Advocaat ontruiming huurwoning

Ontruiming van een huurwoning mag alleen plaatsvinden op basis van een rechterlijke uitspraak en met tussenkomst van een deurwaarder. Law & More begeleidt verhuurders en huurders in heel Nederland bij procedures die tot ontruiming kunnen leiden, bijvoorbeeld bij huurachterstand, overlast of een hennepkwekerij in de woning. De eerste stap is een gratis kennismakingsgesprek waarin wij uw dossier en de bewijspositie bespreken.

Cliënten beoordelen Law & More op Klantenvertellen met een 9,6 uit 10 (81 beoordelingen, stand oktober 2026).

Waarmee helpen wij u?

• U bent verhuurder en de huurder heeft een oplopende huurachterstand.
• De huurder veroorzaakt ernstige overlast, zoals herhaalde geluidsoverlast, agressie tegen omwonenden of ernstige vervuiling van het pand.
• In de woning is een hennepkwekerij of andere illegale activiteit aangetroffen.
• U wilt als verhuurder snel een uitspraak via een kort geding.
• U bent huurder en heeft een dagvaarding tot ontbinding en ontruiming ontvangen.
• U bent huurder en wilt een betalingsregeling of uitstel van ontruiming bereiken.
• U overweegt hoger beroep tegen een toegewezen ontruiming.

Mag een verhuurder een huurder zonder rechter uit huis zetten?

Nee. Een huurovereenkomst van een woning kan wegens een tekortkoming van de huurder in beginsel alleen door de rechter worden ontbonden (artikel 7:231 BW), en zonder vonnis kan een woning niet worden ontruimd.

De rechter beoordeelt of de gestelde tekortkoming, zoals een huurachterstand, overlast of een hennepkwekerij, de ontbinding rechtvaardigt. Alleen in de wettelijke uitzondering, waarbij het gehuurde wegens ernstige verstoring van de openbare orde is gesloten, kan een verhuurder de overeenkomst buitengerechtelijk ontbinden.

Welke gronden kunnen leiden tot ontbinding en ontruiming?

De meest voorkomende gronden zijn huurachterstand, ernstige overlast en illegale activiteiten in de woning, zoals een hennepkwekerij. De rechter weegt per zaak of de tekortkoming ernstig genoeg is.

Bij huurachterstand spelen de hoogte en de duur van de achterstand een rol, en de vraag of de huurder eerder is aangemaand of in gebreke gesteld. De wet noemt geen vast aantal maanden.

Bij overlast moet de verhuurder de overlast onderbouwen, bijvoorbeeld met klachten van omwonenden, meldingen bij de politie of een rapportage van een beheerder. De rechter betrekt die onderbouwing bij zijn beoordeling.

Een hennepkwekerij wordt door verhuurders doorgaans gezien als een ernstige tekortkoming, ook als de huurder stelt niet verantwoordelijk te zijn. Daarnaast kan de gemeente de woning sluiten op grond van de Opiumwet. Die bestuursrechtelijke maatregel staat los van de civiele procedure tussen huurder en verhuurder.

Hoe verloopt een ontruimingsprocedure?

De verhuurder vordert ontbinding en ontruiming bij de kantonrechter, of bij spoed in kort geding bij de voorzieningenrechter. Wijst de rechter de vordering toe, dan vormt het vonnis de executoriale titel waarmee de deurwaarder kan ontruimen.

Een kort geding is een versnelde procedure waarin de voorzieningenrechter, vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure, een voorlopige voorziening kan treffen. Ook dan blijft een rechterlijke uitspraak vereist.

Op grond van artikel 555 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering moet de gedwongen ontruiming worden voorafgegaan door een exploot van een deurwaarder. Daarin staat een bevel om binnen drie dagen aan het vonnis te voldoen en de datum van ontruiming. Pas daarna kan de deurwaarder, zo nodig met bijstand van de politie, daadwerkelijk ontruimen.

Welk verweer heeft een huurder tegen ontruiming?

Een huurder kan in de procedure verweer voeren, bijvoorbeeld door de gestelde huurachterstand te betwisten, een betalingsregeling voor te stellen of te wijzen op persoonlijke omstandigheden. Tegen een toegewezen vordering staat in beginsel hoger beroep open.

Hoger beroep schort de tenuitvoerlegging niet automatisch op. Wie pas reageert als de deurwaarder de ontruiming aanzegt, heeft weinig ruimte meer. Overleg met een advocaat in een vroeg stadium vergroot de mogelijkheid om verweer tijdig en volledig naar voren te brengen.

