Lekkages en vallende dakpannen: wanneer betaalt de eigenaar

De eigenaar betaalt de schade wanneer hij zijn onderhoudsplicht heeft verzaakt of wanneer de verzekering de schade niet (volledig) dekt; bij plotselinge, onvoorziene gebeurtenissen vergoedt de opstal- of inboedelverzekering doorgaans de gevolgschade. Herstelkosten van het dak zelf kunnen dus op de eigenaar terugvallen, terwijl waterschade of letsel vaak vanuit de polis wordt betaald.

Dat onderscheid is cruciaal voor huiseigenaren, huurders en voorbijgangers die willen weten bij wie ze moeten aankloppen na een lekkage of vallende dakpan. In de rest van dit artikel leiden we je stap voor stap langs het Burgerlijk Wetboek, de polisvoorwaarden, de onderhoudsplichten en de praktische stappen om je claim af te handelen – zodat je weet wanneer je de portemonnee moet trekken en wanneer de verzekeraar dat doet.

Wettelijk kader: aansprakelijkheid voor opstalschade

Een lek dak of vallende dakpan is nooit alleen maar “pech”; het Nederlands recht koppelt er meteen een aansprakelijkheidsvraag aan. Het Burgerlijk Wetboek (BW) biedt daarvoor twee wegen. Artikel 6:174 BW schept een risico­aansprakelijkheid voor gebrekkige opstallen, terwijl artikel 6:162 BW de schuld­aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad regelt. Het verschil bepaalt uiteindelijk of de eigenaar automatisch moet betalen of pas na bewezen nalatigheid.

Art. 6:174 BW — gebrekkige opstal en risico-aansprakelijkheid

Bij 6:174 BW staat het begrip gebrek centraal: het dak voldoet niet aan wat men er in de gegeven omstandigheden van mag verwachten. Indien dat gebrek gevaar veroorzaakt en er schade ontstaat, is de bezitter – praktisch gezien de eigenaar – aansprakelijk, zónder dat schuld hoeft te worden aangetoond. Zelfs een erfpachter of verhuurder kan als bezitter worden aangemerkt.
Voorbeeld: bij normale windkracht 5 waait een dakpan los en verplettert de auto van de buurman. De eigenaar moet de herstelkosten en autokosten vergoeden; verzekeraar kan later regres nemen.

Art. 6:162 BW — onrechtmatige daad bij nalatig onderhoud

Wanneer het dak op zich deugdelijk is, maar de eigenaar waarschuwingen negeert of onderhoud uitstelt, komt 6:162 BW in beeld. De benadeelde moet dan aantonen dat de eigenaar verwijtbaar handelde of naliet te handelen zoals een redelijk bekwaam eigenaar zou doen.
Voorbeeld: herhaalde meldingen van lekkage worden genegeerd; na maanden ontstaan flinke schimmel- en waterschade in het naastgelegen appartement.

Jurisprudentie over lekkages en dakpannen

In HR 20-02-1976 (Dakpan) en Rechtbank Rotterdam 12-03-2019 (Appartementencomplex Delfshaven) werd een opstal als gebrekkig aangemerkt zodra losse pannen of verouderd loodwerk al langer bekend waren. Daartegenover staat Hof Arnhem-Leeuwarden 07-01-2021, waar de eigenaar vrijuit ging omdat de schade het gevolg was van een uitzonderlijke storm (windkracht 10). Rechters beoordelen professionele verhuurders strenger dan particuliere bezitters.

Bewijslast: wie moet aantonen gebrek of overmacht?

De benadeelde moet het bestaan van het gebrek of de nalatige handeling aannemelijk maken; denk aan foto’s, onderhoudsrapporten of getuigen. Lukt dat, dan verschuift het risico: de eigenaar zal moeten bewijzen dat sprake was van overmacht, bijvoorbeeld een storm van ≥ 7 Beaufort of een plotselinge valwind. Kan hij dat niet, dan betaalt hij de schade uit eigen zak of via zijn verzekeraar.

Verzekeringen die schade door lekkage of vallende dakpannen dekken

Voordat je naar de rechtbank of je spaarpot grijpt, loont het om eerst in je polis­map te duiken. Verzekeraars maken een strikt onderscheid tussen het herstel van het dak zelf en de gevolgschade binnen of bij derden. “Is een kapotte dakpan verzekerd?” en “Wat is verzekerd bij daklekkage?” zijn veelgestelde vragen; het antwoord hangt af van het type polis dat je hebt afgesloten en van de staat van onderhoud.

