Huurcontract ontbinden bij woonruimte: wanneer mag dat?

Gepubliceerd op 27 december 2025 · Laatst bijgewerkt op 9 oktober 2026

Een huurovereenkomst voor woonruimte kan alleen door de kantonrechter worden ontbonden, en alleen als de huurder zijn verplichtingen niet nakomt (art. 7:231 lid 1 BW). Een tekortkoming van geringe betekenis is geen grond voor ontbinding (art. 6:265 BW); wil de verhuurder de huur om een andere reden beëindigen, dan moet hij opzeggen op een grond uit art. 7:274 BW.

Hieronder leest u welke gronden er zijn, hoe de procedure verloopt en waar huurder en verhuurder op letten. Het gaat om woonruimte in de sociale huur en de vrije sector; bedrijfsruimte valt erbuiten.

Zegt de verhuurder op in plaats van te ontbinden, dan heeft de huurder het recht om binnen zes weken te laten weten of hij met de opzegging instemt (art. 7:272 BW).

Welke soorten huurovereenkomsten zijn er?

Er zijn drie hoofdvormen: de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, de tijdelijke huurovereenkomst en de huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte. Het type contract bepaalt hoe en wanneer de huur kan eindigen.

Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd – ook wel het vaste huurcontract genoemd – biedt de huurder de meeste huurbescherming. De verhuurder kan in zo’n geval de huur alleen opzeggen of de huurovereenkomst ontbinden als er sprake is van een wettelijke grond, zoals ernstige wanprestatie of dringend eigen gebruik. De opzegging moet altijd schriftelijk gebeuren, met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn, en als de huurder niet akkoord gaat, kan alleen de rechter de huurovereenkomst beëindigen.

Bij een tijdelijk huurcontract, oftewel een tijdelijke huurovereenkomst, is er sprake van een afgesproken huurtermijn. Na afloop van deze termijn eindigt de huur in principe automatisch, mits de verhuurder tijdig schriftelijk heeft aangezegd. Toch gelden ook hier strikte wettelijke regels: de verhuurder mag de huur niet zomaar tussentijds opzeggen, en bij geschillen kan de rechter gevraagd worden om te oordelen over de beëindiging huurovereenkomst. Sinds de invoering van de Wet vaste huurcontracten zijn de mogelijkheden voor tijdelijke contracten bovendien verder beperkt.

Voor onzelfstandige woonruimte – bijvoorbeeld kamers in een studentenhuis – gelden deels andere regels. Hier is het vaak lastiger om een huurovereenkomst te ontbinden, zeker als de huurder zich als goed huurder gedraagt. Ook bij overlast veroorzaakt door de huurder of bij illegale onderverhuur moet de verhuurder zich aan de wettelijke procedures houden en kan een buitengerechtelijke ontbinding vrijwel nooit zonder tussenkomst van de rechter.

In alle gevallen geldt: het opzeggen of ontbinden van een huurovereenkomst vereist zorgvuldigheid. Of het nu gaat om een vast huurcontract, een tijdelijk huurcontract of een contract voor onzelfstandige woonruimte, de verhuurder moet zich houden aan de wettelijke regels en opzegtermijnen. Bij ernstige situaties, zoals overlast of illegale onderverhuur, kan een kort geding ontruiming noodzakelijk zijn om de woning snel te laten ontruimen.

Wat is ontbinding van een huurcontract?

Ontbinding van de huurovereenkomst is een juridische procedure waarbij het huurcontract door een rechterlijke uitspraak wordt beëindigd. Het ontbinden van de huurovereenkomst (‘ontbinden huurovereenkomst’) is iets anders dan huur opzeggen: bij huur opzeggen wordt het contract beëindigd volgens de wettelijke opzegtermijnen en -voorwaarden, terwijl bij ontbinding de rechter tussenbeide moet komen vanwege een tekortkoming van één van de partijen. Anders dan bij beëindiging met wederzijds goedvinden, is bij gedwongen ontbinding sprake van een conflict waarbij de kantonrechter moet oordelen.

Wat is het verschil tussen ontbinding en opzegging?

Bij opzegging is geen tekortkoming nodig, maar wel een wettelijke opzeggingsgrond; bij ontbinding moet de huurder tekortschieten. Bij opzegging beëindigt de verhuurder de huur via een aangetekende brief met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn – minimaal drie maanden, oplopend naar gelang de huurduur. De huurder moet hiermee akkoord gaan, anders volgt een juridische procedure.

