Gepubliceerd op 3 juli 2026 · Laatst bijgewerkt op 9 oktober 2026
Bij een gebrek aan uw bedrijfspand moet de verhuurder in beginsel herstellen en heeft u recht op huurvermindering vanaf het moment dat u het gebrek meldt (artikelen 7:206 en 7:207 BW). Die regels zijn bij bedrijfsruimte van regelend recht, dus de huurovereenkomst kan veel onderhoud bij u als huurder leggen. Niet iedere tegenvaller aan een gehuurd pand is bovendien een gebrek. De wet omschrijft een gebrek in artikel 7:204 BW als iedere staat of eigenschap van de zaak, of iedere andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak niet de huurder het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten.
Deze definitie is ruimer dan zij op het eerste gezicht lijkt. Het gaat niet alleen om fysieke schade zoals een lekkend dak of een kapotte cv-installatie. Ook een omstandigheid buiten het pand zelf, zoals ernstige geluidsoverlast veroorzaakt door werkzaamheden waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is, kan een gebrek opleveren. Beslissend is of het genot dat de huurder redelijkerwijs mocht verwachten, wordt aangetast. Een kleine gebruiksschade die past bij normaal gebruik is geen gebrek.
Inhoudsopgave
Wie is verantwoordelijk: verhuurder of huurder?
In beginsel de verhuurder: hij moet gebreken herstellen (artikel 7:206 BW). Kleine herstellingen en het onderhoud dat de huurovereenkomst bij de huurder legt, komen voor rekening van de huurder.
Wat is de wettelijke hoofdregel?
De hoofdregel van artikel 7:206 BW is helder: de verhuurder is verplicht gebreken op verlangen van de huurder te verhelpen. Die verplichting geldt tenzij herstel onmogelijk is, of tenzij de uitgaven daarvoor onmogelijk van de verhuurder kunnen worden gevergd. De verhuurder kan zich dus niet zonder meer onttrekken aan zijn herstelplicht met een beroep op de kosten.
Voor kleine herstellingen geldt een uitzondering. Reparaties die krachtens de wet of het gebruik voor rekening van de huurder komen, hoeft de verhuurder niet te verrichten. Denk aan het vervangen van een kapotte deurklink, het herstellen van een beschadigde plintenrand of het verhelpen van kleine gebreken die huurders redelijkerwijs zelf behoren uit te voeren. De grens tussen ‘kleine herstelling voor de huurder’ en ‘groot onderhoud voor de verhuurder’ is niet altijd scherp en leidt in de praktijk regelmatig tot discussie.
Wat veranderen de ROZ-voorwaarden?
De ROZ-voorwaarden verschuiven veel onderhoud van de verhuurder naar de huurder. In de praktijk worden huurcontracten voor bedrijfsruimte vrijwel altijd gesloten op basis van de standaardmodellen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). De ROZ-algemene bepalingen voor bedrijfsruimte bevatten vergaande afwijkingen van de wettelijke hoofdregel: veel onderhoudsverplichtingen worden contractueel verschoven van de verhuurder naar de huurder.
Zo worden in de ROZ-modellen zaken als het binnenonderhoud, het onderhoud van installaties, de vervanging van slijtende onderdelen en soms zelfs grotere reparaties geregeld ten laste van de huurder gebracht. Dit is in beginsel toegestaan, omdat de wettelijke regels over gebreken bij bedrijfsruimte van regelend recht zijn. Alleen bij woonruimte kan daarvan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (artikel 7:242 BW). De grenzen worden bepaald door de redelijkheid en billijkheid en de regels over onredelijk bezwarende bedingen.
Het is dan ook essentieel om vóór het ondertekenen van een huurcontract de algemene bepalingen goed door te nemen en te begrijpen welke onderhoudsverplichtingen op u als huurder rusten.
Welke rechten heeft u als huurder bij gebreken aan bedrijfsruimte?
U kunt herstel eisen, huurvermindering krijgen, schadevergoeding vorderen en onder voorwaarden het gebrek zelf laten herstellen op kosten van de verhuurder (artikelen 7:206 tot en met 7:208 BW). Controleer wel eerst of uw huurovereenkomst deze rechten beperkt.
Hoe eist u herstel?
De eerste stap bij een gebrek is het stellen van een ingebrekestelling: een schriftelijke aanmaning aan de verhuurder om het gebrek binnen een redelijke termijn te herstellen. Zonder ingebrekestelling komt de verhuurder niet in verzuim en kunt u het gebrek in beginsel niet op zijn kosten zelf laten herstellen (artikel 7:206 lid 3 BW). De ingebrekestelling moet concreet omschrijven wat het gebrek is, binnen welke termijn herstel moet plaatsvinden en welke gevolgen u verbindt aan het uitblijven van herstel.
Wanneer heeft u recht op huurprijsvermindering?
