Gepubliceerd op 9 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 15 oktober 2026
Bij renovatie blijft uw huurovereenkomst bestaan: de verhuurder moet u volgens artikel 7:220 BW een redelijk schriftelijk voorstel doen en kan de werkzaamheden zonder uw instemming alleen via de kantonrechter afdwingen. Bij sloop moet de huur eindigen, en dat lukt de verhuurder alleen met uw toestemming of als de kantonrechter de opzegging wegens dringend eigen gebruik toewijst (artikel 7:274 BW).
Moet u voor de renovatie of de sloop verhuizen, dan heeft u bij een zelfstandige woning recht op een verhuis- en inrichtingskostenvergoeding van minimaal € 7.926 (bij verhuizing vanaf 28 februari 2026). Hieronder leest u hoe beide routes werken, welke termijnen gelden en waar u op let.
Inhoudsopgave
Wat is het verschil tussen renovatie en sloop?
Bij renovatie loopt de huur door; bij sloop zonder terugkeer eindigt de huur. Dat onderscheid bepaalt welke regels gelden.
Artikel 7:220 lid 2 BW omschrijft renovatie als sloop met vervangende nieuwbouw of gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. De huurovereenkomst blijft dan bestaan: u keert terug in de vernieuwde of nieuwe woning, of de werkzaamheden vinden plaats terwijl u er woont.
Wil de verhuurder slopen zonder dat u terugkeert, of is de renovatie zo ingrijpend dat de huur niet kan doorlopen, dan moet de huurovereenkomst worden beëindigd. Zolang de kantonrechter daar niet over heeft beslist, loopt de huur gewoon door, ook als de opzegtermijn verstreken is (artikel 7:272 BW).
Daarnaast bestaan dringende werkzaamheden: onderhoud dat niet kan wachten, zoals herstel van een lekkend dak. Die moet u volgens artikel 7:220 lid 1 BW toelaten, zonder voorstel- en instemmingsprocedure. Meer hierover leest u in ons artikel over renovatie met behoud van huur.
Wanneer is een renovatievoorstel redelijk?
Een voorstel is redelijk als het belang van de verhuurder bij de renovatie opweegt tegen de gevolgen voor u. De kantonrechter weegt alle omstandigheden mee, zoals de aard en duur van de werkzaamheden, de overlast, de aangeboden voorzieningen en de huurverhoging.
Het voorstel moet schriftelijk zijn en concreet aangeven wat er gebeurt, wanneer, hoe lang het duurt, of u tijdelijk moet verhuizen en wat de gevolgen zijn voor de huurprijs en de servicekosten. Ontbreken die gegevens, dan kunt u het voorstel niet goed beoordelen.
Stemt u bij een renovatie van uw woning alleen niet in, dan moet de verhuurder de kantonrechter vragen het voorstel redelijk te oordelen. Pas na zo’n uitspraak kan de rechter u veroordelen om mee te werken, eventueel met een dwangsom.
Persoonlijke omstandigheden tellen mee, zoals ziekte, hoge leeftijd of een woning die voor u is aangepast. Meld die omstandigheden schriftelijk bij de verhuurder voordat u op het voorstel reageert, zodat later vaststaat dat hij ervan wist.
Hoe werkt de zeventigprocentregel bij een complex?
Bij renovatie van een complex van tien of meer woningen wordt het voorstel vermoed redelijk als ten minste 70 procent van de huurders instemt (artikel 7:220 lid 3 BW). Bent u het daar niet mee eens, dan moet u zelf binnen acht weken naar de kantonrechter.
Die acht weken gaan lopen vanaf de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder dat 70 procent heeft ingestemd. Laat u de termijn verstrijken, dan bent u aan het voorstel gebonden. Noteer de datum van ontvangst van die brief daarom direct.
Controleer ook of de woningen echt één complex vormen en of de telling klopt. Een bewonerscommissie heeft volgens de Wet op het overleg huurders verhuurder recht op informatie en overleg over het renovatieplan en staat daardoor sterker.
Wanneer mag de verhuurder opzeggen wegens sloop?
De verhuurder moet aannemelijk maken dat hij de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik en dat u andere passende woonruimte kunt krijgen (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). Renovatie die niet mogelijk is zonder beëindiging van de huur, telt als dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 3 BW).
