Gepubliceerd op 9 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 10 oktober 2026
Een makelaar bemiddelt bij de koop of verkoop van vastgoed en moet daarbij handelen als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot (artikel 7:401 BW); maakt hij een fout, dan kan zijn opdrachtgever hem aansprakelijk stellen. Een makelaar mag de koop in de regel niet zelf sluiten namens zijn opdrachtgever: de koop komt tot stand tussen koper en verkoper, en bij een woning die een particulier koopt pas als de koop schriftelijk is vastgelegd (artikel 7:2 BW).
Op deze pagina leest u wat de makelaar wel en niet mag, wanneer een koop bindend is, wat een intentieverklaring betekent en hoe u een makelaar aansprakelijk stelt.
Inhoudsopgave
Welke zorgplicht heeft een makelaar?
De overeenkomst met een makelaar is een overeenkomst van opdracht, meestal in de vorm van bemiddeling (artikelen 7:400 en 7:425 BW). De makelaar moet daarbij de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen (artikel 7:401 BW): hij moet doen wat u van een redelijk bekwame en redelijk handelende makelaar mag verwachten.
Concreet betekent dat onder meer: zijn opdrachtgever informeren over de voortgang en over alle biedingen, waarschuwen voor risico’s die hij als vakman kan zien, zoals een ontbrekende ontbindende voorwaarde of een erfpachtregeling, en de afspraken correct in de koopovereenkomst laten opnemen. De makelaar moet ook rekening houden met de belangen van de wederpartij: hij mag de koper of verkoper aan de andere kant niet misleiden.
Een makelaar mag in de regel niet tegelijk voor koper en verkoper optreden, omdat hij dan tegengestelde belangen dient. Makelaars vallen daarnaast onder de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft) en moeten hun cliënt identificeren.
Wanneer komt een koop van vastgoed tot stand?
Een koop komt tot stand door aanbod en aanvaarding (artikel 6:217 BW). Voor de koop van een woning door een particulier geldt een extra eis: de koop moet schriftelijk worden aangegaan, en de koper krijgt daarna drie dagen bedenktijd (artikel 7:2 BW).
Een mondeling “akkoord” over de prijs via de makelaar maakt de koop van een woning door een particulier dus nog niet bindend. Bij de koop van bedrijfsonroerend goed of door een professionele koper geldt die schriftelijkheidseis niet. Daar kan een koop al mondeling of per e-mail ontstaan, als partijen het eens zijn over de wezenlijke punten. Zie ook wanneer u een koopovereenkomst mag ontbinden.
Mag de makelaar namens u tekenen?
Alleen als u hem daarvoor een volmacht heeft gegeven. Een makelaar die alleen bemiddelt, brengt partijen bij elkaar en geeft hun verklaringen door, maar sluit zelf geen koop.
Wekt u als opdrachtgever wel de indruk dat de makelaar mag tekenen, bijvoorbeeld doordat u hem steeds zelfstandig laat toezeggen, dan kan de wederpartij daarop mogen vertrouwen (artikel 3:61 lid 2 BW). Leg daarom schriftelijk vast welke bevoegdheden de makelaar heeft, en laat hem in onderhandelingen uitdrukkelijk zeggen dat alles onder voorbehoud van uw goedkeuring is.
Is een intentieverklaring (LOI) bindend?
Een intentieverklaring of letter of intent (LOI) bindt niet automatisch, maar is ook niet automatisch vrijblijvend. Het hangt af van de tekst en van wat partijen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten; de rechter legt de LOI uit aan de hand van alle omstandigheden.
Staat er uitdrukkelijk in dat de LOI niet bindend is, behalve bijvoorbeeld voor geheimhouding en exclusiviteit, dan zijn alleen die onderdelen bindend. Ontbreekt zo’n bepaling en zijn partijen het al over de wezenlijke punten eens, dan kan een rechter oordelen dat er al een koop is. Daarnaast kan wie onderhandelingen in een laat stadium afbreekt, schadeplichtig zijn als hij daarmee onaanvaardbaar handelt (Hoge Raad 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026, Strandhotel). Lees meer over precontractuele aansprakelijkheid.
Wat moet de verkoper melden en wat moet de koper onderzoeken?
De verkoper moet gebreken melden die hij kent en die voor de koper van belang zijn. De koper moet zelf redelijk onderzoek doen; de woning moet de eigenschappen hebben die de koper mocht verwachten (artikel 7:17 BW).
De makelaar van de verkoper moet ervoor zorgen dat bekende informatie, zoals een vochtprobleem, erfpacht of een monumentenstatus, bij de koper terechtkomt. Verzwijgt hij iets wat hij wist, dan kan hij zelf aansprakelijk zijn tegenover de koper (artikel 6:162 BW). Lees meer over verborgen gebreken en bodemverontreiniging.
Wat regelt de koopovereenkomst?
De koopovereenkomst legt prijs, leveringsdatum, ontbindende voorwaarden en de zekerheid voor de verkoper vast. Bij een woning gebruikt men vaak een modelkoopovereenkomst die makelaarsorganisaties en de Consumentenbond samen hebben opgesteld.
- Ontbindende voorwaarden, zoals voor de financiering, een bouwkundige keuring of een vergunning, met een concrete datum.
