Woonfraude: wanneer is er sprake van en wat zijn de gevolgen?

Gepubliceerd op 17 december 2025 · Laatst bijgewerkt op 29 oktober 2026

Er is sprake van woonfraude als een huurwoning anders wordt gebruikt dan het huurcontract en de wet toestaan. Denk aan de hele woning zonder toestemming onderverhuren of er zelf niet wonen. Een kamer onderverhuren mag in beginsel wel, tenzij het huurcontract dat verbiedt (artikel 7:221 BW).

Woonfraude is geen apart strafbaar feit. Meestal gaat het om een tekortkoming in de huurovereenkomst, die kan leiden tot ontbinding door de kantonrechter (artikel 7:231 BW). Het bestuursrecht en het strafrecht spelen pas een rol als er ook fraude met toeslagen, valse gegevens of criminaliteit bij komt kijken.

Welk gebruik van een huurwoning geldt als woonfraude?

Woonfraude is een verzamelnaam voor situaties waarin de werkelijkheid afwijkt van wat in het huurcontract en de Basisregistratie Personen (BRP) staat. De toets is steeds of de huurder zich houdt aan zijn plichten uit artikel 7:213 en 7:214 BW: zich gedragen als goed huurder en de woning gebruiken zoals is afgesproken.

Veel huurcontracten, zeker bij sociale huur, bepalen ook dat de huurder de woning zelf als hoofdverblijf gebruikt. Van woonfraude is in elk geval sprake als de huurder:

• de hele woning zonder toestemming onderverhuurt of doorverhuurt;
• er zelf niet woont, maar de woning aanhoudt voor later of voor een ander;
• de woning gebruikt voor een bedrijf, prostitutie of criminele activiteiten zoals hennepteelt;
• de woning zonder toestemming van de verhuurder en de gemeente aan toeristen verhuurt;
• bij het verkrijgen van de woning valse gegevens heeft gegeven, bijvoorbeeld over inkomen of huishouden.

Soms valt ook overbewoning onder het begrip: meer bewoners dan het huurcontract of de gemeentelijke huisvestingsverordening toestaat. Of dat zo is, hangt af van de tekst van het contract en de lokale regels.

Hele woning of een kamer: wat mag u onderverhuren?

De hele woning onderverhuren mag nooit zonder toestemming van de verhuurder. Dat verbod staat in artikel 7:244 BW. Voor een kamer geldt de hoofdregel van artikel 7:221 BW: het mag, tenzij u moest aannemen dat de verhuurder bezwaar zou hebben.

De meeste huurcontracten van woningcorporaties verbieden onderverhuur zonder schriftelijke toestemming, ook van een kamer. Lees daarom altijd eerst uw contract. De Rijksoverheid zet de regels op een rij op rijksoverheid.nl. Verhuurt u een kamer en ontvangt u huurtoeslag, dan moet u het huurcontract volgens die pagina binnen vier weken naar de Belastingdienst sturen.

Onderverhuur met winst weegt bij de rechter zwaar. Wie een sociale huurwoning voor een marktprijs doorverhuurt, verdient aan een woning die hem tegen een lage huur is toegewezen. De verhuurder kan die winst dan via artikel 6:104 BW opeisen (zie de rechtspraak hieronder).

Huisbewaring is geen onderverhuur

Bij huisbewaring blijft de woning uw hoofdverblijf, maar past iemand tijdelijk op uw woning. Bijvoorbeeld tijdens een reis, een ziekenhuisopname of een uitzending voor werk. Bij woonfraude is er geen echte bedoeling om terug te keren.

Het verschil zit in de duur, de reden en de bedoeling. Een vakantie van een paar weken is geen probleem. Een verblijf van een jaar in het buitenland vraagt om afspraken met de verhuurder. Veel corporaties hebben een regeling voor huisbewaring waarvoor u vooraf toestemming vraagt. Betaalt de huisbewaarder u huur, dan is het al snel onderhuur in de zin van artikel 7:244 BW.

De vier vormen die het vaakst voorkomen

In de praktijk gaat het vooral om illegale onderverhuur, niet zelf wonen, toeristische verhuur en criminele activiteiten. De tabel laat zien welke regels per vorm gelden en wie optreedt.

