Gepubliceerd op 11 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 29 oktober 2026
Bij onenigheid tussen mede-eigenaars probeert u het eerst samen of met een mediator op te lossen; lukt dat niet, dan beslist de kantonrechter of de rechtbank. Bent u samen eigenaar van één woning, dan kunt u volgens artikel 3:178 BW in beginsel altijd verdeling vorderen; bent u appartementseigenaar, dan loopt het via de Vereniging van Eigenaars (VvE) en kunt u een besluit maar binnen één maand laten vernietigen.
Die termijn van één maand uit artikel 5:130 BW is de belangrijkste valkuil. Hieronder leest u hoe mede-eigendom naar Nederlands recht werkt, waar de meeste conflicten over gaan, welke procedure bij welk probleem past en hoe de kantonrechter in Amsterdam in recente VvE-zaken oordeelde. Begrippen als syndicus, vrederechter en basisakte komen uit het Belgische recht en gelden in Nederland niet.
Inhoudsopgave
Gewone gemeenschap of appartementsrecht: twee vormen van mede-eigendom
Het Nederlandse recht kent twee vormen die in de praktijk mede-eigendom heten. Bij de gewone gemeenschap zijn twee of meer personen samen eigenaar van één zaak (artikel 3:166 BW). Bij het appartementsrecht is een gebouw gesplitst in afzonderlijke appartementen met gedeelde gemeenschappelijke delen (artikel 5:106 BW).
De gewone gemeenschap
Een gemeenschap ontstaat als meerdere personen samen eigenaar zijn van hetzelfde goed. Denk aan ex-partners met een gezamenlijk gekochte woning, erfgenamen die samen een huis erven of vrienden die samen een vakantiewoning kopen. De regels staan in titel 7 van Boek 3 BW, vanaf artikel 3:166.
Staat er niets over de verdeling, dan zijn de aandelen volgens artikel 3:166 lid 2 BW gelijk, tenzij uit de onderlinge verhouding iets anders volgt. Brengt u ongelijk geld in, laat dan bij de notaris vastleggen wie welk aandeel krijgt. Wat er bij een scheiding met gezamenlijke eigendom gebeurt, leest u in ons artikel over eigendommen bij een scheiding.
Het appartementsrecht en de splitsingsakte
Bij een appartementencomplex is het gebouw bij notariële akte gesplitst in appartementsrechten (artikel 5:106 BW). Een appartementsrecht is een aandeel in het hele gebouw en de grond, met het exclusieve recht om een bepaald deel te gebruiken, zoals uw woning, berging of garage.
De splitsingsakte bevat een splitsingsreglement. Daarin staan de rechten en plichten van de eigenaars, de verdeling van de kosten en de regels voor de vergadering. Veel reglementen volgen een modelreglement van de notariële beroepsorganisatie. Daarnaast kan de vergadering een huishoudelijk reglement vaststellen, bijvoorbeeld over huisdieren, geluid of het gebruik van de tuin.
De VvE en haar organen
Bij een splitsing ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaars. Iedere appartementseigenaar is automatisch lid. De VvE is volgens artikel 5:124 BW een rechtspersoon en beheert de gemeenschappelijke delen, zoals het dak, de gevel, de lift en het trappenhuis.
De VvE heeft twee vaste organen: de vergadering van eigenaars en het bestuur. Het bestuur voert het dagelijks beheer en vertegenwoordigt de VvE. Veel VvE’s schakelen een professionele beheerder in. Bij een conflict tussen u en de VvE is het bestuur partij, en dus geen neutrale bemiddelaar.
Bijdragen en het reservefonds
Elk appartementsrecht heeft een aandeel in de gemeenschap, meestal uitgedrukt in een breuk. Dat aandeel bepaalt in de regel hoeveel u bijdraagt aan de kosten en hoeveel stemmen u heeft. U kunt niet weigeren te betalen omdat u het met een besluit oneens bent; daarvoor is de vernietigingsprocedure.
Sinds 1 januari 2018 schrijft artikel 5:126 BW voor dat de VvE van een woongebouw jaarlijks ten minste reserveert wat volgt uit een vastgesteld meerjarenonderhoudsplan (MJOP), of ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde. Die gelden staan op een aparte rekening op naam van de VvE.