Opstalverzekering: wat valt onder de dekking?

Een opstalverzekering beschermt alles wat ‘aard- en nagelvast’ aan de woning zit, dus ook dakpannen, bitumen en dakconstructie. De verzekeraar keert doorgaans uit bij plotselinge, onvoorziene oorzaken zoals storm of vallende boom. Let op de stormclausule: bij windkracht ≥ 7 Bft geldt vaak een hoger eigen risico of een percentage van de schade. Achterstallig onderhoud of een constructiefout ouder dan vijf jaar leidt vrijwel altijd tot afwijzing.

Inboedelverzekering: wanneer zijn binnenschades vergoed?

Schade aan meubels, elektronica of parket door binnendringend water valt onder de inboedelverzekering. De reparatie van het dak zelf wordt echter niet gedekt. Denk aan het scenario waarbij na een hevige bui water langs een gebarsten pan stroomt en je bank plus laptop onbruikbaar maakt; de inboedelverzekeraar vergoedt de vervangingswaarde, minus eigen risico.

Aansprakelijkheidsverzekering voor particulieren (AVP)

De AVP springt bij als jouw lekkende dak of wegwaaiende dakpan schade toebrengt aan derden: de ingedeukte auto van de buurman of een gewonde passant. Eigen schade aan de woning wordt niet vergoed, maar het voorkomt wel een beroep op je eigen portemonnee bij letsel- of zaakschade buiten je huis.

Veelvoorkomende uitsluitingen in polisvoorwaarden

• Achterstallig onderhoud of zichtbaar verweer
• Geleidelijke werking (langdurig sijpelende lekkage)
• Constructiefouten ouder dan vijf jaar
• Vorstschade zonder adequate vorstbeveiliging
• Schade tijdens verbouwing zonder CAR-dekking

Verzekeraars onderbouwen een afwijzing vaak met een expertrapport en foto’s die het onderhoudsverzuim aantonen. Goed gedocumenteerd onderhoud voorkomt dus niet alleen schade, maar ook discussie over dekking.

Onderhoudsplicht van de eigenaar en preventieve maatregelen

Een solide polis is nutteloos als blijkt dat het dak al jaren om onderhoud schreeuwde. De wet koppelt dekking én aansprakelijkheid expliciet aan de vraag of de eigenaar zich als een “goed huisvader” heeft gedragen. Regelmatig onderhoud voorkomt niet alleen lekkages en vallende dakpannen, maar bewijst ook richting verzekeraar dat schade plotseling en onvoorzien was.

Wettelijke en contractuele onderhoudsplichten

• Burgerlijk recht: art. 7:204 BW verplicht de verhuurder grote gebreken – zoals een lek dak – te verhelpen; kleine herstellingen rusten op de huurder.
• Eigenaars onderling: splitsingsreglement of koopcontract bepaalt wie het dak onderhoudt en betaalt.
• Zorgnorm: de jurisprudentie hanteert “goed huisvaderschap” en verwijst vaak naar NEN-inspectierichtlijnen voor frequentie en kwaliteit van controles.

Periodiek dakonderhoud: checklist

1. Jaarlijkse visuele inspectie vanaf de grond en zolder.
2. Vervang gebroken of verschoven pannen direct.
3. Controleer loodslabben, nokvorsten en bitumen op scheurtjes.
4. Reinig goten en hemelwaterafvoeren, verwijder mos.
5. Laat een professional elke 2 jaar het volledige dak inspecteren; platte en rieten daken vaker.

Documentatie en bewijsvoering voor de verzekeraar

• Bewaar facturen, foto’s vóór/na onderhoud en rapporten van dakdekkers.
• Noteer datum, weeromstandigheden en genomen maatregelen bij iedere inspectie.
• Digitaal archief vergemakkelijkt het aantonen dat schade niet het gevolg is van achterstallig onderhoud.

Wat te doen bij stormwaarschuwing?

• Zet losliggende pannen vast of verwijder ze tijdelijk.
• Haal tuinmeubilair weg zodat het geen projectiel wordt.
• Sluit dakramen, rolluiken en kap afvoerpijpen af met een rubberen dop.
• Controleer direct na de storm op verschoven pannen en scheuren; kleine noodreparaties beperken gevolgschade en verstevigen je juridische positie.

