Gepubliceerd op 9 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 10 oktober 2026
Betaalt een huurder van bedrijfsruimte de huur niet op de afgesproken datum, dan is hij in de regel direct in verzuim en mag de verhuurder rente, incassokosten en betaling vorderen. De huurovereenkomst ontbinden en de huurder uit het pand zetten kan de verhuurder echter alleen via de rechter (artikel 7:231 BW).
Voor bedrijfshuur gelden andere regels dan voor woonruimte. Consumentenregels over incassokosten en de regels uit de Wet goed verhuurderschap spelen hier geen rol. Hieronder leest u welke stappen de verhuurder mag zetten en wat u als huurder kunt doen.
Inhoudsopgave
Wanneer is de huurder in verzuim?
De huurder is in verzuim zodra hij niet op tijd betaalt en de huurovereenkomst een vaste betaaldatum noemt. Een ingebrekestelling is dan niet nodig, omdat een voor de betaling bepaalde termijn is verstreken (artikel 6:83 sub a BW).
Noemt het contract geen vaste datum, dan ontstaat verzuim pas na een schriftelijke ingebrekestelling met een redelijke termijn om alsnog te betalen (artikel 6:82 BW). Vanaf het verzuim is de huurder schadevergoeding verschuldigd (artikel 6:81 BW). Bij een geldschuld bestaat die schade uit rente, tenzij de huurovereenkomst een eigen rentebepaling of boete bevat.
Welke incassokosten mag de verhuurder rekenen?
De verhuurder mag redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte in rekening brengen (artikel 6:96 lid 2 sub c BW). Zonder andere afspraak geldt de wettelijke staffel uit het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.
Tussen ondernemers mag de huurovereenkomst een afwijkende regeling bevatten, bijvoorbeeld een vast percentage. De veertiendagenbrief uit artikel 6:96 lid 6 BW is alleen verplicht als de schuldenaar een consument is. Een huurder van bedrijfsruimte die als onderneming huurt, kan zich daar dus niet op beroepen. Wel kan de rechter een onredelijk hoge contractuele boete matigen (artikel 6:94 BW).
Mag de verhuurder zelf ingrijpen?
Nee. De verhuurder mag de sloten niet vervangen, de toegang niet blokkeren en gas, water of elektriciteit niet afsluiten om betaling af te dwingen.
Dat is eigenrichting. Ontruimen mag alleen een gerechtsdeurwaarder, op basis van een vonnis of een andere executoriale titel. Wel mag de verhuurder een waarborgsom of bankgarantie uitwinnen als de huurovereenkomst dat toestaat. Ook mag hij na een vonnis beslag laten leggen op bankrekeningen of andere vermogensbestanddelen van de huurder.
Hoe verloopt de procedure bij de rechter?
De verhuurder dagvaardt de huurder bij de kantonrechter. Huurzaken worden daar behandeld, ook als het om bedrijfsruimte gaat en ongeacht de hoogte van de vordering (artikel 93 sub c Rv).
In de dagvaarding vordert de verhuurder meestal betaling van de achterstand, rente en kosten, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand. Is er spoed, dan kan hij ontruiming ook in kort geding vorderen. De rechter wijst dat alleen toe als het zeer aannemelijk is dat een bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden.
Wanneer kan de huurovereenkomst worden ontbonden?
De rechter ontbindt de huurovereenkomst als de wanbetaling ernstig genoeg is om dat te rechtvaardigen (artikel 6:265 BW). Voor winkelruimte (artikel 7:290 BW) en andere gebouwde bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW) kan dat alleen via de rechter, niet met een brief (artikel 7:231 lid 1 BW).
De wet noemt geen minimale achterstand. In de praktijk zien rechters een achterstand van drie maanden of meer vaak als voldoende. Zij kijken ook naar herhaalde te late betaling, eerdere afspraken en de reden van de achterstand. Na een vonnis tot ontbinding en ontruiming betekent de deurwaarder het vonnis aan de huurder en stelt hij een termijn om het pand te verlaten. Lees meer over ontbinding en ontruiming.
Wat kunt u als huurder doen bij een achterstand?
Neem direct contact op met de verhuurder en stel een haalbare betalingsregeling voor. Een schriftelijk vastgelegde regeling die u nakomt, maakt ontbinding een stuk minder waarschijnlijk.
