Ontruiming is het feitelijk leegmaken en ter beschikking stellen van een pand. Een verhuurder mag dat nooit zelf doen: daarvoor is een rechterlijke uitspraak nodig, die door een deurwaarder ten uitvoer wordt gelegd.
Inhoudsopgave
Wettelijke basis
De huurovereenkomst moet eerst rechtsgeldig zijn geëindigd: door opzegging met inachtneming van de wettelijke gronden, door ontbinding op grond van artikel 6:265 BW wegens een tekortkoming, of van rechtswege bij een tijdelijke overeenkomst. Artikel 7:231 BW bepaalt dat ontbinding van een huurovereenkomst voor woonruimte of bedrijfsruimte alleen door de rechter kan geschieden; de verhuurder kan dus niet buitengerechtelijk ontbinden. Uitzondering geldt bij sluiting van het pand op grond van artikel 13b Opiumwet. Bij een huurachterstand hanteren rechters als vuistregel een achterstand van ongeveer drie maanden voordat ontbinding gerechtvaardigd is; bij een lagere achterstand wordt de tekortkoming vaak van onvoldoende gewicht geacht op grond van de tenzij-clausule van artikel 6:265 lid 1 BW. Artikel 555 en verder van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering regelt de tenuitvoerlegging, met een exploot van ontruiming en een termijn van ten minste drie dagen.
Hoe het in de praktijk werkt
De procedure begint met een ingebrekestelling, gevolgd door een dagvaarding tot ontbinding en ontruiming. Bij spoed kan ontruiming in kort geding worden gevorderd, maar de voorzieningenrechter is terughoudend omdat ontruiming onomkeerbaar is: er moet sprake zijn van een zo evidente tekortkoming dat de bodemprocedure niet kan worden afgewacht. De huurder kan de rechter om een terme de grâce vragen op grond van artikel 7:280 BW bij bedrijfsruimte, of om een langere ontruimingstermijn.
Waar het misgaat
Verhuurders wisselen de sloten of zetten spullen buiten; dat is eigenrichting en levert schadeplichtigheid op. Een tweede fout is ontbinding vorderen bij een geringe achterstand, waarna de vordering strandt. Ten derde wordt bij onderhuur of bij achterblijvende personen geen ontruimingstitel tegen hen verkregen, waardoor de ontruiming vastloopt.
Verwante begrippen
Ontruiming volgt op de ontbinding van de overeenkomst, hangt samen met huurbescherming en met het executoriaal beslag.
Verder lezen
Uitgebreider over dit onderwerp: Ontruiming wegens overlast: welke bewijslast rust op de verhuurder?, Ontruiming bedrijfsruimte: wanneer kan een verhuurder naar de rechter?, Huurder eruit, maar hoe? Ontbinding en ontruiming van woonruimte in 8 stappen.
Loopt de huur ernstig achter, of wordt u met ontruiming bedreigd? Onze vastgoedrecht advocaten beoordelen de positie.
Meer over de procedure staat op de pagina over ontruiming van een huurwoning.
