Huurrecht bedrijfsruimte: geldt artikel 7:290 of 7:230a BW?

Gepubliceerd op 24 juni 2026 · Laatst bijgewerkt op 13 oktober 2026

Welk huurregime geldt, hangt af van het feitelijke gebruik: winkels, horeca en ambachtsbedrijven met een publiek toegankelijke ruimte vallen onder artikel 7:290 BW, alle andere bedrijfsruimte, zoals kantoren en opslag, valt onder artikel 7:230a BW. Bij gemengd gebruik beslist wat de hoofdzaak is, en een andersluidende afspraak in het contract bindt de rechter niet.

Beide regimes zijn grotendeels dwingend recht. Huurders van 7:290-ruimte krijgen uitgebreide huurbescherming, huurders van 7:230a-ruimte alleen ontruimingsbescherming.

Ondernemers die niet weten onder welk regime zij vallen, lopen het risico opzegtermijnen te missen, beschermingsrechten niet te benutten of een contract te tekenen dat hun positie onnodig verzwakt. Hieronder leest u hoe de twee regimes van elkaar verschillen en hoe u kunt bepalen welk regime op uw situatie van toepassing is.

Wat is 7:290-bedrijfsruimte?

Artikel 7:290 BW beschermt huurders van wat de wet aanduidt als middenstandsbedrijfsruimte. Dat is bedrijfsruimte die voor het publiek toegankelijk is en wordt gebruikt voor de rechtstreekse levering van goederen of diensten aan consumenten ter plaatse. De wet noemt als voorbeelden een winkel, een restaurant of café, een afhaalzaak, een ambachtsbedrijf met een publieksgerichte verkoopruimte en een hotel of kampeerbedrijf.

Welke panden zijn typisch 7:290-bedrijfsruimte?

Typische 7:290-ruimten zijn de bakkerij met winkelruimte aan de voorkant, het kledingwinkeltje, de kapper, de fietsenmaker met showroom, het afhaalrestaurant en het hotel. Gemeenschappelijk is dat het publiek het pand binnenkomt om daar, op dat moment, een goed of dienst af te nemen.

Wat is het beslissende kenmerk van 7:290-bedrijfsruimte?

Het meest bepalende criterium is de combinatie van twee elementen: het pand is toegankelijk voor het publiek én de levering van het product of de dienst vindt ter plaatse plaats. Een opslagloods die achter de winkel ligt, valt daarmee niet onder 7:290, ook al is het dezelfde huurder. Hetzelfde geldt voor een kantoorruimte boven een winkel, tenzij ook die kantoorruimte als verkooppunt functioneert.

Wat is 7:230a-bedrijfsruimte?

Artikel 7:230a BW is de restcategorie. Alle bedrijfsruimte die geen woonruimte is en niet valt onder de definitie van artikel 7:290, valt automatisch onder dit regime. Dat zijn kantoren, opslaghallen, distributiepanden, fabrieken, parkeerplaatsen, praktijkruimten van vrije beroepsbeoefenaren (advocaten, fysiotherapeuten, architecten) en showrooms zonder directe verkoop aan het publiek ter plaatse.

Het verschil in bescherming is groot. Waar het 7:290-regime de huurder uitgebreide huurbescherming geeft, kent het 7:230a-regime enkel een beperkte ontruimingsbescherming. De huurder heeft bij dat laatste regime geen recht op voortzetting van de huur, maar kan de ontruiming via de kantonrechter met maximaal drie jaar uitstellen.

Wat zijn de vijf praktische verschillen?

De regimes verschillen in huurbescherming, opzegging, huurprijsherziening, contractsduur en de ruimte om van de wet af te wijken. Op al die punten is de huurder van 7:290-bedrijfsruimte beter beschermd.

