Gepubliceerd op 8 februari 2026 · Laatst bijgewerkt op 30 oktober 2026
Valt de woning in de gemeenschap van goederen, dan heeft ieder van u recht op de helft van de overwaarde en draagt ieder de helft van een eventuele restschuld. Dat is anders bij huwelijkse voorwaarden, bij een erfenis of schenking met uitsluitingsclausule en als één van u privégeld in de woning heeft gestoken.
In de praktijk draait het om drie vragen: wie blijft er wonen, wie neemt de hypotheek over en welk bedrag wordt verrekend. Neemt één van u de woning over, dan moet de bank de ander ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Lukt dat niet, dan volgt meestal verkoop.
Hieronder leest u hoe de verdeling werkt bij gemeenschap van goederen en bij huwelijkse voorwaarden, welke peildatum geldt en wat de rechter doet als u er samen niet uitkomt.
Inhoudsopgave
Valt de woning in de gemeenschap of is hij privé?
Dat hangt eerst af van de datum van uw huwelijk. Het huwelijksvermogensrecht is op 1 januari 2018 veranderd (artikel 1:94 BW).
| Situatie | Valt de woning in de gemeenschap? |
|---|---|
| Getrouwd vóór 1 januari 2018, geen huwelijkse voorwaarden | Ja, algehele gemeenschap: ook een woning die op naam van één van u staat of die één van u al vóór het huwelijk had |
| Getrouwd op of na 1 januari 2018, geen huwelijkse voorwaarden | Alleen als de woning tijdens het huwelijk is gekocht of als u hem vóór het huwelijk al samen bezat. Een woning die één van u vóór het huwelijk alleen had, blijft privé |
| Erfenis of schenking met uitsluitingsclausule | Nee, de woning blijft privé van de erfgenaam of begiftigde |
| Erfenis of schenking zonder clausule, huwelijk vanaf 1 januari 2018 | Nee, die blijft ook zonder clausule privé |
| Huwelijkse voorwaarden | Wat in de akte staat bepaalt het; vaak is de woning van één van u of van beiden in een vaste verhouding |
Bron: artikel 1:94 BW, stand 29 oktober 2026.
Hoe wordt de woning verdeeld bij gemeenschap van goederen?
Door de echtscheiding wordt de gemeenschap ontbonden. Volgens artikel 1:99 BW gebeurt dat op het moment dat het verzoek tot echtscheiding wordt ingediend. Wat op die datum in de gemeenschap zit, wordt verdeeld. Ieder van u kan verdeling vorderen (artikel 3:178 BW).
De hoofdregel is verdeling bij helfte (artikel 1:100 BW). Ieder heeft recht op de helft van de waarde van de woning en draagt de helft van de hypotheekschuld. Dat geldt voor overwaarde en voor onderwaarde.
Welke peildatum geldt voor de waarde van de woning?
Er zijn twee verschillende peildata. Voor de vraag wat er in de gemeenschap valt, telt de datum van indiening van het echtscheidingsverzoek. Voor de waarde van de woning telt in beginsel de datum van de verdeling zelf. Partijen kunnen samen een andere datum afspreken.
De Hoge Raad heeft op 8 december 2023 verduidelijkt wanneer een woning als verdeeld geldt als de rechter de verdeling vaststelt (ECLI:NL:HR:2023:1722). Deelt de rechtbank de woning toe en gaat niemand daartegen in hoger beroep, dan geldt de datum van het vonnis van de rechtbank als datum van verdeling. Dat blijft zo als de toedeling afhangt van het ontslag van de ander uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. Alleen de redelijkheid en billijkheid kunnen tot een ander peilmoment leiden.
Voor u betekent dit: stijgen de huizenprijzen terwijl u nog onderhandelt, dan deelt de vertrekkende partner in die stijging. Dalen de prijzen, dan deelt hij ook in de daling.
Een voorbeeld ter illustratie
Een woning is getaxeerd op € 400.000. De hypotheekschuld is € 250.000. De overwaarde is dus € 150.000. Bij gemeenschap van goederen heeft ieder recht op € 75.000. Wil één van u de woning houden, dan betaalt hij de ander € 75.000 en moet hij zelf een financiering van € 325.000 kunnen dragen (€ 250.000 plus € 75.000).
Wat als u huwelijkse voorwaarden hebt?
Dan bepaalt de tekst van de notariële akte wat er gebeurt. Vaak staat daarin dat de woning eigendom is van degene die hem heeft betaald. Staan beide namen op de leveringsakte, dan is de woning gemeenschappelijk eigendom en wordt hij verdeeld volgens de eigendomsverhouding.