Houdt u de huur in omdat het pand gebreken heeft, wees dan voorzichtig. U kunt bij een gebrek huurprijsvermindering vorderen (artikel 7:207 BW), maar veel huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte sluiten opschorting en verrekening uit. Wie zonder grondslag niet betaalt, loopt het risico op ontbinding. Controleer daarom eerst uw contract en meld het gebrek schriftelijk.
Dreigt uw onderneming in bredere financiële problemen te komen, kijk dan ook naar de gevolgen voor andere schuldeisers. Een tijdig akkoord kan een faillissement voorkomen; een verhuurder kan bij een faillissement de huur alleen nog als schuldeiser indienen.
Waar let u als verhuurder op?
- Controleer de betaaldatum in de huurovereenkomst: staat daar een vaste datum, dan is de huurder zonder ingebrekestelling in verzuim (artikel 6:83 sub a BW).
- Kijk of het contract een rentebepaling, boete of incassokostenregeling bevat en reken die correct uit.
- Stel bij geen vaste betaaldatum de huurder schriftelijk in gebreke met een redelijke termijn (artikel 6:82 BW).
- Controleer de waarborgsom of bankgarantie en de voorwaarden waaronder u die mag uitwinnen.
- Leg een betalingsregeling schriftelijk vast, met een bepaling over wat er gebeurt als een termijn wordt gemist.
Waar let u als huurder op?
- Lees in uw huurovereenkomst of opschorting en verrekening zijn uitgesloten.
- Meld gebreken aan het pand schriftelijk en bewaar foto’s en correspondentie.
- Controleer de gevorderde rente en incassokosten tegen het contract en artikel 6:96 BW.
- Reageer op een dagvaarding vóór de roldatum; anders kan de kantonrechter verstek verlenen.
- Doe een concreet betalingsvoorstel en laat het schriftelijk bevestigen.
Wat kunnen wij voor u doen bij huurachterstand van bedrijfsruimte?
Onze advocaten huurrecht staan verhuurders en huurders van bedrijfsruimte bij, van de eerste aanmaning tot de procedure bij de kantonrechter.
- Wij berekenen de achterstand, de rente en de incassokosten aan de hand van de huurovereenkomst en artikel 6:96 BW.
- Wij stellen een ingebrekestelling of sommatie op en beoordelen of de huurder al in verzuim is.
- Wij stellen een betalingsregeling op die bij niet-nakoming duidelijke gevolgen heeft.
- Wij voeren de procedure tot betaling, ontbinding en ontruiming bij de kantonrechter, of voeren verweer namens de huurder.
- Wij beoordelen of een beroep op gebreken (artikel 7:207 BW) of een tegenvordering kans maakt.
Samengevat
- Bij een vaste betaaldatum is de huurder direct in verzuim (artikel 6:83 sub a BW).
- Incassokosten volgen uit artikel 6:96 lid 2 sub c BW; de consumentenregels gelden niet voor een zakelijke huurder.
- Ontbinding van de huur van bedrijfsruimte kan alleen via de rechter (artikel 7:231 BW).
- Eigenrichting is niet toegestaan; ontruiming gebeurt door een deurwaarder na een vonnis.
- Een haalbare, schriftelijke betalingsregeling is voor beide partijen vaak de snelste oplossing.
Veelgestelde vragen
Moet de verhuurder eerst een aanmaning sturen?
Niet als de huurovereenkomst een vaste betaaldatum noemt; dan is de huurder direct in verzuim (artikel 6:83 sub a BW). Een aanmaning is wel verstandig voor het dossier.
Geldt de veertiendagenbrief ook voor bedrijfsruimte?
Nee, die is alleen verplicht tegenover consumenten (artikel 6:96 lid 6 BW). Een onderneming die bedrijfsruimte huurt, valt daar niet onder.
Hoeveel maanden achterstand zijn nodig voor ontbinding?
De wet noemt geen aantal. Rechters ontbinden vaak bij drie maanden of meer, maar kijken naar alle omstandigheden, zoals eerdere wanbetaling.
Mag de verhuurder de sloten vervangen?
Nee. Dat is eigenrichting. Ontruiming gebeurt alleen door een deurwaarder op basis van een vonnis.
Moet een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte schriftelijk zijn?
Nee. De schriftelijkheidseisen uit de Wet goed verhuurderschap gelden voor woonruimte. Een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte kan ook mondeling tot stand komen, al is een schriftelijk contract voor het bewijs veel beter.
