Gebreken na oplevering nieuwbouw: welke termijnen en rechten heeft u?

Gepubliceerd op 8 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 9 oktober 2026

Ontdekt u na de oplevering van een nieuwbouwwoning een gebrek, dan is de aannemer daar in de regel voor aansprakelijk. Voor bouwovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2024 geldt dat de aannemer aansprakelijk is voor alle gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij hij bewijst dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen (artikel 7:758 lid 4 BW); voor oudere overeenkomsten geldt dat in beginsel alleen voor verborgen gebreken.

Naast de wet spelen de afspraken in uw koop-/aannemingsovereenkomst een rol, en vaak een garantieregeling van Woningborg of SWK. Die drie lagen hebben elk eigen termijnen. Dit artikel zet ze naast elkaar, zodat u weet welke termijn voor uw gebrek telt.

Wat gebeurt er juridisch bij de oplevering?

Bij de oplevering keurt u het werk en gaat het risico voor het werk over van de aannemer naar u. Gebreken die u bij de oplevering ziet, legt u vast in het proces-verbaal van oplevering; de aannemer moet die opleverpunten binnen de afgesproken termijn herstellen, bij Woningborg en SWK meestal binnen drie maanden.

Let op een veelvoorkomend misverstand: bij een nieuwbouwwoning wordt u niet pas bij de oplevering eigenaar. U wordt eigenaar van de grond via de notariële akte van levering. Wat daarop wordt gebouwd, wordt door natrekking direct uw eigendom (artikel 5:20 BW). De oplevering bepaalt wel wanneer het risico op u overgaat en wanneer de termijnen voor gebreken gaan lopen. Meer over het opleverrapport leest u in ons artikel over het proces-verbaal van oplevering.

Als consument mag u volgens artikel 7:768 BW 5% van de aanneemsom bij de notaris in depot houden tot drie maanden na de oplevering. Dat geeft u een drukmiddel zolang er opleverpunten openstaan.

Voor welke gebreken is de aannemer na oplevering aansprakelijk?

Bij overeenkomsten vanaf 1 januari 2024 is de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, ook als u ze had kunnen zien. Hij ontkomt daar alleen aan als hij bewijst dat het gebrek niet aan hem is toe te rekenen, bijvoorbeeld omdat het door verkeerd gebruik is ontstaan.

Deze regel komt uit de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Tegenover een consument mag de aannemer daar niet van afwijken. Met een zakelijke opdrachtgever kan hij alleen uitdrukkelijk in de overeenkomst iets anders afspreken; een verwijzing naar algemene voorwaarden zoals de UAV 2012 is niet genoeg. Zie ook ons artikel over de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen.

Voor overeenkomsten van vóór 2024 geldt de oude regel van artikel 7:758 lid 3 BW. De aannemer is dan na de oplevering bevrijd van aansprakelijkheid voor gebreken die u bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Voor verborgen gebreken blijft hij aansprakelijk.

Welke wettelijke termijnen gelden er?

De wet kent voor gebreken in een opgeleverd werk drie termijnen. Ze lopen naast elkaar, dus u moet ze alle drie in de gaten houden.

De tweejaarstermijn is de termijn die in de praktijk het vaakst wordt gemist. Hij begint te lopen bij uw protest, niet bij de oplevering. Stuit de verjaring daarom tijdig met een schriftelijke aanmaning of een duidelijke mededeling dat u zich uw recht op nakoming voorbehoudt (artikel 3:317 BW).

Hoe verhouden de UAV 2012 en garantieregelingen zich tot de wet?

Garantietermijnen in een contract of garantieregeling zijn een extra recht naast de wet, geen vervanging ervan. Een gebrek dat buiten de garantietermijn valt, kan dus nog steeds onder de wettelijke aansprakelijkheid van de aannemer vallen.

De UAV 2012 worden vooral gebruikt bij zakelijke bouwprojecten. Daarin geldt na de oplevering een onderhoudstermijn, meestal drie maanden, waarin de aannemer gebreken moet herstellen. Daarna is hij onder de UAV 2012 alleen aansprakelijk voor verborgen gebreken, en een vordering daarover is niet meer ontvankelijk vijf jaar na het einde van de onderhoudstermijn, of tien jaar bij een ernstig gebrek. Voor overeenkomsten vanaf 2024 gaat de Wkb-regel van artikel 7:758 lid 4 BW voor, tenzij daarvan uitdrukkelijk is afgeweken.

Bij een nieuwbouwwoning met een Woningborg-garantie geldt de garantie na de eerste drie maanden na oplevering gedurende zes jaar, en voor bepaalde ernstige gebreken tot tien jaar en drie maanden na oplevering. Voor sommige onderdelen, zoals schilderwerk of kitvoegen, gelden kortere termijnen. Lees de garantieregeling die bij uw overeenkomst hoort, want daarin staat precies wat is uitgesloten.

Hoe pakt u een gebrek na oplevering aan?

