Gepubliceerd op 23 juni 2026 · Laatst bijgewerkt op 31 oktober 2026
Wie aansprakelijk is voor funderingsschade, hangt af van de oorzaak. Bij schade door bouw-, hei- of bemalingswerk in de buurt spreekt u de veroorzaker aan op grond van onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW), bij een verzwegen gebrek na aankoop de verkoper (artikel 7:17 BW). Schade door ouderdom of achterstallig onderhoud komt in beginsel voor rekening van de eigenaar zelf.
Funderingsproblemen ontwikkelen zich geleidelijk en hebben vaak meer dan één oorzaak. Daarom begint elke juridische beoordeling met technisch onderzoek. Zonder vastgestelde oorzaak kunt u niemand met succes aanspreken.
Inhoudsopgave
Waarom komt funderingsschade in Nederland zo vaak voor?
Veel Nederlandse woningen staan op slappe grond en houten palen. Die palen gaan rotten als het grondwater structureel daalt.
Grote delen van het land zijn gebouwd op veen of klei. Veel woningen uit de eerste helft van de twintigste eeuw rusten op houten palen. Bij een stabiele grondwaterstand gaan die palen tientallen jaren mee. Vallen ze droog, dan treedt verrotting op en verliest de fundering haar draagkracht.
Die kwetsbare ondergrond speelt ook juridisch een rol. Niet elk funderingsprobleem is het gevolg van verwijtbaar handelen. Dat sluit aansprakelijkheid van een aannemer, buurman of overheid ook niet op voorhand uit.
Hoe herkent u funderingsschade?
Funderingsschade toont zich meestal geleidelijk. Let op deze signalen:
- diagonale scheuren vanuit de hoeken van ramen of deuren
- deuren en ramen die niet meer goed sluiten
- verzakte of scheve vloeren
- een zichtbare scheefstand van de gevel
Niet elk scheurpatroon wijst op een funderingsprobleem. Ziet u meerdere signalen tegelijk, laat dan een bouwkundig of geotechnisch onderzoek doen. Dat rapport is ook het vertrekpunt van de juridische beoordeling.
Welke partij is aansprakelijk bij welke oorzaak?
Elke oorzaak wijst naar een andere partij en een andere wettelijke grondslag. De tabel geeft een overzicht.
| Oorzaak | Mogelijk aansprakelijke partij | Grondslag | Termijn |
|---|---|---|---|
| Hei-, sloop- of bouwwerk in de buurt | aannemer of zijn opdrachtgever | art. 6:162 BW, soms art. 6:174 BW | 5 jaar na bekendheid met schade en aansprakelijke partij (art. 3:310 BW) |
| Grondwateronttrekking bij bouwwerk | aannemer of opdrachtgever | art. 6:162 BW | 5 jaar na bekendheid (art. 3:310 BW) |
| Verlaging grondwaterstand door overheid | gemeente of waterschap | art. 6:162 BW of nadeelcompensatie | afhankelijk van de route |
| Verzwegen gebrek na aankoop | verkoper | art. 7:17 BW, art. 6:228 BW, art. 3:44 BW | klagen binnen bekwame tijd; daarna verjaring 2 jaar (art. 7:23 BW) |
| Gebrek aan gemeenschappelijke fundering | VvE | splitsingsakte en art. 5:126 BW | volgens het vergaderbesluit |
| Ouderdom of achterstallig onderhoud | eigenaar zelf | geen | niet van toepassing |
Bij elke grondslag moet u twee dingen aantonen: een gedraging die aan de ander is toe te rekenen, en het causaal verband met de schade. Voorzienbaarheid speelt daarbij een grote rol. Kon de aannemer of de overheid het risico op schade zien aankomen? En wie had welke informatie?
Wanneer is een aannemer of buurman aansprakelijk?
Als zijn werkzaamheden aantoonbaar de schade hebben veroorzaakt en het risico daarop voorzienbaar was. Een technisch deskundige moet het verband tussen het werk en de schade per schadepost vaststellen.
