Gepubliceerd op 11 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 7 oktober 2026
Bij onenigheid tussen mede-eigenaars probeert u het eerst samen of met een mediator op te lossen; lukt dat niet, dan beslist in Nederland de kantonrechter. Zijn u en de ander samen eigenaar van één woning, dan kunt u volgens artikel 3:178 BW in beginsel altijd verdeling vorderen; bent u appartementseigenaar, dan loopt het via de Vereniging van Eigenaars (VvE) en kunt u een besluit alleen binnen één maand laten vernietigen.
Die termijn van één maand uit artikel 5:130 BW is de belangrijkste valkuil. Hieronder leest u hoe mede-eigendom naar Nederlands recht werkt, waar de meeste conflicten over gaan en welke stappen u kunt zetten. Begrippen als syndicus, vrederechter, basisakte en vereniging van mede-eigenaars komen uit het Belgische recht en gelden in Nederland niet.
Inhoudsopgave
Wat is mede-eigendom naar Nederlands recht?
Het Nederlandse recht kent twee vormen die in de praktijk mede-eigendom worden genoemd. Er is de gewone gemeenschap, waarbij twee of meer personen samen eigenaar zijn van één zaak. En er is het appartementsrecht, waarbij een gebouw is gesplitst in afzonderlijke appartementen met gedeelde gemeenschappelijke delen.
Wat is een gewone gemeenschap?
Een gemeenschap ontstaat als meerdere personen samen eigenaar zijn van hetzelfde goed. Denk aan ex-partners met een gezamenlijk gekochte woning, erfgenamen die samen een huis erven of vrienden die samen een vakantiewoning kopen. De regels staan in titel 7 van Boek 3 BW, vanaf artikel 3:166.
Ieder heeft een aandeel, meestal in gelijke delen tenzij iets anders is afgesproken. Over het gebruik en beheer beslissen de deelgenoten in beginsel samen. Wat er bij een scheiding met gezamenlijke eigendom gebeurt, leest u in ons artikel over eigendommen bij een scheiding.
Wat is een appartementsrecht?
Bij een appartementencomplex is het gebouw bij notariële akte gesplitst in appartementsrechten; dat staat in artikel 5:106 BW. Een appartementsrecht is een aandeel in het hele gebouw en de grond, met het exclusieve recht om een bepaald deel te gebruiken, zoals uw woning, berging of garage.
De splitsingsakte bevat een splitsingsreglement. Daarin staan de rechten en plichten van de eigenaars, de verdeling van de kosten en de regels voor de vergadering. Veel reglementen volgen een modelreglement van de notariële beroepsorganisatie. Daarnaast kan de vergadering een huishoudelijk reglement vaststellen, bijvoorbeeld over huisdieren, geluid of het gebruik van de tuin.
Wanneer ontstaat een Vereniging van Eigenaars?
Bij een splitsing ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaars. Iedere appartementseigenaar is daar automatisch lid van. De VvE is volgens artikel 5:124 BW een rechtspersoon en beheert de gemeenschappelijke delen, zoals het dak, de gevel, de lift en het trappenhuis.
De VvE heeft twee vaste organen: de vergadering van eigenaars en het bestuur. Het bestuur voert het dagelijks beheer en vertegenwoordigt de VvE. Veel VvE’s schakelen daarvoor een professionele beheerder in. Soms is er ook een kascommissie die de financiën controleert. Die taken zijn in België belegd bij de syndicus en de raad van mede-eigendom; in Nederland volgen ze uit de wet en het splitsingsreglement.
Hoeveel betaalt u aan de VvE?
Elk appartementsrecht heeft een aandeel in de gemeenschap, meestal uitgedrukt in een breuk. Dat aandeel bepaalt in de regel hoeveel u bijdraagt aan de kosten en hoeveel stemmen u heeft. De verdeling staat in de splitsingsakte.
Eigenaars betalen een periodieke bijdrage aan de VvE voor beheer en onderhoud. Volgens artikel 5:126 BW moet de VvE een reservefonds aanhouden voor ander onderhoud dan het gewone jaarlijkse. Bij woongebouwen reserveert de VvE jaarlijks ten minste het bedrag dat volgt uit een vastgesteld meerjarenonderhoudsplan, of ten minste 0,5 procent van de herbouwwaarde. Die gelden staan op een aparte rekening op naam van de VvE.