Relatie eigenaar – huurder of VvE: wie draait op voor de kosten?

Een lek dak boven een huurappartement of een weggewaaide pan van een portiekflat leidt onvermijdelijk tot de vraag: wie betaalt? De verdeling volgt niet alleen uit de wet, maar ook uit huurovereenkomsten en het splitsingsreglement van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Hieronder de spelregels in vogelvlucht.

Huurrechtelijke regels: art. 7:204 BW e.v.

Volgens artikel 7:204 BW ligt het herstel van “grote gebreken” – waaronder het dak – bij de verhuurder. De huurder is slechts verantwoordelijk voor kleine, dagelijkse herstellingen (bijv. schoonhouden van de goot). Komt de verhuurder zijn verplichting niet na, dan kan de huurder via de Huurcommissie een huurverlaging of herstelbevel afdwingen, vaak al binnen acht weken.

VvE en gemeenschappelijke daken: verdeelsleutels en reserves

Bij appartementen is het dak in beginsel een gemeenschappelijke zaak. Reparaties worden betaald uit het reservefonds, proportionaliteit volgt uit de breukdelen in de akte van splitsing. Extra kosten voor een luxe privé-dakkapel komen echter vaak volledig voor rekening van de betreffende eigenaar.

Praktische afspraken in huurcontract of splitsingsreglement

Contractueel mogen partijen nauwkeurig afspreken wie wat onderhoudt, zolang de minimumbescherming uit de wet intact blijft. Een clausule waarin de huurder alle dakschade draagt is daarom nietig; een bepaling dat de eigenaar van een dakterras de jaarlijkse inspectie betaalt, is wél geldig.

Klachtenprocedure en termijn voor herstel

De benadeelde meldt de lekkage schriftelijk, geeft een redelijke termijn (meestal 3–5 werkdagen bij actieve lekkage) en schakelt zo nodig extern herstel in na ingebrekestelling. Wordt er niet gereageerd, dan kan de huurder huur opschorten en kan de VvE een spoedvergadering bijeenroepen of rechtstreeks een aannemer inschakelen.

Schade melden en verhalen: stappenplan na een incident

Een snelle én zorgvuldige aanpak maakt het verschil tussen volledige vergoeding en een afwijzing wegens “te late melding”. Met het onderstaande stappenplan borg je bewijs, voorkom je verergering van de schade en voldoe je netjes aan de polis­voorwaarden—onmisbaar bij lekkages of vallende dakpannen.

Eerste hulp bij lekkage of weggewaaide dakpan

• Sluit indien nodig de hoofdkraan of zekering uit de groepenkast.
• Plaats emmers, leg handdoeken of span een zeil om binnendringen van water te beperken.
• Betreed het dak niet tijdens storm; veiligheid gaat voor alles.
• Laat bij acute dreiging een noodreparatie uitvoeren door een erkend dakdekker.

Schade opnemen: foto’s, offertes, expertiserapport

Maak direct foto’s en video’s vanuit meerdere hoeken; zoom op de breuklijn van de dakpan of vochtplekken. Bewaar kapotte pannen als fysiek bewijs. Vraag minimaal twee onafhankelijke offertes en laat bij grotere schades (> €1.500) een erkend expert rapport opstellen.

Claim indienen bij verzekeraar: deadlines en valkuilen

Meld de schade binnen 24–48 uur telefonisch én schriftelijk. Verstrek foto’s, offertes en een beknopte toedracht. Houd rekening met een verhoogd eigen risico bij storm. Ga niet direct herstellen zonder akkoord van de verzekeraar; dat kan leiden tot een lagere uitkering.

Aansprakelijk stellen van de eigenaar of derde partij

Stuur binnen redelijke termijn een aangetekende brief waarin je het incident, de schadeposten en een betaaltermijn opneemt. Voeg bewijsstukken bij en wijs op art. 6:96 BW voor buitengerechtelijke kosten. Komt er geen reactie, schakel dan een jurist of rechtsbijstandverzekering in.

Wanneer betaalt de eigenaar uit eigen zak? Praktische scenario’s

Bij lekkages, vallende dakpannen: wanneer betaalt de eigenaar de schade? Zelfs met een solide opstal- of AVP-dekking zijn er situaties waarin de portefeuille van de eigenaar wordt aangesproken. De volgende vier scenario’s komen in de praktijk het vaakst voor.