Het gerechtshof Amsterdam oordeelde op 12 mei 2026 over een aannemer die grondwater onttrok voor de aanleg van een kelder bij een naastgelegen pand (ECLI:NL:GHAMS:2026:1240). Op basis van een deskundigenbericht stelde het hof vast dat de onttrekking schade aan de belendende woning had veroorzaakt. Het risico daarop was voorzienbaar, en de aannemer was aansprakelijk op grond van onrechtmatige daad. Een aantal kleinere scheuren rekende het hof niet aan de wateronttrekking toe. Een korting wegens eigen schuld wees het hof af.
De uitspraak laat zien dat het deskundigenbericht doorslaggevend is. Het hof beoordeelde elke schadepost apart.
Wanneer is de gemeente aansprakelijk?
Als gemeentelijke werkzaamheden of een te lage of te hoge grondwaterstand aantoonbaar tot schade hebben geleid en de gemeente daarbij een norm of zorgplicht heeft geschonden. De gemeente heeft geen bijzondere vrijstelling, maar de lat ligt hoog.
De rechtbank Gelderland oordeelde op 21 oktober 2020 over een eigenaar die na gemeentelijke werkzaamheden wateroverlast in zijn kelder kreeg (ECLI:NL:RBGEL:2020:5921). Het grondwaterpeil bleef binnen de norm van het gemeentelijke rioleringsplan. Volgens de rechtbank had de gemeente haar zorgplicht onder de toen geldende Waterwet niet geschonden. De eigenaar was zelf verantwoordelijk voor het waterdicht maken van zijn kelder. De vordering werd afgewezen.
Voor schade door een rechtmatige overheidsmaatregel kunt u soms nadeelcompensatie vragen. Sinds 1 januari 2024 staan veel regels over grondwater en bouwen in de Omgevingswet en het omgevingsplan van de gemeente. Kijk dus eerst welke norm voor uw gebied gold op het moment dat de schade ontstond.
Kunt u de verkoper aanspreken bij funderingsschade na aankoop?
Dat kan als de woning niet de eigenschappen had die u mocht verwachten, bijvoorbeeld omdat de verkoper bekende funderingsproblemen verzweeg. Meld het gebrek wel binnen bekwame tijd nadat u het heeft ontdekt (artikel 7:23 lid 1 BW).
Beslissend is of het vastgoed de eigenschappen heeft die de koper, gelet op de overeenkomst en de omstandigheden, redelijkerwijs mocht verwachten (artikel 7:17 BW). Daarbij tellen onder meer de ouderdom en aard van het pand, de locatie, zichtbare signalen bij de koop, de verkoopdocumentatie en de vragenlijst, en eventueel vooronderzoek.
In funderingszaken draait het vaak om de wisselwerking tussen mededelingsplicht en onderzoeksplicht. Een koper kan niet altijd volstaan met de stelling dat hij van de slechte fundering niets wist. Een verkoper kan zich evenmin verschuilen achter algemene ouderdomskenmerken als hij concrete aanwijzingen voor ernstige funderingsproblemen kende.
Heeft de verkoper essentiële informatie verzwegen of de bouwkundige staat onjuist voorgesteld? Dan kan naast non-conformiteit ook dwaling (artikel 6:228 BW) of bedrog (artikel 3:44 BW) aan de orde zijn. Een vordering wegens non-conformiteit verjaart twee jaar nadat de koper het gebrek heeft gemeld (artikel 7:23 lid 2 BW).
Wat controleert u als koper van een oudere woning?
- Lees de vragenlijst en de verkoopdocumentatie na op meldingen over fundering, scheuren of eerder herstel.
- Laat bij een woning op houten palen een bouwkundige keuring of funderingsonderzoek doen.
- Neem bij twijfel een ontbindende voorwaarde voor funderingsonderzoek op in de koopovereenkomst.
