Een appartementseigenaar die te maken krijgt met achterstallige bijdragen van medeëigenaars, uitblijvend onderhoud of een besluit van de vergadering waarmee hij het niet eens is, komt terecht in een deel van het Burgerlijk Wetboek dat specifiek voor appartementsrechten is geschreven. Law & More is een advocatenkantoor in Eindhoven, met een bezoeklocatie in Amsterdam, dat verenigingen van eigenaars en individuele appartementseigenaars in heel Nederland bijstaat. Een VvE advocaat beoordeelt de splitsingsakte, het reglement en de gang van zaken in de vergadering aan de hand van Boek 5, titel 9 van het Burgerlijk Wetboek.
Wat er speelt
Geschillen rond een vereniging van eigenaars ontstaan meestal rond geld, onderhoud of gedrag. Een appartementseigenaar betaalt zijn bijdrage niet, het reservefonds is ontoereikend om achterstallig onderhoud te bekostigen, een besluit van de vergadering komt tot stand op een manier die niet overeenstemt met de statuten, of een bewoner veroorzaakt overlast waar de VvE tegen zou moeten optreden. Deze onderwerpen worden beheerst door Boek 5, titel 9 van het Burgerlijk Wetboek, dat de splitsing in appartementsrechten en de vereniging van eigenaars regelt.
Het wettelijk kader voor appartementsrechten
Splitsing in appartementsrechten. Artikel 5:106 BW bepaalt dat een eigenaar, erfpachter of opstaller zijn recht op een gebouw met toebehoren, of op een stuk grond, kan splitsen in appartementsrechten. Een appartementsrecht is daarbij een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid geeft tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die naar hun inrichting bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Een appartementsrecht kan op zijn beurt weer worden ondergesplitst.
Onderhoud. Artikel 5:108 BW verplicht appartementseigenaars onderling om de bouw en de inrichting van het gebouw of de grond in stand te houden overeenkomstig hetgeen in de akte van splitsing is bepaald. Bij een geschil hierover kan de rechter op vordering van een appartementseigenaar een uitspraak doen.
Inhoud van de splitsingsakte. Artikel 5:111 BW schrijft voor wat de akte van splitsing in ieder geval moet bevatten, waaronder de plaatselijke ligging van het gebouw of de grond en een nauwkeurige omschrijving van de gedeelten die bestemd zijn om afzonderlijk te worden gebruikt.
Het reglement. Artikel 5:112 BW bepaalt wat het reglement moet regelen: welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen, een jaarlijkse exploitatierekening en de daaruit voortvloeiende bijdragen, het gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten, de verzekering van het gebouw, en de oprichting en statuten van de vereniging van eigenaars. Het reservefonds zelf is geregeld in artikel 5:126 BW, dat hierna aan bod komt.
De vergadering van eigenaars en besluitvorming. Artikel 5:124 BW bepaalt dat de vereniging van eigenaars een rechtspersoon is, waarop titel 1 van Boek 2 BW van toepassing is met een aantal in de wet genoemde uitzonderingen. Artikel 5:125 BW kent aan de vergadering van eigenaars alle bevoegdheden toe die niet door de wet of de statuten aan een ander orgaan zijn opgedragen. Artikel 5:126 BW bepaalt dat de vereniging het beheer voert over de gemeenschap, met uitzondering van de privégedeelten, en een reservefonds in stand houdt ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten; voor woongebouwen geldt daarbij een wettelijk minimum voor de jaarlijkse reservering. Artikel 5:127 BW bepaalt dat alle appartementseigenaars toegang hebben tot de vergadering en dat besluiten worden genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten een andere meerderheid voorschrijven.
Vernietiging van een besluit door de kantonrechter. Artikel 5:130 BW bepaalt dat de vernietiging van een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars, in afwijking van de gewone regeling in Boek 2, plaatsvindt door een uitspraak van de kantonrechter, op verzoek van degene die daartoe bevoegd is. Dit verzoek moet worden gedaan binnen een maand nadat de verzoeker van het besluit kennis heeft genomen of redelijkerwijs kennis had kunnen nemen. Wordt deze termijn overschreden, dan kan de kantonrechter het verzoek niet meer in behandeling nemen.
