Kostenverdeling in de VvE: wat bepalen splitsingsakte en modelreglement?

Gepubliceerd op 8 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 14 oktober 2026

De kosten in een Vereniging van Eigenaars (VvE) worden verdeeld volgens het reglement van splitsing in de splitsingsakte, in de praktijk meestal naar het breukdeel van ieder appartement. Een vergaderbesluit of het huishoudelijk reglement kan die verdeling niet zomaar wijzigen; daarvoor is in beginsel een wijziging van de splitsingsakte nodig (art. 5:139 BW).

Welke documenten bepalen de kostenverdeling?

De kostenverdeling volgt uit de splitsingsakte met het reglement van splitsing. Die akte wordt door de notaris opgesteld en ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.

De splitsingsakte bevat de beschrijving van het gebouw en de appartementsrechten, de breukdelen en de oprichting van de VvE. Het reglement regelt onder meer welke schulden en kosten voor gezamenlijke rekening zijn en hoe ze worden verdeeld. Iedere appartementseigenaar is van rechtswege lid van de VvE en aan deze regels gebonden.

Welke rangorde geldt tussen de documenten?

1. De wet (titel 5.9 BW, art. 5:106 e.v.): dwingende bepalingen gaan altijd voor.
2. De splitsingsakte met het reglement van splitsing: de basis van de rechten en plichten.
3. Het huishoudelijk reglement: regels over gebruik en orde, die niet in strijd mogen zijn met het reglement van splitsing.
4. Besluiten van de vergadering: geldig zolang ze binnen wet, akte en reglement blijven.

Een besluit dat in strijd is met de wet of de splitsingsakte, is nietig (art. 2:14 BW). Meer over de onderlinge rechten en plichten leest u in ons artikel over rechten en plichten in de VvE.

Welke rol speelt het modelreglement?

Een modelreglement is een standaardtekst van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) waarnaar de splitsingsakte verwijst, vaak met afwijkingen. Welk modelreglement geldt, staat in de splitsingsakte van uw gebouw; het hangt dus niet af van de datum waarop de VvE is opgericht, maar van de keuze in de akte.

De KNB heeft modelreglementen uitgebracht in onder meer 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017, en in 2021 een apart modelreglement voor kleine VvE’s. De inhoud verschilt per versie, bijvoorbeeld over stemrecht, de verzekering van het gebouw en de omschrijving van de kosten.

Lees daarom altijd de splitsingsakte en het modelreglement naast elkaar. De afwijkingen in de akte gaan voor op de standaardtekst van het modelreglement.

Hoe werkt de verdeling naar breukdeel?

Het breukdeel is het aandeel van een appartementsrecht in de gemeenschap en staat in de splitsingsakte. In de modelreglementen dragen eigenaars naar hun breukdeel bij in de schulden en kosten, tenzij het reglement een andere verdeelsleutel geeft.

Een voorbeeld ter illustratie: een VvE vervangt de lift voor € 50.000. Een eigenaar met een breukdeel van 60/1.000 betaalt € 3.000, een eigenaar met 40/1.000 betaalt € 2.000. Het breukdeel bepaalt vaak ook het aantal stemmen in de vergadering, maar het reglement kan dat anders regelen.

Kan het reglement een andere verdeelsleutel bevatten?

Ja. Het reglement kan voor bepaalde kosten een eigen verdeelsleutel vastleggen, bijvoorbeeld verwarmingskosten naar verbruik of de kosten van een parkeergarage alleen voor de eigenaars van een parkeerplaats.

Sommige modelreglementen bepalen dat een eigenaar die geen medegebruik heeft van een gemeenschappelijk gedeelte, niet meebetaalt aan de kosten daarvan, tenzij het reglement anders bepaalt. Of de bewoner van de begane grond meebetaalt aan de lift, hangt dus af van de tekst van uw reglement.

Welke kosten zijn gemeenschappelijk?

Gemeenschappelijk zijn in de regel de kosten van onderhoud, herstel en vernieuwing van de gemeenschappelijke gedeelten, de opstalverzekering en de kosten van beheer en administratie. Wat precies gemeenschappelijk is en wat privé, bepalen de splitsingsakte en de bijbehorende tekening.

• onderhoud van dak, gevel, fundering en trappenhuis;
• onderhoud en vervanging van de lift en gemeenschappelijke installaties;
• schoonmaak en verlichting van gemeenschappelijke ruimten;
• verzekeringspremies en publiekrechtelijke lasten die op het gebouw als geheel rusten;
• beheerkosten en de jaarlijkse reservering voor het reservefonds.

Schade aan privégedeelten, bijvoorbeeld door een lekkage, is niet altijd een VvE-kost. Zie ook ons artikel over lekkages en vallende dakpannen.

Hoeveel moet de VvE reserveren?

Sinds 1 januari 2018 moet iedere VvE een reservefonds hebben en jaarlijks reserveren (art. 5:126 BW). Dat is minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw, of het bedrag dat volgt uit een meerjarenonderhoudsplan (MJOP).

De vergadering kan met een meerderheid van ten minste 80% van de uitgebrachte stemmen besluiten om minder of niet te reserveren. Ook de bijdrage aan het reservefonds wordt verdeeld volgens de verdeelsleutel uit het reglement.

Kan de vergadering de kostenverdeling wijzigen?

Niet blijvend met een gewoon besluit. Een besluit dat de verdeelsleutel van de splitsingsakte terzijde schuift, is in strijd met het reglement en daardoor in beginsel nietig, ook als een meerderheid voor stemde.

