Middenhuur: grenzen 2026, huurverhoging en uw rechten

Gepubliceerd op 13 oktober 2026

Middenhuur is een zelfstandige huurwoning met 144 tot en met 186 punten in het woningwaarderingsstelsel, met in 2026 een maximale kale huur tussen € 932,93 en € 1.228,07 per maand. Het puntenmaximum geldt in beginsel voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn ingegaan; voor oudere contracten kent het overgangsrecht eigen regels.

Inhoudsopgave

Wat is middenhuur?

Middenhuur is het gereguleerde segment tussen sociale huur en de vrije sector. Het bestaat sinds de Wet betaalbare huur op 1 juli 2024 in werking trad.

Of een woning middenhuur is, hangt af van het aantal punten in het woningwaarderingsstelsel (WWS). Elk puntenaantal hoort bij een maximale huurprijs; de grens van het middensegment is de maximale huur bij 186 punten (artikel 2 Besluit huurprijzen woonruimte). Het Rijk past de bedragen elk jaar op 1 januari aan; de bedragen voor 2026 zijn op 25 november 2025 bekendgemaakt.

Segment	WWS-punten	Maximale kale huur 2026
Sociale huur	tot en met 143	€ 932,93
Middenhuur	144 tot en met 186	€ 932,93 tot € 1.228,07
Vrije sector	187 of meer	geen wettelijk maximum

De grens van € 1.228,07 is tegelijk de liberalisatiegrens voor zelfstandige woningen. Bepalend is de huur bij het begin van het contract, niet de huur van nu.

Het puntenaantal van uw woning berekent u met de Huurprijscheck op de website van de Huurcommissie. Bij een nieuw huurcontract moet de verhuurder de puntentelling zelf aanleveren.

Voor welke huurcontracten geldt de middenhuur?

Het puntenmaximum in het middensegment geldt in beginsel voor zelfstandige woningen met een huurcontract dat op of na 1 juli 2024 is ingegaan. Voor oudere contracten geldt overgangsrecht: voor die overeenkomsten blijft de oude huurprijsregeling gelden (artikel 12a Besluit huurprijzen woonruimte), en de Wet goed verhuurderschap kent eigen overgangsregels voor het verbod op te hoge huur (artikel 23a Wet goed verhuurderschap).

Of een ouder contract toch onder een maximum valt, hangt af van het soort woning en de datum van het contract. Bij een nieuwe huurder na 1 juli 2024 moet de verhuurder de huur in elk geval binnen het puntenmaximum houden. Hoe het overgangsrecht werkt, leest u in ons artikel over de Wet betaalbare huur.

Mag een verhuurder bij nieuwbouw meer vragen?

Ja, onder voorwaarden. Voor een nieuwbouwwoning in het middensegment mag de verhuurder een opslag van 10% op de maximale huur toepassen (artikel 10c Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). De woning moet na 1 juli 2024 in gebruik zijn genomen en de bouw moet vóór 1 januari 2028 zijn gestart.

De opslag geldt twintig jaar vanaf de ingebruikname, ook bij een nieuwe huurder. Volgens de toelichting van de Rijksoverheid geldt de opslag niet voor woningen die door splitsing zijn ontstaan, omdat daarbij geen woonoppervlak bijkomt.

De minister heeft in juni 2026 voorgesteld de opslag ook toe te staan bij een bouwstart tussen 1 januari 2028 en 1 januari 2032. Dat is een voornemen en nog geen geldend recht.

Hoeveel mag de huur van een middenhuurwoning stijgen?

In 2026 mag de huur van een middenhuurwoning met hoogstens 6,1% stijgen, zo meldt de Rijksoverheid. De wet koppelt dat maximum aan de cao-loonontwikkeling plus 1 procentpunt (artikel 10 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte); van december 2024 tot december 2025 was die loonontwikkeling 5,1%.

Daarnaast gelden twee grenzen. De verhoging mag nooit hoger zijn dan wat in uw huurcontract is afgesproken; staat daar een lager percentage, dan geldt dat. En door de verhoging mag de kale huur niet boven het maximum komen dat bij het puntenaantal van de woning hoort.

Een verhoging komt op twee manieren tot stand: via een huurprijswijzigingsbeding in het contract, of zonder zo’n beding via de wettelijke regeling (artikel 7:248 BW). Bent u het niet eens met een verhoging op grond van een beding, dan kunt u die uiterlijk vier maanden na de ingangsdatum van de verhoging laten toetsen door de Huurcommissie.

Ter vergelijking: in 2026 mag de huur in de vrije sector met hoogstens 4,4% stijgen en in de sociale huur per 1 juli 2026 met hoogstens 4,1%.

Na een woningverbetering mag de verhuurder bovenop de jaarlijkse verhoging een extra verhoging vragen. Die moet in verhouding staan tot de kosten van de verbetering. Gewoon of groot onderhoud is geen reden voor een extra verhoging.

Wat doet u als de huur van uw middenhuurwoning te hoog is?

U kunt de huur laten toetsen door de Huurcommissie. Sinds de Wet betaalbare huur kunnen ook huurders van middenhuurwoningen daar terecht, voor de huurprijs, de servicekosten en onderhoudsgebreken.