De Hoge Raad legt de lat hoog. Volgens HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683, is een renovatieplan op zichzelf in de regel geen dringend eigen gebruik. Dat kan anders zijn bij een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten, als de renovatie zo ingrijpend is dat de huur niet kan doorlopen.
Zegt de verhuurder op, dan hoeft u alleen niet in te stemmen. De verhuurder moet dan zelf de kantonrechter vragen het tijdstip van beëindiging vast te stellen. Stemt u wel in, leg dan vooraf schriftelijk vast welke vervangende woning u krijgt, welke vergoeding u ontvangt en per wanneer u verhuist. Zie ook huur opzeggen bij renovatie of verkoop en huurbescherming bij huurbeëindiging.
Wat als u een tijdelijk huurcontract heeft?
Sinds 1 juli 2024 mogen verhuurders in de regel geen nieuwe tijdelijke huurcontracten voor woonruimte meer sluiten (Wet vaste huurcontracten). Een tijdelijk contract van vóór die datum eindigt op de einddatum, als de verhuurder u tussen drie maanden en één maand vooraf schriftelijk heeft geïnformeerd (artikel 7:271 lid 1 BW).
Huurt u op grond van een vergunning onder de Leegstandwet in afwachting van sloop, dan heeft u grotendeels geen huurbescherming. Meer leest u in ons artikel over de huurovereenkomst voor bepaalde tijd.
Hoeveel bedraagt de verhuiskostenvergoeding?
Moet u door renovatie of sloop verhuizen, dan bedraagt de minimumbijdrage voor een zelfstandige woning, woonwagen of standplaats € 7.926 bij verhuizing vanaf 28 februari 2026. Het bedrag wordt jaarlijks aangepast en staat in de Regeling minimumbijdrage verhuis- en inrichtingskosten.
De aanspraak volgt uit de artikelen 7:220 en 7:275 BW. Voor een kamer geldt geen minimumbedrag, maar wel een redelijke vergoeding. Blijft u tijdens de werkzaamheden in de woning, dan heeft u geen recht op de minimumbijdrage.
Verhuist u naar een tijdelijke wisselwoning, dan betaalt de verhuurder de vergoeding één keer. U kunt de vergoeding tot vijf jaar na de verhuisdatum vorderen, volgens de toelichting van de Rijksoverheid.
Het minimum is een bodem, geen plafond. Zijn uw werkelijke kosten hoger, dan kunt u het meerdere vorderen als u het onderbouwt met offertes, bonnen en foto’s.
Wat regelt een sociaal plan?
Een sociaal plan is een afspraak tussen verhuurder en huurdersorganisatie over wisselwoningen, extra vergoedingen, voorrang bij herhuisvesting en terugkeer in de nieuwbouw. Het bindt de verhuurder tegenover u als het onderdeel is van uw eigen afspraken, bijvoorbeeld doordat het renovatievoorstel ernaar verwijst.
Een wettelijk terugkeerrecht bestaat niet. Leg een terugkeergarantie daarom vast met de huurprijs die dan geldt; een mondelinge toezegging is later moeilijk te bewijzen. Commerciële verhuurders werken meestal zonder sociaal plan, zodat meer afhangt van individuele afspraken.
Wat gebeurt er met de huurprijs?
Bij gereguleerde huur bepaalt het woningwaarderingsstelsel de maximale huurprijs. Een renovatie die punten oplevert, zoals isolatie of een beter energielabel, maakt een hogere huur mogelijk, maar niet hoger dan het stelsel toelaat. De Huurcommissie kan de nieuwe huurprijs toetsen; zie ook ons artikel over de grenzen en het overgangsrecht van de Wet betaalbare huur.
In de vrije sector moet een huurverhoging na renovatie uit het renovatievoorstel of het huurcontract volgen. Lees daarover meer in ons artikel over huurverhoging na renovatie in de vrije sector.
Overlast die verder gaat dan bij zorgvuldige uitvoering nodig is, kan een gebrek zijn (artikel 7:204 BW). Meld dat schriftelijk; huurverlaging gaat in beginsel pas in vanaf de melding. Wanneer een gebrek ernstig genoeg is, leest u bij huurverlaging bij gebreken.
Waar let u als huurder op?
- Noteer de datum waarop u het renovatievoorstel of de kennisgeving over 70 procent instemming ontvangt.
- Controleer of het voorstel de duur, de overlast, een eventuele wisselwoning en de nieuwe huurprijs concreet noemt.