- Een waarborgsom of bankgarantie, met de termijn waarbinnen de koper die moet stellen.
- Afspraken over bekende gebreken, de ouderdomsclausule en de staat bij levering.
- De datum van levering bij de notaris, die de eigendom overdraagt met een akte van levering.
De koper van een woning betaalt in de regel overdrachtsbelasting. Dat is een fiscale vraag; de actuele tarieven en vrijstellingen staan op de website van de Belastingdienst. Zie ook ons artikel over overdrachtsbelasting.
Wanneer is een makelaar aansprakelijk?
Een makelaar is aansprakelijk tegenover zijn opdrachtgever als hij tekortschiet in de zorg van een goed opdrachtnemer en daardoor schade ontstaat (artikelen 7:401 en 6:74 BW). Tegenover de wederpartij is hij aansprakelijk als hij onrechtmatig handelt, bijvoorbeeld door onjuiste informatie te geven (artikel 6:162 BW).
Voorbeelden van mogelijke fouten zijn het niet doorgeven van een hoger bod, het vergeten van een ontbindende voorwaarde in de koopakte, of een verkeerde opgave van de woonoppervlakte. Stel de makelaar schriftelijk aansprakelijk zodra u de fout ontdekt. Een vordering tot schadevergoeding verjaart in de regel vijf jaar nadat u met de schade en de aansprakelijke persoon bekend bent geworden (artikel 3:310 BW). Veel makelaars zijn lid van een brancheorganisatie met een eigen klachten- of geschillenregeling.
Waar let u als verkoper op?
Leg de opdracht en de bevoegdheden van de makelaar vooraf vast.
- Controleer in de opdrachtbevestiging de courtage, de looptijd en de opzegtermijn.
- Bepaal schriftelijk of de makelaar een volmacht heeft om te tekenen; doe dat bij voorkeur niet.
- Meld alle gebreken die u kent, ook als ze al zijn hersteld, en leg dat vast in de vragenlijst.
- Controleer of de koopovereenkomst een waarborgsom of bankgarantie met een vaste termijn bevat.
Waar let u als koper op?
Bedenk dat de makelaar van de verkoper niet uw adviseur is.
- Neem ontbindende voorwaarden voor financiering en keuring op, met een haalbare datum.
- Laat een bouwkundige keuring uitvoeren en vraag de vragenlijst en de lijst van zaken van de verkoper op.
- Controleer erfpacht, VvE-stukken en de regels van het omgevingsplan voordat u tekent.
- Gebruik de drie dagen bedenktijd na ondertekening van een woningkoop als u twijfelt (artikel 7:2 BW).
Wat kunnen wij voor u doen bij een vastgoedtransactie?
Onze vastgoedrechtadvocaten adviseren kopers en verkopers en treden op in geschillen met makelaars.
- Wij beoordelen de koopovereenkomst of de LOI vóór ondertekening, met name de ontbindende voorwaarden.
- Wij beoordelen of er al een bindende koop is ontstaan (artikelen 6:217 en 7:2 BW).
- Wij stellen een makelaar aansprakelijk en onderbouwen de schade (artikelen 7:401 en 6:74 BW).
- Wij voeren de procedure bij een verborgen gebrek tegen verkoper of makelaar (artikel 7:17 BW).
- Wij adviseren over afgebroken onderhandelingen en de mogelijke schadevergoeding.
Samengevat
- De makelaar moet handelen als een goed opdrachtnemer (artikel 7:401 BW) en mag in de regel niet zelf tekenen.
- Een koop ontstaat door aanbod en aanvaarding; bij een woningkoop door een particulier is een schriftelijke koop nodig en geldt drie dagen bedenktijd (artikel 7:2 BW).
- Een LOI bindt niet automatisch, maar is ook niet automatisch vrijblijvend.
- Een fout van de makelaar kan leiden tot aansprakelijkheid tegenover opdrachtgever of wederpartij.
Veelgestelde vragen
Is een mondelinge toezegging van de makelaar bindend?
Bij de koop van een woning door een particulier niet: de koop moet schriftelijk worden aangegaan (artikel 7:2 BW). Bij bedrijfsvastgoed kan een mondelinge afspraak wel bindend zijn, als de makelaar bevoegd was of u op die bevoegdheid mocht vertrouwen.
Mag de verkoper een hoger bod accepteren nadat hij met mij akkoord was?
Bij een woning zolang er nog geen schriftelijke koopovereenkomst is, in beginsel wel. In uitzonderlijke gevallen kan het afbreken van vergevorderde onderhandelingen tot schadevergoeding leiden.
Kan ik de courtage terugvorderen als de makelaar een fout maakt?
Dat hangt af van de fout en van de schade. Bij een tekortkoming kunt u schadevergoeding vorderen (artikel 6:74 BW); in sommige gevallen kan dat een verlaging van de courtage betekenen.
Moet de makelaar de waarborgsom controleren?
Het bewaken van de afspraken uit de koopovereenkomst, zoals het tijdig stellen van de waarborgsom of bankgarantie, hoort in de regel bij de zorg van een goed opdrachtnemer. Spreek dit in de opdracht uitdrukkelijk af.
