Gepubliceerd op 26 december 2025 · Laatst bijgewerkt op 9 oktober 2026
Na een renovatie mag de verhuurder van een vrijesectorwoning de huur alleen extra verhogen als de werkzaamheden het woongenot echt verbeteren. Vervangt hij alleen oud door nieuw, dan is dat onderhoud en mag de huur daarvoor niet extra omhoog.
Daarnaast moet de renovatie rechtmatig zijn uitgevoerd: u heeft ingestemd met het renovatievoorstel, of de rechter heeft het voorstel redelijk gevonden. In dit artikel leest u wat als woningverbetering telt, hoe hoog de verhoging mag zijn en hoe u die laat toetsen.
Inhoudsopgave
Wanneer mag de huur na renovatie omhoog?
De huur mag na renovatie omhoog als de verhuurder iets toevoegt dat het woongenot verhoogt en de verhoging in redelijke verhouding staat tot de kosten. Dat volgt voor de vrije sector uit artikel 7:255a BW, dat sinds 1 mei 2021 geldt.
Een huurverhoging na woningverbetering staat los van de jaarlijkse huurverhoging. Voor die jaarlijkse verhoging geldt in de vrije sector in 2026 een maximum van 4,4%, een regel die loopt tot 1 mei 2029. Een redelijke verhoging na woningverbetering mag boven dat maximum uitkomen.
Meer over de huurprijsregels in de vrije sector leest u in ons artikel over de geliberaliseerde huur.
Wat is het verschil tussen onderhoud en woningverbetering?
Onderhoud houdt de woning in dezelfde staat, woningverbetering voegt iets toe wat er eerder niet was. Alleen voor woningverbetering mag de verhuurder een hogere huur vragen.
De Huurcommissie hanteert de regel dat vervanging van oud door nieuw onderhoud is. Een nieuwe keuken op de plek van een oude keuken leidt dus niet tot een hogere huur, ook niet als hij duur was.
| Onderhoud (geen huurverhoging) | Woningverbetering (huurverhoging mogelijk) |
|---|---|
| Oude keuken of badkamer vervangen door een vergelijkbare nieuwe | Een tweede toilet of een extra douche toevoegen |
| Versleten kozijnen vervangen door gelijkwaardige kozijnen | Enkel glas vervangen door isolerend dubbel glas |
| Dak, goten of gevel herstellen | Gevel-, spouw-, vloer- of dakisolatie aanbrengen |
| Vochtproblemen of leidingen repareren | Mechanische ventilatie of een balkon toevoegen |
Dubbel glas is een bekend twijfelgeval. Vervangt de verhuurder enkel glas door isolerende beglazing, dan ziet de Huurcommissie dat als verbetering. Vervangt hij bestaand dubbel glas door nieuw dubbel glas, dan is het onderhoud.
Moet u instemmen met de renovatie?
Ja, voor een renovatie heeft de verhuurder uw instemming nodig, tenzij de rechter zijn voorstel redelijk vindt. Dat staat in artikel 7:220 lid 2 BW.
De verhuurder moet u een redelijk renovatievoorstel doen. Daarin horen de werkzaamheden, de planning, de gevolgen voor uw woongenot en de voorgestelde huurverhoging. Weigert u, dan kan de verhuurder de rechter vragen of het voorstel redelijk is. De rechter kijkt onder meer naar de aard van de werkzaamheden, de huurverhoging en uw persoonlijke omstandigheden.
De wet eist niet dat u schriftelijk instemt. Ook mondelinge instemming telt, maar die is later lastig te bewijzen. Leg afspraken over de werkzaamheden en de huurverhoging daarom altijd schriftelijk vast.
Dringende werkzaamheden, zoals noodzakelijk onderhoud, moet u wel toelaten zonder instemming (artikel 7:220 lid 1 BW). Lees meer over uw positie in ons artikel over de rechten van huurders bij renovatie of sloop.
Wat geldt bij een complex van tien of meer woningen?
Gaat het om een complex van ten minste tien woningen en stemt minstens 70% van de huurders in, dan geldt het voorstel als redelijk. Bent u het er toch niet mee eens, dan moet u binnen acht weken na de schriftelijke mededeling van de verhuurder zelf de rechter vragen om het voorstel te toetsen (artikel 7:220 lid 3 BW).
Laat u die termijn verlopen, dan bent u in beginsel gebonden aan het voorstel, inclusief de huurverhoging die erin staat.
Hoe hoog mag de huurverhoging na woningverbetering zijn?
De verhoging moet in redelijke verhouding staan tot de kosten van de verbetering. Kosten van onderhoud en ontvangen subsidies tellen niet mee.
De Huurcommissie rekent met een annuïteit: de verbeteringskosten worden over een afschrijvingstermijn verdeeld tegen een rente die aansluit bij hypotheekrentes van het voorgaande jaar. Voor isolatie en isolerend glas hanteert zij een afschrijvingstermijn van 25 jaar. Vraagt de verhuurder meer dan het berekende bedrag, dan is de verhoging voor dat deel niet redelijk.
Een voorbeeld ter illustratie: stel dat de verhuurder bij een renovatie ook de oude cv-ketel vervangt en daarnaast spouwmuurisolatie aanbrengt. Alleen de kosten van de isolatie tellen mee voor de huurverhoging; de nieuwe ketel is onderhoud.
Hoe laat u de huurverhoging toetsen door de Huurcommissie?
Komen u en de verhuurder er niet uit, dan kan ieder van u de Huurcommissie vragen de verhoging te beoordelen. Dat moet binnen drie maanden nadat de werkzaamheden zijn afgerond.
