Bodemverontreiniging bij vastgoed: wanneer zijn verkoper, koper of makelaar aansprakelijk?

Gepubliceerd op 8 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 14 oktober 2026

Bij bodemverontreiniging is de verkoper aansprakelijk als hij bekende vervuiling heeft verzwegen of de grond niet geschikt is voor het gebruik dat de koper mocht verwachten (art. 7:17 BW). De belangrijkste uitzondering: heeft de koper zijn eigen onderzoeksplicht verwaarloosd of is het risico in de koopakte rechtsgeldig bij hem gelegd, dan draagt hij de kosten meestal zelf; een makelaar is daarnaast aansprakelijk als hij onzorgvuldig informeert.

Welke regels gelden sinds de Omgevingswet voor vervuilde grond?

Sinds 1 januari 2024 is de Wet bodembescherming (Wbb) ingetrokken en valt bodem onder de Omgevingswet. Er is geen algemene saneringsplicht meer; vervuiling wordt vooral aangepakt als er op de grond iets nieuws gebeurt, zoals bouwen of graven.

• Nieuwe verontreiniging (vanaf 1 januari 2024): de veroorzaker moet de verontreiniging ongedaan maken op grond van de zorgplicht in de Omgevingswet en het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal).
• Verontreiniging ontstaan tussen 1 januari 1987 en 1 januari 2024: via het overgangsrecht van de Aanvullingswet bodem blijft de zorgplicht van artikel 13 Wbb gelden.
• Historische verontreiniging (vóór 1 januari 1987, asbest vóór 1 juli 1993): hiervoor geldt geen zorgplicht. De gemeente kan in het omgevingsplan regels stellen en moet bij bodemgevoelige activiteiten, zoals het bouwen van een woning, een saneringsplicht opnemen.

Voor historische verontreiniging in de vaste bodem is sinds 2024 de gemeente het bevoegd gezag. Gevallen waarvoor al vóór 1 januari 2024 een saneringstraject liep, zoals spoedlocaties, worden onder het overgangsrecht nog volgens de oude regels afgehandeld.

Wat betekent dit voor een koper?

Wie grond koopt en wil bouwen of de bestemming wil wijzigen, krijgt vaak te maken met de bodemregels in het omgevingsplan. De kosten van sanering bij een nieuwe ontwikkeling liggen dan bij de initiatiefnemer, dus meestal bij de nieuwe eigenaar.

Daarom is de privaatrechtelijke vraag wie het risico draagt zo belangrijk. Die vraag beantwoordt het Burgerlijk Wetboek, samen met wat partijen in de koopovereenkomst hebben afgesproken.

Wanneer is de verkoper aansprakelijk?

De verkoper is aansprakelijk als het verkochte niet beantwoordt aan de overeenkomst (art. 7:17 BW). Dat is het geval als de grond door de vervuiling niet geschikt is voor het normale gebruik of voor het bijzondere gebruik dat partijen voor ogen hadden.

Wat de koper mocht verwachten, hangt af van de afspraken, de mededelingen van de verkoper en de aard van het perceel. Wie een voormalig garagebedrijf koopt, mag minder verwachten dan wie een nieuwbouwkavel in een woonwijk koopt. Kan het perceel ondanks de vervuiling normaal worden gebruikt, dan is er niet snel sprake van non-conformiteit.

Wat moet de verkoper melden?

De verkoper moet melden wat hij weet en wat voor de koper belangrijk is, zoals een eerder bodemonderzoek, een oude ondergrondse tank of vroeger bedrijfsgebruik. Volgens vaste rechtspraak gaat de mededelingsplicht van de verkoper in beginsel vóór de onderzoeksplicht van de koper.

Verzwijgt de verkoper bekende vervuiling, dan kan de koper een beroep doen op non-conformiteit en schadevergoeding vorderen, of de koop vernietigen wegens dwaling (art. 6:228 BW). Verborgen gebreken waarvan de verkoper niets wist en ook niets kon weten, komen bij een gewone koopakte vaak voor risico van de koper.

Werken uitsluitingen en garanties in de koopakte?

Ja, partijen mogen het bodemrisico contractueel verdelen. Een verkoper die de bodem garandeert (“de verkoper verklaart dat hem geen verontreiniging bekend is” of “de grond is geschikt voor woningbouw”), staat daarvoor in.

Een uitsluiting van aansprakelijkheid, zoals een ouderdomsclausule of “koper aanvaardt het perceel in de staat waarin het zich bevindt”, beschermt de verkoper niet als hij de vervuiling kende en verzweeg. Een beroep op zo’n beding is dan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (art. 6:248 lid 2 BW). Lees ook ons artikel over garanties bij aankoop van een woning.

Welke onderzoeksplicht heeft de koper?

De koper moet onderzoeken wat een redelijk handelende koper in zijn situatie zou onderzoeken. Bij aanwijzingen voor vervuiling, zoals vroeger bedrijfsgebruik of een bodemrapport met verhoogde waarden, weegt die plicht zwaarder.

Een wettelijke plicht om vóór de koop een bodemonderzoek te laten doen bestaat niet. Wel kan de gemeente bij een bouwplan of omgevingsvergunning een bodemonderzoek eisen. Raadpleeg vóór de koop de bodeminformatie van de gemeente of omgevingsdienst; die is vaak openbaar via het bodemloket.

Een koper die vervuiling vermoedt, kan een ontbindende voorwaarde opnemen voor het geval een verkennend bodemonderzoek verontreiniging boven een afgesproken norm laat zien. Meer daarover leest u in ons artikel over het ontbinden van een koopcontract.

Binnen welke termijn moet de koper klagen?