- Meld persoonlijke omstandigheden schriftelijk voordat u reageert.
- Teken geen beëindigingsovereenkomst zonder vastgelegde vervangende woning en vergoeding.
- Maak foto’s van de woning vóór de werkzaamheden en houd een logboek van overlast bij.
Waar let u als verhuurder op?
- Doe een volledig schriftelijk voorstel met planning, voorzieningen en huurgevolgen.
- Tel bij een complex van tien of meer woningen nauwkeurig en stuur de kennisgeving over 70 procent schriftelijk.
- Betaal de minimumbijdrage van € 7.926 als verhuizen noodzakelijk is.
- Onderbouw bij opzegging wegens sloop het dringend eigen gebruik en de beschikbaarheid van passende vervangende woonruimte.
- Betrek de huurdersorganisatie of bewonerscommissie tijdig, zoals de Wet op het overleg huurders verhuurder vraagt.
Waar kunt u terecht bij een geschil?
Over de redelijkheid van een renovatievoorstel, de opzegging wegens sloop en de hoogte van de verhuiskostenvergoeding beslist de kantonrechter. Over de huurprijs, de servicekosten en huurverlaging wegens gebreken bij gereguleerde huur beslist de Huurcommissie.
Kiest u het verkeerde loket, dan verliest u tijd die u bij de achtwekentermijn niet heeft. Bewaar alle brieven en e-mails en leg de ontvangstdatum vast.
Wat kunnen wij voor u doen bij renovatie of sloop van een huurwoning?
Wij staan huurders en verhuurders bij, onder meer vanuit ons kantoor in Eindhoven. Als advocaat huurrecht doen wij onder meer het volgende:
- Wij beoordelen een renovatievoorstel op volledigheid en redelijkheid.
- Wij bewaken de achtwekentermijn bij een complexrenovatie en starten zo nodig de procedure bij de kantonrechter.
- Wij toetsen een opzegging wegens dringend eigen gebruik aan artikel 7:274 BW en de rechtspraak.
- Wij onderhandelen over vervangende woonruimte, de verhuiskostenvergoeding en een terugkeergarantie.
- Wij stellen een beëindigingsovereenkomst of renovatieovereenkomst op of beoordelen die.
Meer over onze aanpak leest u op de pagina over onze advocaat vastgoedrecht.
Samengevat
- Bij renovatie blijft de huur bestaan; de verhuurder moet een redelijk voorstel doen (artikel 7:220 BW).
- Bij een complex van tien of meer woningen en 70 procent instemming moet u binnen acht weken zelf naar de kantonrechter.
- Sloop vereist beëindiging met uw instemming of via de kantonrechter op grond van dringend eigen gebruik (artikel 7:274 BW).
- De minimale verhuiskostenvergoeding is € 7.926 bij verhuizing vanaf 28 februari 2026.
- Een terugkeerrecht bestaat alleen als het is afgesproken, bijvoorbeeld in een sociaal plan.
Veelgestelde vragen
Mag ik een renovatievoorstel weigeren?
Bij een renovatie van uw woning alleen wel; de verhuurder moet dan de kantonrechter vragen het voorstel redelijk te oordelen. Bij een complex met 70 procent instemming moet u zelf binnen acht weken naar de rechter.
Moet de verhuurder mij een wisselwoning aanbieden?
De wet geeft geen algemeen recht op een wisselwoning. Wel regelt de wet de verhuiskostenvergoeding als verhuizen nodig is; een wisselwoning volgt meestal uit het sociaal plan of het renovatievoorstel.
Hoe hoog is de verhuiskostenvergoeding in 2026?
Bij verhuizing vanaf 28 februari 2026 minimaal € 7.926 voor een zelfstandige woning, woonwagen of standplaats. Voor een kamer geldt geen minimumbedrag.
Kan ik na de sloop terugkeren in de nieuwbouw?
Alleen als dat is afgesproken, bijvoorbeeld in een sociaal plan of een individuele overeenkomst. Leg ook de huurprijs bij terugkeer schriftelijk vast.
Kan ik met een renovatievoorstel naar de Huurcommissie?
Nee, over de redelijkheid van het voorstel beslist de kantonrechter. De Huurcommissie toetst bij gereguleerde huur wel de huurprijs na renovatie en huurverlaging wegens gebreken.
