Woonfraude: wanneer is er sprake van en wat zijn de gevolgen?

Gepubliceerd op 17 december 2025 · Laatst bijgewerkt op 6 oktober 2026

Er is sprake van woonfraude als een huurwoning anders wordt gebruikt dan het huurcontract en de wet toestaan, bijvoorbeeld door de hele woning zonder toestemming onder te verhuren of er zelf niet te wonen. Een kamer onderverhuren mag in beginsel wel, tenzij het huurcontract dat verbiedt (artikel 7:221 BW). Ook criminele activiteiten in de woning vallen onder woonfraude.

Woonfraude is geen apart strafbaar feit. Meestal gaat het om een tekortkoming in de huurovereenkomst, die kan leiden tot ontbinding en ontruiming. Pas als er ook fraude met toeslagen, valse gegevens of criminaliteit bij komt kijken, spelen het bestuursrecht en het strafrecht een rol.

Wanneer is er sprake van woonfraude?

Woonfraude is een verzamelnaam voor situaties waarin de werkelijkheid afwijkt van wat in het huurcontract en de basisregistratie staat. De vraag is steeds of de huurder zich houdt aan zijn plichten als huurder.

Volgens de wet moet een huurder zich als goed huurder gedragen en het gehuurde gebruiken zoals is afgesproken (artikel 7:213 en 7:214 BW). Veel huurcontracten, zeker bij sociale huur, bepalen daarnaast dat de huurder de woning zelf als hoofdverblijf moet gebruiken. Van woonfraude is dus in elk geval sprake als de huurder:

• de hele woning zonder toestemming onderverhuurt of doorverhuurt;
• er zelf niet woont, maar de woning aanhoudt voor later of voor een ander;
• de woning gebruikt voor een bedrijf, prostitutie of criminele activiteiten zoals hennepteelt;
• de woning verhuurt aan toeristen zonder toestemming van de verhuurder en de gemeente;
• bij het verkrijgen van de woning valse gegevens heeft verstrekt, bijvoorbeeld over inkomen of huishouden.

Soms valt ook overbewoning onder het begrip: meer bewoners dan het huurcontract of de gemeentelijke regels toestaan. Of dat zo is, hangt af van wat in het contract en de lokale regels staat.

Mag u uw huurwoning onderverhuren?

De hele woning onderverhuren mag nooit zonder toestemming van de verhuurder (artikel 7:244 BW). Een kamer onderverhuren mag in beginsel wel, tenzij het huurcontract dat verbiedt of u moest aannemen dat de verhuurder bezwaar zou hebben.

Het verbod op het onderverhuren van de hele woning staat in artikel 7:244 BW. Voor gedeeltelijke onderhuur geldt de hoofdregel van artikel 7:221 BW. De meeste huurcontracten van woningcorporaties verbieden onderverhuur zonder schriftelijke toestemming, ook van een kamer. Lees daarom altijd eerst uw contract. Meer praktische informatie staat op rijksoverheid.nl.

Onderverhuur met winst, waarbij de huurder de onderhuurder veel meer laat betalen dan hij zelf betaalt, weegt bij de rechter zwaar. Een huurder van een sociale huurwoning die de woning voor een marktprijs doorverhuurt, onttrekt een betaalbare woning aan woningzoekenden en verdient aan een woning die hem tegen een lage huur is toegewezen. Rechters ontbinden in zulke gevallen doorgaans de huurovereenkomst.

Wat is het verschil met huisbewaring?

Bij huisbewaring blijft de woning uw hoofdverblijf, maar past iemand tijdelijk op uw woning, bijvoorbeeld tijdens een reis, een opname of een tijdelijke uitzending voor werk. Bij woonfraude is er geen echte intentie om terug te keren.

