Ontruiming van een huurwoning is een ingrijpende maatregel die alleen mag plaatsvinden op basis van een rechterlijke uitspraak en de tussenkomst van een deurwaarder. Law & More begeleidt zowel verhuurders als huurders bij procedures die tot ontruiming kunnen leiden, bijvoorbeeld bij huurachterstand, overlast of het aantreffen van een hennepkwekerij in de woning. Dit artikel legt uit hoe een ontruimingsprocedure juridisch verloopt en wat u daarbij kunt verwachten.
Wat er speelt
Huurachterstand is de meest voorkomende aanleiding voor een ontruimingsprocedure: blijft een huurder gedurende langere tijd in gebreke met de betaling van de huur, dan kan dit voor de verhuurder aanleiding zijn om ontbinding en ontruiming te vorderen. Zowel de hoogte van de achterstand als de duur ervan spelen daarbij een rol, evenals de vraag of de huurder al eerder is aangemaand of in gebreke is gesteld.
Ook ernstige overlast, zoals herhaalde geluidsoverlast, agressie tegen omwonenden of ernstige vervuiling van het pand, kan grond zijn voor een dergelijke vordering. Voor een verhuurder is het van belang de overlast te onderbouwen, bijvoorbeeld met klachten van omwonenden, meldingen bij de politie of een rapportage van een beheerder, omdat de rechter deze onderbouwing bij de beoordeling betrekt.
Een derde situatie is het aantreffen van een hennepkwekerij of andere illegale activiteiten in de woning: dit wordt door verhuurders doorgaans beschouwd als een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, ook wanneer de huurder zelf stelt niet verantwoordelijk te zijn. Een dergelijke situatie kan daarnaast gepaard gaan met bestuursrechtelijke maatregelen, zoals een sluiting van de woning door de gemeente op grond van de Opiumwet, los van de civiele procedure tussen huurder en verhuurder.
Hoe een ontruiming juridisch verloopt
Op grond van artikel 7:231 BW kan een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak wegens een tekortkoming van de huurder in beginsel alleen door de rechter worden ontbonden. Een verhuurder kan een huurder dus niet op eigen gezag de woning uit zetten: daarvoor is een procedure bij de rechtbank nodig, waarin de rechter beoordeelt of de gestelde tekortkoming, zoals een huurachterstand, overlast of het aantreffen van een hennepkwekerij, de ontbinding rechtvaardigt. Alleen in de door de wet genoemde uitzondering, waarbij het gehuurde wegens ernstige verstoring van de openbare orde is gesloten, kan een verhuurder de overeenkomst buitengerechtelijk ontbinden.
In spoedeisende situaties, bijvoorbeeld bij een aanzienlijke huurachterstand of ernstige overlast, kan een verhuurder er ook voor kiezen om ontruiming te vorderen in kort geding bij de voorzieningenrechter. Dit is een versnelde procedure waarin de voorzieningenrechter vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure een voorlopige voorziening kan treffen. Ook in kort geding blijft een rechterlijke uitspraak vereist: zonder vonnis kan een woning niet worden ontruimd.
Wijst de rechter de vordering tot ontbinding en ontruiming toe, dan vormt dat vonnis de executoriale titel. Op grond van artikel 555 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering moet de gedwongen ontruiming van een woning worden voorafgegaan door een exploot van een deurwaarder, met een bevel om binnen drie dagen aan het vonnis te voldoen en met vermelding van de datum van ontruiming. Pas na deze aanzegging kan de deurwaarder, zo nodig met bijstand van de politie, tot de daadwerkelijke ontruiming overgaan.
Een huurder die met een ontruiming wordt geconfronteerd, kan in de procedure verweer voeren, bijvoorbeeld door de gestelde huurachterstand te betwisten, een betalingsregeling voor te stellen of te wijzen op persoonlijke omstandigheden. Tegen een toegewezen vordering staat in beginsel hoger beroep open, al schort dit de tenuitvoerlegging niet automatisch op. Overleg met een advocaat in een vroeg stadium van de procedure vergroot de mogelijkheid om verweer tijdig en volledig naar voren te brengen.
Wat wij doen
Law & More begeleidt zowel verhuurders als huurders bij procedures die kunnen leiden tot ontbinding en ontruiming van een huurwoning. Voor verhuurders gaat het onder meer om:
- het beoordelen van het dossier en de bewijspositie, bijvoorbeeld bij huurachterstand, overlast of een hennepkwekerij
- het opstellen van de dagvaarding voor de bodemprocedure of het verzoek in kort geding
- de afstemming met de deurwaarder over de betekening en de tenuitvoerlegging van het vonnis
Voor huurders gaat het onder meer om:
- het voeren van verweer tegen een vordering tot ontbinding en ontruiming
- het onderzoeken van mogelijkheden tot een betalingsregeling of uitstel van ontruiming
- het beoordelen van de mogelijkheden om in hoger beroep te gaan
Elke zaak wordt beoordeeld op basis van de specifieke feiten, de correspondentie tussen partijen en het toepasselijke huurcontract.
Wat het kost
Law & More werkt op basis van een uurtarief.
- Advocaat: 250 tot 350 euro exclusief btw per uur
- Partner: 300 tot 400 euro exclusief btw per uur
- Kennismakingsgesprek: kosteloos
- Los adviesgesprek: 300 euro inclusief btw
Law & More werkt niet op basis van gefinancierde rechtsbijstand (toevoeging).
Direct contact
Law & More is gevestigd in Eindhoven en heeft een bezoeklocatie in Amsterdam. Vanuit beide locaties behandelen wij zaken door heel Nederland. Voor een kennismakingsgesprek over een ontruimingsprocedure kunt u contact opnemen via 040 – 369 06 80 of info@lawandmore.nl.
Veelgestelde vragen
Kan een verhuurder mij zonder rechterlijke uitspraak uit huis zetten
Nee. Op grond van artikel 7:231 BW is voor ontbinding van de huurovereenkomst wegens een tekortkoming in beginsel een uitspraak van de rechter vereist, behalve in de wettelijke uitzondering die verband houdt met een sluiting wegens ernstige verstoring van de openbare orde. Zonder vonnis mag een deurwaarder niet tot ontruiming overgaan.
Hoeveel huurachterstand is nodig voor een ontruiming
De wet noemt geen vast aantal maanden. De rechter beoordeelt per zaak of de achterstand een tekortkoming vormt die ontbinding rechtvaardigt, waarbij onder meer de hoogte van de achterstand en de omstandigheden van de huurder worden meegewogen.
Wat gebeurt er als er een hennepkwekerij in de woning wordt aangetroffen
Dit wordt door verhuurders doorgaans als een ernstige tekortkoming aangemerkt en kan aanleiding geven tot een vordering tot ontbinding en ontruiming bij de rechter. Daarnaast kan de gemeente op bestuursrechtelijke grondslag tot sluiting van de woning overgaan.
Wat is een kortgedingprocedure bij ontruiming
Een kort geding is een versnelde procedure bij de voorzieningenrechter, bedoeld voor spoedeisende situaties. Ook in kort geding blijft een rechterlijke uitspraak vereist voordat een deurwaarder tot gedwongen ontruiming kan overgaan.
Welke rol heeft de deurwaarder bij een ontruiming
De deurwaarder voert de ontruiming uit nadat de rechter deze heeft toegewezen. Op grond van artikel 555 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering moet de deurwaarder de ontruiming eerst aanzeggen via een exploot met een termijn van ten minste drie dagen, voordat de daadwerkelijke ontruiming plaatsvindt.