Wijziging van de splitsingsakte. Artikel 5:139 BW bepaalt dat de akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars, of met medewerking van het bestuur wanneer de vergadering van eigenaars daartoe besluit met een meerderheid van ten minste vier vijfde van de stemmen, of een grotere meerderheid als de akte dat voorschrijft. Weigert een appartementseigenaar zonder redelijke grond zijn medewerking, of laat hij zich niet uit, dan kan die medewerking op grond van artikel 5:140 BW worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter, op verzoek van een of meer appartementseigenaars aan wie ten minste de helft van de stemmen in de vergadering toekomt.
Wat wij doen
Law & More adviseert verenigingen van eigenaars, besturen en individuele appartementseigenaars over de uitleg van de splitsingsakte en het reglement, de inning van achterstallige bijdragen, en de juridische mogelijkheden bij achterstallig onderhoud of een ontoereikend reservefonds. Wij begeleiden cliënten bij het voorbereiden en laten vaststellen van besluiten in de vergadering, bij een verzoek tot vernietiging van een besluit bij de kantonrechter, en bij een verzoek tot wijziging van de splitsingsakte of een vervangende machtiging wanneer medewerking daaraan zonder redelijke grond wordt geweigerd. Ook adviseren wij over de aanpak van overlast door een appartementseigenaar of bewoner en de stappen die de vereniging daarbij kan zetten.
Wat het kost
Een kennismakingsgesprek is gratis. Een los adviesgesprek kost 300 euro inclusief btw. Voor de verdere begeleiding hanteert Law & More een uurtarief van 250 tot 350 euro exclusief btw voor een advocaat en 300 tot 400 euro exclusief btw voor een partner. Voorafgaand aan de werkzaamheden bespreken wij de verwachte tijdsbesteding, zodat een vereniging van eigenaars of appartementseigenaar vooraf weet waar rekening mee moet worden gehouden. Law & More werkt niet op toevoeging.
Direct contact
Voor vragen over een geschil binnen een vereniging van eigenaars is Law & More bereikbaar op telefoonnummer 040 – 369 06 80 of per e-mail via info@lawandmore.nl. Het kantoor is gevestigd in Eindhoven en heeft een bezoeklocatie in Amsterdam, en behandelt zaken in heel Nederland.
Veelgestelde vragen
Wat kan een VvE doen tegen een eigenaar die zijn bijdrage niet betaalt?
Het reglement, vastgesteld op grond van artikel 5:112 BW, regelt de jaarlijkse bijdragen van appartementseigenaars aan de vereniging. Bij achterstallige betaling kan de vereniging de vordering incasseren en, afhankelijk van de statuten, aanvullende maatregelen treffen.
Hoeveel moet er in het reservefonds van een VvE zitten?
Artikel 5:126 BW verplicht de vereniging een reservefonds in stand te houden voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten en schrijft voor woongebouwen een wettelijk minimum voor de jaarlijkse reservering voor. Het reglement kan hierover aanvullende bepalingen bevatten.
Hoe kan ik een besluit van de vergadering van eigenaars laten vernietigen?
Op grond van artikel 5:130 BW kan een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars ter vernietiging worden voorgelegd aan de kantonrechter. Het verzoek moet worden ingediend binnen een maand nadat de verzoeker van het besluit kennis heeft genomen of redelijkerwijs kennis had kunnen nemen.
Kan de splitsingsakte worden gewijzigd als niet iedereen instemt?
Artikel 5:139 BW maakt wijziging via het bestuur mogelijk bij een meerderheid van ten minste vier vijfde van de stemmen in de vergadering. Weigert een appartementseigenaar zonder redelijke grond mee te werken, dan kan op grond van artikel 5:140 BW een vervangende machtiging van de kantonrechter worden gevraagd.
Wat kan een VvE doen bij overlast door een bewoner?
De vereniging kan de betrokken eigenaar aanspreken op de verplichtingen uit het reglement en de splitsingsakte, en waar nodig een besluit van de vergadering voorbereiden. Blijft overleg zonder resultaat, dan kan een gang naar de rechter aan de orde zijn.