Het verschil zit in de duur, de reden en de bedoeling. Een vakantie van een paar weken is geen probleem. Een verblijf van een jaar in het buitenland vraagt om afspraken met de verhuurder. Veel corporaties hebben een regeling voor huisbewaring waarvoor u vooraf toestemming moet vragen. U blijft tijdens de huisbewaring zelf verantwoordelijk voor de huur en voor wat er in de woning gebeurt. De huisbewaarder betaalt in de regel geen huur aan u; betaalt hij wel, dan is het al snel onderhuur.

Welke vormen van woonfraude komen het meest voor?

In de praktijk gaat het vooral om illegale onderverhuur, het niet zelf bewonen van de woning, toeristische verhuur en misbruik voor criminele activiteiten. Elke vorm heeft eigen juridische gevolgen.

Wat als u er zelf niet woont?

Wie een huurwoning aanhoudt maar er zelf niet woont, gebruikt de woning niet als hoofdverblijf en kan de huur kwijtraken. Dat geldt vooral als het huurcontract bewoning als hoofdverblijf voorschrijft.

Een huurder die ergens anders woont, bijvoorbeeld bij een partner, maar zijn sociale huurwoning aanhoudt, gebruikt de woning niet als hoofdverblijf. Soms laat hij er een familielid of kennis wonen. Soms staat de woning grotendeels leeg. Dat kan een tekortkoming zijn als het huurcontract bewoning als hoofdverblijf voorschrijft. Blijft de huurder ingeschreven op het adres terwijl hij er niet woont, dan klopt ook zijn inschrijving in de Basisregistratie Personen (BRP) niet. Een verhuizing moet volgens de Wet BRP uiterlijk vijf dagen na de verhuizing worden doorgegeven.

Mag u uw huurwoning aan toeristen verhuren?

Een huurwoning verhuren via Airbnb of Booking mag alleen met toestemming van de verhuurder. Veel gemeenten stellen daarnaast eisen, zoals een registratienummer, een meldplicht per verhuring of een vergunning.

Die gemeentelijke regels zijn gebaseerd op de Huisvestingswet 2014. Een sociale huurwoning aan toeristen verhuren is in de praktijk vrijwel nooit toegestaan. De verhuurder kan de huurovereenkomst laten ontbinden, en de gemeente kan daarnaast een bestuurlijke boete opleggen aan wie zonder registratie of vergunning verhuurt.

Wat gebeurt er bij criminele activiteiten in een huurwoning?

Bij criminele activiteiten volgt bijna altijd ontbinding van de huur, en de burgemeester kan de woning sluiten. Daarnaast kan strafrechtelijke vervolging volgen.

Een hennepkwekerij, drugsopslag of een illegaal bordeel in een huurwoning is de zwaarste vorm van woonfraude. Stroom wordt vaak illegaal afgetapt, wat brandgevaar oplevert voor het hele gebouw.

Naast strafrechtelijke vervolging volgt hier bijna altijd een procedure tot ontbinding van de huur. De burgemeester kan de woning bovendien sluiten op grond van artikel 13b Opiumwet. Rechters ontbinden de huurovereenkomst bij een hennepkwekerij in de regel. De huurder is daarbij ook verantwoordelijk voor wat medebewoners en anderen die hij in de woning toelaat doen (artikel 7:219 BW).

Hoe wordt woonfraude ontdekt?

Woonfraude komt meestal aan het licht door meldingen van buren, door gegevens over het energie- en waterverbruik of door een adresonderzoek van de gemeente. De verhuurder moet de fraude daarna wel bewijzen.

Signalen die op woonfraude kunnen wijzen, zijn een woning waar de huurder nooit wordt gezien, steeds wisselende bewoners, namen op de bel die niet overeenkomen met de huurder en een zeer laag of juist extreem hoog stroomverbruik. Eén signaal bewijst niets. Een huurder die veel in het buitenland werkt of in het ziekenhuis ligt, kan ook weinig verbruiken.

