Wijziging overdrachtsbelasting: starters en beleggers opgelet!

2021 is een jaar waarin op het gebied van wet- en regelgeving het een en ander gaat veranderen. Zo ook ten aanzien van de overdrachtsbelasting. Op 12 november 2020 vond namelijk de goedkeuring van een wetsvoorstel voor de aanpassing van de overdrachtsbelasting door de Tweede Kamer plaats. Het doel van dit wetsvoorstel is om de positie van starters op de woningmarkt ten opzichte van de beleggers te verbeteren, omdat beleggers starters vooral in (grotere) steden vaak te snel af zijn. Daardoor is het voor starters steeds moeilijker om een woning te kopen. Welke aanpassingen vanaf 1 januari 2021 voor beide categorieën gaan gelden en waar moet u als gevolg daarvan op moet gaan letten, leest u in deze blog.

De twee maatregelen

Om de hierboven beschreven doel van het wetsvoorstel te realiseren, gaan vanaf 2021 op het gebied van overdrachtsbelasting tweetal wijzigingen, althans maatregelen in. Verwacht wordt dat hiermee het aantal woningtransacties door starters toeneemt en de woningtransacties door beleggers afneemt.

De eerste maatregel in dit kader geldt voor starters en houdt kort gezegd een vrijstelling van de overdrachtsbelasting in. Met andere woorden hoeft door starters vanaf 1 januari geen overdrachtsbelasting meer te worden betaald, zodat de aankoop van een woning voor hen een stuk goedkoper wordt. Als gevolg van de vrijstelling zullen de totale kosten met betrekking tot de aankoop van de woning, overigens afhankelijk van de waardestijging van de woningen, immers dalen. Let wel: de vrijstelling is eenmalig en mag de prijs van de woning vanaf 1 april 2021 niet meer dan € 400.000, – bedragen. Bovendien geldt de vrijstelling pas wanneer de overdracht van de woning bij de notaris plaatsvindt op of na 1 januari 2021 en is het moment van het tekenen van de koopovereenkomst niet bepalend.

De andere maatregel ziet op beleggers en houdt in dat hun verkrijgingen vanaf 1 januari 2021 worden belast tegen het hogere algemene tarief. Dit tarief wordt per genoemde datum namelijk verhoogd van 6% naar 8%. In tegenstelling tot starters wordt het voor de beleggers aldus duurder om een woning aan te kopen. Voor hen zullen de totale kosten betreffende de aankoop de woning, als gevolg van de verhoging van het omzetbelastingtarief, juist stijgen. Met dit tarief worden overigens niet alleen de verkrijgingen van de niet-woningen, waaronder bedrijfspanden, maar ook verkrijgingen van woningen die niet of slechts tijdelijk als hoofdverblijf zullen worden gebruikt, belast. In dit kader valt volgens de toelichting op het wetsvoorstel voor de aanpassing van de overdrachtsbelasting bijvoorbeeld te denken aan een vakantiewoning, een woning die ouders kopen voor hun kind en woningen die door niet natuurlijke personen, maar door rechtspersonen zoals woningcorporaties worden gekocht.

Starter of belegger?

Maar welke maatregel moet nou door u in het oog worden gehouden? Met andere woorden, bent u een starter of een belegger? Of iemand zich feitelijk voor het eerst op de koopwoningmarkt begeeft en nooit eerder een woning heeft verkregen, zou als uitgangspunt ter beantwoording van deze vraag kunnen worden genomen. Wie in aanmerking komt voor de startersvrijstelling en voor wie juist de verhoging van het omzetbelastingtarief geldt, wordt echter niet aan de hand van dit criterium bepaald. Voor de vrijstelling maakt het dus niet uit of u als koper al eerder een woning heeft gehad. De woning hoeft met andere woorden niet uw eerste koopwoning te zijn om in aanmerking te komen voor de vrijstelling.

