblijvingsbeding.

Hoe wij helpen bij samen een huis kopen zonder te trouwen

• Een samenlevingscontract of een afspraak over inbreng opstellen of beoordelen.
• Bestaande afspraken toetsen voordat u de koopakte tekent.
• Na een breuk onderhandelen over overname, verkoop, gebruiksvergoeding en verrekening van lasten.
• Een verdeling van de woning bij de rechtbank vorderen of u daartegen verweren, via onze familierechtadvocaten in Eindhoven.
• Adviseren over de eigendom en levering van de woning vanuit onze praktijk als vastgoedrecht advocaat.

Lees ook: exen en eigendommen en wie recht heeft op welk deel van het huis.