Vrije sector: wanneer mag u een gereguleerde huurwoning vrij verhuren?

Gepubliceerd op 22 mei 2026 · Laatst bijgewerkt op 13 oktober 2026

Een gereguleerde huurwoning mag u alleen in de vrije sector verhuren als zij bij aanvang van een nieuwe huur meer dan 186 punten heeft volgens het woningwaarderingsstelsel. Tijdens een lopend huurcontract kan dat vrijwel nooit, omdat de zittende huurder zijn huurprijsbescherming houdt. Zodra de huidige huurder vertrekt en u opnieuw verhuurt, beoordeelt u wel of de woning in een hoger segment valt.

Van gereguleerde huur naar vrije sector: het korte antwoord

Of verhuur in de vrije sector mag, hangt af van het puntenaantal van de woning volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). Sinds de Wet betaalbare huur is dat stelsel dwingend tot en met 186 punten (zie ons artikel over middenhuur); pas daarboven is de huurprijs vrij. Toets het puntenaantal van uw woning via de Huurcommissie.

Zolang de huidige huurder in de woning woont, kunt u een gereguleerd contract niet eenzijdig omzetten naar een vrije-sectorhuur. Bij een nieuwe verhuring, na vertrek van de huurder, beoordeelt u het puntenaantal opnieuw en weet u of de woning dan wel in de vrije sector past. Dit artikel zet de regels, de kansen en de meest gemaakte fouten op een rij.

Wanneer valt een woning onder gereguleerde huur en wanneer niet?

Of een woning gereguleerd is of vrije sector, bepaalt u aan de hand van het WWS. Dat puntensysteem weegt onder meer de oppervlakte, voorzieningen zoals keuken en sanitair, de WOZ-waarde, het energielabel en de onderhoudsstaat.

Pas als de woning op het moment dat de huur ingaat voldoende punten haalt, mag u deze in de vrije sector verhuren. Niet uw gewenste huurprijs is bepalend, maar de juridische kwalificatie van de woning bij aanvang van de huur.

Een bestaand gereguleerd contract kunt u dus niet later ombouwen naar vrije sector, ook niet als de markt is gestegen of de woning meer waard is geworden.

Kunt u overstappen tijdens een lopend huurcontract?

Nee, vrijwel nooit. Zolang de huidige huurder in de woning zit met een gereguleerd contract, heeft die huurbescherming én huurprijsbescherming. Dat is de kern van gereguleerde verhuur.

Een gestegen marktwaarde, een hogere WOZ-waarde of een verbeterde woning zijn op zichzelf vrijwel nooit genoeg om een lopend gereguleerd contract om te zetten in een vrije-sectorcontract.

Kunt u met de huurder afspraken maken over overstappen?

In theorie kunnen verhuurder en huurder afspreken dat de woning voortaan in de vrije sector valt. In de praktijk is dit juridisch zelden een veilige route: bij woonruimte geldt veel dwingend recht ter bescherming van de huurder.

Komt een afspraak er feitelijk op neer dat de huurder bescherming verliest waarop hij recht heeft, dan kan die afspraak later worden vernietigd. Toets een dergelijke afspraak daarom vooraf juridisch, voordat u erop vertrouwt.

Wat is de meest realistische route naar de vrije sector?

Voor de meeste verhuurders ontstaat de echte kans pas als de woning leegkomt. Vertrekt de huurder, dan beoordeelt u bij de nieuwe verhuring opnieuw: hoeveel punten heeft de woning nu, valt zij in gereguleerde huur, middenhuur of vrije sector, en welke huurprijs kunt u bij aanvang vragen?

Dit omslagmoment ligt dus niet tijdens de bestaande huurrelatie, maar bij de nieuwe verhuring.

Is een hogere huurprijs afspreken genoeg?

Nee. Een veelgemaakte fout is dat verhuurders simpelweg een hogere huurprijs in het contract opnemen en ervan uitgaan dat de woning daarmee vrije sector is. Haalt de woning volgens het puntensysteem onvoldoende punten, dan kan de huurder de huurprijs laten toetsen bij de Huurcommissie. De huur gaat dan terug naar het gereguleerde niveau, mogelijk met een verplichting om te veel betaalde huur terug te betalen.

Beoordeel daarom eerst of de woning vrij verhuurd mag worden, en bepaal pas daarna de huurprijs.

Loont het om de woning te verbeteren?

Wilt u op termijn naar de vrije sector, dan kan gericht verbeteren van de woning helpen. Niet elke investering levert punten op; denk aan verduurzaming en een beter energielabel, renovatie van keuken of badkamer, of een structurele kwaliteitsverbetering van voorzieningen en afwerking.

Cosmetische ingrepen zijn meestal niet genoeg: het gaat om verbeteringen die binnen het puntensysteem daadwerkelijk meetellen. Laat daarom eerst een puntentelling maken en investeer pas daarna, zodat u weet of een verbouwing u over de grens helpt.

Is een tijdelijk huurcontract een uitweg?

Nee. Sinds de Wet vaste huurcontracten van 1 juli 2024 is een tijdelijk huurcontract voor woonruimte niet meer de norm; een vast contract voor onbepaalde tijd is opnieuw het uitgangspunt. Alleen voor specifiek aangewezen groepen, zoals studenten en huurders met een urgente huisvestingsbehoefte, blijft een tijdelijk contract van maximaal twee jaar mogelijk.

