Gepubliceerd op 9 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 29 oktober 2026
Sinds 1 januari 2024 bestaat de bouwvergunning niet meer: onder de Omgevingswet vraagt u een omgevingsvergunning aan, en bouwen is daarin gesplitst in een technische bouwactiviteit en een omgevingsplanactiviteit. Veel kleine bouwwerken, zoals een aanbouw in de achtertuin, zijn vergunningvrij, maar voor nieuwbouw van een woning heeft u bijna altijd een vergunning nodig voor de omgevingsplanactiviteit.
U dient de aanvraag in via het Omgevingsloket en de gemeente beslist in de meeste gevallen binnen acht weken. Hieronder leest u welke toetsen gelden, wat de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) verandert, welke termijnen lopen en wat u kunt doen als u het niet eens bent met de beslissing.
Inhoudsopgave
Wanneer heeft u een omgevingsvergunning voor bouwen nodig?
Een vergunning is nodig als het bouwwerk niet vergunningvrij is volgens het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) of het omgevingsplan van uw gemeente. Dat controleert u met de vergunningcheck in het Omgevingsloket, voor beide activiteiten afzonderlijk.
| Activiteit | Waar gaat de toets over | Toetsingskader | Artikel |
|---|---|---|---|
| Technische bouwactiviteit | Is het bouwwerk veilig, gezond en duurzaam? | Besluit bouwwerken leefomgeving | art. 5.1 lid 2 Omgevingswet |
| Omgevingsplanactiviteit | Past het bouwwerk qua hoogte, plaats en gebruik? | Omgevingsplan van de gemeente | art. 5.1 lid 1 Omgevingswet |
U kunt voor beide activiteiten tegelijk of apart een vergunning aanvragen. Wie apart aanvraagt, kan eerst zekerheid krijgen over de planologische kant voordat hij investeert in constructieberekeningen.
Welke regels gelden in het omgevingsplan?
Het omgevingsplan van de gemeente vervangt het bestemmingsplan en de bouwverordening. Tot de gemeente een volledig nieuw omgevingsplan heeft vastgesteld, gelden de oude bestemmingsplannen als tijdelijk deel van het omgevingsplan. U toetst uw bouwplan dus aan het omgevingsplan zoals het voor uw perceel geldt, inclusief dat tijdelijke deel.
Past uw plan niet, dan kan de gemeente toch een vergunning verlenen voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, als het plan past binnen een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Daarop heeft u geen recht: de gemeente heeft beleidsruimte. Een vooroverleg met de gemeente voorkomt vaak een afwijzing.
Wat verandert de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen?
Sinds 1 januari 2024 toetst de gemeente bij nieuwbouw in gevolgklasse 1, zoals de meeste grondgebonden woningen, niet meer zelf de bouwtechniek. Een onafhankelijke kwaliteitsborger controleert dan of het bouwwerk aan de bouwtechnische regels van het Bbl voldoet. U heeft geen vergunning voor de technische bouwactiviteit nodig; een vergunning voor de omgevingsplanactiviteit blijft wel nodig als het bouwwerk niet vergunningvrij is. Verbouwingen vallen nog niet onder dit stelsel.
| Moment | Wat u doet | Bij wie |
|---|---|---|
| Vóór de bouw | Kwaliteitsborger inschakelen en borgingsplan laten opstellen | Kwaliteitsborger |
| Ten minste 4 weken vóór de start van de bouw | Bouwmelding met het borgingsplan | Gemeente |
| Ten minste 2 weken vóór ingebruikname | Gereedmelding met een dossier bevoegd gezag | Gemeente |
| Bij oplevering aan een consument | Consumentendossier overhandigen (art. 7:757a BW) | Aannemer aan opdrachtgever |
De Wkb raakt ook de aannemer. Hij is na oplevering aansprakelijk voor gebreken die de opdrachtgever bij oplevering redelijkerwijs niet had kunnen ontdekken, tenzij het gebrek hem niet kan worden toegerekend (artikel 7:758 lid 4 BW). Meer daarover leest u bij bouwclaims na oplevering.
Hoe vraagt u de omgevingsvergunning aan?
U dient de aanvraag digitaal in via het Omgevingsloket. Welke stukken u meestuurt, staat in de Omgevingsregeling en hangt af van de activiteit:
- een situatietekening met de plaats van het bouwwerk op het perceel;
- plattegronden, doorsneden en gevelaanzichten;
- bij de technische bouwactiviteit: constructieberekeningen en gegevens over brandveiligheid en energiezuinigheid;
- bij een monument: een beschrijving van de gevolgen voor de monumentale waarden;
- soms onderzoeken, bijvoorbeeld naar bodem, geluid, natuur of archeologie.
Is de aanvraag onvolledig, dan krijgt u een termijn om haar aan te vullen; de beslistermijn wordt dan opgeschort (artikelen 4:5 en 4:15 Algemene wet bestuursrecht). Voor de aanvraag betaalt u leges; de hoogte staat in de legesverordening van uw gemeente en verschilt per gemeente.