Een blijvende wijziging vraagt een notariële akte tot wijziging van de splitsingsakte, ingeschreven in de openbare registers (art. 5:139 BW). Daarvoor is in beginsel de medewerking van alle eigenaars en hun hypotheekhouders nodig. Bepaalt het reglement dat, dan kan de vereniging de akte ook wijzigen na een besluit van de vergadering met een gekwalificeerde meerderheid. Weigert een eigenaar zonder redelijke grond mee te werken, dan kan de kantonrechter die medewerking vervangen.

Hoe vecht u een VvE-besluit over kosten aan?

Een besluit dat in strijd is met de redelijkheid en billijkheid of met regels over de totstandkoming, kunt u laten vernietigen door de kantonrechter. Dat verzoek moet u indienen binnen een maand nadat u van het besluit kennis heeft genomen of kon nemen (art. 5:130 BW).

Een besluit dat in strijd is met de wet of de splitsingsakte, is nietig. Voor nietigheid geldt die termijn van een maand niet, maar wacht toch niet te lang: wie jarenlang betaalt zonder bezwaar, kan op grond van de redelijkheid en billijkheid zijn recht om te protesteren verliezen.

Wat als een eigenaar niet betaalt?

De VvE kan de bijdrage innen via een aanmaning, een incassoprocedure en zo nodig een procedure bij de kantonrechter. Bij een consument moet de VvE eerst een veertiendagenbrief sturen voordat zij buitengerechtelijke incassokosten mag rekenen (art. 6:96 lid 6 BW). Een eigenaar mag niet weigeren te betalen omdat hij het met een besluit oneens is; daarvoor moet hij het besluit zelf aanvechten.

Geldt het huishoudelijk reglement ook voor huurders?

In de regel wel: de wet laat de gebruiksregels uit het reglement en het huishoudelijk reglement ook gelden voor gebruikers, zoals huurders (titel 5.9 BW). Neem in het huurcontract toch op dat de huurder zich aan deze regels moet houden. De kosten blijven tegenover de VvE wel voor rekening van de eigenaar.

Waar let u op als appartementseigenaar?

• Vraag de splitsingsakte, de tekening en het modelreglement op bij het Kadaster of de VvE, ook vóór een aankoop.
• Controleer uw breukdeel en eventuele afwijkende verdeelsleutels voor lift, garage of verwarming.
• Ga na of de VvE voldoende reserveert volgens artikel 5:126 BW of een actueel MJOP.
• Maak bezwaar tegen een besluit binnen een maand na kennisneming, als u vernietiging wilt vragen.
• Blijf betalen zolang een besluit niet is vernietigd of nietig verklaard.

Waar let u op als VvE-bestuur?

• Verdeel kosten alleen volgens de verdeelsleutel uit het reglement van splitsing.
• Leg voor afwijkende afspraken een wijziging van de splitsingsakte voor, geen gewoon vergaderbesluit.
• Laat een MJOP opstellen en houd het actueel, zodat de reservering onderbouwd is.
• Roep de vergadering op volgens de termijnen en meerderheden uit het reglement en notuleer besluiten zorgvuldig.
• Stuur bij wanbetaling door een consument eerst een veertiendagenbrief.

Wat kunnen wij voor u doen bij de kostenverdeling in de VvE?

• Wij beoordelen de splitsingsakte, het modelreglement en het huishoudelijk reglement van uw VvE.
• Wij adviseren over de geldigheid van een vergaderbesluit en de termijn van artikel 5:130 BW.
• Wij dienen een verzoek tot vernietiging of vervangende machtiging in bij de kantonrechter.
• Wij begeleiden een wijziging van de splitsingsakte samen met de notaris.
• Wij voeren incassoprocedures voor de VvE of verweer voor de eigenaar. Meer over onze dienstverlening leest u bij onze VvE-advocaat en vastgoedrecht advocaat.

Samengevat

• De kostenverdeling volgt uit het reglement van splitsing in de splitsingsakte, meestal naar breukdeel.
• Welk modelreglement geldt, staat in de splitsingsakte; afwijkingen in de akte gaan voor.
• Een gewoon vergaderbesluit kan de verdeelsleutel niet blijvend wijzigen; daarvoor is een wijziging van de akte nodig (art. 5:139 BW).
• Iedere VvE moet reserveren: minimaal 0,5% van de herbouwwaarde of volgens een MJOP (art. 5:126 BW).
• Vernietiging van een besluit vraagt u binnen een maand bij de kantonrechter (art. 5:130 BW).

Veelgestelde vragen

Moet ik meebetalen aan de lift als ik op de begane grond woon?

Dat hangt af van uw reglement. In veel gevallen geldt de algemene verdeling naar breukdeel en betaalt u mee; sommige reglementen sluiten eigenaars zonder medegebruik uit.

Kan de vergadering besluiten dat een eigenaar een extra bijdrage betaalt?

Alleen als het reglement daarvoor een grondslag geeft. Een besluit dat één eigenaar zwaarder belast dan de verdeelsleutel toelaat, is in beginsel nietig.

Waar vind ik de splitsingsakte van mijn gebouw?

U kunt de splitsingsakte en de splitsingstekening tegen betaling opvragen bij het Kadaster. Vaak heeft ook het VvE-bestuur of de beheerder een kopie.

Wat als de breukdelen bij nieuwbouw scheef zijn verdeeld?

Dan kunt u voorstellen de splitsingsakte te wijzigen. Werken niet alle eigenaars mee, dan kan de kantonrechter in bepaalde gevallen hun medewerking vervangen; de lat ligt hoog.

Lees ook: mede-eigendom in de praktijk: wat te doen bij onenigheid? en burenruzie: juridische stappen bij geluidsoverlast.