Hoe mede-eigenaars besluiten nemen
In een VvE beslist de vergadering van eigenaars, meestal met een gewone meerderheid. Voor zwaardere besluiten schrijft het reglement vaak een grotere meerderheid voor. Voor wijziging van de splitsingsakte is in beginsel medewerking van alle eigenaars nodig (artikel 5:139 BW).
De vergadering van eigenaars
De vergadering komt ten minste één keer per jaar bijeen. Zij stelt de begroting en de jaarrekening vast, benoemt het bestuur en beslist over groot onderhoud en verbeteringen. Hoeveel stemmen u heeft, welk quorum nodig is en welke meerderheid geldt, verschilt per reglement. Daarin staat ook of u zich kunt laten vertegenwoordigen en hoe u een punt op de agenda krijgt.
Een besluit bindt alle eigenaars, ook wie tegen stemde of niet aanwezig was. Bent u het er niet mee eens, dan moet u het binnen de wettelijke termijn laten vernietigen. Doet u niets, dan blijft het besluit gelden.
Besluiten en lasten in een gewone gemeenschap
Bij een gewone gemeenschap, zoals een gezamenlijke woning, is er geen vergadering. De deelgenoten kunnen samen een regeling maken over gebruik en beheer. Volgens artikel 3:170 BW mag ieder van hen alleen optreden voor handelingen die nodig zijn om de zaak te behouden, zoals een dringende reparatie. Voor andere beheershandelingen is in beginsel medewerking van alle deelgenoten nodig.
Ieder betaalt mee naar verhouding van zijn aandeel (artikel 3:172 BW), tenzij u iets anders heeft afgesproken. Voor de hypotheek bent u tegenover de bank meestal allebei aansprakelijk voor de hele schuld. Betaalt u meer dan uw deel, dan kunt u het meerdere volgens artikel 6:10 BW op de ander verhalen. Dat speelt vaak als ex-partners uit elkaar gaan en een van beiden de lasten alleen blijft betalen.
Waar conflicten tussen mede-eigenaars meestal over gaan
De meeste conflicten gaan over geld, over het gebruik van gemeenschappelijke delen en over de uitleg van het reglement. Bij een gezamenlijke woning draait het vaak om de vraag wie er mag blijven wonen en wat er met de woning gebeurt.
Gebruik van gemeenschappelijke delen
Eigenaars denken verschillend over het gebruik van de hal, de lift, de fietsenberging of de tuin. Parkeerplaatsen zijn een bekend twistpunt. Zulke vragen lopen snel uit op een ruzie tussen buren. Wil één eigenaar een gemeenschappelijk deel voor zichzelf, zoals een stuk dak, dan is meer nodig dan een meerderheidsbesluit.
Dat bleek op 19 februari 2026 bij de kantonrechter in Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2026:1949). De vergadering had een eigenaar toestemming gegeven voor een dakterras op het gemeenschappelijke dak, met een toegang door het dak. De kantonrechter verklaarde dat besluit nietig. Het terras kwam neer op een wijziging van de splitsingsakte, en daarvoor is in de hoofdregel medewerking van alle eigenaars nodig (artikel 5:139 lid 1 BW).
Uitleg van het reglement en verbouwingen
Reglementen zijn niet altijd duidelijk geschreven. Staat er dat grote huisdieren niet zijn toegestaan, dan is de vraag wat groot is. Werk binnen uw eigen appartement mag in beginsel. Raakt u gemeenschappelijke delen, zoals een draagmuur, de gevel of de leidingen, dan heeft u toestemming van de VvE nodig. Oudere reglementen sluiten bovendien niet altijd aan bij kortdurende verhuur, zonnepanelen of een laadpaal.
Geld: bijdragen, reservefonds en groot onderhoud
Eigenaars zijn het oneens over de kostenverdeling, onverwachte reparaties, de hoogte van het reservefonds of bijdragen voor verbeteringen. Een eigenaar op de begane grond vraagt zich af waarom hij meebetaalt aan de lift. Het antwoord staat in de kostenverdeling van het reglement, en die is in beginsel bindend. Vraag bij twijfel eerst inzage in de begroting, de jaarrekening en het MJOP.
Ook een besluit over het MJOP moet onderbouwd zijn. Op 18 november 2025 vernietigde de kantonrechter in Amsterdam een besluit om gevel- en kozijnwerk al voor 2036 in te plannen (ECLI:NL:RBAMS:2025:9075). Uit onderzoek bleek dat het werk pas rond 2043 nodig was, en een gevraagde conditiemeting was nog niet uitgevoerd. De VvE had volgens de kantonrechter niet in redelijkheid tot het besluit kunnen komen.
