Lekkage of vallende dakpan: wanneer betaalt de eigenaar?

Gepubliceerd op 30 augustus 2025 · Laatst bijgewerkt op 8 oktober 2026

Lekkages en vallende dakpannen: het korte antwoord

Valt er een dakpan van uw dak of lekt het dak, dan is de bezitter van het gebouw volgens artikel 6:174 BW aansprakelijk voor de schade als het dak niet voldeed aan de eisen die u mag stellen. Dat geldt niet als het dak in orde was en de schade alleen ontstond door een uitzonderlijke storm. Huurders melden een gebrek bij de verhuurder; doet die niets, dan kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen.

De eigenaar betaalt de schade in de regel zelf wanneer hij het onderhoud heeft laten liggen, of wanneer zijn verzekering de schade niet of niet volledig dekt. Bij een plotselinge, onvoorziene gebeurtenis vergoedt de opstal- of inboedelverzekering meestal de gevolgschade. De kosten van het herstel van het dak zelf blijven dus vaak bij de eigenaar. Waterschade binnen en schade bij derden lopen vaker via een polis.

Dit onderscheid is belangrijk voor huiseigenaren, huurders, VvE’s en voorbijgangers. U wilt weten bij wie u moet aankloppen na een lekkage of een vallende dakpan. In dit artikel lopen wij met u de wet, de polisvoorwaarden, de onderhoudsplicht en de praktische stappen langs. Zo weet u wanneer de eigenaar betaalt en wanneer de verzekeraar.

Op welke wetsartikelen berust de aansprakelijkheid?

De aansprakelijkheid voor een lek dak of een vallende dakpan volgt vooral uit twee artikelen: artikel 6:174 BW en artikel 6:162 BW. Het eerste kent een risicoaansprakelijkheid voor gebrekkige opstallen, het tweede een schuldaansprakelijkheid voor een onrechtmatige daad.

Het verschil is groot. Bij artikel 6:174 BW hoeft u geen schuld van de eigenaar te bewijzen; het gebrek en de schade zijn genoeg. Bij artikel 6:162 BW moet u aantonen dat de eigenaar verwijtbaar heeft gehandeld of nagelaten.

Wat zegt artikel 6:174 BW over een gebrekkig dak?

De bezitter van een opstal is aansprakelijk als de opstal niet voldoet aan de eisen die men in de gegeven omstandigheden mag stellen, daardoor gevaar oplevert voor personen of zaken, en dat gevaar zich verwezenlijkt. Een dak met loszittende pannen of versleten loodwerk is een duidelijk voorbeeld.

Een “opstal” is volgens artikel 6:174 lid 4 BW een gebouw of werk dat duurzaam met de grond is verenigd. Een dak hoort daarbij. De aansprakelijkheid rust op de bezitter. Wie in de openbare registers als eigenaar staat ingeschreven, wordt volgens artikel 6:174 lid 5 BW vermoed de bezitter te zijn. Bij erfpacht ligt de aansprakelijkheid volgens lid 2 bij de erfpachter.

De wet kent één uitweg. De bezitter is niet aansprakelijk als hij ook niet aansprakelijk zou zijn geweest wanneer hij het gevaar had gekend op het moment dat het ontstond. Dat speelt bijvoorbeeld als niemand het gebrek had kunnen voorkomen of verhelpen.

Een voorbeeld ter illustratie: bij een gewone windkracht waait een loszittende dakpan los en beschadigt de auto van de buurman. Het dak voldeed niet aan de eisen, dus de eigenaar is aansprakelijk voor de schade aan de auto. Heeft de eigenaar een aansprakelijkheidsverzekering, dan handelt die verzekeraar de schade meestal af.

Wanneer is artikel 6:162 BW van belang?