Woningcorporaties werken vaak samen met gemeenten en politie in een convenant, waarin afspraken staan over het uitwisselen van gegevens. Dat delen van gegevens moet wel voldoen aan de AVG. De gemeente kan een adresonderzoek instellen als de inschrijving in de BRP niet lijkt te kloppen.

Mag de verhuurder of de gemeente zomaar uw woning in?

Nee. Een verhuurder mag uw woning niet zonder uw toestemming betreden, ook niet bij een vermoeden van woonfraude. Toezichthouders van de gemeente mogen een woning zonder toestemming van de bewoner alleen binnengaan met een wettelijke bevoegdheid en een machtiging tot binnentreden.

Een huisbezoek door de corporatie is dus alleen mogelijk als u meewerkt. Weigeren is uw recht, maar de verhuurder kan die weigering wel meewegen in een procedure. Het kan daarom verstandig zijn mee te werken en zelf aan te tonen dat u er woont. Observaties door een recherchebureau zijn toegestaan als zij proportioneel zijn en de privacy niet onnodig schenden. Stelselmatig filmen van de voordeur van één huurder gaat al snel te ver.

Wat zijn de gevolgen van woonfraude voor de huurder?

Het belangrijkste gevolg is dat de verhuurder de huurovereenkomst via de rechter kan laten ontbinden en de woning kan laten ontruimen. Daarnaast kunnen een contractuele boete, schadevergoeding of afdracht van winst volgen.

Een huurovereenkomst van woonruimte kan alleen door de rechter worden ontbonden (artikel 7:231 BW). De rechter beoordeelt of de tekortkoming ernstig genoeg is om ontbinding te rechtvaardigen. Bij illegale onderverhuur van de hele woning, langdurig niet zelf bewonen of een hennepkwekerij is dat vaak het geval. Na de ontbinding moet de huurder vertrekken; doet hij dat niet, dan volgt ontruiming door de deurwaarder.

Veel huurcontracten bevatten een boetebeding voor onderverhuur. De rechter kan zo’n boete matigen als toepassing ervan onaanvaardbaar zou zijn. De verhuurder kan ook schadevergoeding vorderen, of in plaats daarvan afdracht van de winst die de huurder met de onderverhuur heeft gemaakt (artikel 6:104 BW). Heeft de huurder daarnaast huurtoeslag of een uitkering ontvangen terwijl hij niet op het adres woonde, dan vorderen de Dienst Toeslagen of de uitkeringsinstantie die terug, eventueel met een boete.

Wat betekent het voor de onderhuurder?

De onderhuurder van een hele zelfstandige woning heeft in bepaalde gevallen huurbescherming tegenover de eigenaar (artikel 7:269 BW). De onderhuurder van een kamer heeft dat niet en moet vertrekken als de hoofdhuur eindigt.

Een onderhuurder weet vaak niet dat de verhuur illegaal is. Hij betaalt een hoge huur aan de hoofdhuurder en loopt het risico zijn woning kwijt te raken. De verhuurder die een zelfstandige woning terugvraagt, moet rekening houden met de bescherming van de onderhuurder en daarvoor zo nodig tijdig de rechter inschakelen. Een onderhuurder die meer heeft betaald dan redelijk is, kan onder omstandigheden te veel betaalde huur terugvorderen van de hoofdhuurder.

Wanneer is woonfraude strafbaar?

Onderverhuur zelf is in de eerste plaats een huurrechtelijke kwestie. Strafrecht komt in beeld als er andere strafbare feiten bij komen, zoals hennepteelt, valse documenten, oplichting of witwassen.

Wie een woning krijgt met een valse loonstrook of een vals huurverleden, kan worden vervolgd voor valsheid in geschrift of oplichting. Wie grote bedragen verdient aan onderverhuur en die opbrengst verhult, kan te maken krijgen met een verdenking van witwassen. De gemeente kan bovendien een bestuurlijke boete opleggen bij overtreding van de huisvestingsverordening. Bij toeslagen- en uitkeringsfraude kan het OM vervolgen als het om grotere bedragen gaat. Wordt u verdacht, overleg dan met een advocaat voordat u een verklaring aflegt.