Hoe worden besluiten genomen?
In een VvE beslist de vergadering van eigenaars, meestal met een gewone meerderheid van stemmen. Voor zwaardere besluiten schrijft het splitsingsreglement vaak een grotere meerderheid voor, en voor wijziging van de splitsingsakte is in beginsel medewerking van alle eigenaars nodig.
Wat beslist de vergadering van eigenaars?
De vergadering van eigenaars komt ten minste één keer per jaar bijeen. Zij stelt onder meer de begroting en de jaarrekening vast, benoemt het bestuur en beslist over groot onderhoud en verbeteringen. Het bestuur roept de vergadering bijeen met inachtneming van de oproepingstermijn en de regels uit het splitsingsreglement.
Hoeveel stemmen u heeft, welk quorum nodig is en welke meerderheid voor welk besluit geldt, verschilt per reglement. Lees dus altijd eerst uw eigen splitsingsakte en reglement. Daarin staat ook of u zich op de vergadering kunt laten vertegenwoordigen en hoe u een punt op de agenda krijgt.
Een besluit bindt alle eigenaars, ook wie tegen stemde of niet aanwezig was. Bent u het er niet mee eens, dan moet u het binnen de wettelijke termijn laten vernietigen. Doet u niets, dan blijft het besluit gewoon gelden.
Hoe nemen deelgenoten besluiten in een gewone gemeenschap?
Bij een gewone gemeenschap, zoals een gezamenlijke woning, is er geen vergadering. De deelgenoten kunnen samen een regeling maken over gebruik en beheer. Volgens artikel 3:170 BW mag ieder van hen wel alleen optreden voor handelingen die nodig zijn om de zaak te behouden, zoals een dringende reparatie. Voor andere beheershandelingen is in beginsel medewerking van alle deelgenoten nodig.
Komen de deelgenoten er niet uit, dan kan de kantonrechter op verzoek van een van hen een regeling vaststellen over het gebruik en het beheer. Dat staat in artikel 3:168 BW.
Wie betaalt de lasten van een gezamenlijke woning?
Ieder betaalt mee naar verhouding van zijn aandeel, bij een aandeel van de helft dus de helft van de kosten. Dat staat in artikel 3:172 BW; heeft u samen iets anders afgesproken, dan geldt die afspraak.
Voor de hypotheek bent u tegenover de bank meestal allebei aansprakelijk voor de hele schuld. Betaalt u meer dan het deel dat u onderling aangaat, dan kunt u het meerdere volgens artikel 6:10 BW op de ander verhalen. Dat speelt vaak als ex-partners uit elkaar gaan en een van beiden de lasten alleen blijft betalen.
Waar gaan conflicten tussen mede-eigenaars meestal over?
De meeste conflicten gaan over geld, over het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes en over de uitleg van het reglement. Bij een gezamenlijke woning draait het vaak om de vraag wie er mag blijven wonen en wat er met de woning gebeurt.
Waarom ontstaan conflicten over gemeenschappelijke ruimtes?
Eigenaars denken verschillend over het gebruik van de hal, de lift, de fietsenberging of de tuin. De een wil strenge regels, de ander vindt die overdreven. Parkeerplaatsen zijn een bekend twistpunt: wie mag waar staan, en hoe gaat u om met bezoekers? Zulke vragen kunnen snel uitlopen op een ruzie tussen buren.
Ook het onderhoud en de schoonmaak van gemeenschappelijke ruimtes leveren discussie op. En bij een renovatie lopen de wensen over materialen, uitstraling en kosten vaak uiteen.
Waarover ontstaan discussies bij de uitleg van het reglement?
Reglementen zijn niet altijd duidelijk geschreven. Staat er bijvoorbeeld dat grote huisdieren niet zijn toegestaan, dan is de vraag wat groot is. Geluidsoverlast is lastig te meten, en over klussen op zaterdag denkt iedereen anders.