Ontbinden is anders: dit vereist wanprestatie en directe tussenkomst van de rechter. Iedere tekortkoming in de nakoming van het huurcontract kan grond zijn voor ontbinding, tenzij deze van geringe betekenis is. Ontbinding is sneller dan opzegging wanneer bewezen wanprestatie bestaat, maar vergt wel degelijk bewijs.

Bij een tijdelijk huurcontract of tijdelijke huurovereenkomst gelden andere regels: de huur eindigt van rechtswege na de afgesproken huurtermijn, mits correct aangezegd. Sinds de Wet vaste huurcontracten per 1 juli 2024 zijn de mogelijkheden voor nieuwe tijdelijke contracten echter sterk beperkt.

Hoe sterk is de huurbescherming bij woonruimte?

Een huurder heeft bij woonruimte een sterke juridische positie, vooral bij contracten voor onbepaalde tijd. De wet staat niet toe dat een verhuurder eenzijdig bepaalt wanneer de huurovereenkomst eindigt. Dit geldt evenzeer voor sociale huurwoningen als voor vrije sector woningen.

De Hoge Raad bevestigde in 2018 dat er geen speciale regels gelden voor sociale huur: de bestaande wettelijke regels bieden voldoende ruimte om alle omstandigheden mee te wegen, inclusief het risico op dakloosheid voor de huurder. Toch blijft de drempel voor ontbinding hoog.

Met de invoering van de Wet vaste huurcontracten is het voor verhuurders moeilijker geworden om tijdelijke huurcontracten aan te bieden. Dit versterkt de positie van huurders en maakt kennis van ontbindingsregels des te belangrijker voor verhuurders.

Op welke gronden kan de verhuurder de huur laten beëindigen?

De verhuurder mag alleen de rechter vorderen om het huurcontract te ontbinden als sprake is van een wettelijk erkende grond. Artikel 7:231 BW bepaalt dat ontbinding bij woonruimte uitsluitend via de rechter kan plaatsvinden. Buitengerechtelijke ontbinding door middel van een buitengerechtelijke verklaring is bij woonruimte niet toegestaan.

Wanneer is er wanprestatie door de huurder?

De meest voorkomende grond voor ontbinding is wanprestatie: de huurder komt verplichtingen niet na. Concrete voorbeelden zijn:

Huurachterstand – Wanneer de huurder structureel geen huur betaalt, kan de verhuurder ontbinding vorderen. In de praktijk accepteren rechters doorgaans een achterstand van twee tot drie maanden als voldoende grond, hoewel zij soms een redelijke termijn van één maand gunnen om verplichtingen alsnog na te komen.

Overlast – Als de huurder zich niet als goed huurder gedraagt en structureel overlast veroorzaakt, zoals geluidsoverlast of bedreigingen, is ontbinding mogelijk. De overlast moet wel ernstig en aantoonbaar zijn. Ernstige en aantoonbare overlast voor buren kan ook leiden tot ontbinding van een huurcontract.

Gebruik tegen de overeengekomen bestemming – Wanneer de huurder de woning gebruikt voor andere doeleinden dan wonen, bijvoorbeeld als bedrijfsruimte of voor illegale activiteiten, schendt dit het contract.

Illegale onderverhuur – Als de huurder de woning onderverhuurt zonder toestemming, levert dit wanprestatie op die ontbinding rechtvaardigt.

Voordat ontbinding wordt gevorderd, moet de verhuurder doorgaans een ingebrekestelling sturen waarin de huurder een redelijke termijn krijgt om de tekortkoming te herstellen. De huurder moet daarbij de kans krijgen tot het verhelpen daarvan. Bij ernstige tekortkomingen kan de rechter hier anders over oordelen.

Kan de verhuurder opzeggen wegens eigen gebruik?

Ja, maar dringend eigen gebruik is een opzeggingsgrond (art. 7:274 lid 1 sub c BW), geen ontbindingsgrond. Stemt de huurder niet in met de opzegging, dan beslist de kantonrechter. Dit geldt bijvoorbeeld als de verhuurder de woning zelf wil betrekken, of een naast familielid zoals een kind of partner bij geregistreerd partnerschap.

De rechter maakt altijd een belangenafweging: weegt het belang van de verhuurder zwaarder dan dat van de huurder? Factoren zijn onder meer de beschikbaarheid van passende woonruimte voor de huurder en de urgentie van de verhuurder.

Welke andere opzeggingsgronden noemt de wet?