Vermindert een gebrek uw huurgenot, dan heeft u op grond van artikel 7:207 BW recht op een evenredige huurprijsvermindering voor de periode dat het gebrek bestaat. Daarvoor is geen verzuim van de verhuurder nodig. De vermindering wordt berekend naar de verhouding tussen het genot dat de huurder feitelijk heeft en het genot dat hij zou hebben gehad zonder gebrek. De huurder kan deze vermindering via de kantonrechter afdwingen.
Huurprijsvermindering gaat in op het moment van de melding van het gebrek aan de verhuurder, niet pas op het moment van de rechterlijke uitspraak. Het is dan ook verstandig gebreken altijd schriftelijk en direct te melden, zodat de ingangsdatum van de vermindering goed gedocumenteerd is.
Wanneer kunt u schadevergoeding vorderen?
Als het gebrek te wijten is aan de verhuurder, bijvoorbeeld omdat hij naliet noodzakelijk onderhoud uit te voeren terwijl hij wist of behoorde te weten dat het gebrek dreigde te ontstaan, kan de huurder aanvullende schadevergoeding vorderen op grond van artikel 7:208 BW. Die schade kan bestaan uit gevolgschade, zoals omzetderving door het gebrek of kosten die de huurder heeft moeten maken om zijn bedrijfsvoering te continueren.
Mag u het gebrek zelf herstellen en de kosten verrekenen?
Als de verhuurder na een correcte ingebrekestelling en het verstrijken van de gestelde termijn nalaat het gebrek te herstellen, heeft de huurder in beginsel het recht het herstel zelf te laten uitvoeren en de redelijke kosten daarvan te verrekenen met de huur (art. 7:206 lid 3 BW). Dit recht is echter aan grenzen gebonden.
In de eerste plaats moet het werkelijk gaan om een gebrek dat de verhuurder behoort te verhelpen. Wie een onderhoudsverplichting die contractueel bij hem als huurder ligt zelf herstelt en de kosten doorbelast, zal nul op het rekest krijgen. In de tweede plaats moet de huurder kunnen aantonen dat hij de verhuurder vooraf in de gelegenheid heeft gesteld het gebrek te herstellen en dat de verhuurder dat heeft nagelaten. In de derde plaats mogen de gemaakte kosten niet disproportioneel zijn.
Verrekening met de huur zonder dat aan deze voorwaarden is voldaan, kan leiden tot een procedure wegens huurachterstand. Het is dan ook verstandig advies van een gespecialiseerde vastgoedrechtadvocaat in te winnen voordat u tot verrekening overgaat.
Wat regelen de ROZ-voorwaarden over onderhoud en aansprakelijkheid?
De ROZ-voorwaarden verdelen het onderhoud tussen verhuurder en huurder en beperken vaak de aansprakelijkheid van de verhuurder. Zo’n beperking is niet altijd geldig. De ROZ-algemene bepalingen verdelen het onderhoud in een buitenonderhoud (voor de verhuurder) en een binnenonderhoud (voor de huurder), maar de exacte grens verschilt per contractsversie. Bovendien bevatten de algemene bepalingen regelmatig exoneratieclausules: bepalingen waarmee de verhuurder zijn aansprakelijkheid voor bepaalde schade uitsluit of beperkt.
Een exoneratie is niet altijd geldig. Als de schade het gevolg is van opzet of bewuste roekeloosheid van de verhuurder, of als de exoneratie in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, kan de rechter de clausule buiten toepassing laten. Hetzelfde geldt als een exoneratie kwalificeert als een onredelijk bezwarend beding in de zin van artikel 6:233 BW. Bij consumenten is dat snel het geval; bij zakelijke huurders ligt de lat hoger, maar ook daar zijn grenzen.
Laat uw huurcontract vóór ondertekening beoordelen op onderhoudsverdeling en exoneratiebedingen, zeker bij grote panden of hoge huurprijzen. De kosten van een juridisch advies zijn doorgaans beperkt in verhouding tot de financiële risico’s die u neemt als u een contract tekent zonder de algemene bepalingen te kennen.
Wanneer kunt u huurprijsherziening vragen?
Bij 7:290-bedrijfsruimte biedt de wet ook de mogelijkheid van huurprijsherziening. Na het verstrijken van de overeengekomen huurperiode, of na vijf jaar bij een langlopend contract, kan iedere partij de kantonrechter verzoeken de huurprijs aan te passen aan het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over de afgelopen vijf jaar (art. 7:303 BW). U moet het verzoek onderbouwen met een advies van een deskundige die partijen samen benoemen. Komen partijen daar niet uit, dan benoemt de rechter de deskundige (artikel 7:304 BW).
Deze procedure staat open voor zowel de verhuurder die vindt dat de huurprijs te laag is geworden als voor de huurder die meent dat hij te veel betaalt. De uitkomst is bindend, tenzij partijen er in onderling overleg anders over beslissen. Bij 7:230a-bedrijfsruimte bestaat dit wettelijke recht op huurprijsherziening niet. Huurprijsaanpassing is daar alleen mogelijk langs contractuele weg, doorgaans via een indexeringsclausule.
Huurprijsherziening sluit de cirkel van de juridische dynamiek rond bedrijfsruimte: niet alleen de toegang tot het pand en de opzegging, maar ook de prijs die u betaalt, wordt mede bepaald door het toepasselijke regime.
