VvE advocaat

Een VvE advocaat helpt verenigingen van eigenaars, besturen en individuele appartementseigenaars bij geschillen over bijdragen, onderhoud, het reservefonds, besluiten van de vergadering en overlast. Law & More beoordeelt de splitsingsakte, het reglement en de gang van zaken in de vergadering aan de hand van Boek 5, titel 9 van het Burgerlijk Wetboek, voor cliënten in heel Nederland. De eerste stap is een gratis kennismakingsgesprek; let op dat voor vernietiging van een besluit een termijn van een maand geldt.

Cliënten beoordelen Law & More op Klantenvertellen met een 9,6 uit 10 (81 beoordelingen, stand oktober 2026).

Waarmee helpen wij u?

• Een appartementseigenaar betaalt zijn bijdrage aan de VvE niet.
• Het reservefonds is ontoereikend om achterstallig onderhoud te bekostigen.
• Er is onenigheid over wie welk onderhoud moet uitvoeren of betalen.
• Een besluit van de vergadering is tot stand gekomen op een manier die niet overeenstemt met de statuten, of u bent het inhoudelijk niet eens met een besluit.
• De splitsingsakte moet worden gewijzigd, maar niet alle eigenaars werken mee.
• Een bewoner veroorzaakt overlast en de VvE moet optreden.

Wat regelen de splitsingsakte en het reglement?

De akte van splitsing legt vast welke gedeelten van het gebouw bestemd zijn om afzonderlijk te worden gebruikt (artikel 5:111 BW). Het reglement regelt onder meer de gemeenschappelijke kosten, de jaarlijkse bijdragen, het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de verzekering van het gebouw (artikel 5:112 BW).

Een eigenaar, erfpachter of opstaller kan zijn recht op een gebouw met toebehoren, of op een stuk grond, splitsen in appartementsrechten (artikel 5:106 BW). Een appartementsrecht is een aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, met het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten. Een appartementsrecht kan op zijn beurt weer worden ondergesplitst.

Appartementseigenaars zijn onderling verplicht de bouw en de inrichting van het gebouw of de grond in stand te houden zoals in de akte van splitsing is bepaald (artikel 5:108 BW). Bij een geschil hierover kan de rechter op vordering van een appartementseigenaar een uitspraak doen.

Hoe neemt de vergadering van eigenaars besluiten?

Besluiten worden genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten een andere meerderheid voorschrijven (artikel 5:127 BW). Alle appartementseigenaars hebben toegang tot de vergadering.

De vereniging van eigenaars is een rechtspersoon, waarop titel 1 van Boek 2 BW van toepassing is met een aantal in de wet genoemde uitzonderingen (artikel 5:124 BW). De vergadering van eigenaars heeft alle bevoegdheden die niet door de wet of de statuten aan een ander orgaan zijn opgedragen (artikel 5:125 BW).

De vereniging voert het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de privégedeelten. Zij houdt een reservefonds in stand voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten; voor woongebouwen geldt een wettelijk minimum voor de jaarlijkse reservering (artikel 5:126 BW).

Hoe laat u een besluit van de VvE vernietigen?

U vraagt de kantonrechter om vernietiging, binnen een maand nadat u van het besluit kennis heeft genomen of redelijkerwijs kennis had kunnen nemen (artikel 5:130 BW). Na die termijn kan de kantonrechter het verzoek niet meer in behandeling nemen.

Deze regeling wijkt af van de gewone regeling in Boek 2 BW. Omdat de termijn kort is, is het verstandig direct na de vergadering te laten beoordelen of er een vernietigingsgrond is, bijvoorbeeld omdat het besluit in strijd met de statuten tot stand is gekomen.

Kan de splitsingsakte worden gewijzigd zonder medewerking van iedereen?

Ja. De akte kan worden gewijzigd met medewerking van het bestuur, als de vergadering daartoe besluit met ten minste vier vijfde van de stemmen, of een grotere meerderheid als de akte dat voorschrijft (artikel 5:139 BW).

Zonder zo'n besluit is medewerking van alle appartementseigenaars nodig. Weigert een appartementseigenaar zonder redelijke grond mee te werken, of laat hij zich niet uit, dan kan zijn medewerking worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter (artikel 5:140 BW). Dat verzoek kan worden gedaan door een of meer appartementseigenaars aan wie ten minste de helft van de stemmen in de vergadering toekomt.

Hoe werkt een traject met Law & More?