De termijn hangt af van wat u laat toetsen:

Aanvangshuur: dien uw verzoek in uiterlijk zes maanden na de ingang van de eerste huurovereenkomst (artikel 7:249 BW). Is de huur te hoog, dan kan de Huurcommissie een lagere huur vaststellen vanaf de ingangsdatum van het contract.
Huurverhoging op grond van een beding: dien uw verzoek in uiterlijk vier maanden na de ingangsdatum van de verhoging (artikel 7:248 BW). De Huurcommissie toetst die verhoging aan het wettelijke maximum (artikel 12a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte).

Een procedure kost de huurder € 25.

De gemeente kan ook zelf optreden. Sinds de Wet betaalbare huur is het puntenmaximum dwingend en houdt de gemeente toezicht op de naleving, op eigen initiatief of na een melding van de huurder. Een verhuurder die te veel huur vraagt, riskeert een waarschuwing of een bestuurlijke boete.

Bent u het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie, dan kunt u binnen acht weken na verzending van de uitspraak de kantonrechter vragen te beslissen over het punt waarover de Huurcommissie oordeelde (artikel 7:262 BW). Laten beide partijen die termijn verstrijken, dan gelden zij als overeengekomen wat de Huurcommissie heeft vastgesteld.

Waar let u als huurder op?

Controleer de ingangsdatum van uw contract: vanaf 1 juli 2024 geldt het puntenmaximum, voor oudere contracten geldt overgangsrecht.
Vraag de puntentelling op die de verhuurder bij een nieuw contract moet aanleveren, en reken die na met de Huurprijscheck.
Ligt de huur boven het maximum, dien dan binnen zes maanden na de ingangsdatum een verzoek in bij de Huurcommissie.
Controleer bij een huurverhoging of die niet hoger is dan 6,1% en niet hoger dan in uw contract staat; laat een verhoging op grond van een beding binnen vier maanden toetsen.
Bij een nieuwbouwopslag van 10% mag u vragen om het bewijs dat de woning daaraan voldoet.

Waar let u als verhuurder op?

Laat vóór het nieuwe contract een puntentelling maken; de huur moet passen bij het puntenaantal.
Lever die puntentelling bij het contract aan de huurder.
Neem in het contract een duidelijk huurprijswijzigingsbeding op; zonder beding verloopt een verhoging via de wettelijke regeling (artikel 7:248 BW).
Verhoog de huur niet meer dan 6,1% in 2026 en niet boven het puntenmaximum.
Past u de nieuwbouwopslag toe, leg dan vast wanneer de bouw is gestart en wanneer de woning in gebruik is genomen.
Controleer of uw gemeente een huisvestingsvergunning eist voor middenhuurwoningen.

Wat kunnen wij voor u doen bij middenhuur?

Onze huurrechtadvocaten staan huurders en verhuurders bij.

Wij controleren de puntentelling en berekenen de maximale huur van de woning.
Wij beoordelen of uw contract onder de middenhuur valt of onder het oude recht.
Wij stellen het verzoek aan de Huurcommissie op en vertegenwoordigen u bij de zitting.
Wij leggen een uitspraak van de Huurcommissie binnen acht weken voor aan de kantonrechter.
Wij stellen voor verhuurders een huurcontract op met een geldig huurverhogingsbeding.
Wij adviseren verhuurders bij een handhavingsverzoek of boete van de gemeente.

Samenvatting

Middenhuur geldt voor zelfstandige woningen met 144 tot en met 186 WWS-punten.
In 2026 ligt de maximale huur tussen € 932,93 en € 1.228,07 per maand.
Het puntenmaximum geldt in beginsel voor contracten vanaf 1 juli 2024; voor oudere contracten geldt overgangsrecht.
De huur mag in 2026 met hoogstens 6,1% stijgen, en niet boven het puntenmaximum.
De aanvangshuur laat u binnen zes maanden toetsen, een verhoging op grond van een beding binnen vier maanden.

Veelgestelde vragen

Wat is het verschil tussen middenhuur en vrije sector?

Bij middenhuur (144 tot en met 186 punten) geldt een wettelijke maximale huur. In de vrije sector (187 punten of meer) mag de verhuurder de beginhuur vrij afspreken; alleen de jaarlijkse verhoging is begrensd.

Geldt de middenhuur ook voor mijn oude contract?

In beginsel niet. Voor contracten van vóór 1 juli 2024 geldt overgangsrecht, met uitzonderingen per soort woning. Bij een nieuwe huurder geldt het puntenmaximum in elk geval.

Hoe weet ik hoeveel punten mijn woning heeft?

Met de Huurprijscheck van de Huurcommissie. Bij een nieuw contract moet de verhuurder u ook zelf een puntentelling geven.

Mag de verhuurder bij middenhuur een tijdelijk contract geven?

Voor zelfstandige woonruimte is sinds 1 juli 2024 een contract voor onbepaalde tijd de regel. Een tijdelijk contract mag alleen nog bij wettelijk bepaalde doelgroepen.

Wat kost een procedure bij de Huurcommissie?

Voor de huurder € 25. Een verhuurder die vaker in het ongelijk wordt gesteld, betaalt hogere leges.

Middenhuur: welke regels gelden en wat mag de huur zijn?