Waar let u als huurder op?
- Meld het gebrek direct en schriftelijk. De huurvermindering gaat in vanaf de dag van de melding (artikel 7:207 lid 2 BW).
- Stuur een ingebrekestelling met een redelijke hersteltermijn voordat u het gebrek zelf laat herstellen (artikel 7:206 lid 3 BW).
- Controleer in de ROZ-algemene bepalingen welk onderhoud bij u ligt en of uw rechten bij gebreken zijn beperkt.
- Verreken herstelkosten pas met de huur als aan alle voorwaarden is voldaan. Anders riskeert u een procedure wegens huurachterstand.
- Bewaar foto’s, rapporten en facturen van het gebrek en van de gevolgschade.
Waar let u als verhuurder op?
- Reageer op een melding binnen een redelijke termijn en leg schriftelijk vast wanneer u herstelt.
- Leg in de huurovereenkomst duidelijk vast welk onderhoud bij de huurder ligt. De grens verschilt per versie van de ROZ-bepalingen.
- Een beperking van de rechten van de huurder geldt niet voor gebreken die u bij het aangaan van de huur kende of behoorde te kennen (artikel 7:209 BW).
- Werk met een onderhoudsplan. Gevolgschade door achterstallig onderhoud kan voor uw rekening komen (artikel 7:208 BW).
Wat kunnen wij voor u doen bij gebreken aan bedrijfsruimte?
Onze vastgoedrechtadvocaten staan zowel huurders als verhuurders van bedrijfsruimte bij.
- Wij beoordelen of het probleem een gebrek is in de zin van artikel 7:204 BW en wie het volgens de wet en de ROZ-bepalingen moet herstellen.
- Wij stellen de ingebrekestelling op, met een concrete omschrijving van het gebrek en een hersteltermijn.
- Wij berekenen de huurprijsvermindering vanaf de datum van melding (artikel 7:207 BW) en vorderen die zo nodig bij de kantonrechter.
- Wij toetsen of een exoneratiebeding stand houdt (artikelen 7:209 en 6:233 BW).
- Wij onderbouwen een vordering tot vergoeding van gevolgschade (artikel 7:208 BW), of voeren daartegen verweer namens de verhuurder.
Samengevat
- Een gebrek is elke staat of omstandigheid waardoor de huurder niet het genot heeft dat hij bij het aangaan mocht verwachten (artikel 7:204 BW).
- De verhuurder moet gebreken herstellen, behalve kleine herstellingen en het onderhoud dat de huurovereenkomst bij de huurder legt (artikel 7:206 BW).
- Huurvermindering geldt vanaf de melding van het gebrek (artikel 7:207 BW).
- Zelf herstellen en verrekenen kan pas als de verhuurder in verzuim is (artikel 7:206 lid 3 BW).
- Bij 7:290-bedrijfsruimte kunt u de kantonrechter om huurprijsherziening vragen (artikel 7:303 BW).
Veelgestelde vragen
Heb ik recht op huurvermindering bij een gebrek in mijn bedrijfspand?
Ja. Vermindert een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW uw huurgenot, dan heeft u op grond van artikel 7:207 BW recht op een evenredige huurprijsvermindering. Een ingebrekestelling is daarvoor niet nodig, maar controleer wel of uw huurovereenkomst dit recht beperkt. Die vermindering gaat in op het moment van de schriftelijke melding van het gebrek.
Wat zijn kleine herstellingen die voor mijn rekening als huurder komen?
Kleine herstellingen zijn reparaties die krachtens de wet of het gebruik redelijkerwijs voor rekening van de huurder komen, zoals het vervangen van kapotte schakelaars, het dichten van kleine kierende voegen of het herstellen van onderdelen die door dagelijks gebruik slijten. De grens met groot onderhoud, dat voor de verhuurder is, kan in de praktijk onduidelijk zijn en is soms contractueel nader omschreven in de ROZ-bepalingen.
Mag ik een gebrek zelf laten repareren en de kosten inhouden op de huur?
Dat is mogelijk, maar alleen als aan de wettelijke voorwaarden is voldaan: er is een ingebrekestelling verstuurd, de verhuurder heeft de termijn laten verstrijken, het betreft een gebrek dat de verhuurder behoort te herstellen en de kosten zijn redelijk. Verrekening zonder aan die voorwaarden te voldoen kan leiden tot een procedure wegens huurachterstand.
Kan ik als huurder de huurprijs laten herzien?
Bij 7:290-bedrijfsruimte kunt u na de overeengekomen huurperiode, of na vijf jaar, de kantonrechter verzoeken de huurprijs aan te passen aan de marktconforme huurprijs van vergelijkbare ruimte ter plaatse (art. 7:303 BW). Bij 7:230a-bedrijfsruimte bestaat dit wettelijke recht niet.
Meer uit deze serie over huurrecht bedrijfsruimte
Dit artikel maakt deel uit van onze driedelige serie over huurrecht bedrijfsruimte. Lees ook de andere delen:
