Gepubliceerd op 9 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 9 oktober 2026
Een verhuurder kan ontruiming van bedrijfsruimte alleen afdwingen met een uitspraak van de rechter: na ontbinding wegens een ernstige tekortkoming, zoals een flinke huurachterstand, of na een rechtsgeldige beëindiging van de huur. Zelf het slot vervangen of de spullen van de huurder buiten zetten mag nooit.
Welke bescherming de huurder heeft, hangt af van het soort bedrijfsruimte. Een winkel of restaurant (290-bedrijfsruimte) heeft sterke huurbescherming, een kantoor of loods (230a-bedrijfsruimte) alleen een tijdelijke ontruimingsbescherming.
Inhoudsopgave
Welke soorten bedrijfsruimte onderscheidt de wet?
De wet kent twee soorten bedrijfsruimte met elk eigen regels. Het verschil bepaalt hoe en wanneer de verhuurder de huur kan beëindigen.
| 290-bedrijfsruimte | 230a-bedrijfsruimte | |
|---|---|---|
| Voorbeelden | Winkel, restaurant, café, kapsalon, ambachtsbedrijf met publieksfunctie | Kantoor, opslag, loods, praktijkruimte zonder vrij toegankelijke balie |
| Wetsartikelen | Artikelen 7:290-7:310 BW | Artikel 7:230a BW |
| Bescherming | Huurbescherming: de huur eindigt alleen met instemming van de huurder of door de rechter | Alleen ontruimingsbescherming: uitstel van de ontruiming tot maximaal drie jaar |
Wat in het contract staat, is niet beslissend. De rechter kijkt naar hoe de ruimte werkelijk wordt gebruikt en wat partijen bij het sluiten van de huur voor ogen hadden. Meer achtergrond leest u in ons artikel over huurrecht voor bedrijfsruimte.
Wanneer kan de verhuurder ontbinding en ontruiming vorderen?
De verhuurder kan de rechter vragen de huur te ontbinden en ontruiming te bevelen als de huurder ernstig tekortschiet (artikel 6:265 BW). Bij 290-bedrijfsruimte kan alleen de rechter de huur ontbinden (artikel 7:231 lid 1 BW).
De meest voorkomende grond is huurachterstand. De wet noemt geen vast aantal maanden; de rechter weegt hoe groot en hoe hardnekkig de achterstand is. Andere gronden zijn bijvoorbeeld onderverhuur zonder toestemming, ander gebruik dan afgesproken of ernstige overlast.
Een kleine of eenmalige tekortkoming rechtvaardigt in de regel geen ontbinding. Stuur de huurder daarom eerst een schriftelijke aanmaning met een redelijke termijn, zodat vaststaat dat hij in verzuim is.
Hoe beëindigt de verhuurder de huur van 290-bedrijfsruimte?
De verhuurder moet de huur opzeggen tegen het einde van de lopende huurperiode, met een termijn van ten minste een jaar en per deurwaardersexploot of aangetekende brief (artikel 7:293 BW). In de opzegging moet hij de gronden noemen (artikel 7:294 BW).
De opzegging alleen beëindigt de huur niet. Stemt de huurder niet binnen zes weken schriftelijk in, dan loopt de huur door totdat de rechter op vordering van de verhuurder het einde van de huur heeft vastgesteld (artikel 7:295 BW).
De rechter wijst de vordering alleen toe op een wettelijke grond (artikel 7:296 BW). Aan het einde van de eerste vijf jaar kan dat alleen bij slecht huurderschap of dringend eigen gebruik door de verhuurder. Na tien jaar weegt de rechter ook de belangen van beide partijen af. Lees meer in ons artikel over de opzeggingsgronden bij winkelruimte.
Hoe beëindigt de verhuurder de huur van 230a-bedrijfsruimte?
Bij 230a-bedrijfsruimte eindigt de huur volgens het contract: aan het einde van de afgesproken looptijd, of na opzegging met de afgesproken termijn. Is er niets afgesproken bij een huur voor onbepaalde tijd, dan geldt een opzegtermijn van ten minste een maand.
Een tussentijdse opzegging bij een huur voor bepaalde tijd is alleen mogelijk als het contract dat toestaat. Leg de opzegging altijd vast op een manier die u kunt bewijzen, zoals een aangetekende brief.
Welke ontruimingsbescherming heeft de huurder van 230a-bedrijfsruimte?
Na het einde van de huur moet de verhuurder de ontruiming schriftelijk aanzeggen. De huurder kan daarna binnen twee maanden de rechter vragen de ontruimingstermijn te verlengen (artikel 7:230a BW).