Artikel 6:162 BW speelt als de schade niet voortkomt uit een gebrek aan de opstal zelf, maar uit gedrag van de eigenaar. Denk aan een eigenaar die meldingen negeert of reparaties steeds uitstelt. U moet dan aantonen dat hij anders handelde dan een zorgvuldig eigenaar zou doen.

Een voorbeeld ter illustratie: een bewoner meldt herhaaldelijk een lekkage, maar de eigenaar reageert niet. Na een aantal maanden ontstaan schimmel en waterschade in het appartement ernaast. De buren kunnen de eigenaar dan aanspreken, op grond van artikel 6:174 BW of artikel 6:162 BW.

Wat zegt de rechtspraak over lekkende daken?

Rechters kijken steeds naar de concrete omstandigheden: wat mocht men van dit dak verwachten, en was het gebrek bekend? Ook de vraag wie de bezitter is, kan in de praktijk lastig zijn.

Zo oordeelde de rechtbank Amsterdam op 8 april 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:2314) dat een Vereniging van Eigenaren als bezitter van een dakgedeelte gold en aansprakelijk was voor schade door daklekkage. Het dakgedeelte werd volgens de rechtbank uitsluitend door de VvE en haar leden gebruikt. Het gevolg was dat de benadeelde de VvE kon aanspreken en niet de ingeschreven eigenaar.

Wie moet het gebrek of de storm bewijzen?

Volgens de hoofdregel moet u als benadeelde de feiten bewijzen waarop u zich beroept. U maakt dus aannemelijk dat het dak gebrekkig was of dat de eigenaar nalatig was. Denk aan foto’s, onderhoudsrapporten, eerdere meldingen of verklaringen van getuigen.

Stelt de eigenaar dat het dak in orde was en dat alleen een uitzonderlijke storm de schade veroorzaakte, dan zal hij dat met feiten moeten onderbouwen. Een weerbericht of meting van het KNMI kan daarbij helpen. Kan hij dat niet, dan blijft hij aansprakelijk, zelf of via zijn verzekeraar.

Welke verzekeringen dekken schade door lekkage of dakpannen?

Kijk na schade eerst in uw polissen, voordat u een procedure overweegt. Verzekeraars maken een strikt onderscheid tussen het herstel van het dak zelf en de gevolgschade binnen of bij anderen. Of een kapotte dakpan of daklekkage is gedekt, hangt af van het soort polis en van de staat van onderhoud.

Wat dekt de opstalverzekering?

De opstalverzekering dekt schade aan het gebouw zelf, dus ook aan dakpannen, dakbedekking en dakconstructie. De verzekeraar keert meestal uit bij een plotselinge, onvoorziene oorzaak, zoals storm of een omgevallen boom.

Let op de stormclausule. Polissen hanteren een eigen omschrijving van “storm”, vaak gekoppeld aan een minimale windkracht. Soms geldt bij stormschade een hoger eigen risico. Schade door achterstallig onderhoud of een bouwfout is in veel polissen uitgesloten. Lees daarom altijd de voorwaarden van uw eigen polis.

Wanneer vergoedt de inboedelverzekering binnenschade?

Schade aan meubels, elektronica of vloeren door binnendringend water valt onder de inboedelverzekering. Het herstel van het dak zelf valt daar niet onder.

Een voorbeeld ter illustratie: na een hevige regenbui loopt water langs een gebarsten pan naar binnen en raken uw bank en laptop beschadigd. De inboedelverzekeraar vergoedt dan de schade volgens de polis, meestal minus het eigen risico.

Wanneer betaalt de aansprakelijkheidsverzekering?

De aansprakelijkheidsverzekering voor particulieren (AVP) dekt schade die u aan anderen toebrengt. Denk aan de ingedeukte auto van de buurman of schade aan een voorbijganger. Schade aan uw eigen woning dekt de AVP niet. Voor eigenaren van verhuurde panden of bedrijfspanden is meestal een aparte aansprakelijkheidsverzekering nodig.

Welke uitsluitingen komen vaak voor?