Hoe lang duurt de procedure en welke termijnen lopen?
| Stap | Reguliere procedure | Uitgebreide procedure |
|---|---|---|
| Beslistermijn | 8 weken, één keer te verlengen met maximaal 6 weken (art. 16.64 Omgevingswet) | 6 maanden |
| Inspraak vóór het besluit | Geen ontwerpbesluit | Zienswijze op het ontwerpbesluit |
| Na het besluit | Bezwaar binnen 6 weken bij de gemeente (art. 6:7 Awb) | Direct beroep bij de rechtbank |
| Daarna | Beroep bij de rechtbank, hoger beroep bij de Raad van State | Hoger beroep bij de Raad van State |
De meeste aanvragen volgen de reguliere procedure. De uitgebreide procedure geldt bij sommige aanvragen, vooral buitenplanse omgevingsplanactiviteiten met grote gevolgen.
Anders dan onder de Wabo krijgt u onder de Omgevingswet geen vergunning van rechtswege als de gemeente te laat beslist. U kunt de gemeente dan in gebreke stellen; beslist zij twee weken daarna nog niet, dan verbeurt zij een dwangsom (artikel 4:17 Awb). Ook kunt u beroep instellen tegen het niet tijdig beslissen.
Wat kunt u doen tegen de beslissing?
Tegen een besluit in de reguliere procedure maakt u binnen zes weken bezwaar bij de gemeente; daarna volgen beroep bij de rechtbank en hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Bij de uitgebreide procedure dient u eerst een zienswijze in op het ontwerpbesluit en gaat u daarna direct in beroep. Wie geen zienswijze indiende, kan in beginsel geen beroep instellen, tenzij hem dat redelijkerwijs niet kan worden verweten (artikel 6:13 Awb).
Ook buren en andere belanghebbenden kunnen bezwaar maken tegen een verleende vergunning. Begin daarom pas met bouwen als de vergunning niet meer wordt aangevochten, of neem het risico bewust: wordt de vergunning in bezwaar of beroep alsnog geweigerd, dan bouwt u zonder vergunning. Meer leest u bij bezwaar en beroep in het bestuursrecht en bezwaar tegen bouwplannen in uw wijk.
Wat gebeurt er als u zonder vergunning bouwt?
Bouwt u zonder vereiste vergunning of in strijd met de vergunning, dan kan de gemeente handhaven met een last onder dwangsom of een last onder bestuursdwang (artikel 125 Gemeentewet en artikel 5:32 Awb). In beginsel moet zij dat ook: er geldt een beginselplicht tot handhaving. Alleen bijzondere omstandigheden rechtvaardigen dat zij daarvan afziet.
Concreet zicht op legalisatie is zo’n omstandigheid. De rechtbank Midden-Nederland vatte de vaste rechtspraak op 12 juni 2023 samen (ECLI:NL:RBMNE:2023:4100). De gemeente moet vóór een handhavingsbesluit zelf onderzoeken of legalisatie mogelijk is. Is een vergunning nodig om van het plan af te wijken, dan is ten minste een ingediende aanvraag vereist; de bereidheid van de gemeente om te vergunnen speelt daarbij ook een rol. Het moment van de beslissing op bezwaar is bepalend.
Voor de bouwer betekent dit: wie zonder vergunning heeft gebouwd, dient zo snel mogelijk alsnog een volledige aanvraag in. Voor de buurman betekent het: een handhavingsverzoek wordt niet zonder meer toegewezen als de gemeente bereid is te vergunnen. Op een handhavingsverzoek moet de gemeente een besluit nemen, waartegen bezwaar openstaat.
Wat regelt u als aanvrager vóór de start van de bouw?
- Doe de vergunningcheck voor zowel de technische bouwactiviteit als de omgevingsplanactiviteit.
- Controleer het omgevingsplan voor uw perceel, inclusief het tijdelijke deel.
- Valt het bouwwerk in gevolgklasse 1: schakel tijdig een kwaliteitsborger in en doe de bouwmelding ten minste vier weken vóór de start.
- Noteer de beslistermijn van acht weken en stel de gemeente in gebreke als die verloopt.
Wat doet u als buur tegen een bouwplan?
- Volg de bekendmakingen via officielebekendmakingen.nl of de berichtenservice van het Omgevingsloket.
- Maak binnen zes weken na bekendmaking van het besluit bezwaar, of dien bij de uitgebreide procedure een zienswijze in op het ontwerpbesluit.
- Wordt er zonder vergunning gebouwd: dien een schriftelijk handhavingsverzoek in bij de gemeente.
Onze rol bij een omgevingsvergunning voor bouwen
Onze advocaten bestuursrecht staan aanvragers, ontwikkelaars en omwonenden bij.
- Het bouwplan toetsen aan het omgevingsplan en het Bbl en beoordelen of een buitenplanse omgevingsplanactiviteit haalbaar is.
- Het vooroverleg met de gemeente voorbereiden en de volledigheid van de aanvraag controleren.
- De gemeente in gebreke stellen bij overschrijding van de beslistermijn.
- Bezwaar, beroep, zienswijzen en handhavingsverzoeken opstellen en de procedure voeren.
