Vrije sector huur: welke regels gelden voor geliberaliseerde huurwoningen in 2026?

Gepubliceerd op 8 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 14 oktober 2026

Een huurwoning valt in 2026 in de vrije sector als zij 187 punten of meer heeft in het woningwaarderingsstelsel en de kale huur bij de start hoger is dan € 1.228,07 per maand. De verhuurder bepaalt dan zelf de aanvangshuur, maar de jaarlijkse huurverhoging is gemaximeerd (2026: 4,4%) en de huurder houdt gewone huurbescherming tegen opzegging.

Wanneer is een woning geliberaliseerd?

Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) kent de huurmarkt drie segmenten. Of een woning in de vrije sector valt, hangt af van het aantal punten en de huur bij de start van het contract.

• Sociale huur: kale huur bij de start niet hoger dan € 932,93 per maand (grens 2026).
• Middenhuur: woningen met 144 tot en met 186 punten; de huur mag niet hoger zijn dan het puntenaantal toestaat, met een bovengrens van € 1.228,07 in 2026.
• Vrije sector: 187 punten of meer en een aanvangshuur boven € 1.228,07.

De grenzen worden ieder jaar op 1 januari geïndexeerd. Meer over de grenzen en het overgangsrecht leest u in ons artikel over de Wet betaalbare huur.

Wat geldt voor contracten van vóór 1 juli 2024?

Een huurovereenkomst die vóór 1 juli 2024 rechtsgeldig als vrije-sectorcontract is gesloten, blijft geliberaliseerd. De nieuwe puntengrens van 187 punten geldt alleen voor contracten die op of na 1 juli 2024 zijn gesloten.

Sluit de verhuurder met een nieuwe huurder een nieuw contract, dan gelden wel de nieuwe regels. Een woning met minder dan 187 punten kan dan niet meer in de vrije sector worden verhuurd, ook als dat bij de vorige huurder wel zo was.

Mag de verhuurder de huurprijs vrij bepalen?

Bij de start wel: voor een vrije-sectorwoning geldt geen maximale aanvangshuur. Tijdens de huur is de verhoging wel begrensd.

Een jaarlijkse huurverhoging is alleen mogelijk als het huurcontract een indexerings- of huurverhogingsbeding bevat. Sinds 1 mei 2021 mag die verhoging niet hoger zijn dan het wettelijk maximum: de cao-loonontwikkeling plus 1% of de inflatie plus 1%, als dat lager is. Voor 2026 komt dat neer op maximaal 4,4%.

Staat er in het contract een hogere verhoging, dan geldt die voor het deel boven het maximum niet. De huurder kan een te hoge verhoging laten toetsen door de Huurcommissie of voorleggen aan de kantonrechter.

Mag een vrije-sectorwoning tijdelijk worden verhuurd?

Meestal niet meer. Sinds de Wet vaste huurcontracten (1 juli 2024) is een huurcontract voor zelfstandige woonruimte in beginsel voor onbepaalde tijd, ook in de vrije sector.

Tijdelijke verhuur mag alleen nog aan bepaalde groepen, zoals studenten, jongeren tot 27 jaar en promovendi, en in een paar andere wettelijk geregelde situaties. Daarnaast blijven bestaande tijdelijke contracten van vóór 1 juli 2024 tot hun einddatum doorlopen. Meer daarover leest u in ons artikel over de huurovereenkomst voor bepaalde tijd.

Hoe kan een huurovereenkomst in de vrije sector worden opgezegd?

De huurder kan altijd opzeggen met een termijn gelijk aan de betalingstermijn, meestal één maand en hooguit drie maanden. De verhuurder kan alleen opzeggen op een wettelijke grond (art. 7:274 BW), en de huurovereenkomst eindigt dan pas als de huurder instemt of de kantonrechter de opzegging toewijst.

Wettelijke gronden zijn onder meer: de huurder gedraagt zich niet als een goed huurder, de verhuurder heeft de woning dringend nodig voor eigen gebruik, of de huurder weigert een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst. Voor de verhuurder geldt een opzegtermijn van drie maanden, plus één maand per jaar dat de huur heeft geduurd, met een maximum van zes maanden (art. 7:271 lid 5 BW). Verkoop van de woning is geen opzeggingsgrond; lees ook ons artikel over huur opzeggen bij renovatie of verkoop.

Wanneer kunt u naar de Huurcommissie en wanneer naar de kantonrechter?

In de vrije sector gaat het meeste naar de kantonrechter, maar enkele geschillen kunnen naar de Huurcommissie. De Huurcommissie is een bestuursorgaan; tegen haar uitspraak kunt u binnen acht weken naar de kantonrechter.

• Servicekosten: bij een contract dat op of na 1 juli 2024 is gesloten, kan de huurder de servicekosten door de Huurcommissie laten toetsen.
• Jaarlijkse huurverhoging: een geschil over de verhoging kan naar de Huurcommissie of de kantonrechter.
• Onterechte liberalisatie: heeft de woning volgens de huurder minder dan 187 punten, dan kan hij de aanvangshuur laten toetsen; blijkt het om middenhuur te gaan, dan geldt de maximale huur volgens het puntenstelsel. Dat verzoek aan de huurcommissie doet u uiterlijk zes maanden nadat de huurovereenkomst is ingegaan (art. 7:249 BW).
• Onderhoud en gebreken: in de vrije sector moet de huurder naar de kantonrechter; de Huurcommissie kan hier geen tijdelijke huurverlaging opleggen.