• Achterstallig onderhoud of zichtbare slijtage
• Geleidelijk ontstane schade, zoals een lekkage die lang heeft gesijpeld
• Bouw- of constructiefouten
• Vorstschade zonder voldoende vorstbeveiliging
• Schade tijdens een verbouwing

Een verzekeraar die een claim afwijst, onderbouwt dat vaak met een rapport van een schade-expert en foto’s. Goed vastgelegd onderhoud voorkomt dus niet alleen schade, maar ook discussie over de dekking.

Welke onderhoudsplicht heeft de eigenaar?

De eigenaar moet het dak zo onderhouden dat het voldoet aan wat men ervan mag verwachten. Een goede polis helpt weinig als blijkt dat het dak al jaren onderhoud nodig had. Regelmatig onderhoud voorkomt lekkages en vallende dakpannen, en het helpt u aan te tonen dat de schade plotseling en onvoorzien was.

Waar komt de onderhoudsplicht vandaan?

• Huur: volgens artikel 7:206 BW moet de verhuurder op verlangen van de huurder gebreken verhelpen, zoals een lek dak. Kleine herstellingen komen voor rekening van de huurder (artikel 7:217 BW).
• Appartementen: de splitsingsakte en het splitsingsreglement bepalen wie het dak onderhoudt en wie de kosten draagt.
• Aansprakelijkheid: artikel 6:174 BW stelt de eis dat de opstal voldoet aan wat men in de gegeven omstandigheden mag verwachten. Wie het onderhoud verwaarloost, loopt dus een groter risico.

Welk periodiek onderhoud is verstandig?

1. Kijk minstens één keer per jaar vanaf de grond en vanaf de zolder naar het dak.
2. Vervang gebroken of verschoven pannen direct.
3. Controleer loodslabben, nokvorsten en dakbedekking op scheuren.
4. Maak goten en regenpijpen schoon en verwijder mos.
5. Laat het dak regelmatig controleren door een dakdekker; bij platte en rieten daken vaak vaker.

Hoe legt u het onderhoud vast?

• Bewaar facturen, foto’s van voor en na het onderhoud en rapporten van dakdekkers.
• Noteer bij elke controle de datum, het weer en wat er is gedaan.
• Een digitaal archief maakt het makkelijker om aan te tonen dat de schade niet door achterstallig onderhoud komt.

Wat doet u bij een stormwaarschuwing?

• Laat loszittende pannen vastzetten of tijdelijk verwijderen.
• Haal tuinmeubilair en losse spullen weg, zodat ze niet gaan rondvliegen.
• Sluit dakramen en rolluiken.
• Controleer na de storm direct op verschoven pannen en scheuren. Een kleine noodreparatie beperkt de gevolgschade en versterkt uw positie.

Wie betaalt bij huur of in een VvE?

Bij huur ligt het herstel van een lek dak bij de verhuurder; in een appartementencomplex meestal bij de VvE. Wat precies geldt, volgt uit de wet, de huurovereenkomst en de splitsingsakte.

Wat regelt het huurrecht?

Een lek dak is een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Volgens artikel 7:206 lid 1 BW moet de verhuurder dat gebrek op verlangen van de huurder verhelpen. Dat hoeft niet als herstel onmogelijk is of uitgaven vraagt die redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. De huurder is alleen verantwoordelijk voor kleine, dagelijkse herstellingen, zoals het schoonhouden van de goot.

Doet de verhuurder niets terwijl hij in verzuim is, dan mag de huurder volgens artikel 7:206 lid 3 BW het gebrek zelf laten herstellen. De redelijke kosten mag hij op de verhuurder verhalen, ook door ze in mindering te brengen op de huur. Van die regel mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Een huurder van woonruimte kan daarnaast bij de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging vragen zolang het gebrek niet is verholpen.

Let op: de huur zonder meer inhouden of niet betalen is riskant. Stel de verhuurder eerst schriftelijk in gebreke en laat u adviseren voordat u zelf herstelkosten verrekent.

