Gebreken bedrijfsruimte zorgen vaak voor discussie tussen huurder en verhuurder. Toch levert niet iedere tegenvaller aan een gehuurd pand in juridische zin een gebrek op. De wet omschrijft een gebrek in artikel 7:204 BW als iedere staat of eigenschap van de zaak, of iedere andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak niet de huurder het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten.
Deze definitie is ruimer dan zij op het eerste gezicht lijkt. Het gaat niet alleen om fysieke schade zoals een lekkend dak of een kapotte cv-installatie. Ook een omstandigheid buiten het pand zelf, zoals ernstige geluidsoverlast veroorzaakt door werkzaamheden waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is, kan een gebrek opleveren. Beslissend is of het genot dat de huurder redelijkerwijs mocht verwachten, wordt aangetast. Een kleine gebruiksschade die past bij normaal gebruik is geen gebrek.
Wie is verantwoordelijk: verhuurder of huurder?
De hoofdregel
De hoofdregel van artikel 7:206 BW is helder: de verhuurder is verplicht gebreken op verlangen van de huurder te verhelpen. Die verplichting geldt tenzij herstel onmogelijk is, of tenzij de uitgaven daarvoor onmogelijk van de verhuurder kunnen worden gevergd. De verhuurder kan zich dus niet zonder meer onttrekken aan zijn herstelplicht met een beroep op de kosten.
Voor kleine herstellingen geldt een uitzondering. Reparaties die krachtens de wet of het gebruik voor rekening van de huurder komen, hoeft de verhuurder niet te verrichten. Denk aan het vervangen van een kapotte deurklink, het herstellen van een beschadigde plintenrand of het verhelpen van kleine gebreken die huurders redelijkerwijs zelf behoren uit te voeren. De grens tussen ‘kleine herstelling voor de huurder’ en ‘groot onderhoud voor de verhuurder’ is niet altijd scherp en leidt in de praktijk regelmatig tot discussie.
Contractuele afwijkingen via ROZ-voorwaarden
In de praktijk worden huurcontracten voor bedrijfsruimte vrijwel altijd gesloten op basis van de standaardmodellen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). De ROZ-algemene bepalingen voor bedrijfsruimte bevatten vergaande afwijkingen van de wettelijke hoofdregel: veel onderhoudsverplichtingen worden contractueel verschoven van de verhuurder naar de huurder.
Zo worden in de ROZ-modellen zaken als het binnenonderhoud, het onderhoud van installaties, de vervanging van slijtende onderdelen en soms zelfs grotere reparaties geregeld ten laste van de huurder gebracht. Dit is in beginsel toegestaan, omdat het 7:230a-regime en, met rechterlijke goedkeuring, ook het 7:290-regime afwijking van de wet toelaten. De grenzen worden bepaald door de redelijkheid en billijkheid en de regels over onredelijk bezwarende bedingen.
Het is dan ook essentieel om vóór het ondertekenen van een huurcontract de algemene bepalingen goed door te nemen en te begrijpen welke onderhoudsverplichtingen op u als huurder rusten.
Rechten van de huurder bij gebreken bedrijfsruimte
Herstel eisen
De eerste stap bij een gebrek is het stellen van een ingebrekestelling: een schriftelijke aanmaning aan de verhuurder om het gebrek binnen een redelijke termijn te herstellen. Zonder ingebrekestelling komt de verhuurder niet in verzuim en heeft u als huurder geen aanspraak op de wettelijke remedies. De ingebrekestelling moet concreet omschrijven wat het gebrek is, binnen welke termijn herstel moet plaatsvinden en welke gevolgen u verbindt aan het uitblijven van herstel.
Huurprijsvermindering
Als de verhuurder ondanks een ingebrekestelling nalaat het gebrek te verhelpen, heeft de huurder op grond van artikel 7:207 BW recht op een evenredige huurprijsvermindering voor de periode dat het gebrek bestaat. De vermindering wordt berekend naar de verhouding tussen het genot dat de huurder feitelijk heeft en het genot dat hij zou hebben gehad zonder gebrek. De huurder kan deze vermindering via de kantonrechter afdwingen.