1. Kennismaking: in een gratis gesprek bespreken wij het geschil, de splitsingsakte, het reglement, de statuten en de notulen.
2. Advies en kosteninschatting: wij beoordelen uw positie en de termijnen, en bespreken vooraf de verwachte tijdsbesteding.
3. Aanpak en onderhandeling: wij begeleiden de inning van achterstallige bijdragen, het voorbereiden en laten vaststellen van besluiten en de aanpak van overlast door een eigenaar of bewoner.
4. Procedure of afronding: zo nodig dienen wij een verzoek tot vernietiging van een besluit of een vervangende machtiging in bij de kantonrechter, of voeren wij een andere procedure.

Wat kost een VvE advocaat?

Wij werken op uurbasis en bespreken de verwachte tijdsbesteding vooraf.

• Advocaat: 250 tot 350 euro per uur, exclusief btw.
• Partner: 300 tot 400 euro per uur, exclusief btw.
• Kennismakingsgesprek: gratis.
• Los adviesgesprek zonder verdere begeleiding: 300 euro, inclusief btw.

Externe kosten, zoals griffierecht en deurwaarderskosten, komen apart. Gefinancierde rechtsbijstand via een toevoeging van de Raad voor Rechtsbijstand bestaat, maar Law & More werkt niet op die basis.

Wie behandelt uw zaak?

Uw zaak wordt behandeld door Ruby van Kersbergen. Meer over hun achtergrond leest u op de pagina ons team.

Welke verwante diensten kunnen relevant zijn?

• Vastgoedrecht advocaat
• Bouwrecht advocaat
• Advocaat burenrecht
• Incasso advocaat

Veelgestelde vragen

Wat kan een VvE doen tegen een eigenaar die zijn bijdrage niet betaalt?

Het reglement, vastgesteld op grond van artikel 5:112 BW, regelt de jaarlijkse bijdragen van appartementseigenaars aan de vereniging. Bij achterstallige betaling kan de vereniging de vordering incasseren en zo nodig via de rechter afdwingen. Afhankelijk van de statuten en het reglement kan zij aanvullende maatregelen treffen.

Hoeveel moet er in het reservefonds van een VvE zitten?

Artikel 5:126 BW verplicht de vereniging een reservefonds in stand te houden voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Voor woongebouwen geldt een wettelijk minimum voor de jaarlijkse reservering. Het reglement kan hierover aanvullende bepalingen bevatten. Is het fonds ontoereikend voor achterstallig onderhoud, dan moet de vergadering een oplossing kiezen.

Hoe kan ik een besluit van de vergadering van eigenaars laten vernietigen?

Op grond van artikel 5:130 BW legt u het besluit ter vernietiging voor aan de kantonrechter. Het verzoek moet worden ingediend binnen een maand nadat u van het besluit kennis heeft genomen of redelijkerwijs kennis had kunnen nemen. Na die termijn kan de kantonrechter het verzoek niet meer in behandeling nemen.

Kan de splitsingsakte worden gewijzigd als niet iedereen instemt?

Ja. Artikel 5:139 BW maakt wijziging via het bestuur mogelijk bij een meerderheid van ten minste vier vijfde van de stemmen in de vergadering. Weigert een appartementseigenaar zonder redelijke grond mee te werken, dan kan op grond van artikel 5:140 BW een vervangende machtiging van de kantonrechter worden gevraagd.

Wat kan een VvE doen bij overlast door een bewoner?

De vereniging kan de betrokken eigenaar aanspreken op de verplichtingen uit het reglement en de splitsingsakte, en waar nodig een besluit van de vergadering voorbereiden. Leg de overlast schriftelijk vast. Blijft overleg zonder resultaat, dan kan een gang naar de rechter aan de orde zijn.

Heeft u een besluit van de VvE ontvangen waarmee u het niet eens bent, of wilt u als vereniging optreden? Stuur de stukken via de contactpagina, bel 040 - 369 06 80 of mail naar info@lawandmore.nl. Wij controleren welke termijnen lopen en wat uw mogelijkheden zijn.

Law & More, Marconilaan 13, 5612 HM Eindhoven (040 - 369 06 80) en bezoeklocatie Pietersbergweg 291, 1105 BM Amsterdam (020 - 369 71 21). Bereikbaar maandag tot en met vrijdag 08:00-22:00, zaterdag en zondag 09:00-17:00.

Deze pagina geeft algemene informatie en vervangt geen advies over uw specifieke situatie.