Verbouwingen zijn een terugkerend punt. Werk binnen uw eigen appartement mag in beginsel, maar zodra u gemeenschappelijke delen raakt, zoals een draagmuur, de gevel of de leidingen, heeft u toestemming van de VvE nodig. Oudere reglementen sluiten bovendien niet altijd aan bij moderne situaties, zoals kortdurende verhuur of het plaatsen van zonnepanelen of een laadpaal.
Waarom leidt geld zo vaak tot conflicten?
Geld is de grootste bron van spanning. Eigenaars zijn het oneens over de verdeling van de kosten, over onverwachte reparaties, over de hoogte van het reservefonds of over bijdragen voor verbeteringen. Een eigenaar op de begane grond vraagt zich af waarom hij meebetaalt aan de lift. Het antwoord staat in de kostenverdeling van het reglement, en die is in beginsel bindend.
Eigenaars vertrouwen de administratie van het bestuur of de beheerder niet altijd. Ook achterstallige bijdragen zorgen voor problemen: als één eigenaar niet betaalt, komt het onderhoud in gevaar. Grote uitgaven, zoals nieuwe kozijnen of een nieuw dak, leiden tot felle discussies, zeker als niet iedereen die kosten kan dragen.
Hoe pakt u onenigheid praktisch aan?
Begin met een gesprek, leg uw standpunt daarna schriftelijk vast en schakel zo nodig een mediator in. Houd intussen de wettelijke termijnen in de gaten, want die lopen gewoon door.
Hoe bereidt u een gesprek voor?
Een rustig gesprek voorkomt vaak misverstanden. Bereid het goed voor: verzamel de relevante stukken, zoals de splitsingsakte, het reglement en de notulen, en noteer concreet waar het over gaat. Bedenk vooraf welke oplossingen voor u acceptabel zijn.
Blijf tijdens het gesprek bij de feiten en vermijd persoonlijke verwijten. Zoek naar het gezamenlijke belang: een goed onderhouden gebouw of een goede verkoopprijs voor de woning. Leg gemaakte afspraken daarna op schrift. In een VvE kunt u het bestuur vragen het onderwerp op de agenda van de vergadering te zetten.
Wat zet u in een onderbouwde brief?
Werkt praten niet, dan zet u uw standpunt op papier. Beschrijf het probleem, verwijs naar de bepalingen uit het reglement of de wet waarop u zich beroept, doe een concreet voorstel en geef een redelijke termijn om te reageren, bijvoorbeeld twee weken.
Houd de toon zakelijk. Emotionele taal helpt meestal niet; de ontvanger moet begrijpen wat u vraagt. Verstuur de brief zo dat u kunt aantonen dat hij is ontvangen, bijvoorbeeld per e-mail en aangetekend, en bewaar kopieën van alle correspondentie. Vermeld welke stap u zet als er geen oplossing komt.
Wanneer helpt mediation?
Mediation helpt als alle partijen vrijwillig willen meewerken aan een oplossing. Bij mediation begeleidt een onafhankelijke mediator het gesprek tussen de partijen. De mediator legt geen oplossing op, maar helpt de partijen zelf tot afspraken te komen. Mediation is vertrouwelijk, meestal sneller en goedkoper dan een procedure, en de partijen houden zelf de regie.
Mediation werkt alleen als iedereen vrijwillig meedoet. Kies een geregistreerde mediator met ervaring in vastgoed- of burengeschillen. Voor conflicten met een zakelijk karakter, bijvoorbeeld in een bedrijfsverzamelgebouw, is zakelijke mediation een mogelijkheid.
Welke juridische stappen kunt u zetten?
In een VvE kunt u de kantonrechter vragen een besluit te vernietigen of vervangende toestemming te geven. Bij een gewone gemeenschap kunt u de kantonrechter om een gebruiksregeling vragen of de rechter vragen de verdeling vast te stellen.
Hoe laat u een VvE-besluit vernietigen?
Volgens artikel 5:130 BW vernietigt alleen de kantonrechter een besluit van een orgaan van de VvE. U dient daarvoor een verzoekschrift in, binnen één maand na de dag waarop u van het besluit kennis heeft genomen of kon nemen. Die termijn is kort en wordt streng toegepast.