Huurprijsvermindering gaat in op het moment van de melding van het gebrek aan de verhuurder, niet pas op het moment van de rechterlijke uitspraak. Het is dan ook verstandig gebreken altijd schriftelijk en zo spoedig mogelijk te melden, zodat de ingangsdatum van de vermindering goed gedocumenteerd is.
Schadevergoeding
Als het gebrek te wijten is aan de verhuurder, bijvoorbeeld omdat hij naliet noodzakelijk onderhoud uit te voeren terwijl hij wist of behoorde te weten dat het gebrek dreigde te ontstaan, kan de huurder aanvullende schadevergoeding vorderen op grond van artikel 7:208 BW. Die schade kan bestaan uit gevolgschade, zoals omzetderving door het gebrek of kosten die de huurder heeft moeten maken om zijn bedrijfsvoering te continueren.
Zelf herstellen en verrekenen
Als de verhuurder na een correcte ingebrekestelling en het verstrijken van de gestelde termijn nalaat het gebrek te herstellen, heeft de huurder in beginsel het recht het herstel zelf te laten uitvoeren en de redelijke kosten daarvan te verrekenen met de huur (art. 7:206 lid 3 BW). Dit recht is echter aan grenzen gebonden.
In de eerste plaats moet het werkelijk gaan om een gebrek dat de verhuurder behoort te verhelpen. Wie een onderhoudsverplichting die contractueel bij hem als huurder ligt zelf herstelt en de kosten doorbelast, zal nul op het rekest krijgen. In de tweede plaats moet de huurder kunnen aantonen dat hij de verhuurder vooraf in de gelegenheid heeft gesteld het gebrek te herstellen en dat de verhuurder dat heeft nagelaten. In de derde plaats mogen de gemaakte kosten niet disproportioneel zijn.
Verrekening met de huur zonder dat aan deze voorwaarden is voldaan, kan leiden tot een procedure wegens huurachterstand. Het is dan ook verstandig juridisch advies in te winnen voordat u tot verrekening overgaat.
Onderhoud, ROZ-voorwaarden en exoneraties
De ROZ-algemene bepalingen verdelen het onderhoud in een buitenonderhoud (voor de verhuurder) en een binnenonderhoud (voor de huurder), maar de exacte grens verschilt per contractsversie. Bovendien bevatten de algemene bepalingen regelmatig exoneratieclausules: bepalingen waarmee de verhuurder zijn aansprakelijkheid voor bepaalde schade uitsluit of beperkt.
Een exoneratie is niet altijd geldig. Als de schade het gevolg is van opzet of bewuste roekeloosheid van de verhuurder, of als de exoneratie in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, kan de rechter de clausule buiten toepassing laten. Hetzelfde geldt als een exoneratie kwalificeert als een onredelijk bezwarend beding in de zin van artikel 6:233 BW. Bij consumenten is dat snel het geval; bij zakelijke huurders ligt de lat hoger, maar ook daar zijn grenzen.
Laat uw huurcontract vóór ondertekening beoordelen op onderhoudsverdeling en exoneratiebedingen, zeker bij grote panden of hoge huurprijzen. De kosten van een juridisch advies zijn doorgaans beperkt in verhouding tot de financiële risico’s die u neemt als u een contract tekent zonder de algemene bepalingen te kennen.
Huurprijsherziening na verloop van tijd
Bij 7:290-bedrijfsruimte biedt de wet ook de mogelijkheid van huurprijsherziening. Na het verstrijken van de overeengekomen huurperiode, of na vijf jaar bij een langlopend contract, kan iedere partij de kantonrechter verzoeken de huurprijs aan te passen aan het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over de afgelopen vijf jaar (art. 7:303 BW). Hiervoor is een verplicht deskundigenadvies vereist: de rechter benoemt een of meer deskundigen die de marktconforme huurprijs vaststellen.
