Gepubliceerd op 27 juni 2026 · Laatst bijgewerkt op 9 oktober 2026
Een huurovereenkomst voor winkel- of horecaruimte (artikel 7:290 BW) zegt u op met een aangetekende brief of deurwaardersexploot, tegen het einde van een huurtermijn en met een opzegtermijn van ten minste één jaar (artikel 7:293 BW). De verhuurder moet daarnaast een wettelijke grond noemen, en de huur eindigt pas als de huurder instemt of de rechter de beëindiging vaststelt; voor kantoren en andere bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW) gelden veel lichtere regels.
Begin daarom met de vraag welk soort bedrijfsruimte u huurt of verhuurt. Daarna leest u in dit artikel welke termijnen gelden, welke gronden de verhuurder kan gebruiken en wanneer de rechter een belangenafweging maakt.
Inhoudsopgave
Welke soort bedrijfsruimte huurt u?
De wet onderscheidt twee soorten. Winkels, restaurants, cafés, ambachtsbedrijven en hotels met een voor het publiek toegankelijke ruimte vallen onder artikel 7:290 BW; kantoren, opslag en productiehallen vallen onder artikel 7:230a BW.
Het gaat om het gebruik dat partijen bij het sluiten van de huur voor ogen stond, niet om de naam die in het contract staat. Wordt een “kantoor” in werkelijkheid gebruikt als winkel met publieke toegang, dan kan toch het strengere regime van artikel 7:290 BW gelden. Meer over het verschil leest u in ons artikel over huurrecht bedrijfsruimte: 7:290 versus 7:230a.
Welke termijnen gelden bij 7:290-bedrijfsruimte?
De huur wordt aangegaan voor ten minste vijf jaar en wordt daarna van rechtswege verlengd met nog eens vijf jaar (artikel 7:292 BW). Na tien jaar loopt de huur door voor onbepaalde tijd, tenzij partijen een nieuwe termijn afspreken.
Opzeggen kan alleen tegen het einde van een huurtermijn, met een opzegtermijn van ten minste één jaar (artikel 7:293 BW). Die vormregel is dwingend: een opzegging per gewone brief of e-mail is in beginsel niet rechtsgeldig. Wilt u een huur die tot 1 juli 2027 loopt beëindigen, dan moet de opzegging uiterlijk op 30 juni 2026 zijn ontvangen.
Partijen kunnen samen eerder een einde afspreken met een beëindigingsovereenkomst. Een afwijkende afspraak in het huurcontract zelf, die de huurder minder bescherming geeft, is alleen geldig als de kantonrechter die vooraf heeft goedgekeurd (artikel 7:291 BW).
Wat moet de opzegging door de verhuurder bevatten?
De verhuurder moet in de opzeggingsbrief de gronden noemen waarop hij opzegt; ontbreken die, dan is de opzegging nietig (artikel 7:294 BW). Hij kan zich later in de procedure alleen beroepen op de gronden die hij in de brief heeft genoemd.
Een opzegging door de verhuurder beëindigt de huur nog niet. De huurovereenkomst blijft van kracht totdat de huurder schriftelijk instemt of de rechter onherroepelijk over de beëindiging heeft beslist (artikel 7:295 BW). Stemt de huurder niet binnen zes weken na de opzegging schriftelijk in, dan kan de verhuurder de rechter vragen het tijdstip van beëindiging vast te stellen.
Op welke gronden kan de verhuurder opzeggen?
De gronden hangen af van het moment van opzeggen. Tegen het einde van de eerste termijn van vijf jaar zijn er maar twee gronden; de ruime belangenafweging komt pas na tien jaar (artikel 7:296 BW).
| Moment van opzegging | Mogelijke gronden |
|---|---|
| Einde eerste termijn (na 5 jaar) | De huurder heeft zich niet als een goed huurder gedragen, of de verhuurder heeft de ruimte dringend nodig voor eigen gebruik, bijvoorbeeld voor renovatie die zonder beëindiging niet mogelijk is (artikel 7:296 lid 1 BW). |
| Einde tweede termijn (na 10 jaar) en daarna | Dezelfde gronden, en daarnaast een redelijke afweging van de belangen van verhuurder en huurder (artikel 7:296 lid 3 BW). |
Bij dringend eigen gebruik moet de verhuurder aantonen dat hij de ruimte zelf duurzaam in gebruik gaat nemen. Een beroep daarop is uitgesloten als de verhuurder het gehuurde heeft gekocht en de opzegging binnen drie jaar na de inschrijving van de koopakte plaatsvindt (artikel 7:296 lid 1 BW). Bij een belangenafweging kijkt de rechter onder meer naar de investeringen van de huurder, de duur van de huur en de reden van de verhuurder.
Wordt de vordering van de verhuurder toegewezen omdat hij de ruimte dringend nodig heeft, dan kan de rechter een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van de huurder toekennen (artikel 7:297 BW).
Hoe zegt u op bij 7:230a-bedrijfsruimte?