- Meld een ontdekt gebrek schriftelijk aan de verkoper, met een kopie van het rapport.
Wat vermeldt u als verkoper?
- Bekende funderingsschade, eerdere onderzoeken en herstel, in de vragenlijst.
- Rapporten en facturen van funderingsonderzoek en herstel, die u aan de koper geeft.
Een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst beschermt u niet als u concrete funderingsproblemen kende en verzweeg.
Wat is de rol van de VvE bij funderingsschade?
Bij een appartementsgebouw is de VvE in de regel verantwoordelijk voor onderzoek en herstel, omdat de fundering tot de gemeenschappelijke gedeelten hoort. Wat precies gemeenschappelijk is, staat in de splitsingsakte.
Binnen een VvE loopt funderingsschade gemakkelijk uit de hand. Signalen worden niet opgepakt, onderzoeken worden uitgesteld, leden verschillen van mening over de ernst, of het geld ontbreekt. De VvE moet sinds 1 januari 2018 jaarlijks reserveren voor onderhoud, op basis van een meerjarenonderhoudsplan of een minimumbedrag (artikel 5:126 BW).
Uitstel kan juridisch relevant worden als de schade daardoor groter wordt of als individuele eigenaars onevenredig worden geraakt. Dan komt het aan op de splitsingsstukken, de vergaderbesluiten, de onderhoudshistorie en de reserves. Een appartementseigenaar kan een besluit van de vergadering binnen een maand laten vernietigen door de kantonrechter (artikel 5:130 BW).
Hoe lang heeft u om een claim in te dienen?
Een vordering uit onrechtmatige daad verjaart vijf jaar nadat u bekend bent geworden met de schade en de aansprakelijke partij, en uiterlijk twintig jaar na de schadeveroorzakende gebeurtenis (artikel 3:310 BW). Een schriftelijke aansprakelijkstelling stuit die verjaring (artikel 3:317 BW).
Bij funderingsschade is het moment van bekendheid niet altijd duidelijk, omdat de schade sluipend ontstaat. Ook los van de verjaring verslechtert uw bewijspositie naarmate u later handelt. Oorzaken raken diffuser, partijen wijzen naar elkaar en informatie over eerdere werkzaamheden raakt zoek.
Wat doet u als eerste als u funderingsschade vermoedt?
Begin met de feiten, niet met een brief aan de vermoedelijke veroorzaker.
- Laat een onafhankelijk bouwkundig of geotechnisch onderzoek uitvoeren.
- Fotografeer de schade met datum en noteer wanneer u welke signalen voor het eerst zag.
- Verzamel de koopakte, de vragenlijst, eerdere keuringen, VvE-stukken en informatie over werkzaamheden in de buurt.
- Stel de partij die volgens het rapport de schade veroorzaakte schriftelijk aansprakelijk.
Een goed voorbereide aansprakelijkstelling leidt vaak tot een regeling zonder procedure. Lukt dat niet, dan is een procedure alleen kansrijk als het dossier vanaf het begin is opgebouwd met het oog op bewijslevering en causaal verband. Sinds 1 januari 2025 gelden daarvoor vernieuwde regels in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, waaronder een ruimer recht op inzage in stukken (artikel 194 Rv).
Wat kunnen wij voor u doen bij funderingsschade?
Als vastgoedrechtadvocaat beoordelen wij uw positie aan de hand van het technische rapport en uw dossier.
- Wij bepalen aan de hand van het rapport welke partij aansprakelijk kan zijn: de aannemer, de gemeente, de verkoper of de VvE.
- Wij stellen die partij schriftelijk aansprakelijk en stuiten daarmee de verjaring (artikel 3:317 BW).
- Wij toetsen na een aankoop of sprake is van non-conformiteit, dwaling of bedrog.
- Wij beoordelen voor appartementseigenaars de splitsingsakte, de VvE-besluiten en het reservefonds.
- Wij voeren de onderhandelingen over een regeling en procederen als die uitblijft.