Wat kan een verhuurder doen bij een vermoeden van woonfraude?

Bouw eerst een dossier op en confronteer de huurder daarna schriftelijk met de bevindingen. Zonder goed bewijs wijst de rechter een vordering tot ontbinding af.

Het bewijs moet laten zien dat de huurder de woning niet zelf bewoont of dat een ander er zelfstandig woont. Rechters kijken naar het totaalbeeld: verbruiksgegevens, BRP-gegevens, waarnemingen van buren of medewerkers, advertenties op verhuursites en verklaringen van de onderhuurder zelf. Gegevens die in strijd met de privacyregels zijn verkregen, kunnen de positie van de verhuurder verzwakken.

Geef de huurder de gelegenheid om te reageren. Soms blijkt er een goede verklaring te zijn, zoals een tijdelijke opname of mantelzorg. Houdt de verdenking stand, stuur dan een sommatie waarin u de huurder vraagt de onderverhuur te beëindigen of de huur op te zeggen. Werkt de huurder niet mee, dan volgt een dagvaarding bij de kantonrechter met een vordering tot ontbinding en ontruiming. Bij een spoedeisend belang, zoals gevaar door een hennepkwekerij, kan een kort geding. Een verhuurder die de sloten vervangt of de woning zelf ontruimt zonder vonnis, handelt onrechtmatig en loopt zelf het risico op een schadeclaim.

Voor verhuurders in de vrije sector gelden dezelfde regels. Ook daar is onderverhuur van de hele woning zonder toestemming verboden, en ook daar kan alleen de rechter de huur van woonruimte ontbinden. Zie ook ons artikel over bewijslast bij een ontruimingsprocedure.

Hoe meldt u woonfraude?

Meld een vermoeden bij de verhuurder of woningcorporatie van de woning, of bij het meldpunt van uw gemeente. Bij acuut gevaar of een vermoeden van criminaliteit belt u de politie; anoniem melden kan bij Meld Misdaad Anoniem.

Beschrijf zo concreet mogelijk wat u heeft gezien: het adres, data en tijden, het aantal bewoners en wat u opvalt. Maak geen foto’s in de woning van een ander en ga niet zelf op onderzoek uit; dat kan uw eigen positie schaden. Veel corporaties behandelen meldingen vertrouwelijk. Heeft u last van de bewoners, dan kunt u ook zelf stappen zetten tegen overlast.

Wat doet u als u van woonfraude wordt beschuldigd?

Reageer schriftelijk en onderbouw dat u de woning zelf bewoont of dat er een goede verklaring is. De verhuurder moet de woonfraude bewijzen; u hoeft niet te wachten tot er een dagvaarding ligt.

Verzamel bewijs van uw bewoning, zoals energie- en waterrekeningen, bankafschriften met pinbetalingen in de buurt, verklaringen van buren en post op uw naam. Was u tijdelijk weg, bijvoorbeeld voor mantelzorg, een opname of werk in het buitenland, leg dat dan vast met stukken. Een huurder die een tijd bij een zieke ouder verbleef en zijn huur gewoon bleef betalen, heeft een heel andere positie dan een huurder die de woning voor een hoge prijs aan een ander verhuurt.

Onderteken geen verklaring of beëindigingsovereenkomst waarvan u de gevolgen niet overziet. Een corporatie die een vaststellingsovereenkomst aanbiedt, vraagt vaak om een vertrekdatum en afstand van rechten. Laat zo’n stuk eerst beoordelen. Meer over wat een verhuurder wel en niet mag leest u in ons aparte artikel.

Welke termijnen gelden?

Een ontbindingsprocedure bij de kantonrechter duurt meestal enkele maanden. Tegen het vonnis kunt u binnen drie maanden hoger beroep instellen.