1. Huurbescherming

Bij 7:290-bedrijfsruimte geldt de wettelijke termijnbescherming. De huurovereenkomst wordt in beginsel gesloten voor vijf jaar, met een verlenging van nog eens vijf jaar. Gedurende die periode kan de verhuurder de huur alleen op limitatieve wettelijke gronden beëindigen. Wil de verhuurder de huur beëindigen en stemt de huurder daar niet mee in, dan beslist de kantonrechter. Bij 7:230a-bedrijfsruimte is er geen vergelijkbare termijnbescherming. De huur eindigt zoals partijen zijn overeengekomen.

2. Opzegging

De verhuurder van 7:290-bedrijfsruimte mag alleen opzeggen op de in de wet limitatief opgesomde gronden, zoals dringende eigen behoeften of duurzaam slecht huurderschap. Bij 7:230a-bedrijfsruimte is opzegging in beginsel vormvrij en hoeft de verhuurder geen grond te noemen. De huurder kan alleen uitstel van ontruiming vragen. Een uitgebreide bespreking van de opzeggingsgronden vindt u in deel 2 van deze serie.

3. Huurprijsherziening

Bij 7:290-bedrijfsruimte kan iedere partij na het verstrijken van de overeengekomen huurperiode de kantonrechter vragen de huurprijs aan te passen aan de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over de afgelopen vijf jaar (art. 7:303 BW). Voor die procedure is een deskundigenadvies vereist. Bij 7:230a-bedrijfsruimte bestaat dit recht niet. Partijen zijn gebonden aan wat zij contractueel zijn overeengekomen, doorgaans een indexeringsclausule.

4. Contractsduur

Het 7:290-regime kent wettelijke minimumtermijnen: in beginsel vijf plus vijf jaar. Een huurovereenkomst van ten hoogste twee jaar mag zonder goedkeuring; blijft de huurder daarna met instemming van de verhuurder zitten, dan geldt alsnog een termijn van vijf jaar (art. 7:301 BW). Andere afwijkende termijnen vergen goedkeuring van de kantonrechter (art. 7:291 BW). Bij 7:230a-bedrijfsruimte gelden geen wettelijke minimumtermijnen. Partijen zijn vrij een contract voor één jaar, drie jaar of een andere duur te sluiten.

5. Afwijken van de wet

Bij 7:290-bedrijfsruimte mag van de meeste wettelijke beschermingsbepalingen alleen ten nadele van de huurder worden afgeweken als de kantonrechter dat heeft goedgekeurd. Dit is een stevige waarborg. Bij 7:230a-bedrijfsruimte is de contractsvrijheid veel groter. Partijen kunnen veel regelingen zelf bepalen, binnen de grenzen van de redelijkheid en billijkheid.

Welk regime geldt bij gemengd gebruik?

Het gebruik dat feitelijk overheerst, bepaalt het regime voor het hele gehuurde.

Wat houdt het hoofdzaak-criterium in?

In de praktijk komt gemengd gebruik regelmatig voor: de huurder exploiteert voorin een winkel en gebruikt de achterste helft van het pand als opslagruimte. De rechtspraak lost dit op met het hoofdzaak-criterium: het gebruik dat feitelijk overheerst, bepaalt het toepasselijke regime. Als de winkelruimte het hart van de bedrijfsvoering vormt en de opslag ondergeschikt is, valt het gehele gehuurde onder artikel 7:290 BW.

Vallen een showroom, webshop of praktijk aan huis onder 7:290?

Een showroom waar klanten producten bekijken maar niet meteen kunnen kopen, valt in beginsel buiten artikel 7:290. Er is immers geen rechtstreekse levering ter plaatse. Bij een webshop met een afhaalpunt ligt het genuanceerder: als klanten hun bestelling ophalen maar geen aankopen doen ter plaatse, ontbreekt het verkooppunt. Een praktijk aan huis van een zelfstandige fysiotherapeut die zijn woning gedeeltelijk als behandelkamer gebruikt, zal doorgaans ook niet als 7:290-ruimte worden aangemerkt.