Overleg, brief en mediation voordat u naar de rechter gaat
Begin met een gesprek, leg uw standpunt daarna schriftelijk vast en schakel zo nodig een mediator in. Houd intussen de termijn van één maand voor VvE-besluiten in de gaten, want die loopt gewoon door.
Het gesprek voorbereiden
Verzamel de splitsingsakte, het reglement en de notulen, en noteer concreet waar het over gaat. Bedenk vooraf welke oplossingen voor u acceptabel zijn. Blijf bij de feiten en zoek het gezamenlijke belang: een goed onderhouden gebouw of een goede verkoopprijs. In een VvE kunt u het bestuur vragen het onderwerp op de agenda van de vergadering te zetten.
Een onderbouwde brief
Beschrijf het probleem, verwijs naar de bepalingen uit het reglement of de wet, doe een concreet voorstel en geef een redelijke termijn om te reageren, bijvoorbeeld twee weken. Houd de toon zakelijk. Verstuur de brief zo dat u de ontvangst kunt aantonen, bijvoorbeeld per e-mail en aangetekend, en vermeld welke stap u zet als er geen oplossing komt.
Mediation tussen eigenaars
Bij mediation begeleidt een onafhankelijke mediator het gesprek. De mediator legt geen oplossing op, maar helpt de partijen zelf tot afspraken te komen. Mediation is vrijwillig en vertrouwelijk, en meestal sneller en goedkoper dan een procedure. Kies een geregistreerde mediator met ervaring in vastgoed- of burengeschillen. Bij een zakelijk conflict, bijvoorbeeld in een bedrijfsverzamelgebouw, is zakelijke mediation een mogelijkheid. Bij een technisch geschil, zoals de staat van het dak, kan een onafhankelijk deskundige de feiten vaststellen.
Welke procedure past bij welk conflict?
In een VvE kunt u de kantonrechter vragen een besluit te vernietigen of een vervangende machtiging te geven. Bij een gewone gemeenschap vraagt u de kantonrechter om een gebruiksregeling of de rechter om de verdeling vast te stellen.
| Probleem | Procedure | Wetsartikel | Termijn |
|---|---|---|---|
| U bent het oneens met een VvE-besluit | Verzoek tot vernietiging bij de kantonrechter | 5:130 BW | Eén maand na kennisname |
| VvE of eigenaars weigeren toestemming | Verzoek om vervangende machtiging bij de kantonrechter | 5:121 BW | Geen vaste termijn |
| Deelgenoten worden het niet eens over gebruik of beheer | Verzoek om een regeling bij de kantonrechter | 3:168 BW | Geen vaste termijn |
| U wilt uit de gemeenschap | Vordering tot verdeling, in de regel bij de rechtbank | 3:178 en 3:185 BW | Geen vaste termijn |
Een VvE-besluit laten vernietigen
Volgens artikel 5:130 BW vernietigt alleen de kantonrechter een besluit van een orgaan van de VvE. U dient een verzoekschrift in, binnen één maand na de dag waarop u van het besluit kennis heeft genomen of kon nemen. Die termijn wordt streng toegepast. Dien bij twijfel tijdig in; u kunt het verzoek later intrekken als er alsnog een oplossing komt.
Een besluit is vernietigbaar als het niet goed tot stand is gekomen, bijvoorbeeld zonder juiste oproeping, of als het in strijd is met het reglement of met de redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter kan het besluit ook schorsen tot op het verzoek is beslist. Een besluit in strijd met de wet of de splitsingsakte kan nietig zijn, zoals bij het dakterras hierboven. Tegen de beschikking staat hoger beroep open; artikel 5:130 BW geeft daarvoor ook een termijn van één maand, korter dan de gebruikelijke drie maanden.
Vervangende machtiging vragen
Heeft u voor een handeling toestemming of medewerking van de VvE of van een andere eigenaar nodig en wordt die geweigerd, dan kunt u de kantonrechter volgens artikel 5:121 BW om een vervangende machtiging vragen. De kantonrechter kan daarbij ook de kostenverdeling regelen.
