Gepubliceerd op 9 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 13 oktober 2026
Sinds 1 januari 2024 verloopt onteigening via de Omgevingswet: het bevoegd gezag neemt een onteigeningsbeschikking, de bestuursrechter moet die bekrachtigen en daarna stelt de civiele rechter de schadeloosstelling vast. De eigenaar heeft recht op volledige schadeloosstelling, en onteigening is uitgesloten als de eigenaar het beoogde plan zelf kan en wil uitvoeren of als minnelijke aankoop nog niet serieus is geprobeerd.
Voor procedures die vóór 2024 zijn gestart, kan de oude Onteigeningswet nog gelden. Hieronder leest u stap voor stap hoe de nieuwe procedure verloopt en welke termijnen u moet bewaken.
Inhoudsopgave
Wanneer mag de overheid onteigenen?
Onteigening mag alleen in het algemeen belang, bijvoorbeeld voor de uitvoering van een omgevingsplan, een projectbesluit of de aanleg van infrastructuur. De bestuursrechter toetst daarbij drie eisen: onteigeningsbelang, noodzaak en urgentie.
- Onteigeningsbelang: er is een publiek doel dat in een onderliggend besluit, zoals een omgevingsplan, is vastgelegd.
- Noodzaak: de grond is nodig en kan niet op een andere manier worden verkregen, bijvoorbeeld door minnelijke aankoop of doordat de eigenaar het plan zelf uitvoert.
- Urgentie: het plan wordt binnen afzienbare tijd uitgevoerd.
Wat is het verweer van zelfrealisatie?
Is de eigenaar bereid en in staat het plan zelf uit te voeren op de manier die de overheid voor ogen heeft, dan is onteigening in beginsel niet nodig. U moet dat concreet onderbouwen, met een plan, financiering en planning. De overheid kan het verweer passeren als zij een eigen, gemotiveerd grondbeleid voert dat zelfrealisatie uitsluit.
Wat kan worden onteigend?
Onteigend kunnen eigendom van grond en gebouwen en beperkte rechten zoals erfpacht en opstal. Na inschrijving van de onteigeningsakte verkrijgt de onteigenaar het goed vrij van de lasten en rechten die erop rustten (artikel 11.15 Ow). Huurders, pachters en andere gerechtigden kunnen daarom zelf een schadeloosstelling vragen.
Moet de overheid eerst proberen de grond te kopen?
Ja. Onteigening is pas noodzakelijk als de overheid serieus heeft geprobeerd de grond minnelijk tegen een redelijke prijs te verwerven. In de praktijk krijgt de eigenaar een schriftelijk en onderbouwd bod, vaak met een taxatie, en worden de gesprekken vastgelegd.
Overheden voeren vaak een tweesporenbeleid: zij onderhandelen door terwijl de onteigeningsprocedure loopt. Een akkoord kan tot het laatste moment; het wordt dan vastgelegd in een koopovereenkomst en een notariële akte. Laat een bod daarom beoordelen aan de hand van de maatstaven die de rechter bij een schadeloosstelling hanteert.
Hoe verloopt de onteigeningsbeschikking?
Het bevoegd gezag bereidt de onteigeningsbeschikking voor met de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Awb. Het ontwerp ligt zes weken ter inzage en iedereen kan in die periode een zienswijze geven.
De beschikking vermeldt de motivering, de kadastrale gegevens, de eigenaren en de beoogde ontwikkeling, met een grondtekening. Na vaststelling wordt zij bekendgemaakt, ter inzage gelegd en aan de belanghebbenden gestuurd. Tegen de beschikking staat geen bezwaar open.
Wat doet de bestuursrechter bij de bekrachtiging?
Het bevoegd gezag moet de rechtbank binnen zes weken na de terinzagelegging vragen de beschikking te bekrachtigen. In dezelfde termijn van zes weken kunnen belanghebbenden bij de bestuursrechter bedenkingen indienen (artikel 16.97 Ow), ook als zij geen zienswijze gaven.
De rechter toetst altijd of de procedure goed is gevolgd en of aan onteigeningsbelang, noodzaak en urgentie is voldaan (artikel 16.107 Ow). Voert een eigenaar bedenkingen aan, dan beoordeelt de rechter ook zijn specifieke bezwaren, zoals zelfrealisatie of een ontoereikende minnelijke poging.