Deze procedure staat open voor zowel de verhuurder die vindt dat de huurprijs te laag is geworden als voor de huurder die meent dat hij te veel betaalt. De uitkomst is bindend, tenzij partijen er in onderling overleg anders over beslissen. Bij 7:230a-bedrijfsruimte bestaat dit wettelijke recht op huurprijsherziening niet. Huurprijsaanpassing is daar alleen mogelijk langs contractuele weg, doorgaans via een indexeringsclausule.
Huurprijsherziening sluit de cirkel van de juridische dynamiek rond bedrijfsruimte: niet alleen de toegang tot het pand en de opzegging, maar ook de prijs die u betaalt, wordt mede bepaald door het toepasselijke regime.
Conclusie
Gebreken aan bedrijfsruimte zijn een frequent en soms kostbaar probleem. Of het nu gaat om een lekkend dak, een defecte verwarmingsinstallatie of achterstallig onderhoud dat de bedrijfsvoering hindert: als huurder heeft u concrete rechten, maar u moet die rechten actief inroepen en de juiste procedure volgen. Meld gebreken altijd schriftelijk, stel een ingebrekestelling op en leg alles vast.
Als verhuurder is het verstandig een helder onderhoudsplan te hanteren en geen gebreken te laten voortbestaan. Aansprakelijkheid voor gevolgschade kan snel oplopen tot aanzienlijke bedragen.
Law & More adviseert zowel huurders als verhuurders van bedrijfsruimte over gebreken, onderhoudsverdeling, huurprijsherziening en aanverwante kwesties. Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek.
Veelgestelde vragen
Heb ik recht op huurvermindering bij een gebrek in mijn bedrijfspand?
Ja. Als er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW en de verhuurder dit gebrek na een ingebrekestelling niet tijdig herstelt, kunt u op grond van artikel 7:207 BW aanspraak maken op een evenredige huurprijsvermindering. Die vermindering gaat in op het moment van de schriftelijke melding van het gebrek.
Wat zijn kleine herstellingen die voor mijn rekening als huurder komen?
Kleine herstellingen zijn reparaties die krachtens de wet of het gebruik redelijkerwijs voor rekening van de huurder komen, zoals het vervangen van kapotte schakelaars, het dichten van kleine kierende voegen of het herstellen van onderdelen die door dagelijks gebruik slijten. De grens met groot onderhoud, dat voor de verhuurder is, kan in de praktijk onduidelijk zijn en is soms contractueel nader omschreven in de ROZ-bepalingen.
Mag ik een gebrek zelf laten repareren en de kosten inhouden op de huur?
Dat is mogelijk, maar alleen als aan de wettelijke voorwaarden is voldaan: er is een ingebrekestelling verstuurd, de verhuurder heeft de termijn laten verstrijken, het betreft een gebrek dat de verhuurder behoort te herstellen en de kosten zijn redelijk. Verrekening zonder aan die voorwaarden te voldoen kan leiden tot een procedure wegens huurachterstand.
Kan ik als huurder de huurprijs laten herzien?
Bij 7:290-bedrijfsruimte kunt u na de overeengekomen huurperiode, of na vijf jaar, de kantonrechter verzoeken de huurprijs aan te passen aan de marktconforme huurprijs van vergelijkbare ruimte ter plaatse (art. 7:303 BW). Bij 7:230a-bedrijfsruimte bestaat dit wettelijke recht niet.
Meer uit deze serie over huurrecht bedrijfsruimte
Dit artikel maakt deel uit van onze driedelige serie over huurrecht bedrijfsruimte. Lees ook de andere delen:
- Deel 1: 7:290 of 7:230a BW? Welk huurregime geldt voor uw bedrijfsruimte
- Deel 2: Huur bedrijfsruimte opzeggen: termijnen, gronden en valkuilen
Lees ook: 7:290 of 7:230a BW? Welk huurregime geldt voor uw bedrijfsruimte en Huur bedrijfsruimte opzeggen: termijnen, gronden en valkuilen.