In die twee maanden mag de verhuurder niet ontruimen. De rechter kan de termijn steeds met maximaal een jaar verlengen; de huurder kan dat twee keer opnieuw vragen, uiterlijk een maand voor het einde van de lopende termijn. In totaal duurt de bescherming dus maximaal drie jaar. De rechter weegt daarbij de belangen van beide partijen af.
Hoe verloopt de procedure bij de rechter?
Huurzaken worden behandeld door de kantonrechter, ongeacht het bedrag (artikel 93 Rv). Bij de kantonrechter is een advocaat niet verplicht, in hoger beroep bij het gerechtshof wel.
Heeft de verhuurder snel een beslissing nodig, bijvoorbeeld bij een groeiende achterstand, dan kan hij ontruiming vorderen in een kort geding. De rechter wijst ontruiming in kort geding alleen toe als het zeer waarschijnlijk is dat een bodemrechter de huur ook zou ontbinden. Na een toewijzend vonnis voert een deurwaarder de ontruiming uit.
Waar let u als verhuurder op?
- Stel vast of het om 290- of 230a-bedrijfsruimte gaat, op basis van het werkelijke gebruik.
- Stuur bij achterstand een schriftelijke aanmaning met een betaaltermijn en bewaar het bewijs.
- Zeg 290-bedrijfsruimte op met ten minste een jaar termijn, per aangetekende brief of deurwaardersexploot en met de gronden erbij.
- Zeg bij 230a-bedrijfsruimte de ontruiming schriftelijk aan en noteer de termijn van twee maanden.
- Ontruim nooit zelf; laat dat over aan de deurwaarder na een vonnis.
Waar let u als huurder op?
- Controleer bij een opzegging van 290-bedrijfsruimte de vorm, de termijn en de genoemde gronden.
- Stem niet in met een opzegging voordat u uw positie heeft laten beoordelen; de termijn is zes weken.
- Dien bij 230a-bedrijfsruimte binnen twee maanden na de aanzegging een verzoek tot verlenging in.
- Los een huurachterstand zo snel mogelijk op of maak een schriftelijke betalingsregeling.
Wat kunnen wij voor u doen bij ontruiming van bedrijfsruimte?
Onze huurrecht advocaat staat verhuurders en huurders van bedrijfsruimte bij. Wij kunnen onder meer:
- beoordelen of uw pand 290- of 230a-bedrijfsruimte is en welke bescherming daarbij hoort;
- een aanmaning, opzegging of ontruimingsaanzegging opstellen die voldoet aan de artikelen 7:293 en 7:294 BW;
- een procedure tot ontbinding en ontruiming of een kort geding voorbereiden en voeren bij de kantonrechter;
- als huurder namens u binnen twee maanden een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn indienen (artikel 7:230a BW);
- onderhandelen over een vertrekregeling of betalingsregeling en die vastleggen in een vaststellingsovereenkomst.
Samengevat
- Ontruiming van bedrijfsruimte kan alleen na een uitspraak van de rechter; eigenrichting is niet toegestaan.
- Bij 290-bedrijfsruimte eindigt de huur alleen met instemming van de huurder of door de rechter, op een wettelijke grond.
- Bij 230a-bedrijfsruimte kan de huurder binnen twee maanden na de aanzegging uitstel van ontruiming vragen, tot maximaal drie jaar.
- Huurachterstand kan tot ontbinding leiden als de tekortkoming ernstig genoeg is.
- De kantonrechter behandelt alle huurzaken; een advocaat is daar niet verplicht.
Veelgestelde vragen
Hoeveel maanden huurachterstand zijn nodig voor ontruiming?
De wet noemt geen vast aantal. Rechters wegen de hoogte en duur van de achterstand en de voorgeschiedenis. Een achterstand van drie maanden of meer leidt in de praktijk vaak tot ontbinding, maar dat is geen harde regel.
Mag de verhuurder zelf de sloten vervangen?
Nee. Dat is eigenrichting. De verhuurder heeft een vonnis nodig, waarna een deurwaarder de ontruiming uitvoert.
Heb ik een advocaat nodig voor een ontruimingsprocedure?
Bij de kantonrechter is een advocaat niet verplicht. In hoger beroep bij het gerechtshof wel. Gezien de formele eisen aan opzegging en procedure laten veel partijen zich ook bij de kantonrechter bijstaan.
Wat is het verschil tussen opzegging en ontbinding?
Opzegging beëindigt de huur aan het einde van een huurperiode, zonder dat de huurder iets verkeerd heeft gedaan. Ontbinding beëindigt de huur vanwege een tekortkoming van de huurder, zoals huurachterstand.
Hoe lang kan een huurder van een kantoor de ontruiming uitstellen?
Maximaal drie jaar: de rechter kan de ontruimingstermijn telkens met ten hoogste een jaar verlengen, en de huurder kan dat in totaal drie keer vragen.
