Gepubliceerd op 8 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 9 oktober 2026
Een verhuurder kan een huurder van woonruimte alleen laten ontruimen wegens overlast als de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt (artikel 7:231 BW). Daarvoor moet de verhuurder bewijzen dat de huurder ernstige of structurele overlast veroorzaakt; bij een enkel incident of geringe overlast ontbindt de rechter de huur meestal niet.
De wet verplicht de verhuurder niet om de huurder eerst te waarschuwen. In de praktijk weegt de rechter wel mee of de huurder kans heeft gehad om zijn gedrag te veranderen. In dit artikel leest u welke regels gelden, hoe de procedure verloopt en waar verhuurder en huurder op letten.
Inhoudsopgave
Wanneer is overlast een reden voor ontbinding?
Overlast is een reden voor ontbinding als de huurder zich niet gedraagt als een goed huurder (artikel 7:213 BW) en die tekortkoming zo ernstig is dat ontbinding gerechtvaardigd is (artikel 6:265 BW). Een kleine of eenmalige tekortkoming rechtvaardigt ontbinding meestal niet.
Denk aan structurele geluidsoverlast, bedreiging of intimidatie van buren, vervuiling van de woning of gemeenschappelijke ruimten, en drugshandel of hennepteelt. De huurder is ook verantwoordelijk voor overlast door huisgenoten en bezoekers die hij toelaat (artikel 7:219 BW).
De rechter kijkt naar alle omstandigheden. Daarbij gaat het om de ernst en de duur van de overlast, de gevolgen voor de buren, wat de huurder heeft gedaan om de overlast te stoppen en de persoonlijke situatie van de huurder, zoals ziekte of kinderen in huis.
Moet de verhuurder de huurder eerst waarschuwen?
Nee, een wettelijke waarschuwingsplicht bestaat niet. Toch is een schriftelijke waarschuwing in de praktijk verstandig, omdat de rechter de belangen van beide partijen afweegt.
Heeft de huurder na een waarschuwing, een gesprek of buurtbemiddeling zijn gedrag niet veranderd, dan versterkt dat de positie van de verhuurder. Bij zeer ernstige overlast, zoals geweld of drugshandel, kan de rechter ook zonder eerdere waarschuwing ontbinden. Veel verhuurders leggen afspraken vast in een gedragsovereenkomst; houdt de huurder zich daar niet aan, dan is dat een extra argument.
Hoe verloopt de procedure bij de kantonrechter?
De verhuurder dagvaardt de huurder bij de kantonrechter en vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Huurzaken worden altijd door de kantonrechter behandeld, ongeacht het bedrag (artikel 93 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering).
- De verhuurder laat een dagvaarding uitbrengen door een deurwaarder.
- De huurder reageert met een schriftelijk of mondeling antwoord.
- De kantonrechter houdt meestal een mondelinge behandeling en kan getuigen horen.
- Wijst de rechter de vordering toe, dan bepaalt hij binnen welke termijn de huurder de woning moet verlaten.
Bij ernstige overlast kan de verhuurder ook een kort geding starten. De rechter is daarin terughoudend, omdat ontruiming ingrijpende gevolgen heeft. De verhuurder moet dan aantonen dat de zaak spoedeisend is en dat de rechter in een gewone procedure vrijwel zeker zou ontbinden. Tegen een vonnis staat hoger beroep open binnen drie maanden. Meer over de stappen leest u in ons artikel huurder eruit, maar hoe?
Wat moet de verhuurder bewijzen?
De verhuurder moet bewijzen dat de overlast er is en van de huurder of zijn huisgenoten afkomstig is. Dat volgt uit de hoofdregel dat wie zich op een feit beroept, het moet bewijzen (artikel 150 Rv).
Bruikbaar bewijs is bijvoorbeeld:
- schriftelijke verklaringen van buren, met datum, tijd en een beschrijving van wat zij hebben waargenomen;
- logboeken die buren of een wijkbeheerder over langere tijd bijhouden;
- meldingen bij de politie of de gemeente en eventuele processen-verbaal;
- rapporten van buurtbemiddeling of van een woonconsulent;
- geluidsopnamen, foto’s of berichten, mits rechtmatig verkregen.
Buren zijn soms bang om met naam een verklaring af te leggen. Verklaringen kunnen in sommige gevallen geanonimiseerd worden ingebracht, maar de rechter kent daar minder gewicht aan toe als de huurder ze niet kan controleren. Lees meer in ons artikel bewijs uit e-mails en WhatsApp.
