Vastgoedgeschillen: wat doet een advocaat en welke regels gelden?

Gepubliceerd op 9 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 10 oktober 2026

Bij een vastgoedgeschil beoordeelt een advocaat uw juridische positie, voert hij de onderhandelingen en procedeert hij zo nodig bij de rechter. Welke regels gelden, hangt af van het soort geschil: koop (artikel 7:17 BW), huur (artikel 7:201 en verder BW), aanneming van werk (artikel 7:750 en verder BW) of eigendom en burenrecht (Boek 5 BW). Bij huurzaken is de kantonrechter bevoegd en kunt u voor huurprijs en onderhoud soms eerst bij de Huurcommissie terecht.

Hieronder leest u welke vastgoedgeschillen het meest voorkomen, welke termijnen daarbij gelden en wanneer het verstandig is om juridische hulp in te schakelen.

Welke vastgoedgeschillen komen het meest voor?

De meeste vastgoedgeschillen gaan over gebreken na een koop, huurkwesties, bouwgebreken en grens- of burenconflicten. Elk type kent eigen regels en termijnen.

• Koopgeschillen: een gebrek dat na de levering opduikt (non-conformiteit, artikel 7:17 BW).
• Huurgeschillen: huurprijs, onderhoud, huurachterstand, opzegging en ontruiming.
• Bouwgeschillen: gebreken, vertraging en meerwerk tussen opdrachtgever en aannemer.
• Eigendoms- en burengeschillen: erfgrenzen, erfdienstbaarheden, overlast en verjaring.
• Geschillen binnen een vereniging van eigenaars (VvE) over besluiten en onderhoud.

Wat geldt bij een geschil na de koop van een woning?

Een verkochte woning moet de eigenschappen hebben die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten (artikel 7:17 BW). Ontdekt u een gebrek, dan moet u de verkoper binnen bekwame tijd laten weten dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt (artikel 7:23 BW).

Bent u consument, dan is een melding binnen twee maanden na ontdekking in elk geval tijdig. Daarna verjaart uw vordering twee jaar na die melding (artikel 7:23 lid 2 BW). De verkoper heeft een mededelingsplicht over gebreken die hij kent, en de koper een onderzoeksplicht; hoe die zich tot elkaar verhouden, beoordeelt de rechter per geval. Lees meer over het kopen van een woning met verborgen gebreken.

Hoe worden huurgeschillen opgelost?

Voor geschillen over de huurprijs, servicekosten en onderhoudsgebreken bij woonruimte kunt u terecht bij de Huurcommissie. Voor alle andere huurzaken, zoals ontruiming of opzegging, is de kantonrechter bevoegd (artikel 93 Rv).

Een verhuurder van woonruimte kan alleen opzeggen op een van de gronden van artikel 7:274 BW, zoals dringend eigen gebruik of slecht huurderschap; stemt de huurder niet in, dan beslist de kantonrechter. Voor bedrijfsruimte (winkels, horeca) gelden eigen regels met huurtermijnen van in beginsel vijf plus vijf jaar (artikel 7:292 BW). Onze advocaten huurrecht adviseren huurders en verhuurders.

Wat geldt bij gebreken aan een bouwwerk?

De aannemer moet het werk goed en volgens de overeenkomst uitvoeren (artikel 7:750 BW). Door de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is de aannemer bij overeenkomsten die vanaf 1 januari 2024 zijn gesloten ook na de oplevering aansprakelijk voor gebreken die toen niet zijn ontdekt, tenzij die hem niet zijn toe te rekenen (artikel 7:758 lid 4 BW).

Een consument als opdrachtgever mag bij nieuwbouw en verbouw 5 procent van de aanneemsom in depot houden tot drie maanden na de oplevering (artikel 7:768 BW). Bij een geschil kunt u de rechter vragen om een voorlopig deskundigenbericht (artikel 202 Rv), zodat de gebreken onafhankelijk worden vastgelegd. Is de UAV 2012 van toepassing, dan is vaak de Raad van Arbitrage voor de Bouw bevoegd.

Hoe lost u een grens- of burengeschil op?

De kadastrale kaart geeft de grens slechts indicatief weer; beslissend is wat in de akten staat en hoe de grens feitelijk is aangewezen. Het Kadaster kan op verzoek een grens aanwijzen en vastleggen.