Het wetsvoorstel voor de aanpassing van de overdrachtsbelasting hanteert daartoe een heel ander uitgangspunt. Of u kan worden aangemerkt als starter en derhalve kans maakt op de startersvrijstelling, is afhankelijk gesteld van drie cumulatieve criteria. De criteria zijn als volgt:

• De leeftijd van de verkrijger. Om als starter te worden aangemerkt, moet uw leeftijd liggen tussen 18 en 35 jaar. De bovengrens van 35 wordt in het wetsvoorstel gehanteerd omdat uit het onderzoek van de AFM is gebleken dat het bij een lagere leeftijd dan 35 jaar gemiddeld genomen moeilijker is om de kosten koper op te brengen. Verder geldt voor de toepassing van de vrijstelling met de ondergrens van 18 jaar het vereiste dat u meerderjarig bent. Het doel van deze ondergrens is het oneigenlijk gebruik van de startersvrijstelling te voorkomen: het is niet mogelijk dat de wettelijke vertegenwoordigers de vrijstelling gebruiken bij het aanschaffen van een woning op naam van een minderjarig kind. Verder moeten de leeftijdgrenzen per verkrijger worden toegepast, ook in het geval dat één woning wordt verkregen door meerdere verkrijgers gezamenlijk. Is één van de verkrijgers ouder dan 15 jaar, dan geldt voor deze koper: geen vrijstelling over het eigen deel.
• De verkrijger heeft deze vrijstelling niet eerder toegepast. Zoals gezegd mag de startersvrijstelling maar één keer worden gebruikt. Om te zorgen dat deze regel niet wordt overtreden, dient u duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk te verklaren de startersvrijstelling niet eerder te hebben toegepast. Deze schriftelijke verklaring moet vervolgens worden overlegd aan de notaris, om gebruik te kunnen maken van de vrijstelling van de overdrachtsbelasting. De notaris kan in beginsel uitgaan van deze schriftelijke verklaring, tenzij hij wist dat deze verklaring ten onrechte is afgegeven. Indien achteraf blijkt dat u als verkrijger de vrijstelling ondanks de afgegeven verklaring wel eerder heeft toegepast, zal alsnog worden overgegaan tot naheffing.
• Het gebruik van de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf door de verkrijger. Met andere woorden is de reikwijdte van de startersvrijstelling beperkt tot verkrijgers die de woning ook daadwerkelijk gaan bewonen. Ten aanzien van deze voorwaarde is het voor u als verkrijger eveneens noodzakelijk om voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk te verklaren dat de woning anders dan tijdelijk en als hoofdverblijf zal worden gebruikt, alsmede deze schriftelijke verklaring aan de notaris te overleggen indien de verkrijging via hem verloopt. Onder tijdelijk gebruik wordt bijvoorbeeld de verhuur van de woning of het gebruik als daarvan als vakantiehuis verstaan. Terwijl hoofdverblijf inschrijving bij de gemeente en het opbouwen van een leven aldaar (waaronder sportactiviteiten, school, gebedshuis, kinderopvang, vrienden, familie) omvat. Gaat u als verkrijger de nieuwe woning vanaf 1 januari 2021 toch niet of slecht tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken, dan wordt u alsnog tegen het algemene tarief van 8% belast.

De beoordeling van deze criteria en daarmee de beantwoording van de vraag of u in aanmerking komt voor de toepassing van de vrijstelling, vindt plaats op het moment dat de woning wordt verkregen. Meer specifiek is dat het moment waarop de koopakte wordt opgemaakt bij de notaris. Direct voorafgaand aan het passeren van de notariële akte zal ook de schriftelijke verklaring met betrekking tot de tweede en de derde voorwaarde aan de notaris moeten worden overlegd. Het moment waarop de koopovereenkomst wordt getekend is voor de afgifte van de schriftelijke verklaring net als voor de verkrijging van de startersvrijstelling niet relevant.

De aankoop van een woning is zowel voor de starter als voor de belegger een belangrijke stap. Wil u weten tot welke categorie u behoort en met welke maatregelen u vanaf 2021 rekening moet houden? Of heeft u hulp nodig bij het afleggen van de voor de vrijstelling vereiste verklaring? Neem dan contact op met Law & More. Onze advocaten zijn deskundig op het gebied van vastgoed- en overeenkomsten recht en voorzien u graag van hulp en advies. En ook in het vervolgtraject, als het bijvoorbeeld gaat om het opstellen of controleren van het koopcontract, voorzien onze advocaten u graag van bijstand.