Bodemverontreiniging is de aanwezigheid van stoffen in de bodem in gehalten die de kwaliteit nadelig beïnvloeden. Zij is bij vastgoedtransacties een terugkerend risico, omdat zij de bruikbaarheid van de grond, de mogelijkheid tot herontwikkeling en de waarde raakt.
Inhoudsopgave
Wettelijke basis
Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 is het bodembeleid grotendeels opgenomen in het omgevingsrecht, met het Besluit activiteiten leefomgeving en het Besluit kwaliteit leefomgeving als kern; de Wet bodembescherming is grotendeels vervallen, met overgangsrecht voor lopende gevallen. Voor het bouwen op verontreinigde grond stelt de gemeente regels in het omgevingsplan. Daarnaast bestaat de zorgplicht: wie de bodem verontreinigt, moet dat voorkomen of ongedaan maken. Civielrechtelijk speelt artikel 7:17 BW bij koop en artikel 6:162 BW jegens de veroorzaker, terwijl artikel 6:175 BW een risicoaansprakelijkheid kent voor gevaarlijke stoffen.
Hoe het in de praktijk werkt
Bij transacties is een verkennend bodemonderzoek volgens de norm NEN 5740 gebruikelijk; bij aanwijzingen volgt nader onderzoek. De uitkomsten bepalen de contractuele risicoverdeling: een garantie van de verkoper, een vrijwaring, een inhouding op de koopsom of een verlaging van de prijs. Bij bedrijfsterreinen hoort ook de historische activiteit in kaart te worden gebracht, omdat oude tankstations, wasserijen en metaalbewerking bekende bronnen zijn.
Waar het misgaat
Kopers vertrouwen op een oud onderzoek dat de huidige normen niet volgt. Een tweede fout is een garantie die alleen ziet op bekende verontreiniging, waardoor onbekende gevallen bij de koper blijven. Ten derde wordt vergeten dat de aanpak van verontreiniging pas verplicht wordt bij bepaalde activiteiten, zodat het risico jarenlang latent kan blijven en zich openbaart bij herontwikkeling.
Verwante begrippen
Bodemverontreiniging raakt aan non-conformiteit, aan de omgevingsvergunning en aan de koopovereenkomst.
Verder lezen
Uitgebreider over dit onderwerp: Vastgoed en Bodemverontreiniging: Aansprakelijkheid Koper, Verkoper en Makelaar.
Koopt of verkoopt u grond met een verleden? Onze vastgoedrecht advocaten regelen de risicoverdeling.