Artikel 7:274 BW noemt nog meer gronden waarop de verhuurder kan opzeggen:

• Weigering redelijk aanbod – De huurder weigert een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst met aangepaste voorwaarden
• Omgevingsplan – De verhuurder wil een bestemming verwezenlijken die het omgevingsplan (vroeger: bestemmingsplan) aan de grond geeft
• Tussenhuur – Bij een tijdelijke verhuur met terugkeerrecht van de oorspronkelijke bewoner, waarbij die de woning weer nodig heeft
• Bijzondere aard van de verhuur – Specifieke situaties waarbij de huurovereenkomst een bijzondere aard had die beëindiging rechtvaardigt. In zo’n geval kan bijvoorbeeld gedacht worden aan verhuur aan een student voor de duur van zijn studie, waarbij het logisch is dat het huurcontract eindigt zodra de studie is afgerond.

De rechter zal ook bij deze gronden toetsen of ontbinding gerechtvaardigd is en of de belangen van de huurder voldoende zijn meegewogen.

Hoe verloopt de procedure om een huurcontract te ontbinden?

Alleen de kantonrechter kan een huurcontract voor woonruimte ontbinden. De verhuurder kan niet zelfstandig besluiten dat de huurovereenkomst eindigt; als de huurder niet akkoord gaat met beëindiging, moet de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. Bij samenhuur is de verhuurder bovendien verplicht een herinnering aan de einddatum of opzegging naar alle huurders te sturen. Hieronder volgt een overzicht van de stappen en mogelijkheden.

Welke stappen zet de verhuurder?

De verhuurder stelt de huurder in gebreke, laat een dagvaarding uitbrengen en wacht het vonnis af. Daarna kan de deurwaarder zo nodig ontruimen:

1. Ingebrekestelling versturen – Stuur een aangetekende brief waarin u de tekortkoming benoemt en een redelijke termijn stelt voor herstel. Bewaar bewijs van verzending.
2. Dagvaarding opstellen – Wanneer de huurder niet reageert of de tekortkoming niet herstelt, laat u door een deurwaarder een dagvaarding uitbrengen. Hierin vordert u ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming.
3. Zitting bij kantonrechter – De rechter behandelt de zaak en hoort beide partijen. De verhuurder moet de wanprestatie bewijzen; de huurder kan verzachtende omstandigheden aanvoeren.
4. Vonnis – De rechter wijst ontbinding toe of af. Bij toewijzing bepaalt de rechter een datum waarop de huurder de woning moet verlaten. Vaak wordt bepaald dat het gehuurde ontruimd moet worden binnen veertien dagen.
5. Eventuele ontruiming – Verlaat de huurder de woning niet vrijwillig, dan kan de deurwaarder met politiebijstand ontruimen.

De doorlooptijd van een reguliere procedure is gemiddeld vier tot acht maanden. Kosten bedragen doorgaans €500 tot €2000, afhankelijk van de complexiteit.

Wanneer is een kort geding mogelijk?

Een kort geding is mogelijk als de zaak spoedeisend is, bijvoorbeeld bij ernstige overlast of drugshandel vanuit de woning. De rechter geeft dan een voorlopige uitspraak. Hieronder een vergelijking:

Een kort geding is wenselijk wanneer sprake is van ernstige overlast, gevaarlijke situaties, of drugshandel vanuit de woning. De rechter moet wel overtuigd zijn van spoedeisendheid. Na een kort geding kan alsnog een bodemprocedure volgen voor definitieve ontbinding.

Voor verhuurders geldt: kies voor kort geding alleen bij duidelijke, ernstige en gedocumenteerde tekortkomingen. Bij twijfel biedt de reguliere procedure meer zekerheid.

Welke problemen komen verhuurders vaak tegen?

In de praktijk stuiten verhuurders regelmatig op obstakels bij het ontbinden van een huurovereenkomst. Hieronder de meest voorkomende problemen met concrete oplossingen.

Wat als de huurder niet reageert op de ingebrekestelling?

Wanneer de huurder niet reageert op uw aangetekende brief, betekent dit niet dat de procedure stopt. U kunt gewoon doorproceduren naar de kantonrechter.

Oplossing: Bewaar alle bewijzen van betekening, inclusief track-and-trace van de aangetekende brief. Een verstekvonnis (waarbij de huurder niet verschijnt) leidt vaak tot toewijzing, mits uw bewijsmateriaal op orde is. De rechter kan de vordering wel afwijzen als ontbinding onredelijk zou zijn.