Let op een verrekenbeding. Staat in de voorwaarden dat u jaarlijks overgespaard inkomen moest verrekenen en is dat niet gebeurd, dan kan dat bij de scheiding alsnog worden afgerekend. Is de woning met zulk inkomen afgelost, dan kan dat de verdeling van de overwaarde veranderen. Laat de akte nakijken voordat u afspraken maakt.
Overnemen, verkopen of samen eigenaar blijven
Er zijn drie mogelijke uitkomsten. Welke haalbaar is, hangt vooral af van de financiering.
| Uitkomst | Wat er gebeurt | Waar het vaak op vastloopt |
|---|---|---|
| Eén van u neemt over | De blijvende partner betaalt de helft van de overwaarde aan de ander en neemt de hypotheek over | De bank moet instemmen met ontslag van de ander uit de hoofdelijke aansprakelijkheid |
| Verkoop aan een derde | De opbrengst lost de hypotheek af; de rest of de restschuld wordt bij helfte gedeeld | Vraagprijs, keuze makelaar en meewerken aan de overdracht |
| Samen eigenaar blijven | De woning blijft (nog) onverdeeld | Beide partners blijven hoofdelijk aansprakelijk voor de hele hypotheek |
Wat als één van u de woning overneemt?
Wie overneemt, betaalt de ander uit en neemt de hypotheek over. De vertrekkende partner blijft tegenover de bank aansprakelijk voor de hele schuld zolang de bank hem niet uit de hoofdelijke aansprakelijkheid ontslaat (artikel 6:6 BW). Een afspraak in het convenant dat de blijvende partner hem vrijwaart, bindt de bank niet.
Rechters geven de overnemende partner daarom vaak een termijn om de financiering rond te krijgen. De rechtbank Den Haag deelde op 30 april 2025 de woning toe aan de vrouw, op voorwaarde dat zij binnen vier maanden zou aantonen dat zij kon overnemen met ontslag van de man uit de hoofdelijke aansprakelijkheid (ECLI:NL:RBDHA:2025:8387). Lukte dat niet, dan moest de woning via een gezamenlijk aangewezen makelaar worden verkocht en werd de opbrengst of restschuld bij helfte gedeeld.
Wat als de woning wordt verkocht?
Kan geen van u de woning alleen betalen, of wil niemand blijven, dan wordt hij verkocht. De opbrengst gaat eerst naar de aflossing van de hypotheek. Daarna worden makelaars- en verkoopkosten betaald. Wat overblijft, wordt bij gemeenschap van goederen bij helfte gedeeld. Is er een restschuld, dan draagt ieder in beginsel de helft.
Werkt uw ex niet mee, dan kunt u de rechter vragen de verdeling vast te stellen of verkoop te gelasten (artikel 3:185 BW). Weigert uw ex daarna bij de notaris te tekenen, dan kan de rechter bepalen dat het vonnis in de plaats komt van zijn handtekening (artikel 3:300 BW).
Wie woont er tijdens en na de procedure in de woning?
Tijdens de echtscheidingsprocedure kan de rechter met een voorlopige voorziening bepalen wie de woning tijdelijk mag gebruiken (artikel 822 Rv). De rechter weegt dan onder meer de zorg voor de kinderen en de mogelijkheden van ieder om ander onderdak te vinden.
Na de echtscheiding kan de rechter op verzoek bepalen dat degene die in de woning woont, daar nog zes maanden mag blijven na inschrijving van de echtscheiding (artikel 1:165 BW). In de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 30 april 2025 kreeg de vrouw dat recht en zag de rechtbank geen reden de termijn te verkorten.
Wanneer wijkt de verdeling af van de helft?
Een verdeling bij helfte is het uitgangspunt, maar niet altijd het eindresultaat. Er zijn drie uitzonderingen die vaak spelen.
Privégeld in de woning: het vergoedingsrecht
Heeft u met eigen geld de verbouwing betaald of extra afgelost, bijvoorbeeld met spaargeld van vóór het huwelijk of met een erfenis? Dan heeft u mogelijk een vergoedingsrecht. Volgens artikel 1:87 BW krijgt u dan niet alleen uw inleg terug, maar deelt u ook mee in de waardestijging of waardedaling van de woning. Dit heet de beleggingsleer.