Probeert u toch via een tijdelijke constructie meer speelruimte te creëren buiten deze uitzonderingen, dan loopt u het risico dat de huurder alsnog volledige huurbescherming krijgt. Als route naar de vrije sector is dit dus zelden betrouwbaar.

Wat betekent de middenhuur voor uw plannen?

De huurmarkt kent inmiddels niet meer alleen gereguleerde huur en vrije sector, maar ook het middensegment tussen 144 en 186 punten. Een woning die economisch aantrekkelijk lijkt voor de vrije sector, kan juridisch toch onder de beperktere huurprijsregels van de middenhuur vallen. Ga bij nieuwe verhuur dus na of uw woning niet in de middenhuur thuishoort.

Hoe pakt u dit als verhuurder stap voor stap aan?

Breng eerst de huidige situatie in kaart: het type contract, de aanvang van de huur, de huidige huurprijs en de positie van de huurder. Laat daarna een actuele puntentelling maken, niet op gevoel maar concreet onderbouwd.

Beoordeel vervolgens of de woning bij nieuwe verhuur geliberaliseerd kan worden en welke verbeteringen extra punten opleveren. Stel de huurprijs pas vast na deze juridische toetsing, en laat contract en strategie vooraf beoordelen.

Waar let u als verhuurder op?

• Laat vóór een nieuwe verhuring een actuele puntentelling maken; tot en met 186 punten geldt een maximale huurprijs.
• Ga na of de woning in de middenhuur valt (144 tot en met 186 punten).
• Bied het nieuwe contract in beginsel aan voor onbepaalde tijd.
• Vraag als waarborgsom niet meer dan twee maanden kale huur.
• Bewaar stukken over verbeteringen die punten opleveren, zoals een nieuw energielabel.

Waar let u als huurder op?

• Laat de aanvangshuur binnen zes maanden na de start van de huur toetsen door de Huurcommissie.
• Ga niet zonder juridisch advies akkoord met een tussentijdse omzetting naar een vrije-sectorhuur.
• Controleer of een voorgestelde huurverhoging binnen het wettelijke maximum van dat jaar blijft.

Wat kunnen wij voor u doen bij de overstap naar de vrije sector?

Wij adviseren verhuurders en huurders over de huurprijs en de juridische kwalificatie van een woning. Wij doen onder meer het volgende:

• Wij beoordelen de puntentelling en of de woning bij een nieuwe verhuring in de vrije sector of de middenhuur valt.
• Wij stellen een huurovereenkomst op die past bij de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten.
• Wij toetsen een voorgenomen afspraak met de zittende huurder aan het dwingende huurrecht.
• Wij staan u bij in een procedure bij de Huurcommissie over de aanvangshuur.
• Wij voeren de procedure bij de kantonrechter als u de uitspraak van de Huurcommissie wilt laten toetsen.

Samengevat

• Tijdens een lopend gereguleerd huurcontract kunt u de huur vrijwel nooit eenzijdig omzetten naar vrije sector.
• De echte kans ontstaat bij een nieuwe verhuring: dan telt het actuele puntenaantal volgens het WWS, dat dwingend is tot 186 punten.
• Een hogere huurprijs afspreken zonder voldoende punten biedt geen zekerheid; de huurder kan dit laten toetsen bij de Huurcommissie.
• Gericht verbeteren van de woning kan extra punten opleveren, mits het om structurele kwaliteitsverbetering gaat.
• Een tijdelijk huurcontract is sinds 1 juli 2024 alleen nog mogelijk voor specifiek aangewezen groepen, en is geen betrouwbare route naar de vrije sector.

De overstap van gereguleerde huur naar vrije sector is dus geen knop die u zomaar omzet, maar een strategisch moment rond de nieuwe verhuring. Een goede puntentelling, actuele kennis van de huurregels en een juridische toets vooraf voorkomen discussies achteraf.

Veelgestelde vragen

Mag ik de huur tussentijds verhogen naar vrije-sectorniveau?

Nee, niet eenzijdig. Zolang het lopende gereguleerde contract doorloopt, blijft de huurprijsbescherming van de huurder gelden. Een eenzijdige verhoging naar vrije-sectorniveau kan de huurder laten terugdraaien.

Telt de WOZ-waarde mee voor het puntenaantal?

Ja, de WOZ-waarde is een van de onderdelen van het woningwaarderingsstelsel. Een gestegen WOZ-waarde alleen is echter meestal niet genoeg om een bestaand gereguleerd contract om te zetten; het gaat om het totale puntenaantal op het moment dat de huur aanvangt.

Kan ik de puntentelling zelf uitvoeren?

U kunt zelf een eerste inschatting maken, maar voor zekerheid over het puntenaantal en de gevolgen voor de huurprijs is het verstandig de telling te laten toetsen. Onjuistheden ontdekt u vaak pas als de huurder de huurprijs laat beoordelen door de Huurcommissie.

Wat als ik de woning al heb verkocht met een zittende huurder?

Koop breekt geen huur: de nieuwe eigenaar treedt in de plaats van de verhuurder en is gebonden aan het bestaande gereguleerde contract. Ook dan geldt dat de woning pas bij een nieuwe verhuring opnieuw beoordeeld kan worden.

Lees ook onze uitleg over de grens tussen toegestaan gebruik en misbruik van een huurwoning: wanneer is sprake van woonfraude?

Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina huurrecht advocaat.