Welke rol spelen de gemeente en de burgemeester?
De burgemeester heeft eigen bevoegdheden naast de civiele procedure van de verhuurder. Bij ernstige en herhaalde woonoverlast kan hij een gedragsaanwijzing geven (artikel 151d Gemeentewet), als de gemeenteraad dat in de verordening heeft geregeld.
Bij drugshandel of een hennepkwekerij kan de burgemeester de woning tijdelijk sluiten (artikel 13b Opiumwet). Bij verstoring van de openbare orde kan dat ook op grond van artikel 174a Gemeentewet. Een sluiting beëindigt de huur niet vanzelf, maar wordt in de procedure van de verhuurder vaak als bewijs gebruikt.
Waar let u als verhuurder op?
- Leg elke klacht direct vast met datum, tijd, melder en een korte beschrijving.
- Stuur de huurder een schriftelijke waarschuwing en bied zo mogelijk buurtbemiddeling of een gedragsovereenkomst aan.
- Verzamel verklaringen van meerdere buren en vraag politiemeldingen of rapporten van de gemeente op.
- Ontruim nooit zelf: zonder vonnis van de rechter is ontruiming onrechtmatig.
Waar let u als huurder op?
- Reageer schriftelijk op elke waarschuwing en geef uw kant van het verhaal.
- Werk mee aan buurtbemiddeling of hulpverlening; de rechter weegt mee of u de overlast probeerde te stoppen.
- Bewaar bewijs dat de overlast niet van u komt of minder ernstig is, zoals verklaringen van andere buren.
- Laat een dagvaarding direct beoordelen: tussen dagvaarding en zitting zitten vaak maar enkele weken.
- Wijs de rechter op uw persoonlijke omstandigheden, zoals kinderen, gezondheid of het ontbreken van andere woonruimte.
Wat kunnen wij voor u doen bij ontruiming wegens overlast?
Wij staan verhuurders en huurders bij in procedures over overlast en ontruiming; meer over onze aanpak leest u op de pagina’s huurrecht en ontruiming.
- Wij beoordelen of de overlast ernstig genoeg is voor ontbinding op grond van artikel 6:265 en 7:213 BW.
- Wij stellen een waarschuwingsbrief of gedragsovereenkomst op die in een latere procedure als bewijs kan dienen.
- Wij ordenen en beoordelen het bewijs, zoals logboeken, verklaringen en politiemeldingen.
- Wij stellen de dagvaarding of het verweer op en treden op bij de kantonrechter of in kort geding.
- Wij beoordelen een vonnis en de mogelijkheid van hoger beroep binnen drie maanden.
Samengevat
- Een huurovereenkomst voor woonruimte kan alleen door de rechter worden ontbonden (artikel 7:231 BW).
- De overlast moet ernstig genoeg zijn om ontbinding te rechtvaardigen (artikel 6:265 BW).
- Er is geen wettelijke waarschuwingsplicht, maar een eerdere waarschuwing weegt in de praktijk zwaar mee.
- De verhuurder moet de overlast bewijzen, bijvoorbeeld met verklaringen, logboeken en politiemeldingen.
Veelgestelde vragen
Mag de verhuurder de huur opzeggen wegens overlast?
Opzegging van een huurwoning kan alleen op de gronden van artikel 7:274 BW, en de huurder moet daarmee instemmen of de rechter moet beslissen. Bij overlast vordert de verhuurder meestal ontbinding wegens tekortkoming, omdat dat sneller en gerichter is.
Hoeveel klachten zijn nodig voor ontruiming?
Een vast aantal bestaat niet. De rechter kijkt naar de ernst, de duur en de gevolgen van de overlast. Eén ernstig incident kan genoeg zijn, terwijl veel kleine klachten soms niet volstaan.
Kan ik als buurman zelf ontruiming vorderen?
Nee, alleen de verhuurder kan ontbinding van de huur vorderen. U kunt de verhuurder wel vragen op te treden en zelf een procedure starten tegen de overlastgever wegens onrechtmatige hinder (artikel 5:37 BW).
Hoe lang duurt een ontruimingsprocedure?
Een gewone procedure bij de kantonrechter duurt vaak enkele maanden. Een kort geding is sneller, maar de rechter wijst ontruiming daarin alleen toe in duidelijke en spoedeisende gevallen.