Echtgenoten mogen van die regeling afwijken. De Hoge Raad oordeelde op 10 juli 2015 dat een afspraak tussen echtgenoten om een ingebracht bedrag bij het einde van het huwelijk terug te betalen, voorgaat op de wettelijke regeling (ECLI:NL:HR:2015:1871). Voor zo’n afspraak was geen notariële akte nodig.
U moet het vergoedingsrecht wel bewijzen. Bewaar daarom bankafschriften waaruit blijkt dat het geld privé was en in de woning is gestoken.
Geërfde of geschonken woning
Is de woning geërfd of geschonken met een uitsluitingsclausule, dan valt hij buiten de gemeenschap. Bij een huwelijk vanaf 1 januari 2018 geldt dat ook zonder clausule (artikel 1:94 lid 2 BW). Uw ex-partner heeft dan geen recht op de helft. Is de woning wel gemeenschappelijk maar deels met erfgeld betaald, dan kan een vergoedingsrecht ontstaan.
Redelijkheid en billijkheid
In zeer uitzonderlijke gevallen wijkt de rechter op grond van de redelijkheid en billijkheid af van de verdeling bij helfte. De drempel is hoog. Wie afwijking vraagt, moet de bijzondere omstandigheden stellen en bewijzen.
Wie betaalt de hypotheek zolang de woning niet verdeeld is?
Zolang de woning niet verdeeld is, bent u allebei eigenaar en allebei hoofdelijk aansprakelijk tegenover de bank. Betaalt uw ex niet meer, dan kan de bank u voor de volledige termijn aanspreken. Wat u meer betaalt dan uw deel, kunt u bij de verdeling terugvragen. Leg daarom in het convenant vast wie de rente en aflossing betaalt tot de overdracht. In de Haagse uitspraak van 2025 betaalde de vrouw vanaf een vaste datum de rente en deelden partijen de aflossing tot de overdracht.
Blijft één van u in de woning wonen, dan kan de ander een gebruiksvergoeding vragen. Er bestaat geen vaste formule voor de hoogte. Rechters kijken naar de omstandigheden, zoals wie de lasten draagt en of er kinderen in de woning wonen.
Veelgestelde vragen
Hoe wordt de waarde van de woning vastgesteld?
Meestal geven partijen samen één onafhankelijke taxateur opdracht. Spreekt u vooraf af dat de taxatie bindend is, dan geldt die waarde. Komt u er niet uit, dan kan de rechter een deskundige benoemen.
Wat gebeurt er met de inboedel?
De inboedel valt in de gemeenschap en wordt ook verdeeld. Bij een huwelijk vanaf 1 januari 2018 blijven spullen die u vóór het huwelijk alleen had, of die u erfde of geschonken kreeg, privé.
Hoe lang duurt de verdeling?
Als u het eens bent, regelt de notaris de overdracht. Moet de rechter beslissen, dan duurt het langer, en daarna volgt nog de termijn voor financiering of verkoop. In de Haagse zaak van 2025 kreeg de overnemende partner vier maanden voor de financiering.
Wat wij doen bij de verdeling van de woning
Als scheidingsadvocaat kunnen wij onder meer:
- vaststellen of de woning in de gemeenschap valt of privé is, aan de hand van uw huwelijksdatum, huwelijkse voorwaarden en uitsluitingsclausules;
- vergoedingsrechten berekenen volgens artikel 1:87 BW aan de hand van uw bankafschriften;
- de uitkoopsom, de taxatie en de peildatum controleren;
- overname, hypotheek, vrijwaring en een termijn voor ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid vastleggen in het echtscheidingsconvenant;
- de rechter vragen om een voorlopige voorziening over het gebruik (artikel 822 Rv) of om vaststelling van de verdeling (artikel 3:185 BW).
Verdeling van de woning in vijf punten
- Valt de woning in de gemeenschap, dan worden overwaarde en restschuld in beginsel bij helfte gedeeld.
- Wat in de gemeenschap valt, bepaalt de datum van het echtscheidingsverzoek; de waarde telt in beginsel op de datum van verdeling (HR 8 december 2023).
- Wie overneemt, heeft instemming van de bank nodig om de ander te ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid; rechters geven daarvoor een termijn.
- Privégeld in de woning kan een vergoedingsrecht geven dat meebeweegt met de waarde (artikel 1:87 BW), tenzij u iets anders hebt afgesproken.
- Werkt uw ex niet mee, dan kan de rechter de verdeling vaststellen of verkoop gelasten (artikel 3:185 BW).
Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina scheidingsadvocaat.
Wilt u weten wat dit voor uw situatie betekent? Lees wat onze familierechtadvocaat voor u kan doen.