Bij twijfel beslist uiteindelijk de rechter aan de hand van het werkelijke gebruik en de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst. Een contractuele kwalificatie (‘dit betreft geen 7:290-ruimte’) bindt de rechter niet als het feitelijke gebruik anders uitwijst.

Wat betekent dit voor uw contract?

Ten eerste: leg het beoogde gebruik zorgvuldig en concreet vast in het huurcontract. Dat voorkomt discussie achteraf over het toepasselijke regime. Ten tweede: controleer of het ROZ-model dat de verhuurder hanteert past bij uw situatie. Het ROZ-model voor 7:290-ruimte verschilt wezenlijk van het model voor 7:230a-ruimte, en een onjuist model kan tot onverwachte gevolgen leiden. Ten derde: een contractuele kwalificatie die afwijkt van het werkelijke gebruik heeft geen bindende werking voor het wettelijke regime, maar kan wel invloed hebben op uw positie in een procedure.

Laat uw huurcontract bij twijfel toetsen voordat u tekent. Het is eenvoudiger en goedkoper om een contractuele keuze vooraf te bespreken dan achteraf in rechte te moeten uitvechten welk regime van toepassing is.

Waar let u als huurder op?

• Ga na of het pand publiek toegankelijk is en of u er ter plaatse levert; dan heeft u de bescherming van artikel 7:290 BW.
• Laat het beoogde gebruik concreet in het contract omschrijven.
• Controleer of het ROZ-model past bij het regime dat feitelijk geldt.
• Vraag bij 7:230a-ruimte tijdig om verlenging van de ontruimingstermijn; de rechter kan die met maximaal drie jaar verlengen.

Waar let u als verhuurder op?

• Stel vast welk regime geldt voordat u het contractmodel kiest.
• Spreek bij 7:290-ruimte een kortere duur dan vijf jaar alleen af voor maximaal twee jaar of met goedkeuring van de rechter.
• Laat bedingen ten nadele van de huurder van 7:290-ruimte goedkeuren door de kantonrechter (art. 7:291 BW).
• Zeg 7:290-ruimte alleen op met een wettelijke grond, per aangetekende brief of deurwaardersexploot en met een termijn van ten minste een jaar (art. 7:293 en 7:296 BW).

Wat kunnen wij voor u doen bij de keuze tussen 7:290 en 7:230a?

Wij adviseren huurders en verhuurders van bedrijfsruimte binnen het huurrecht.

• Wij beoordelen aan de hand van het feitelijke gebruik welk regime op uw pand van toepassing is.
• Wij toetsen het huurcontract en het gebruikte ROZ-model aan dat regime.
• Wij beoordelen of afwijkende bedingen bij 7:290-ruimte goedkeuring van de kantonrechter nodig hebben (art. 7:291 BW).
• Wij begeleiden een huurprijsherziening op grond van artikel 7:303 BW, inclusief het deskundigenadvies.
• Wij voeren de procedure bij de kantonrechter over het toepasselijke regime of over verlenging van de ontruimingstermijn.

Samengevat

• Winkels, horeca en ambachtsbedrijven met publiek toegankelijke ruimte vallen onder artikel 7:290 BW; overige bedrijfsruimte valt onder artikel 7:230a BW.
• Het feitelijke gebruik bepaalt het regime; een andersluidende afspraak bindt de rechter niet.
• 7:290-ruimte wordt in beginsel verhuurd voor vijf plus vijf jaar en is alleen op wettelijke gronden opzegbaar.
• Bij 7:230a-ruimte kan de huurder de ontruiming met maximaal drie jaar laten uitstellen.
• Huurprijsherziening via de kantonrechter (art. 7:303 BW) bestaat alleen bij 7:290-ruimte.

Veelgestelde vragen

Lees ook: Huur bedrijfsruimte opzeggen: termijnen, gronden en valkuilen en Gebreken aan uw bedrijfspand: rechten, onderhoud en huurvermindering.

Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina huurrecht advocaat.