Gepubliceerd op 9 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 9 oktober 2026
Sinds 1 januari 2024 bestaat de bouwvergunning niet meer: onder de Omgevingswet vraagt u een omgevingsvergunning aan, en bouwen is daarin gesplitst in een technische bouwactiviteit en een omgevingsplanactiviteit. Veel kleine bouwwerken, zoals een aanbouw in de achtertuin, zijn vergunningvrij, maar voor nieuwbouw van een woning heeft u bijna altijd een vergunning nodig voor de omgevingsplanactiviteit.
U dient de aanvraag in via het Omgevingsloket en de gemeente beslist in de meeste gevallen binnen acht weken. In dit artikel leest u welke toetsen gelden, wat de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) verandert en wat u kunt doen als u het niet eens bent met de beslissing.
Inhoudsopgave
Wanneer heeft u een omgevingsvergunning voor bouwen nodig?
Een vergunning is nodig als het bouwwerk niet vergunningvrij is volgens het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) of het omgevingsplan van uw gemeente. Of dat zo is, controleert u met de vergunningcheck in het Omgevingsloket.
De Omgevingswet onderscheidt twee activiteiten. De technische bouwactiviteit gaat over de vraag of het bouwwerk veilig, gezond en duurzaam is volgens de regels van het Bbl (artikel 5.1 lid 2 Omgevingswet). De omgevingsplanactiviteit gaat over de vraag of het bouwwerk past binnen de regels van het omgevingsplan, zoals bouwhoogte, plaats op het perceel en gebruik (artikel 5.1 lid 1 Omgevingswet). U kunt voor beide tegelijk of apart een vergunning aanvragen.
Welke regels gelden in het omgevingsplan?
Het omgevingsplan van de gemeente vervangt het bestemmingsplan en de bouwverordening. Tot de gemeente een volledig nieuw omgevingsplan heeft vastgesteld, gelden de oude bestemmingsplannen als tijdelijk deel van het omgevingsplan.
U toetst uw bouwplan dus aan het omgevingsplan zoals het voor uw perceel geldt. Past uw plan niet, dan kan de gemeente toch een vergunning verlenen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, als het plan in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Daarop heeft u geen recht: de gemeente heeft hierbij beleidsruimte. Vaak loont het om vooraf een vooroverleg met de gemeente te voeren.
Wat verandert de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen?
Sinds 1 januari 2024 toetst de gemeente bij eenvoudige nieuwbouw in gevolgklasse 1, zoals de meeste grondgebonden woningen, niet meer zelf de bouwtechniek. Een onafhankelijke kwaliteitsborger controleert dan of het bouwwerk aan de bouwtechnische regels van het Bbl voldoet.
Voor zo’n bouwwerk heeft u geen vergunning voor de technische bouwactiviteit nodig. In plaats daarvan doet u ten minste vier weken vóór de start van de bouw een bouwmelding bij de gemeente, met een borgingsplan van de kwaliteitsborger. Ten minste twee weken vóór ingebruikname doet u een gereedmelding met een dossier bevoegd gezag. Een vergunning voor de omgevingsplanactiviteit blijft wel nodig als het bouwwerk niet vergunningvrij is. Verbouwingen vallen voorlopig nog niet onder het nieuwe stelsel.
De Wkb heeft ook gevolgen voor de aannemer. Hij is na oplevering aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever bij oplevering redelijkerwijs niet had kunnen ontdekken, tenzij het gebrek hem niet kan worden toegerekend (artikel 7:758 lid 4 Burgerlijk Wetboek). Bij een consument moet hij bovendien een consumentendossier opleveren (artikel 7:757a BW). Meer daarover leest u in ons artikel over bouwclaims na oplevering.
Hoe vraagt u de omgevingsvergunning aan?
U dient de aanvraag digitaal in via het Omgevingsloket. Welke stukken u moet meesturen, staat in de Omgevingsregeling en hangt af van de activiteit.
- een situatietekening met de plaats van het bouwwerk op het perceel;
- plattegronden, doorsneden en gevelaanzichten;
- bij de technische bouwactiviteit: constructieberekeningen en gegevens over brandveiligheid en energiezuinigheid;
- bij een monument: een beschrijving van de gevolgen voor de monumentale waarden;
- soms onderzoeken, bijvoorbeeld naar bodem, geluid, natuur of archeologie.
Is de aanvraag onvolledig, dan krijgt u een termijn om haar aan te vullen; de beslistermijn wordt dan opgeschort (artikel 4:5 en 4:15 Algemene wet bestuursrecht). Voor de aanvraag betaalt u leges, waarvan de hoogte per gemeente verschilt.
Hoe lang duurt de procedure?
De meeste aanvragen volgen de reguliere procedure, waarbij de gemeente binnen acht weken beslist; die termijn mag één keer met maximaal zes weken worden verlengd (artikel 16.64 Omgevingswet). Bij sommige aanvragen, vooral buitenplanse omgevingsplanactiviteiten met grote gevolgen, geldt de uitgebreide procedure met een beslistermijn van zes maanden.