Sinds 1 januari 2025 kunnen gemeenten bovendien handhaven als verhuurders zich niet aan de huurprijsregels houden, met een boete of last onder dwangsom.

Welke regels voor goed verhuurderschap gelden ook in de vrije sector?

De Wet goed verhuurderschap geldt sinds 1 juli 2023 voor alle verhuurders, ook in het duurste segment. De verhuurder moet de huurder onder meer schriftelijk informeren over zijn rechten en plichten, mag niet discrimineren bij de selectie en mag een waarborgsom van hooguit twee maanden kale huur vragen.

De waarborgsom moet hij binnen veertien dagen na het einde van de huur terugbetalen, of binnen dertig dagen als er schade is verrekend. Meer daarover leest u in ons artikel over goed verhuurderschap.

Waar let u op als verhuurder?

• Laat het puntenaantal vóór de verhuur vaststellen en bewaar de berekening; bij minder dan 187 punten is vrije-sectorverhuur niet mogelijk.
• Neem een indexeringsbeding op dat aansluit op het wettelijk maximum; zonder beding is geen jaarlijkse verhoging mogelijk.
• Ga na of tijdelijke verhuur echt onder een wettelijke uitzondering valt; anders geldt het contract voor onbepaalde tijd.
• Vraag niet meer dan twee maanden kale huur als waarborgsom en geef de huurder de verplichte schriftelijke informatie.
• Specificeer de servicekosten jaarlijks; bij contracten vanaf 1 juli 2024 kan de huurder ze laten toetsen.

Waar let u op als huurder?

• Controleer met de huurprijscheck van de Huurcommissie of de woning echt 187 punten of meer heeft.
• Vergelijk een aangekondigde huurverhoging met het maximum van 4,4% voor 2026 en met het beding in uw contract.
• Controleer of een tijdelijk contract onder een wettelijke uitzondering valt; zo niet, dan heeft u een contract voor onbepaalde tijd.
• Stem niet zomaar in met een opzegging door de verhuurder; zonder uw instemming moet de kantonrechter beslissen.
• Meld gebreken schriftelijk en bewaar bewijs, zodat u later een vordering bij de kantonrechter kunt onderbouwen.

Wat kunnen wij voor u doen bij vrije sector huur?

• Wij beoordelen of een woning terecht als vrije sector wordt verhuurd en wat het overgangsrecht van de Wet betaalbare huur voor uw contract betekent.
• Wij stellen huurovereenkomsten en indexeringsbedingen op of toetsen die aan de regels van 2026.
• Wij beoordelen een opzegging door de verhuurder en de opzegtermijnen van artikel 7:271 BW.
• Wij voeren procedures bij de Huurcommissie en de kantonrechter en bewaken de termijn van acht weken na een uitspraak van de Huurcommissie.
• Wij onderhandelen met de wederpartij over huurprijs, gebreken of beëindiging. Meer over onze dienstverlening leest u bij onze huurrecht advocaat.

Samengevat

• Vrije sector betekent in 2026: 187 punten of meer en een aanvangshuur boven € 1.228,07.
• De aanvangshuur is vrij, maar de jaarlijkse verhoging is gemaximeerd; in 2026 op 4,4%.
• Sinds 1 juli 2024 zijn huurcontracten in beginsel voor onbepaalde tijd, ook in de vrije sector.
• De verhuurder kan alleen op een wettelijke grond opzeggen en heeft daarvoor de kantonrechter nodig als de huurder niet instemt.
• Servicekosten (contracten vanaf 1 juli 2024) en huurverhogingen kunnen naar de Huurcommissie; onderhoud naar de kantonrechter.

Veelgestelde vragen

Valt mijn vrije-sectorwoning na 1 juli 2024 ineens onder middenhuur?

Niet als uw contract vóór 1 juli 2024 rechtsgeldig als vrije-sectorcontract is gesloten; dat blijft geliberaliseerd. Bij een nieuw contract met een nieuwe huurder gelden wel de nieuwe puntengrenzen.

Mag de verhuurder de huur verhogen als er geen beding in het contract staat?

Nee, in de vrije sector is een jaarlijkse verhoging alleen mogelijk op basis van een afspraak in het contract. Wel kan de verhuurder een redelijk voorstel doen voor een nieuwe huurprijs; weigert de huurder, dan beslist uiteindelijk de rechter.

Krijg ik huurtoeslag voor een vrije-sectorwoning?

Meestal niet. Huurtoeslag is bedoeld voor woningen met een huur onder de liberalisatiegrens; boven € 1.228,07 bestaat in 2026 in de regel geen recht op huurtoeslag.

Gelden er aparte regels voor verhuur aan expats of voor korte verhuur?

Ja, voor tijdelijke en toeristische verhuur gelden aparte regels, en veel gemeenten stellen een vergunningplicht of maximaal aantal nachten. Lees daarover ons artikel over verhuur aan expats of toeristen.

Lees ook: huurconflict: wat mag uw verhuurder wel en niet? en ontbinding en ontruiming van een huurwoning.