Bij een ernstige zaak kan de verhuurder ook in kort geding ontruiming vorderen; dan kan het binnen enkele weken gaan. Ontvangt u een dagvaarding, noteer dan direct de roldatum: verschijnt u niet, dan kan de rechter bij verstek beslissen. Ook als u al bent vertrokken, blijft een vordering tot schadevergoeding of winstafdracht mogelijk. Die verjaart in beginsel vijf jaar nadat de verhuurder de schade en de aansprakelijke persoon kent (artikel 3:310 BW).

Waar let u als huurder op?

• Lees in uw huurcontract of u de woning als hoofdverblijf moet gebruiken en of onderverhuur van een kamer is verboden.
• Vraag schriftelijk toestemming voordat u onderverhuurt, de woning in huisbewaring geeft of aan toeristen verhuurt.
• Controleer of uw inschrijving in de BRP klopt; een verhuizing geeft u uiterlijk vijf dagen erna door.
• Bewaar energierekeningen, bankafschriften en stukken over een tijdelijke afwezigheid.
• Noteer bij een dagvaarding direct de roldatum, zodat de rechter niet bij verstek beslist.

Waar let u als verhuurder op?

• Leg signalen vast in een dossier: verbruiksgegevens, BRP-gegevens, advertenties en waarnemingen met datum.
• Controleer of uw onderzoek en eventuele observatie voldoen aan de AVG.
• Controleer of het huurcontract een hoofdverblijfplicht en een boetebeding voor onderverhuur bevat.
• Confronteer de huurder schriftelijk en geef hem een termijn om te reageren.
• Ontruim nooit zelf: de huur van woonruimte kan alleen de rechter ontbinden (artikel 7:231 BW).

Wat kunnen wij voor u doen bij woonfraude?

Wij staan zowel huurders als verhuurders bij in een geschil over woonfraude.

• Wij toetsen het huurcontract en de feiten aan artikel 7:213, 7:221 en 7:244 BW en beoordelen of er een tekortkoming is.
• Wij stellen de schriftelijke reactie op een beschuldiging of de sommatie aan de huurder op, met het bewijs dat daarbij hoort.
• Wij beoordelen een aangeboden beëindigings- of vaststellingsovereenkomst voordat u tekent.
• Wij voeren de procedure bij de kantonrechter of in kort geding over ontbinding en ontruiming, en letten op de termijn van drie maanden voor hoger beroep.
• Wij controleren een contractuele boete of een vordering tot winstafdracht (artikel 6:104 BW) en verzoeken zo nodig om matiging.
• Wij bekijken bij een terugvordering door de Dienst Toeslagen of een strafrechtelijke verdenking welke stappen nodig zijn.

Samengevat

• Woonfraude is gebruik van een huurwoning in strijd met het huurcontract of de wet, zoals illegale onderverhuur of niet zelf bewonen.
• De hele woning onderverhuren mag nooit zonder toestemming (artikel 7:244 BW); een kamer alleen als het contract dat niet verbiedt.
• De verhuurder kan de huur via de rechter laten ontbinden en daarnaast schadevergoeding of winstafdracht vorderen.
• Strafrecht komt in beeld bij criminele activiteiten, valse documenten, toeslagenfraude of witwassen.
• Wordt u beschuldigd, onderbouw dan schriftelijk dat u er woont en teken niets zonder advies.

Veelgestelde vragen

Law & More staat huurders en verhuurders bij in procedures over onderverhuur, hoofdverblijf en ontbinding, en verdedigt verdachten als er ook een strafzaak loopt. Meer informatie vindt u op de pagina over huurrecht en bij onze vastgoedrechtadvocaten. Twijfelt u over uw positie? Leg uw situatie aan ons voor. Wij laten u binnen één werkdag weten wat uw opties zijn.

Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina strafrecht advocaat.