Een besluit is vernietigbaar als het niet goed tot stand is gekomen, bijvoorbeeld zonder juiste oproeping, of als het in strijd is met het reglement of met de redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter kan het besluit ook schorsen totdat op het verzoek onherroepelijk is beslist. Is een besluit in strijd met de wet, dan kan het nietig zijn; ook dan is het verstandig snel juridisch advies te vragen.
Tegen de beslissing van de kantonrechter staat hoger beroep open. Volgens artikel 5:130 lid 3 BW moet dat binnen één maand na de datum van de eindbeschikking gebeuren, dus korter dan de gebruikelijke drie maanden.
Wanneer vraagt u vervangende toestemming aan de kantonrechter?
Heeft u voor een handeling toestemming of medewerking van de VvE of van andere eigenaars nodig, en wordt die geweigerd, dan kunt u de kantonrechter volgens artikel 5:121 BW om een vervangende machtiging vragen. Denk aan een eigenaar die noodzakelijk onderhoud aan gemeenschappelijke delen wil laten uitvoeren terwijl de vergadering weigert. De kantonrechter kan daarbij ook bepalen hoe de kosten worden verdeeld.
Welke stappen zet u bij een gewone gemeenschap?
Bij een gezamenlijke woning kan de kantonrechter volgens artikel 3:168 BW een regeling vaststellen over het gebruik en het beheer. Wilt u helemaal uit de gemeenschap, dan kunt u volgens artikel 3:178 BW in beginsel altijd verdeling vorderen. Dat recht kan alleen voor een beperkte periode bij overeenkomst zijn uitgesloten.
Komen de deelgenoten niet overeen hoe de woning wordt verdeeld, dan kan de rechter volgens artikel 3:185 BW de wijze van verdeling vaststellen. Hij kan bijvoorbeeld bepalen dat een van de deelgenoten de woning krijgt tegen vergoeding van de waarde, of dat de woning wordt verkocht en de opbrengst wordt verdeeld.
Hoe verloopt een procedure?
Procedures over VvE-besluiten en vervangende machtigingen lopen bij de kantonrechter, met een verzoekschrift. Bij de kantonrechter bent u niet verplicht een advocaat in te schakelen. Een vordering tot verdeling van een gemeenschap behandelt in de regel de rechtbank; daar is een advocaat wel verplicht. Hoe een procedure in het algemeen verloopt, leest u in ons artikel over een civiele procedure starten.
In de procedure over een VvE-besluit worden u, de andere stemgerechtigden en de VvE opgeroepen om te worden gehoord. De kantonrechter probeert vaak eerst of partijen samen tot een oplossing kunnen komen. Lukt dat niet, dan volgt een beschikking.
Ook de VvE kan zelf naar de rechter stappen, bijvoorbeeld tegen een eigenaar die zijn bijdragen niet betaalt of zich niet aan het reglement houdt. Achterstallige bijdragen kan de VvE als gewone geldvordering innen, met wettelijke rente en incassokosten.
Welke termijnen gelden?
De belangrijkste termijn is die van één maand voor het vernietigen van een VvE-besluit. Wacht dus niet af tot een volgende vergadering of tot een gesprek is mislukt. Dien bij twijfel tijdig een verzoek in; u kunt het later nog intrekken als er alsnog een oplossing komt.
Voor hoger beroep in een zaak over een VvE-besluit geldt ook één maand. Voor een verzoek om vervangende machtiging of een regeling bij een gewone gemeenschap geldt geen vaste termijn, maar ook daar is het verstandig niet te lang te wachten.
Wat kunnen wij voor u doen bij onenigheid over mede-eigendom?
Wij staan appartementseigenaars, VvE’s en deelgenoten bij, in overleg en bij de rechter.
- Wij lezen uw splitsingsakte en reglement en beoordelen of een VvE-besluit vernietigbaar of nietig is.
- Wij dienen het verzoek tot vernietiging binnen de termijn van één maand in bij de kantonrechter (artikel 5:130 BW), zo nodig met een verzoek om schorsing.
- Wij vragen een vervangende machtiging als de VvE of de andere eigenaars hun medewerking weigeren (artikel 5:121 BW).
- Wij vragen bij een gezamenlijke woning een regeling voor gebruik en beheer of vorderen verdeling (artikelen 3:168, 3:178 en 3:185 BW).