Hoe werkt een traject met Law & More?

1. Kennismaking: in een gratis gesprek bespreken wij de situatie, de correspondentie tussen partijen en het huurcontract.
2. Advies en kosteninschatting: wij beoordelen het dossier en de bewijspositie, en geven een inschatting van de kosten.
3. Aanpak en onderhandeling: voor verhuurders stellen wij de dagvaarding of het kortgedingverzoek op; voor huurders onderzoeken wij een betalingsregeling of uitstel van ontruiming.
4. Procedure of afronding: wij voeren de procedure of het verweer, beoordelen de mogelijkheden van hoger beroep en stemmen voor verhuurders met de deurwaarder af over betekening en tenuitvoerlegging.

Wat kost een advocaat bij ontruiming?

Wij werken op uurbasis. Het tarief bespreken wij vooraf.

• Advocaat: 250 tot 350 euro per uur, exclusief btw.
• Partner: 300 tot 400 euro per uur, exclusief btw.
• Kennismakingsgesprek: gratis.
• Los adviesgesprek zonder verdere begeleiding: 300 euro, inclusief btw.

Externe kosten, zoals griffierecht en deurwaarderskosten, komen apart. Gefinancierde rechtsbijstand via een toevoeging van de Raad voor Rechtsbijstand bestaat, maar Law & More werkt niet op die basis.

Wie behandelt uw zaak?

Uw zaak wordt behandeld door Ruby van Kersbergen. Meer over hun achtergrond leest u op de pagina ons team.

Welke verwante diensten kunnen relevant zijn?

• Huurrecht advocaat
• Advocaat huurrecht in Amsterdam
• Gebreken aan een huurwoning
• Huur van bedrijfsruimte
• Vastgoedrecht advocaat

Veelgestelde vragen

Kan een verhuurder mij zonder rechterlijke uitspraak uit huis zetten?

Nee. Op grond van artikel 7:231 BW is voor ontbinding van de huurovereenkomst wegens een tekortkoming in beginsel een uitspraak van de rechter vereist. De enige uitzondering houdt verband met een sluiting wegens ernstige verstoring van de openbare orde. Zonder vonnis mag een deurwaarder niet tot ontruiming overgaan.

Hoeveel huurachterstand is nodig voor een ontruiming?

De wet noemt geen vast aantal maanden. De rechter beoordeelt per zaak of de achterstand een tekortkoming vormt die ontbinding rechtvaardigt. Daarbij weegt hij onder meer de hoogte en duur van de achterstand, eerdere aanmaningen en de omstandigheden van de huurder mee.

Wat gebeurt er als er een hennepkwekerij in de woning wordt aangetroffen?

Verhuurders zien dit doorgaans als een ernstige tekortkoming, die aanleiding kan geven tot een vordering tot ontbinding en ontruiming bij de rechter. Daarnaast kan de gemeente op bestuursrechtelijke grondslag de woning sluiten. Die sluiting staat los van de civiele procedure tussen huurder en verhuurder.

Wat is een kortgedingprocedure bij ontruiming?

Een kort geding is een versnelde procedure bij de voorzieningenrechter, bedoeld voor spoedeisende situaties zoals een aanzienlijke huurachterstand of ernstige overlast. Ook in kort geding blijft een rechterlijke uitspraak vereist voordat een deurwaarder tot gedwongen ontruiming kan overgaan.

Welke rol heeft de deurwaarder bij een ontruiming?

De deurwaarder voert de ontruiming uit nadat de rechter deze heeft toegewezen. Op grond van artikel 555 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering moet hij de ontruiming eerst aanzeggen via een exploot met een termijn van ten minste drie dagen. Daarna kan hij, zo nodig met bijstand van de politie, ontruimen.

Heeft u een dagvaarding of aanzegging tot ontruiming ontvangen, of wilt u als verhuurder ontruiming vorderen? Stuur de stukken via de contactpagina, bel 040 - 369 06 80 of mail naar info@lawandmore.nl. Wij controleren welke termijnen lopen en wat uw mogelijkheden zijn.

Law & More, Marconilaan 13, 5612 HM Eindhoven (040 - 369 06 80) en bezoeklocatie Pietersbergweg 291, 1105 BM Amsterdam (020 - 369 71 21). Bereikbaar maandag tot en met vrijdag 08:00-22:00, zaterdag en zondag 09:00-17:00.

Deze pagina geeft algemene informatie en vervangt geen advies over uw specifieke situatie.