Koopcontract ontbinden: wanneer het mag en wat de gevolgen zijn

Gepubliceerd op 16 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 31 oktober 2026

U kunt een koopcontract ontbinden als de andere partij tekortschiet en die tekortkoming niet van geringe betekenis is (artikel 6:265 BW), of als een ontbindende voorwaarde in het contract in vervulling gaat. Daarnaast kent de wet twee bijzondere mogelijkheden: de bedenktijd van drie dagen bij de koop van een woning door een particulier, en het herroepingsrecht van veertien dagen bij een aankoop op afstand.

Welke route geldt, hangt af van wat u koopt en van wie. De koop van een woning, een consumentenkoop van een product en een zakelijke koop hebben elk eigen regels. Dit artikel zet ze naast elkaar en laat aan de hand van een uitspraak uit 2023 zien wat een gemiste voorbehoudsdatum kost.

Vier soorten koop, vier regimes

De wet maakt onderscheid tussen de koop van een woning, de consumentenkoop en de gewone koop. Haal ze niet door elkaar: de bedenktijd geldt alleen voor de woning, en de extra consumentenbescherming alleen als een consument van een bedrijf koopt.

Drie dagen bedenktijd bij de koop van een woning

Koopt u als particulier een woning, dan heeft u drie dagen bedenktijd nadat u de getekende koopakte of een kopie ervan heeft ontvangen (artikel 7:2 lid 2 BW). In die periode kunt u zonder reden en zonder kosten van de koop afzien.

De bedenktijd geldt alleen voor de koper, niet voor de verkoper. Een verkoper is gebonden zodra de koopakte is getekend, tenzij een ontbindende voorwaarde in zijn voordeel geldt. Valt de bedenktijd in een weekend of op een feestdag, dan wordt hij verlengd zodat er ten minste twee werkdagen in zitten (Algemene termijnenwet). Voor de koop van een auto, een bedrijfspand of een product in een winkel bestaat geen wettelijke bedenktijd; koopt u online of buiten de winkel, dan heeft u wel het herroepingsrecht van veertien dagen.

Ontbinden met een ontbindende voorwaarde

Een ontbindende voorwaarde is een afspraak dat u de koop kunt ontbinden als een bepaalde gebeurtenis zich voordoet, zoals het niet krijgen van een hypotheek. U moet de ontbinding dan meestal schriftelijk en vóór de afgesproken datum aan de verkoper laten weten.

• Het financieringsvoorbehoud geldt als u ondanks voldoende inspanning geen hypotheek krijgt. Bewaar de afwijzingen van de geldverstrekkers, want de verkoper mag om bewijs vragen.
• Het voorbehoud van een bouwkundige keuring geldt als de keuring gebreken boven een afgesproken bedrag aan het licht brengt.
• Andere voorwaarden zijn bijvoorbeeld het verkrijgen van een omgevingsvergunning of de verkoop van uw huidige woning.

Verloopt de datum zonder dat u schriftelijk heeft ontbonden, dan vervalt het voorbehoud en blijft de koop gewoon staan.

Wat een gemiste datum kostte: rechtbank Noord-Holland 2023

In een zaak die de rechtbank Noord-Holland op 8 februari 2023 besliste, liet een koper de termijn voor het financieringsvoorbehoud op 15 juni 2018 ongebruikt verlopen (ECLI:NL:RBNHO:2023:941). Daarna werden de financieringsaanvragen afgewezen. De verkopers ontbonden en de kopers betaalden een boete van € 29.000, 10% van de koopsom van € 290.000. De rechtbank oordeelde dat de financieel adviseur zijn zorgplicht had geschonden en die € 29.000 moest vergoeden. Of u een adviseur kunt aanspreken, hangt af van wat u met hem heeft afgesproken; de les is vooral dat u zelf de datum bewaakt.

Ontbinden wegens een tekortkoming van de wederpartij

Komt de andere partij haar verplichtingen niet na, dan kunt u de overeenkomst ontbinden zodra zij in verzuim is (artikel 6:265 BW). Meestal is daarvoor eerst een schriftelijke ingebrekestelling nodig met een redelijke termijn om alsnog na te komen (artikel 6:82 BW).

Ontbinding is niet toegestaan als de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. Een kras op een nieuwe auto rechtvaardigt meestal geen ontbinding; een motor die niet werkt wel.

Extra regels bij een consumentenkoop

Levert de verkoper een product dat niet aan de overeenkomst beantwoordt, dan mag u eerst herstel of vervanging eisen (artikel 7:21 BW). Lukt dat niet binnen een redelijke termijn of zonder ernstige overlast, dan kunt u de koop ontbinden of prijsvermindering vragen, tenzij het gebrek van geringe betekenis is (artikel 7:22 BW). Ontstaat het gebrek binnen een jaar na de levering, dan wordt vermoed dat het al bij de levering aanwezig was (artikel 7:18 lid 2 BW).