Bij kantoren en andere bedrijfsruimte geldt geen wettelijke huurbescherming tegen opzegging. Partijen zeggen op volgens het contract, en anders volgens de algemene regel: een opzegtermijn gelijk aan de betalingstermijn, met een minimum van één maand (artikel 7:228 BW).
De huurder heeft wel ontruimingsbescherming. Na een ontruimingsaanzegging door de verhuurder kan de huurder binnen twee maanden de rechter vragen de ontruimingstermijn te verlengen (artikel 7:230a BW). De rechter kan dat telkens met maximaal een jaar doen, tot ten hoogste drie verlengingen. Lees meer over ontruiming van bedrijfsruimte.
Kunt u tussentijds van de huur af?
Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan in beginsel niet tussentijds worden opgezegd, tenzij het contract een break-optie bevat. Zo’n optie is bij 7:290-bedrijfsruimte alleen geldig als zij de huurder niet in zijn wettelijke bescherming aantast, of als de kantonrechter haar vooraf heeft goedgekeurd.
Een alternatief is indeplaatsstelling: de huurder van 7:290-bedrijfsruimte die zijn bedrijf overdraagt, kan de rechter vragen een overnemer als nieuwe huurder in zijn plaats te stellen (artikel 7:307 BW). Wanbetaling of een ernstige tekortkoming kan daarnaast leiden tot ontbinding door de rechter (artikel 6:265 BW), maar dat is geen opzegging.
Waar let u als verhuurder op?
- Stel vast of het gehuurde onder artikel 7:290 of 7:230a BW valt.
- Zeg op per aangetekende brief of exploot, minstens één jaar voor het einde van de huurtermijn.
- Noem alle gronden in de opzeggingsbrief; latere gronden tellen niet mee (artikel 7:294 BW).
- Vraag de huurder binnen zes weken schriftelijk in te stemmen en start anders de procedure tot vaststelling van de einddatum.
- Gebruik de belangenafweging alleen bij opzegging tegen het einde van het tiende huurjaar of later.
Waar let u als huurder op?
- Controleer of de opzegging tijdig, in de juiste vorm en met vermelding van gronden is gedaan.
- Stem niet zomaar schriftelijk in met de beëindiging: daarmee verliest u uw bescherming.
- Bewaar bewijs van uw investeringen en omzet, voor het geval de rechter belangen afweegt.
- Vraag bij 7:230a-ruimte binnen twee maanden na de ontruimingsaanzegging verlenging van de ontruimingstermijn.
Wat kunnen wij voor u doen bij het opzeggen van bedrijfsruimte?
Onze advocaten huurrecht staan huurders en verhuurders van bedrijfsruimte bij, van de opzegging tot de procedure bij de kantonrechter.
- Wij bepalen of de ruimte onder artikel 7:290 of 7:230a BW valt en welke termijnen daarbij horen.
- Wij stellen de opzeggingsbrief op met de gronden van artikel 7:296 BW, of toetsen een ontvangen opzegging aan artikel 7:293 en 7:294 BW.
- Wij voeren de procedure tot vaststelling van de einddatum en bereiden de belangenafweging voor.
- Wij vragen voor een huurder van 7:230a-ruimte verlenging van de ontruimingstermijn aan binnen de termijn van twee maanden.
- Wij onderhandelen over een beëindigingsovereenkomst en een tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten.
Samengevat
- Bij 7:290-bedrijfsruimte zegt u op per aangetekende brief of exploot, met een termijn van ten minste één jaar tegen het einde van een huurtermijn.
- De verhuurder moet de gronden in de opzegging noemen; anders is die nietig.
- Tegen het einde van de eerste vijf jaar zijn alleen slecht huurderschap en dringend eigen gebruik mogelijk; de belangenafweging komt pas na tien jaar.
- Bij 7:230a-ruimte geldt alleen ontruimingsbescherming: de huurder vraagt binnen twee maanden verlenging van de ontruimingstermijn.
Veelgestelde vragen
Kan de verhuurder na vijf jaar opzeggen omdat hij een betere huurder heeft?
Nee. Tegen het einde van de eerste termijn kan hij alleen opzeggen wegens slecht huurderschap of dringend eigen gebruik. Een belangenafweging is pas mogelijk bij opzegging na tien jaar.
Is een opzegging per e-mail geldig?
Bij 7:290-bedrijfsruimte in beginsel niet: de wet eist een deurwaardersexploot of aangetekende brief (artikel 7:293 BW). Bij 7:230a-ruimte geldt wat het contract bepaalt.
Eindigt de huur na de opzegging door de verhuurder?
Nee. De huur loopt door totdat de huurder schriftelijk instemt of de rechter de beëindiging vaststelt (artikel 7:295 BW).
Kan een huurder van 7:290-bedrijfsruimte na vijf jaar opzeggen?
Ja. De huurder kan tegen het einde van de eerste of tweede termijn opzeggen, met een opzegtermijn van ten minste één jaar. Hij hoeft daarvoor geen grond te noemen.