Heeft uw buurman een strook grond langdurig in bezit genomen, dan kan hij die door verjaring hebben verkregen: na tien jaar bezit te goeder trouw (artikel 3:99 BW) of na twintig jaar ongestoord bezit (artikel 3:105 BW). Voor bomen geldt een afstand van twee meter tot de erfgrens en voor heesters en heggen een halve meter, tenzij anders is toegestaan (artikel 5:42 BW). Een erfdienstbaarheid, zoals een recht van overpad, ontstaat door vestiging bij notariële akte of door verjaring (artikel 5:72 BW).

Wanneer is mediation zinvol bij een vastgoedgeschil?

Mediation is zinvol als partijen met elkaar verder moeten, zoals buren, VvE-leden of een verhuurder en huurder met een lopend contract. Een mediator beslist niet zelf; partijen leggen de afspraken vast in een vaststellingsovereenkomst (artikel 7:900 BW).

Bij een VvE-geschil geldt een korte termijn: een besluit van de vergadering kunt u laten vernietigen door de kantonrechter binnen een maand nadat u er kennis van kreeg (artikel 5:130 BW). Wacht dus niet te lang met mediation als die termijn dreigt te verlopen.

Waar let u op vóór een vastgoedtransactie?

Een juridisch onderzoek vooraf voorkomt veel geschillen achteraf. Controleer bij aankoop of het object juridisch en publiekrechtelijk is wat u verwacht.

• Staan er hypotheken, beslagen of erfdienstbaarheden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster?
• Past het beoogde gebruik binnen het omgevingsplan van de gemeente (sinds 1 januari 2024 onder de Omgevingswet)?
• Zijn er lopende huurovereenkomsten die bij koop overgaan (artikel 7:226 BW)?
• Zijn er aanwijzingen voor bodemverontreiniging?
• Bevat de koopovereenkomst passende garanties en ontbindende voorwaarden, zoals een financieringsvoorbehoud?

Bij grotere transacties is een due diligence-onderzoek gebruikelijk.

Wat kunnen wij voor u doen bij een vastgoedgeschil?

Onze advocaten vastgoedrecht staan kopers, verkopers, huurders, verhuurders en opdrachtgevers bij.

• Wij beoordelen uw positie aan de hand van contracten, akten en correspondentie.
• Wij stellen een ingebrekestelling of klachtmelding op binnen de geldende termijn.
• Wij voeren onderhandelingen en leggen afspraken vast in een vaststellingsovereenkomst.
• Wij vragen een voorlopig deskundigenbericht aan bij bouwgebreken.
• Wij procederen bij de kantonrechter, de rechtbank of in arbitrage.

Samengevat

• Het type geschil bepaalt de regels: koop, huur, aanneming of eigendom.
• Meld een gebrek na een koop binnen bekwame tijd; voor consumenten is twee maanden in elk geval tijdig (artikel 7:23 BW).
• Huurprijs en onderhoud kunnen naar de Huurcommissie; overige huurzaken naar de kantonrechter.
• Bij aannemingsovereenkomsten vanaf 1 januari 2024 is de aannemer ook aansprakelijk voor gebreken die na oplevering worden ontdekt (artikel 7:758 lid 4 BW).
• Let op korte termijnen, zoals een maand voor vernietiging van een VvE-besluit (artikel 5:130 BW).

Veelgestelde vragen

Wat doet een advocaat bij een vastgoedgeschil?

Hij verzamelt de stukken, beoordeelt uw positie en de termijnen, probeert eerst een schikking te bereiken en procedeert als dat niet lukt.

Wat kan een advocaat doen bij een grensgeschil?

Hij onderzoekt de akten en kadastrale gegevens, laat zo nodig het Kadaster de grens aanwijzen en beoordeelt of er sprake is van verjaring (artikelen 3:99 en 3:105 BW).

Wanneer heb ik een advocaat nodig in een huurzaak?

Bij de kantonrechter is een advocaat niet verplicht, maar wel verstandig bij ontruiming, opzegging door de verhuurder of een geschil over bedrijfsruimte. In hoger beroep bij het gerechtshof is een advocaat wel verplicht.

Hoe voorkom ik een vastgoedgeschil?

Laat de koop-, huur- of aannemingsovereenkomst vooraf beoordelen, onderzoek de openbare registers en het omgevingsplan, en leg afspraken over garanties en opleverpunten schriftelijk vast.