Wat als u onvoldoende bewijs heeft?

De bewijslast ligt bij de verhuurder. Zonder voldoende bewijs wijst de rechter de vordering af.

Oplossing: Verzamel documentatie voordat u de procedure start:

• Bij huurachterstand: bankafschriften, betalingsherinneringen, overzicht van achterstallige maanden
• Bij overlast: politierapporten, klachten van buren, correspondentie met de huurder
• Bij illegale onderverhuur: foto’s, verklaringen, advertenties van de onderverhuurder

Wat doet u als de procedure te lang duurt?

Probeer eerst afspraken te maken over vrijwillig vertrek; is de zaak spoedeisend, dan kunt u een kort geding starten.

Een procedure van acht maanden is problematisch wanneer de situatie urgent is of de huurachterstand oploopt.

Oplossing: Overweeg allereerst een minnelijke schikking. Onderhandeling over vrijwillig vertrek – eventueel met een financiële tegemoetkoming – bespaart tijd en kosten. Mediation kan voorkomen dat een geschil bij de rechter belandt.

Wanneer schikking geen optie is en urgentie bestaat, biedt een kort geding ontruiming een sneller alternatief. Let wel: dit vereist overtuigend bewijs van spoedeisendheid.

Welke wetsartikelen en uitspraken zijn van belang?

Relevante wetgeving:

• Artikel 6:265 BW – Algemene ontbindingsregels
• Artikel 7:231 BW – Ontbinding huurovereenkomst woonruimte
• Artikel 7:274 BW – Opzeggingsgronden woonruimte

Jurisprudentie:

• Hoge Raad 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) – Standaardarrest over ontbinding sociale huur

Waar let u als verhuurder op?

• Stel de huurder schriftelijk in gebreke en geef een redelijke termijn om de tekortkoming te herstellen.
• Leg de tekortkoming vast: betaaloverzichten bij huurachterstand, klachten en politiemeldingen bij overlast.
• Kies de juiste route: ontbinding bij wanprestatie (art. 7:231 BW), opzegging bij een grond uit art. 7:274 BW.
• Zegt u op, houd dan de opzegtermijn aan: drie maanden plus één maand per jaar huur, met een maximum van zes maanden (art. 7:271 lid 5 BW).
• Ontruim nooit zelf: dat mag alleen de deurwaarder, na een vonnis.

Waar let u als huurder op?

• Reageer schriftelijk op een ingebrekestelling en herstel de tekortkoming binnen de gestelde termijn als dat kan.
• Stem niet in met een opzegging die u niet wilt: na zes weken zonder instemming moet de verhuurder naar de rechter (art. 7:272 BW).
• Bewaar bewijs van uw huurbetalingen en van afspraken met de verhuurder.
• Verschijn op de zitting of laat u vertegenwoordigen: bij verstek wordt de vordering vaak toegewezen.
• Vraag bij een betalingsachterstand tijdig om een betalingsregeling.

Wat kunnen wij voor u doen bij het ontbinden van een huurcontract?

Wij staan zowel verhuurders als huurders bij. Meer over ons werk leest u bij advies van een vastgoedrechtadvocaat.

• Wij beoordelen of de tekortkoming ernstig genoeg is voor ontbinding (art. 6:265 en 7:231 BW), of dat opzegging de juiste route is.
• Wij stellen de ingebrekestelling op, of het antwoord daarop, met een termijn die de rechter als redelijk kan zien.
• Wij controleren of een opzegging voldoet aan de grond en de termijn van art. 7:271 en 7:274 BW.
• Wij stellen de dagvaarding of het verweer op en procederen bij de kantonrechter, ook in kort geding.
• Wij onderhandelen over een regeling, zoals vrijwillig vertrek of een betalingsregeling, en leggen die schriftelijk vast.

Samengevat

• Een huurovereenkomst voor woonruimte kan alleen door de kantonrechter worden ontbonden (art. 7:231 BW).
• Ontbinding vraagt een tekortkoming van de huurder die niet van geringe betekenis is, zoals huurachterstand, overlast of illegale onderverhuur.
• Dringend eigen gebruik en de andere gronden van art. 7:274 BW zijn opzeggingsgronden; stemt de huurder niet binnen zes weken in, dan beslist de rechter.
• De rechter weegt altijd de belangen van beide partijen af, ook bij sociale huur.
• Ontruimen mag alleen de deurwaarder, na een vonnis.

Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina huurrecht advocaat.