Meld een gebrek tijdig. Bij een consumentenkoop is een melding binnen twee maanden na ontdekking in elk geval op tijd (artikel 7:23 BW). Bij een woningkoop of een zakelijke koop geldt alleen de eis van ‘binnen bekwame tijd’, zonder vaste termijn van twee maanden.

De ontbindingsverklaring: zo ontbindt u

Buiten de rechter om ontbindt u door een schriftelijke verklaring aan de andere partij (artikel 6:267 BW). U hoeft dus niet eerst naar de rechter. Betwist de andere partij de ontbinding, dan beslist uiteindelijk de rechter of die terecht was.

• Noem in de verklaring de overeenkomst, de tekortkoming of de voorwaarde waarop u zich beroept, en de datum.
• Verstuur de verklaring per aangetekende post en per e-mail, zodat u kunt bewijzen dat zij is ontvangen.
• Bij een woningkoop: stuur een kopie aan de notaris en de makelaar.

Meer over de algemene regels leest u in ons artikel over ontbinding van een overeenkomst.

Na de ontbinding: terugbetalen, teruggeven en schade

Ontbinding heeft geen terugwerkende kracht, maar partijen moeten de al ontvangen prestaties ongedaan maken (artikel 6:269 en 6:271 BW). De verkoper betaalt de koopprijs terug en de koper geeft het product terug.

Kan een prestatie niet worden teruggegeven, bijvoorbeeld omdat de zaak al is gebruikt, dan wordt de waarde vergoed (artikel 6:272 BW). Daarnaast kunt u schadevergoeding vorderen voor de schade die u lijdt doordat de overeenkomst niet wordt nagekomen (artikel 6:277 BW).

Bij een woningkoop met de NVM-modelkoopakte geldt vaak een boete van 10% van de koopprijs als een partij na ingebrekestelling langer dan acht dagen in verzuim blijft en de andere partij ontbindt. Lees de koopakte goed na, want de precieze afspraak kan per akte verschillen.

Geschillencommissie, kantonrechter of rechtbank?

Is de verkoper aangesloten bij De Geschillencommissie, dan kan een consument daar een klacht indienen. De commissie geeft een bindend advies: dat is een beslissing die beide partijen als afspraak moeten nakomen. De rechter kan het alleen opzij zetten als het in de gegeven omstandigheden onaanvaardbaar is.

In andere gevallen beslist de rechter. Gaat het om een vordering tot € 25.000 of om een consumentenkoop, dan is de kantonrechter bevoegd en heeft u geen advocaat nodig (artikel 93 Rv). De notaris beslist niet over een geschil; hij voert de levering uit en bewaart een eventuele waarborgsom tot partijen het eens zijn of de rechter heeft beslist. Wat een procedure aan griffierecht kost, staat op rechtspraak.nl.

Vier data die u als koper noteert

• De datum waarop u de getekende koopakte van een woning ontving: de bedenktijd van drie dagen begint daarna.
• De uiterste datum van elke ontbindende voorwaarde; ontbind schriftelijk vóór die datum (zie ECLI:NL:RBNHO:2023:941).
• De datum waarop u een gebrek ontdekte; meld het schriftelijk binnen bekwame tijd, bij een consumentenkoop in elk geval binnen twee maanden.
• De datum van uw ingebrekestelling en het einde van de termijn die u daarin gaf.

Wat de verkoper controleert bij een ontbinding

• Vraag bij een beroep op het financieringsvoorbehoud om de schriftelijke afwijzingen van de geldverstrekkers.
• Controleer of de ontbindingsverklaring op tijd en in de juiste vorm is ontvangen.
• Reageer schriftelijk op een ingebrekestelling en bied zo nodig herstel of vervanging aan (artikel 7:21 BW).
• Controleer of de boeteclausule in de koopakte van toepassing is voordat u een boete vordert.

Wat kunnen wij doen als een koop dreigt te mislukken?

Onze advocaten civiel recht en vastgoedrecht staan kopers en verkopers bij als een koop dreigt te mislukken.

• Wij stellen vast welke regels gelden: woningkoop, consumentenkoop of zakelijke koop.
• Wij beoordelen of een ontbindende voorwaarde geldig en tijdig is ingeroepen.
• Wij stellen de ingebrekestelling en de schriftelijke ontbindingsverklaring op volgens artikel 6:82 en 6:267 BW.
• Wij berekenen wat er na de ontbinding moet worden terugbetaald en welke schade of boete kan worden gevorderd.
• Wij voeren de procedure bij De Geschillencommissie of de rechter.