Hoe werkt het bij een VvE?

Bij appartementen is het dak meestal een gemeenschappelijk gedeelte. De VvE zorgt dan voor het onderhoud en betaalt dat uit het reservefonds of de gewone bijdragen. De verdeling van de kosten volgt uit de breukdelen of de regeling in de splitsingsakte. Kosten van een gedeelte dat bij één appartement hoort, zoals een eigen dakkapel, kunnen volgens het reglement bij die eigenaar liggen.

Wat mag u afspreken in het huurcontract of reglement?

Partijen mogen afspraken maken over onderhoud, zolang de dwingende bescherming van de huurder intact blijft. Bij woonruimte kan van de gebrekenregeling niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Een beding dat de huurder van een woning alle dakschade laat dragen, houdt daarom geen stand. Een afspraak dat de eigenaar van een dakterras de jaarlijkse controle van dat terras betaalt, kan in een splitsingsreglement wel.

Hoe meldt u een lekkage en welke termijn geldt?

Meld de lekkage schriftelijk en geef de verhuurder of VvE een redelijke termijn om te herstellen. Bij een actieve lekkage is die termijn kort. Gebeurt er niets, dan kan een ingebrekestelling volgen. Daarna heeft de huurder de mogelijkheden van artikel 7:206 lid 3 BW. Een appartementseigenaar kan het bestuur van de VvE vragen om in actie te komen of een vergadering te beleggen.

Hoe meldt en verhaalt u de schade?

Een snelle en zorgvuldige aanpak maakt vaak het verschil tussen een volledige vergoeding en een discussie over een te late melding. Met de volgende stappen legt u het bewijs vast, beperkt u de schade en voldoet u aan de polisvoorwaarden.

Wat doet u direct na de lekkage of de vallende dakpan?

• Zet zo nodig de hoofdkraan dicht of schakel de stroomgroep uit.
• Zet emmers neer, leg handdoeken of span een zeil om binnendringend water op te vangen.
• Ga het dak niet op tijdens storm; uw veiligheid gaat voor.
• Laat bij acuut gevaar een noodreparatie uitvoeren door een dakdekker.

Hoe legt u de schade vast?

Maak direct foto’s en video’s vanuit verschillende hoeken. Fotografeer de breuk in de dakpan en de vochtplekken van dichtbij. Bewaar kapotte pannen als bewijs. Vraag offertes op voor het herstel en laat bij grotere schade zo nodig een schade-expert een rapport opstellen.

Hoe dient u een claim in bij de verzekeraar?

Meld de schade zo snel als redelijkerwijs mogelijk is. Dat volgt uit artikel 7:941 lid 1 BW. Volgens lid 2 moet u de verzekeraar binnen redelijke termijn alle informatie en stukken geven die hij nodig heeft. Meldt u te laat, dan kan de verzekeraar de uitkering verminderen met de schade die hij daardoor lijdt (artikel 7:941 lid 3 BW). Uw polis kan een concrete meldtermijn noemen.

Geef foto’s, offertes en een korte beschrijving van wat er is gebeurd. Laat definitief herstel bij voorkeur pas uitvoeren na overleg met de verzekeraar. Noodreparaties om verdere schade te voorkomen kunnen meestal wel direct.

Hoe stelt u de eigenaar of een ander aansprakelijk?

Stuur de eigenaar of de andere partij een brief, bij voorkeur aangetekend of per e-mail met ontvangstbevestiging. Beschrijf wat er is gebeurd, welke schadeposten u vordert en binnen welke termijn u betaling verwacht. Voeg uw bewijsstukken toe. Volgens artikel 6:96 BW kunnen ook redelijke buitengerechtelijke kosten deel uitmaken van de schade. Reageert de wederpartij niet, schakel dan een advocaat of uw rechtsbijstandverzekeraar in.