De koper moet de verkoper binnen bekwame tijd na ontdekking op de hoogte stellen (art. 7:23 lid 1 BW). Bij een consumentenkoop is een melding binnen twee maanden na ontdekking in elk geval op tijd.

Een vordering op grond van non-conformiteit verjaart twee jaar na die melding (art. 7:23 lid 2 BW). Een beroep op dwaling verjaart drie jaar nadat de dwaling is ontdekt (art. 3:52 BW). Wie te lang wacht, kan zijn rechten dus verliezen.

Wanneer is de makelaar aansprakelijk?

Tegenover zijn opdrachtgever is de makelaar aansprakelijk als hij niet handelt als een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar (art. 7:401 BW). Een aankoopmakelaar moet de koper bijvoorbeeld wijzen op aanwijzingen voor vervuiling en adviseren over bodemonderzoek.

Tegenover de koper kan ook de verkoopmakelaar aansprakelijk zijn, op grond van onrechtmatige daad (art. 6:162 BW). Dat speelt vooral als hij onjuiste informatie geeft, bijvoorbeeld door te zeggen dat de grond schoon is terwijl hij een bodemrapport met verhoogde waarden kent.

Is de makelaar lid van een brancheorganisatie zoals NVM, VBO of Vastgoedpro, dan kan een klacht ook naar het tuchtcollege van die organisatie. Een tuchtuitspraak levert geen schadevergoeding op; daarvoor blijft de civiele rechter nodig.

Kan de veroorzaker van de vervuiling worden aangesproken?

Ja, de veroorzaker kan aansprakelijk zijn op grond van onrechtmatige daad (art. 6:162 BW). Voor bedrijven die beroepsmatig met gevaarlijke stoffen werken, geldt bovendien een risicoaansprakelijkheid (art. 6:175 BW).

In de praktijk is dat lastig als de vervuiling tientallen jaren oud is of de veroorzaker niet meer bestaat. De risicoaansprakelijkheid van artikel 6:175 BW geldt alleen voor vervuiling vanaf 1 februari 1995. Voor oudere vervuiling hangt de aansprakelijkheid af van wat de veroorzaker destijds wist of had moeten weten over de gevaren.

Waar let u op als verkoper?

• Geef alle bodemrapporten, saneringsbesluiten en informatie over vroeger gebruik vóór de koop schriftelijk aan de koper.
• Controleer of uw verklaring over de bodem in de koopakte klopt met wat u werkelijk weet.
• Leg een eventuele risicoverdeling naar de koper uitdrukkelijk en concreet vast.
• Garandeer geen geschiktheid voor een bepaald gebruik als u die niet kunt onderbouwen.

Waar let u op als koper?

• Vraag de verkoper uitdrukkelijk naar vroeger gebruik, tanks en eerdere bodemonderzoeken, en leg zijn antwoord vast.
• Raadpleeg de bodeminformatie van de gemeente of omgevingsdienst vóór u tekent.
• Neem bij twijfel een ontbindende voorwaarde voor bodemonderzoek op, met een duidelijke norm.
• Ga na of het omgevingsplan voor uw bouwplan een bodemonderzoek of sanering vereist.
• Meld ontdekte vervuiling direct schriftelijk aan de verkoper, in elk geval binnen twee maanden.

Wat kunnen wij voor u doen bij bodemverontreiniging?

• Wij beoordelen de koopakte, de bodemrapporten en de mededelingen van verkoper en makelaar.
• Wij stellen bodemclausules, garanties en ontbindende voorwaarden op voor de koopovereenkomst.
• Wij stellen de verkoper, makelaar of veroorzaker aansprakelijk en bewaken de klacht- en verjaringstermijnen van artikel 7:23 BW.
• Wij onderhandelen over een prijsvermindering of verdeling van saneringskosten.
• Wij procederen bij de rechtbank of het tuchtcollege. Meer over onze dienstverlening leest u bij onze vastgoedrecht advocaat.

Samengevat

• Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet; er is geen algemene saneringsplicht meer voor historische vervuiling.
• De verkoper is aansprakelijk als de grond niet beantwoordt aan wat de koper mocht verwachten (art. 7:17 BW) of als hij bekende vervuiling verzweeg.
• De mededelingsplicht van de verkoper gaat in beginsel vóór de onderzoeksplicht van de koper.
• Een makelaar is aansprakelijk bij onzorgvuldige advisering of onjuiste informatie.
• Meld vervuiling direct; de vordering verjaart twee jaar na de melding.

Veelgestelde vragen

Moet ik als nieuwe eigenaar vervuilde grond saneren?

Niet automatisch. Voor historische vervuiling geldt geen zorgplicht, maar wilt u bouwen of de grond anders gaan gebruiken, dan kan het omgevingsplan sanering vereisen. Die kosten liggen dan bij u, tenzij u ze op de verkoper of veroorzaker kunt verhalen.

Is asbest in de grond een gebrek?

Dat kan, als het asbest het normale gebruik belemmert of als de verkoper anders heeft gemeld. Voor asbest dat vóór 1 juli 1993 in de bodem is gekomen, geldt het regime voor historische verontreiniging.

Kan ik de koop ontbinden als ik na de levering vervuiling ontdek?

Ontbinding na levering is mogelijk bij een ernstige tekortkoming, maar de rechter is daar terughoudend in. Vaker gaat het om schadevergoeding of prijsvermindering; ook vernietiging wegens dwaling is mogelijk.

Is een verkennend bodemonderzoek verplicht bij de verkoop van een woning?

Nee, de wet schrijft dat niet voor. Bij bedrijfsterreinen en bij kavels met verdacht vroeger gebruik is het wel gebruikelijk, en een gemeente kan het eisen bij een omgevingsvergunning voor bouwen.

Lees ook: een woning kopen met verborgen gebreken en contractuele remedies bij wanprestatie.