Scenario 1: Slecht onderhoud aangetoond

De dakpannen zijn verweerd, goten zitten vol blad en eerdere waarschuwingen van de buren zijn genegeerd. Expert en verzekeraar concluderen “achterstallig onderhoud”; de claim wordt geheel afgewezen. De eigenaar draait op voor de volledige dakreparatie én de gevolgschade bij derden, plus eventuele buitengerechtelijke kosten.

Scenario 2: Overmacht bij extreme storm

Een officiële KNMI-melding van windkracht 10 leidt tot weggewaaide pannen en een lek. De opstalverzekering vergoedt de gevolgschade, maar hanteert een verhoogd storm-eigen risico van bijvoorbeeld € 500 of 2 % van het schadebedrag. Dat deel betaalt de eigenaar dus zelf; verder risico blijft beperkt tot niet-verzekerde upgrades (zoals zonnepanelen zonder aanvullende dekking).

Scenario 3: Nieuwe bouwfout of verborgen gebrek

Kort na oplevering blijkt het loodslab verkeerd ingewerkt. De verzekeraar keert in eerste instantie niet uit omdat het om een constructiefout gaat. De eigenaar schiet de herstelkosten voor en kan daarna regres nemen op de aannemer binnen de garantie- of verzekeringsperiode. Lukt regres niet, blijft de uitgave privé.

Scenario 4: Schade tijdens verbouwing of onderhoudswerk

Een aannemer laat een pan vallen; regen stroomt naar binnen en beschadigt de vloer. De CAR-polis van de aannemer dekt normaliter zowel herstel- als gevolgschade. Is er geen CAR-dekking of wordt er een beroep gedaan op een contractuele uitsluiting, dan kan de opdrachtgever/eigenaar worden aangesproken. Hij moet dan vaak eerst betalen en pas later verhalen op de aannemer via aansprakelijkheid of arbitrage.

Opties bij geschil over aansprakelijkheid of dekking

Lukt het niet om er met de verzekeraar of tegenpartij uit te komen, dan zijn er gelukkig meerdere routes om toch duidelijkheid én een vergoeding te krijgen. Onderstaande opties verschillen in snelheid, kosten en kans op succes; kies dus de weg die past bij de omvang van de schade en je eigen risicobereidheid.

Stichting Geschillencommissies Verzekeraars en Kifid

Particulieren kunnen kosteloos een klacht indienen bij de Stichting Geschillencommissies Verzekeraars of bij Kifid. De procedure is schriftelijk, laagdrempelig en meestal binnen zes maanden afgerond. Uitkomsten zijn bindend tot € 25.000; daarboven geldt een niet-bindend advies.

Mediation versus procederen

Mediation zet partijen aan tafel met een neutrale bemiddelaar en voorkomt lange procedures. Werkt dit niet of staat de wederpartij er niet voor open, dan resteert de civiele rechter. Bij vorderingen tot € 25.000 volstaat de kantonrechter; daarboven is een advocaat verplicht.

Kosten en procesrisico’s

• Griffierecht: € 128 – € 1.700 afhankelijk van vordering
• Advocaatkosten: € 175 – € 300 per uur
• Risico: verliezer betaalt (deels) proceskosten van de winnaar
• Mogelijke dekking via rechtsbijstandverzekering

Wanneer een advocaat inschakelen?

Schakel een gespecialiseerde advocaat in bij hoge schadebedragen, afgewezen claims op basis van “achterstallig onderhoud” of conflicterende expertises. Een jurist verzamelt technisch bewijs, beoordeelt polisvoorwaarden en voert namens jou de onderhandeling of procedure.

Snel duidelijkheid krijgen

Kortom: of de eigenaar zelf opdraait voor lekkages of vallende dakpannen hangt af van drie variabelen – de staat van onderhoud, de exacte polisvoorwaarden en de vraag of het incident plotseling en onvoorzien was. Wie snel foto’s maakt, de schade binnen 48 uur meldt en alle onderhoudsrapporten paraat heeft, verkleint de kans op gesteggel met de verzekeraar aanzienlijk. Blijft er onduidelijkheid of wijst de verzekeraar de claim af wegens vermeend achterstallig onderhoud, laat dan geen termijnen verlopen en vraag tijdig juridisch advies. Een korte e-mail of telefoontje kan later duizenden euro’s schelen. Wil je meteen sparren over jouw situatie? Neem gerust vrijblijvend contact op met de specialisten van Law & More – wij helpen je snel aan duidelijkheid én een strategie.