Dit artikel geeft een algemeen juridisch kader naar Nederlands recht. Het is geen advies over een concrete situatie. Bij een geschil over de erfgrens is de uitkomst vrijwel altijd een bewijskwestie, en die hangt af van de stukken die in uw dossier zitten.
De schutting staat al dertig jaar op dezelfde plek. Nu blijkt uit het Kadaster dat hij anderhalve meter op het perceel van de buren staat. Van wie is die strook?
Het antwoord hangt niet af van waar de schutting staat, maar van wat er in die dertig jaar feitelijk is gebeurd en van wat u daarvan kunt bewijzen. De kadastrale grens is bewijsrechtelijk niet doorslaggevend: het Kadaster registreert, het bepaalt geen eigendom.
De twee routes naar eigendom
| Route | Termijn | Vereist | In de praktijk |
|---|---|---|---|
| Verkrijgende verjaring, artikel 3:99 BW | 10 jaar | Bezit én goede trouw | Zelden haalbaar: wie de akte en de kadastrale kaart kon raadplegen, is doorgaans niet te goeder trouw |
| Bevrijdende verjaring, artikel 3:105 BW in samenhang met artikel 3:306 BW | 20 jaar | Onafgebroken bezit; goede trouw niet vereist | De route die vrijwel alle zaken volgt |
Bij beide routes is het kernbegrip bezit, geregeld in artikel 3:107 en artikel 3:108 BW, en dat is iets anders dan gebruik. Bezit vraagt dat u zich naar buiten toe gedraagt als eigenaar en dat dit voor de werkelijke eigenaar kenbaar was. Een strook grond af en toe maaien is gebruik. Diezelfde strook omheinen, bestraten, beplanten en er een schuur op zetten is bezit.
De bewijsvraag, en hoe u die wint
De bewijslast ligt bij degene die zich op verjaring beroept. In vrijwel elke zaak draait het om de vraag vanaf welk moment het bezit is begonnen. Wat werkt:
Luchtfoto’s uit verschillende jaren. Historische luchtfoto’s zijn het sterkste bewijsmiddel dat er bestaat, omdat ze een datum hebben en niet gekleurd zijn door het conflict. Bouw de reeks op met tussenpozen van enkele jaren.
Bouwtekeningen, vergunningen en facturen. Een factuur voor het plaatsen van de schutting met een datum erop, of een aannemersnota voor de bestrating, zet het beginmoment vast.
Getuigen. Buren, familieleden en vorige eigenaren. Verklaringen worden sterker als ze aansluiten bij een onafhankelijk gedateerd stuk.
Overdracht van bezit. Bent u niet degene die de schutting plaatste, dan telt de bezitsperiode van uw rechtsvoorganger mee. Dat wordt vaak vergeten en het scheelt regelmatig het verschil tussen vijftien en dertig jaar.
Wat niet werkt: een verklaring dat het altijd zo was, zonder stuk eronder. En een beroep op de vorige eigenaar zonder dat u kunt aantonen dat het bezit zonder onderbreking op u is overgegaan.
Stuiting: de tegenzet
De werkelijke eigenaar kan de verjaring stuiten, en daarmee de klok terugzetten. De stuitingshandelingen staan in artikel 3:316, artikel 3:317 en artikel 3:318 BW. Dat gebeurt door een schriftelijke aanmaning waarin hij ondubbelzinnig zijn recht voorbehoudt, of door het instellen van een vordering. Een gesprek over de schutting is geen stuiting. Een aangetekende brief waarin de eigenaar het perceel opeist, is dat wel.
Voor beide partijen geldt daarom hetzelfde advies: leg vast en wees ondubbelzinnig. Wie zijn recht wil behouden, moet dat schriftelijk doen; wie zich op verjaring beroept, moet kunnen laten zien dat zo’n brief er nooit was.
En als u de grond bent kwijtgeraakt
Wie door verjaring grond verliest aan een bezitter die te kwader trouw was, is niet zonder meer rechteloos. De Hoge Raad heeft in het arrest over de gemeente Heusden van 24 februari 2017 aanvaard dat de verkrijger in zulke gevallen onrechtmatig kan hebben gehandeld en op grond van artikel 6:162 BW tot schadevergoeding kan worden veroordeeld, en dat die schadevergoeding kan bestaan in teruggave van de grond.
Dat is een aparte vordering met een eigen termijn, en die termijn is kort: vijf jaar nadat u bekend bent geworden met het verlies van uw eigendom, met een uiterste grens van twintig jaar. Laat hem niet verlopen terwijl u nog over de verjaring discussieert.
Veelgestelde vragen
Bepaalt het Kadaster van wie de grond is?
Nee. Het Kadaster registreert, het bepaalt geen eigendom. Of de strook van u is, hangt af van wat er feitelijk is gebeurd en van wat u daarvan kunt bewijzen.
Wat is het verschil tussen bezit en gebruik?
Bezit vraagt dat u zich naar buiten toe gedraagt als eigenaar en dat dit voor de werkelijke eigenaar kenbaar was. Een strook af en toe maaien is gebruik. Diezelfde strook omheinen, bestraten, beplanten en er een schuur op zetten is bezit.
Telt de periode van de vorige eigenaar mee?
Ja. Bent u niet degene die de schutting plaatste, dan telt de bezitsperiode van uw rechtsvoorganger mee, mits u kunt aantonen dat het bezit zonder onderbreking op u is overgegaan.
Hoe stuit de eigenaar de verjaring?
Door een schriftelijke aanmaning waarin hij ondubbelzinnig zijn recht voorbehoudt, of door het instellen van een vordering. Een gesprek over de schutting is geen stuiting; een aangetekende brief waarin de eigenaar het perceel opeist wel.
Juridische hulp nodig?
Speelt er een geschil over de erfgrens, of ontvangt u een brief waarin de buren zich op verjaring beroepen, laat dan eerst beoordelen wat er bewijsrechtelijk ligt. Onze vastgoedrecht advocaat kijkt met u mee.