Een onderzoeker van de Huurcommissie kan de woning bezoeken om vast te stellen wat verbetering is en wat onderhoud. Daarna stelt de commissie vast welke verhoging redelijk is. U kunt de Huurcommissie in de vrije sector voor dit geschil inschakelen, ook als uw huurcontract daar niets over zegt.
Bent u het niet eens met de uitspraak, dan kunt u binnen acht weken na verzending de kantonrechter vragen om een beslissing (artikel 7:262 BW). Doet niemand dat, dan bindt de uitspraak u en de verhuurder.
Heeft u recht op een verhuiskostenvergoeding?
Moet u voor de renovatie tijdelijk of definitief verhuizen, dan heeft u recht op een vergoeding van verhuis- en inrichtingskosten. Dat geldt ook in de vrije sector (artikel 7:220 lid 5 BW).
Voor een zelfstandige woning is het minimumbedrag € 7.926 bij een verhuizing vanaf 28 februari 2026. Het bedrag wordt elk jaar vóór 1 maart aangepast. U kunt de vergoeding tot vijf jaar na de verhuisdatum vragen.
Blijft u tijdens de werkzaamheden in de woning wonen, dan is er geen wettelijke verhuiskostenvergoeding. Afspraken over compensatie voor overlast maakt u dan zelf met de verhuurder, liefst vooraf en op papier. Gaat het om beëindiging van de huur vanwege renovatie, lees dan ons artikel over huur opzeggen bij renovatie of verkoop.
Waar let u als huurder op?
- Controleer of het renovatievoorstel per werkzaamheid aangeeft of het onderhoud of verbetering is.
- Vraag de kostenopbouw van de verbeteringen op, met aftrek van subsidies.
- Zit u in een complex van tien of meer woningen: noteer de datum van de mededeling en de termijn van acht weken.
- Leg uw instemming en de afgesproken huurverhoging schriftelijk vast.
- Dien een verzoek bij de Huurcommissie in binnen drie maanden na afronding van de werkzaamheden.
Waar let u als verhuurder op?
- Stel een schriftelijk renovatievoorstel op met werkzaamheden, planning en de voorgestelde verhoging.
- Splits de begroting in onderhoud en verbetering; alleen verbetering telt voor de huurverhoging.
- Houd bij een complex de draagvlakmeting en de 70%-grens zorgvuldig bij en stuur de mededeling schriftelijk.
- Reserveer de verhuiskostenvergoeding van minimaal € 7.926 als huurders moeten verhuizen.
- Laat de huurverhoging pas ingaan nadat de verbetering klaar is.
Wat kunnen wij voor u doen bij huurverhoging na renovatie?
Onze huurrecht advocaat helpt huurders en verhuurders bij renovaties in de vrije sector. Wij kunnen onder meer:
- het renovatievoorstel toetsen aan artikel 7:220 BW en per onderdeel beoordelen of het onderhoud of verbetering is;
- de voorgestelde huurverhoging narekenen volgens de methode van de Huurcommissie;
- bij een complex nagaan of de 70%-regeling juist is toegepast en bewaken dat de termijn van acht weken niet verloopt;
- een verzoek bij de Huurcommissie of een procedure bij de kantonrechter voorbereiden en voeren;
- de aanspraak op de verhuiskostenvergoeding en afspraken over overlast schriftelijk vastleggen.
Samengevat
- Alleen echte woningverbetering rechtvaardigt een extra huurverhoging; vervanging van oud door nieuw is onderhoud.
- Voor renovatie is uw instemming nodig, of een oordeel van de rechter dat het voorstel redelijk is (artikel 7:220 BW).
- De verhoging moet in redelijke verhouding staan tot de kosten en mag boven het jaarlijkse maximum van 4,4% uitkomen.
- De Huurcommissie toetst de verhoging in de vrije sector op grond van artikel 7:255a BW, binnen drie maanden na afronding.
- Moet u verhuizen, dan heeft u recht op minimaal € 7.926 verhuiskostenvergoeding (vanaf 28 februari 2026).
Veelgestelde vragen
Mag de verhuurder de huur verhogen voor een nieuwe keuken?
Alleen als de keuken iets toevoegt wat er eerder niet was, zoals inbouwapparatuur die ontbrak. Vervangt hij een oude keuken door een vergelijkbare nieuwe, dan is dat onderhoud en mag de huur daarvoor niet extra omhoog.
Is mondelinge instemming met een renovatie geldig?
Ja, de wet eist geen schriftelijke instemming. Bij een geschil moet wel worden bewezen wat is afgesproken, dus leg uw instemming en de huurverhoging schriftelijk vast.
Kan ik in de vrije sector naar de Huurcommissie bij huurverhoging na renovatie?
Ja. Sinds 1 mei 2021 kunt u de Huurcommissie vragen een huurverhoging na woningverbetering te toetsen (artikel 7:255a BW), ook als uw contract er niets over zegt. Doe dat binnen drie maanden na afronding van de werkzaamheden.
Geldt het maximum van 4,4% ook voor een huurverhoging na renovatie?
Nee. Het maximum van 4,4% geldt voor de jaarlijkse huurverhoging in 2026. Een huurverhoging na woningverbetering staat daar los van, maar moet wel redelijk zijn ten opzichte van de kosten.
Kan de verhuurder mij dwingen mee te werken aan een renovatie?
Alleen via de rechter, als die het voorstel redelijk vindt. In een complex van tien of meer woningen waar 70% instemt, moet u zelf binnen acht weken naar de rechter als u het voorstel wilt aanvechten.