Ook de VvE kan zo’n machtiging vragen. Op 16 juni 2026 gaf de kantonrechter in Amsterdam een VvE toestemming om waterdichtmakend herstelwerk in de badkamer van een eigenaar en de gemeenschappelijke ruimte eronder uit te laten voeren (ECLI:NL:RBAMS:2026:6170). De eigenaar had een eerder vonnis niet uitgevoerd en gaf geen reden voor zijn weigering. Hij moest het bestuur, deskundigen en aannemers toegang geven.
Gebruiksregeling of verdeling bij een gezamenlijke woning
Bij een gezamenlijke woning kan de kantonrechter volgens artikel 3:168 BW een regeling vaststellen over het gebruik en het beheer. Wilt u helemaal uit de gemeenschap, dan kunt u volgens artikel 3:178 BW in beginsel altijd verdeling vorderen. Dat recht kan alleen voor een beperkte periode bij overeenkomst zijn uitgesloten.
U kunt uw aandeel ook aan de andere deelgenoot verkopen of samen de woning verkopen. Komen de deelgenoten er niet uit, dan kan de rechter volgens artikel 3:185 BW de wijze van verdeling vaststellen. Hij kan bepalen dat een van de deelgenoten de woning krijgt tegen vergoeding van de waarde, of dat de woning wordt verkocht en de opbrengst wordt verdeeld.
Advocaat of niet?
Bij de kantonrechter bent u niet verplicht een advocaat in te schakelen. Een vordering tot verdeling van een woning behandelt in de regel de rechtbank; daar is een advocaat wel verplicht. In de procedure over een VvE-besluit worden u, de andere stemgerechtigden en de VvE opgeroepen. Hoe een procedure in het algemeen verloopt, leest u in ons artikel over hoe een rechtszaak verloopt.
Ook de VvE kan zelf naar de rechter stappen, bijvoorbeeld tegen een eigenaar die zijn bijdragen niet betaalt. Achterstallige bijdragen kan de VvE als gewone geldvordering innen, met wettelijke rente en incassokosten.
Hoe Law & More u bijstaat bij onenigheid over mede-eigendom
- Wij lezen uw splitsingsakte en reglement en beoordelen of een VvE-besluit vernietigbaar of nietig is.
- Wij dienen het verzoek tot vernietiging binnen de termijn van één maand in (artikel 5:130 BW), zo nodig met een verzoek om schorsing.
- Wij vragen een vervangende machtiging als de VvE of andere eigenaars hun medewerking weigeren (artikel 5:121 BW).
- Wij vragen bij een gezamenlijke woning een gebruiksregeling of vorderen verdeling (artikelen 3:168, 3:178 en 3:185 BW).
Mede-eigendom in vijf punten
- Mede-eigendom is een gewone gemeenschap (artikel 3:166 BW) of een appartementsrecht met een VvE (artikel 5:106 BW).
- Een VvE-besluit laat u binnen één maand door de kantonrechter vernietigen (artikel 5:130 BW).
- Een gemeenschappelijk deel aan één eigenaar geven vraagt een wijziging van de splitsingsakte, niet alleen een meerderheidsbesluit.
- Weigert iemand toestemming, dan kan de kantonrechter een vervangende machtiging geven (artikel 5:121 BW).
- Bij een gezamenlijke woning kunt u in beginsel altijd verdeling vorderen (artikel 3:178 BW).
Veelgestelde vragen
Mag ik mijn VvE-bijdrage inhouden als ik het met een besluit oneens ben?
Nee. Een besluit bindt u zolang het niet is vernietigd. Inhouden kan leiden tot een incassoprocedure van de VvE met wettelijke rente en kosten. De route is een verzoek tot vernietiging binnen één maand (artikel 5:130 BW).
Hoe word ik mede-eigenaar van een woning?
Meestal door samen een woning te kopen of te erven, of doordat de woning bij een huwelijk of geregistreerd partnerschap in een gemeenschap van goederen valt. Bij een aankoop legt de notaris in de akte vast wie eigenaar wordt en voor welk deel.
De wettelijke regels vindt u in Boek 5 BW (appartementsrecht, artikel 5:106 en verder) en Boek 3 BW (gemeenschap, artikel 3:166 en verder). Law & More adviseert appartementseigenaars, VvE’s en deelgenoten bij conflicten over vastgoed; zie onze pagina vastgoedrecht.
Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina civiel recht advocaat.