Wanneer betaalt de eigenaar uit eigen zak?

Ook met een goede opstal- of aansprakelijkheidsverzekering zijn er situaties waarin de eigenaar zelf moet betalen. Vier voorbeelden ter illustratie maken dat duidelijk.

Wie betaalt bij achterstallig onderhoud?

De eigenaar zelf, omdat verzekeraars schade door achterstallig onderhoud meestal uitsluiten.

De dakpannen zijn verweerd, de goten zitten vol blad en eerdere waarschuwingen van de buren zijn genegeerd. De verzekeraar concludeert dat sprake is van achterstallig onderhoud en wijst de claim af. De eigenaar draait dan zelf op voor het herstel van het dak. Is er schade bij derden, dan kunnen die hem aanspreken, inclusief redelijke buitengerechtelijke kosten.

Wie betaalt bij een zware storm en een goed onderhouden dak?

Tegenover derden is de eigenaar dan meestal niet aansprakelijk; zijn eigen opstalverzekering vergoedt doorgaans de schade aan het dak.

Tijdens een zware storm waaien pannen van een goed onderhouden dak en ontstaat een lekkage. Voldeed het dak aan de eisen, dan is de eigenaar tegenover derden niet aansprakelijk op grond van artikel 6:174 BW. De eigen opstalverzekering vergoedt de schade aan het dak meestal wel, minus het eigen risico. Dat eigen risico betaalt de eigenaar zelf, net als schade aan zaken die niet zijn meeverzekerd.

Wie betaalt bij een bouwfout of verborgen gebrek?

De eigenaar betaalt het herstel eerst zelf en verhaalt de kosten zo mogelijk op de aannemer.

Kort na de oplevering blijkt een loodslab verkeerd te zijn aangebracht. De verzekeraar keert niet uit, omdat het om een bouwfout gaat. De eigenaar betaalt het herstel dan eerst zelf. Daarna kan hij de aannemer aanspreken op grond van de aannemingsovereenkomst of een garantieregeling. Lukt dat niet, dan blijven de kosten bij de eigenaar.

Wie betaalt bij schade tijdens een verbouwing?

In beginsel de aannemer die de schade veroorzaakt.

Een aannemer laat bij werkzaamheden een pan vallen; regen stroomt naar binnen en beschadigt de vloer. De aannemer is dan in beginsel aansprakelijk voor de schade die hij veroorzaakt. Vaak heeft hij een CAR- of aansprakelijkheidsverzekering. Weigert de aannemer of zijn verzekeraar te betalen, dan kan een derde met schade de eigenaar aanspreken. De eigenaar kan de kosten daarna op de aannemer verhalen.

Wat zijn uw opties bij een geschil?

Komt u er met de verzekeraar of de wederpartij niet uit, dan zijn er verschillende routes. Ze verschillen in snelheid en kosten. Kies de route die past bij de omvang van de schade.

Wanneer kunt u naar Kifid?

Heeft u een geschil met uw eigen verzekeraar, dan kunt u als consument een klacht indienen bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid). U dient de klacht eerst in bij de verzekeraar zelf. Kifid is voor consumenten gratis, behalve een beroep bij de Commissie van Beroep. Of de uitspraak bindend is, hangt af van wat partijen daarover hebben afgesproken.

Kiest u voor mediation of een procedure?

Mediation is sneller en goedkoper als de wederpartij wil meewerken; anders blijft de rechter over.

Bij mediation zoekt u met de wederpartij en een neutrale bemiddelaar naar een oplossing. Dat kan een lange procedure voorkomen. Werkt dat niet of wil de wederpartij niet meewerken, dan blijft de rechter over. Zaken tot € 25.000 en huurzaken gaan naar de kantonrechter, waar u geen advocaat nodig heeft. Bij hogere vorderingen bij de rechtbank is een advocaat verplicht.

Met welke kosten en risico’s moet u rekening houden?