Kunt u in hoger beroep?
Ja, tegen de uitspraak van de rechtbank staat hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Na een onherroepelijke uitspraak legt het bevoegd gezag de beschikking en de uitspraak ter inzage; de beschikking treedt de dag daarna in werking.
Hoe wordt de schadeloosstelling vastgesteld?
De onteigenaar dient binnen twaalf maanden nadat de beschikking onherroepelijk is een verzoekschrift in bij de civiele rechter; doet hij dat niet, dan vervalt de beschikking (artikel 11.12 Ow). De rechter stelt de schadeloosstelling zelfstandig vast en is niet gebonden aan wat partijen aanvoeren.
Na een mondelinge behandeling en een bezoek ter plaatse stelt de rechter eerst een voorlopige schadeloosstelling vast. Deskundigen brengen daarna een rapport uit, waarna de rechter de definitieve schadeloosstelling bepaalt. Tegen die beslissing staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad (artikel 15.48 Ow).
Welke schade wordt vergoed?
Vergoed wordt de schade die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening (artikel 15.18 Ow). Dat omvat in elk geval:
- de werkelijke waarde van het onteigende;
- de waardevermindering van het overblijvende deel bij gedeeltelijke onteigening;
- bijkomende schade, zoals verhuis- en herinrichtingskosten of inkomensschade van een bedrijf;
- redelijke kosten van juridische en andere deskundige bijstand.
Wanneer gaat de eigendom over?
De eigendom gaat over door inschrijving van een notariële onteigeningsakte in de openbare registers (artikel 11.15 Ow). Dat kan pas als de onteigeningsbeschikking en het onderliggende besluit onherroepelijk zijn en de voorlopige schadeloosstelling volledig is betaald.
Waar let u als eigenaar op?
- Laat het bod van de overheid toetsen aan de maatstaven van artikel 15.18 Ow.
- Geef een zienswijze op het ontwerp van de onteigeningsbeschikking.
- Dien binnen zes weken na terinzagelegging bedenkingen in bij de rechtbank.
- Onderbouw een beroep op zelfrealisatie met een concreet plan en financiering.
- Documenteer bedrijfsschade en kosten, zodat de deskundigen ze kunnen meenemen.
Wat kunnen wij voor u doen bij onteigening?
- het bod van de overheid en de taxatie beoordelen;
- onderhandelen over minnelijke verwerving;
- een zienswijze en bedenkingen opstellen en de termijnen bewaken;
- u bijstaan in de bekrachtigingsprocedure en het hoger beroep, als advocaat bestuursrecht;
- uw schade onderbouwen in de schadeloosstellingsprocedure, vanuit onze praktijk als vastgoedrecht advocaat.
Samengevat
- Sinds 2024 neemt het bevoegd gezag een onteigeningsbeschikking die de bestuursrechter moet bekrachtigen.
- Bezwaar is niet mogelijk; u dient binnen zes weken bedenkingen in bij de rechtbank.
- Onteigening vereist onteigeningsbelang, noodzaak en urgentie; zelfrealisatie kan een verweer zijn.
- De civiele rechter stelt de volledige schadeloosstelling vast; daartegen staat alleen cassatie open.
Veelgestelde vragen
Kan ik bezwaar maken tegen een onteigeningsbeschikking?
Nee. U geeft een zienswijze op het ontwerp en dient daarna binnen zes weken na terinzagelegging bedenkingen in bij de rechtbank, die de beschikking moet bekrachtigen.
Krijg ik geld voordat de eigendom overgaat?
Ja. De eigendom kan pas overgaan nadat de voorlopige schadeloosstelling volledig is betaald (artikel 11.15 Ow). Het verschil met de definitieve schadeloosstelling wordt later verrekend.
Heeft een huurder ook recht op schadeloosstelling?
Ja, huurders, pachters en andere gerechtigden kunnen schade vergoed krijgen die een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de onteigening, zoals verhuis- en bedrijfsschade.
Wie betaalt mijn advocaat en taxateur?
Redelijke kosten van juridische en andere deskundige bijstand maken deel uit van de schadeloosstelling. Bewaar daarom alle facturen en laat de kosten in verhouding staan tot het belang.
Lees ook: onteigening voor warmtenetten of windmolenparken en omgevingsrecht en bezwaarprocedures.