Anders dan vroeger onder de Wabo krijgt u onder de Omgevingswet geen vergunning van rechtswege als de gemeente te laat beslist. U kunt de gemeente dan in gebreke stellen en na twee weken een dwangsom laten verbeuren (artikel 4:17 Awb). Ook kunt u beroep instellen tegen het niet tijdig beslissen.
Wat kunt u doen tegen de beslissing?
Tegen een besluit in de reguliere procedure kunt u binnen zes weken bezwaar maken bij de gemeente (artikel 6:7 Awb); daarna volgt beroep bij de rechtbank en hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Bij de uitgebreide procedure dient u eerst een zienswijze in op het ontwerpbesluit en gaat u daarna direct in beroep.
Ook buren en andere belanghebbenden kunnen bezwaar maken tegen een verleende vergunning. Begin daarom met bouwen pas als u zeker weet dat de vergunning niet meer wordt aangevochten, of neem het risico bewust. Lees meer in ons artikel over bezwaar en beroep in het bestuursrecht en over bezwaar tegen bouwplannen in uw wijk.
Wat gebeurt er als u zonder vergunning bouwt?
Bouwt u zonder vereiste vergunning of in strijd met de vergunning, dan kan de gemeente handhavend optreden met een last onder dwangsom of een last onder bestuursdwang (artikel 125 Gemeentewet en artikel 5:32 Awb). De gemeente moet dan eerst onderzoeken of legalisatie mogelijk is.
Concreet zicht op legalisatie betekent dat de gemeente de vergunning alsnog zou kunnen verlenen. In dat geval kan zij van handhaving afzien. Ook een buurman kan de gemeente vragen te handhaven; de gemeente moet daarop een besluit nemen waartegen bezwaar openstaat.
Waar let u als aanvrager op?
- Doe de vergunningcheck in het Omgevingsloket voor zowel de technische bouwactiviteit als de omgevingsplanactiviteit.
- Controleer de regels van het omgevingsplan voor uw perceel, inclusief het tijdelijke deel.
- Valt het bouwwerk in gevolgklasse 1: schakel tijdig een kwaliteitsborger in en doe de bouwmelding ten minste vier weken vóór de start.
- Noteer de beslistermijn van acht weken en stel de gemeente in gebreke als die verloopt.
- Wacht met bouwen tot de bezwaartermijn van zes weken voorbij is, of neem het risico bewust.
Waar let u als buur op?
- Volg de bekendmakingen van vergunningaanvragen en besluiten via officielebekendmakingen.nl of de berichtenservice van het Omgevingsloket.
- Maak binnen zes weken na bekendmaking van het besluit bezwaar.
- Bij de uitgebreide procedure: dien eerst een zienswijze in op het ontwerpbesluit.
- Wordt er zonder vergunning gebouwd: dien een schriftelijk handhavingsverzoek in bij de gemeente.
Wat kunnen wij voor u doen bij een omgevingsvergunning voor bouwen?
Onze advocaten bestuursrecht staan aanvragers, ontwikkelaars en omwonenden bij in procedures over omgevingsvergunningen.
- Wij toetsen uw bouwplan aan het omgevingsplan en het Bbl en beoordelen of een buitenplanse omgevingsplanactiviteit haalbaar is.
- Wij bereiden het vooroverleg met de gemeente voor en controleren of de aanvraag volledig is.
- Wij stellen de gemeente in gebreke bij overschrijding van de beslistermijn van artikel 16.64 Omgevingswet.
- Wij stellen binnen zes weken een bezwaarschrift op en voeren de procedure bij de rechtbank en de Raad van State.
- Wij dienen namens omwonenden zienswijzen, bezwaren en handhavingsverzoeken in.
Samengevat
- De bouwvergunning heet sinds 1 januari 2024 omgevingsvergunning; bouwen bestaat uit een technische bouwactiviteit en een omgevingsplanactiviteit.
- Het omgevingsplan vervangt het bestemmingsplan; oude bestemmingsplannen gelden voorlopig als tijdelijk deel.
- Bij nieuwbouw in gevolgklasse 1 toetst een kwaliteitsborger de bouwtechniek en doet u vier weken vooraf een bouwmelding.
- De gemeente beslist meestal binnen acht weken, met één verlenging van zes weken; een vergunning van rechtswege bestaat niet meer.
- Bezwaar maakt u binnen zes weken.
Veelgestelde vragen
Bestaat de bouwvergunning nog?
Nee. Sinds 1 januari 2024 vraagt u onder de Omgevingswet een omgevingsvergunning aan voor een technische bouwactiviteit, een omgevingsplanactiviteit of beide.
Heb ik een vergunning nodig voor een aanbouw?
Vaak niet, als de aanbouw in het achtererfgebied staat en binnen de maten van het Bbl en het omgevingsplan blijft. Controleer dit met de vergunningcheck in het Omgevingsloket.
Wat is een kwaliteitsborger?
Een onafhankelijke, erkende partij die bij bouwwerken in gevolgklasse 1 controleert of het bouwwerk aan de bouwtechnische regels voldoet. De opdrachtgever schakelt hem in en betaalt hem.
Krijg ik een vergunning als de gemeente te laat beslist?
Nee. U kunt de gemeente in gebreke stellen en een dwangsom laten verbeuren, maar de vergunning ontstaat niet vanzelf.