Meld het gebrek schriftelijk bij de aannemer, beschrijf het met foto’s en geef een redelijke termijn voor herstel. Herstelt de aannemer niet, dan volgt een ingebrekestelling met een laatste termijn (artikel 6:82 BW); zie ook ons begrip ingebrekestelling.

• Laat bij twijfel over de oorzaak een onafhankelijke bouwkundige het gebrek onderzoeken en rapporteren.
• Meld het gebrek ook bij Woningborg of SWK als de aannemer niet reageert; de garantieregeling kent eigen meldtermijnen.
• Laat het gebrek niet zelf herstellen voordat de aannemer de kans heeft gehad: dan kunt u de kosten mogelijk niet verhalen.
• Kies het geschillenorgaan uit uw overeenkomst. Bij Woningborg en SWK is dat vaak de Raad van Arbitrage voor de Bouw of De Geschillencommissie; anders beslist de rechter.

Meer over uw rechten bij gebrekkig werk leest u in ons artikel aannemer levert slecht werk.

Waar let u als koper of opdrachtgever op?

• Leg bij de oplevering elk zichtbaar gebrek vast in het proces-verbaal en teken niet voor “akkoord zonder punten” als dat niet klopt.
• Maak gebruik van het 5%-depot bij de notaris tot drie maanden na oplevering (artikel 7:768 BW).
• Protesteer schriftelijk zodra u een nieuw gebrek ontdekt en noteer de datum: de tweejaarstermijn van artikel 7:761 BW begint dan.
• Controleer in de garantieregeling de termijn voor het onderdeel waar het gebrek in zit.

Waar let u als aannemer op?

• Lever bij overeenkomsten vanaf 2024 een volledig consumentendossier op met tekeningen, materialen en onderhoudsgegevens (artikel 7:757a BW).
• Stel de consument in de tweede maand na oplevering schriftelijk in de gelegenheid om aan te geven of hij betaling wil opschorten (artikel 7:768 BW).
• Leg de oorzaak van een gemeld gebrek vast: alleen als u bewijst dat het niet aan u is toe te rekenen, bent u niet aansprakelijk.
• Wilt u met een zakelijke opdrachtgever afwijken van artikel 7:758 lid 4 BW, regel dat dan uitdrukkelijk in de overeenkomst zelf.

Wat kunnen wij voor u doen bij gebreken na oplevering?

Onze advocaten bouwrecht staan opdrachtgevers, kopers van nieuwbouw en aannemers bij in geschillen over gebreken na de oplevering.

• Wij stellen vast of de oude regel of de Wkb-regel van artikel 7:758 BW op uw overeenkomst van toepassing is.
• Wij berekenen welke termijnen lopen, waaronder de tweejaarstermijn van artikel 7:761 BW, en stuiten de verjaring tijdig.
• Wij stellen de ingebrekestelling op en onderhandelen met de aannemer of ontwikkelaar over herstel of schadevergoeding.
• Wij beoordelen het deskundigenrapport en de garantieregeling van Woningborg of SWK.
• Wij voeren de procedure bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw, De Geschillencommissie of de rechter.

Samengevat

• Bij overeenkomsten vanaf 1 januari 2024 is de aannemer aansprakelijk voor alle bij oplevering niet ontdekte gebreken, tenzij die niet aan hem zijn toe te rekenen.
• Een vordering verjaart twee jaar na uw protest en in elk geval twintig jaar na de oplevering van een bouwwerk.
• Garantietermijnen van Woningborg, SWK of de UAV 2012 komen naast de wettelijke aansprakelijkheid, niet ervoor in de plaats.
• U wordt eigenaar via de akte van levering en natrekking; de oplevering bepaalt de risico-overgang.

Veelgestelde vragen

Is de aannemer na afloop van de garantietermijn niet meer aansprakelijk?

Niet per se. De garantie is een extra recht. Daarnaast blijft de wettelijke aansprakelijkheid bestaan, met een uiterste termijn van twintig jaar na oplevering voor bouwwerken (artikel 7:761 lid 2 BW).

Wanneer begint de verjaringstermijn van twee jaar?

Op de dag waarop u bij de aannemer over het gebrek heeft geprotesteerd. U kunt de verjaring stuiten met een schriftelijke aanmaning of een schriftelijk voorbehoud van uw recht op nakoming.

Mag ik een deel van de koopsom inhouden?

Als consument mag u 5% van de aanneemsom bij de notaris in depot storten tot drie maanden na de oplevering (artikel 7:768 BW). Daarna kunt u bij een openstaand gebrek alleen nog een evenredig deel opschorten.

Wat als het gebrek al bij de oplevering zichtbaar was?

Bij overeenkomsten vanaf 2024 is de aannemer ook dan aansprakelijk, als het gebrek niet in het proces-verbaal is opgenomen. Bij oudere overeenkomsten is hij in beginsel niet aansprakelijk voor gebreken die u redelijkerwijs had moeten ontdekken.