• Griffierecht: de hoogte hangt af van de vordering en van de vraag of u particulier of organisatie bent.
• Kosten van juridische bijstand.
• Proceskosten: wie verliest, betaalt in de regel een deel van de proceskosten van de ander.
• Een rechtsbijstandverzekering kan de kosten van bijstand dekken.

Wanneer schakelt u een advocaat in?

Een advocaat is zinvol bij een hoge schade, een claim die is afgewezen wegens “achterstallig onderhoud” of tegenstrijdige rapporten van experts. Een advocaat beoordeelt de polisvoorwaarden en het bewijs, en voert namens u de onderhandelingen of de procedure. Meer over de aanpak bij geschillen over gebouwen leest u bij ons vastgoedrecht.

Waar let u als huurder op?

• Meld de lekkage schriftelijk bij de verhuurder en bewaar een kopie.
• Geef een redelijke termijn voor herstel en stel de verhuurder daarna schriftelijk in gebreke.
• Laat het gebrek pas zelf herstellen als de verhuurder in verzuim is, en bewaar de facturen (artikel 7:206 lid 3 BW).
• Vraag bij een huurwoning zo nodig de Huurcommissie om een tijdelijke huurverlaging.
• Meld schade aan uw inboedel zo snel mogelijk bij uw inboedelverzekeraar (artikel 7:941 BW).

Waar let u als verhuurder op?

• Reageer op een melding binnen een korte, redelijke termijn en leg vast wat u heeft gedaan.
• Meld schade aan het dak tijdig bij uw opstalverzekeraar en controleer de stormclausule.
• Bewaar onderhoudsfacturen en rapporten van de dakdekker als bewijs tegen een beroep op achterstallig onderhoud.
• Neem in een huurcontract voor woonruimte geen beding op dat alle dakschade bij de huurder legt; dat houdt geen stand.

Wat kunnen wij voor u doen bij schade door lekkage of een vallende dakpan?

Wij helpen eigenaren, huurders en VvE’s om vast te stellen wie de schade moet dragen en om die schade te verhalen. Concreet doen wij het volgende:

• Wij beoordelen of de eigenaar aansprakelijk is op grond van artikel 6:174 BW of artikel 6:162 BW, en wie als bezitter van het dak geldt.
• Wij stellen de aansprakelijkstelling op, met de schadeposten, de bewijsstukken en een betalingstermijn.
• Wij toetsen een afwijzing door de verzekeraar aan de polisvoorwaarden, bijvoorbeeld bij een beroep op achterstallig onderhoud of de stormclausule.
• Wij stellen de verhuurder of de VvE in gebreke en adviseren over zelf herstellen en verrekenen op grond van artikel 7:206 lid 3 BW.
• Wij voeren de procedure bij de kantonrechter of de rechtbank, of de klacht bij Kifid.

Samengevat

• De bezitter van een gebouw is volgens artikel 6:174 BW aansprakelijk voor schade door een dak dat niet voldoet aan de eisen; schuld hoeft u niet te bewijzen.
• Voldeed het dak aan de eisen en ontstond de schade alleen door een uitzonderlijke storm, dan is de eigenaar meestal niet aansprakelijk; de eigen opstalverzekering kan dan uitkeren.
• Verzekeraars wijzen schade door achterstallig onderhoud of geleidelijk ontstane schade vaak af. Leg uw onderhoud daarom vast.
• Een verhuurder moet een lek dak volgens artikel 7:206 BW herstellen. Doet hij dat niet, dan heeft de huurder eigen mogelijkheden, zoals zelf laten herstellen en de redelijke kosten verhalen.
• Meld schade zo snel als redelijkerwijs mogelijk bij uw verzekeraar (artikel 7:941 BW) en leg het bewijs direct vast.

Heeft u zelf te maken met achterstallig onderhoud in uw huurwoning, lees dan meer over uw rechten bij gebreken in de huurwoning.