- Wij stellen de onderbouwde brief op en begeleiden het overleg of de mediation met de andere eigenaars.
Samengevat
- Naar Nederlands recht is mede-eigendom een gewone gemeenschap (artikel 3:166 BW) of een appartementsrecht met een VvE (artikel 5:106 BW); syndicus en vrederechter zijn Belgische begrippen.
- Een besluit van de VvE laat u binnen één maand door de kantonrechter vernietigen (artikel 5:130 BW).
- Weigert de VvE toestemming, dan kan de kantonrechter een vervangende machtiging geven (artikel 5:121 BW).
- Bij een gezamenlijke woning kunt u in beginsel altijd verdeling vorderen (artikel 3:178 BW).
- Begin met overleg of mediation, maar laat de termijnen niet verlopen.
Veelgestelde vragen
Kan het zonder juridische stappen?
Vaak wel. Veel conflicten ontstaan door misverstanden die met een goed gesprek of een duidelijke brief zijn op te lossen. In een VvE kan het bestuur bemiddelen of het onderwerp op de vergadering bespreken. Lukt dat niet, dan kan een mediator helpen. Let wel op de termijn van één maand als u een besluit wilt aanvechten.
Welke rechten en plichten heeft u als appartementseigenaar?
U mag de vergadering van eigenaars bijwonen, stemmen en punten voor de agenda aandragen. U moet zich houden aan de besluiten van de vergadering, ook als u tegen stemde. U betaalt uw bijdrage volgens de verdeling in het reglement. U kunt niet weigeren te betalen omdat u het met een besluit oneens bent.
Wat doet u bij onenigheid over de kosten?
Vraag eerst inzage in de stukken, zoals de begroting, de jaarrekening en het meerjarenonderhoudsplan. Laat het onderwerp daarna op de agenda van de vergadering zetten en stel daar uw vragen. Blijft u het oneens met een besluit over de kosten, dan kunt u de kantonrechter binnen één maand vragen dat besluit te vernietigen.
Wat kan het bestuur of de beheerder voor u doen?
Het bestuur voert het dagelijks beheer en kent de technische en financiële kant van het gebouw. Het kan de feiten op een rij zetten en praktische voorstellen doen. Bij een procedure vertegenwoordigt het bestuur de VvE, niet de individuele eigenaars. Bij een conflict tussen u en de VvE is het bestuur dus partij, niet een neutrale bemiddelaar.
Hoe wordt u mede-eigenaar van een woning?
Meestal door samen een woning te kopen of te erven, of doordat de woning bij een huwelijk of geregistreerd partnerschap in de gemeenschap van goederen valt. Bij een aankoop legt de notaris in de akte vast wie eigenaar wordt en voor welk deel.
Staat er niets over de verdeling, dan zijn de aandelen volgens artikel 3:166 lid 2 BW gelijk, tenzij uit uw onderlinge verhouding iets anders volgt. Brengt u ongelijk geld in, laat dan vooraf vastleggen wie welk aandeel krijgt. Dat voorkomt discussie bij een latere verkoop.
Hoe komt u uit een gezamenlijke woning?
U kunt uw aandeel aan de andere deelgenoot verkopen, samen de woning verkopen of de rechter vragen de verdeling vast te stellen. Volgens artikel 3:178 BW kunt u in beginsel altijd verdeling vorderen. Een appartementsrecht kunt u gewoon verkopen; u neemt dan geen deel meer aan de VvE.
Wat als overleg niets oplevert?
Dan kunt u naar de rechter. In een VvE gaat het om vernietiging van een besluit of een vervangende machtiging bij de kantonrechter. Bij een gewone gemeenschap om een gebruiksregeling of een verdeling. Bij een technisch geschil, bijvoorbeeld over de staat van het dak, kan een onafhankelijk deskundige helpen de feiten vast te stellen.
De wettelijke regels vindt u in Boek 5 BW (appartementsrecht, artikel 5:106 en verder) en Boek 3 BW (gemeenschap, artikel 3:166 en verder) op wetten.overheid.nl.
Law & More adviseert appartementseigenaars, VvE’s en deelgenoten bij conflicten over vastgoed; zie onze pagina vastgoedrecht.
Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina civiel recht advocaat.