Niet zelf wonen in de huurwoning

Wie een huurwoning aanhoudt maar er niet woont, gebruikt de woning niet als hoofdverblijf. Dat is een tekortkoming als het huurcontract bewoning als hoofdverblijf voorschrijft. Soms woont er een familielid of kennis, soms staat de woning grotendeels leeg.

Blijft de huurder ingeschreven op het adres terwijl hij er niet woont, dan klopt ook zijn inschrijving in de BRP niet. Een verhuizing moet volgens de Wet BRP uiterlijk vijf dagen na de verhuizing aan de gemeente worden doorgegeven.

Verhuur aan toeristen

Een huurwoning verhuren via Airbnb of Booking mag alleen met toestemming van de verhuurder. Veel gemeenten stellen daarnaast eisen op grond van de Huisvestingswet 2014, zoals een registratienummer, een meldplicht per verhuring of een vergunning.

Een sociale huurwoning aan toeristen verhuren is in de praktijk vrijwel nooit toegestaan. De verhuurder kan de huurovereenkomst laten ontbinden. De gemeente kan daarnaast een bestuurlijke boete opleggen aan wie zonder registratie of vergunning verhuurt.

Hennep, drugs en andere criminele activiteiten

Een hennepkwekerij, drugsopslag of illegaal bordeel is de zwaarste vorm van woonfraude. Stroom wordt vaak illegaal afgetapt, wat brandgevaar oplevert voor het hele gebouw. Naast strafrechtelijke vervolging volgt bijna altijd een procedure tot ontbinding van de huur.

De burgemeester kan de woning bovendien sluiten op grond van artikel 13b Opiumwet. De huurder is ook verantwoordelijk voor wat medebewoners en bezoekers in de woning doen (artikel 7:219 BW).

Wat de rechter beslist: twee uitspraken van de Hoge Raad

Twee arresten bepalen hoe rechters naar woonfraude kijken: één over de vraag wanneer ontbinding gerechtvaardigd is, en één over het afromen van de winst uit onderverhuur.

Ontbinding alleen bij een tekortkoming van voldoende gewicht

Op 28 september 2018 beantwoordde de Hoge Raad prejudiciële vragen in een zaak van Eigen Haard (ECLI:NL:HR:2018:1810). Een huurder had zonder toestemming een gezin met een jong kind maanden in zijn sociale huurwoning laten wonen, maar bleef er zelf wonen. De Hoge Raad oordeelde dat alleen een tekortkoming van voldoende gewicht ontbinding rechtvaardigt. De rechter weegt alle omstandigheden en er gelden geen bijzondere regels voor sociale huur. Het belang van de corporatie om de woning opnieuw toe te wijzen, telt wel mee.

Winstafdracht na illegale onderverhuur

In de zaak Ymere tegen een huurder van 18 juni 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BM0893) ging het om onderverhuur zonder toestemming. De Hoge Raad bevestigde dat de rechter de schade mag begroten op de winst van de huurder (artikel 6:104 BW). De verhuurder hoeft geen concrete schade aan te tonen; het is genoeg dat schade aannemelijk is. Het hof had ongeveer € 345 winst per maand vastgesteld en € 13.800 toegewezen. De rechter moet wel terughoudend zijn: winstafdracht is geen straf.

Hoe woonfraude aan het licht komt

Woonfraude komt meestal aan het licht door meldingen van buren, gegevens over het energie- en waterverbruik of een adresonderzoek van de gemeente. De verhuurder moet de fraude daarna wel bewijzen.

Signalen zijn een huurder die nooit wordt gezien, steeds wisselende bewoners, andere namen op de bel en een zeer laag of juist extreem hoog stroomverbruik. Eén signaal bewijst niets. Een huurder die veel in het buitenland werkt of in het ziekenhuis ligt, verbruikt ook weinig.

Woningcorporaties werken vaak met gemeenten en politie samen in een convenant met afspraken over het uitwisselen van gegevens. Dat delen moet voldoen aan de AVG; de Autoriteit Persoonsgegevens houdt daar toezicht op.

Mag de verhuurder of de gemeente uw woning in?

Een verhuurder mag uw woning niet zonder uw toestemming betreden, ook niet bij een vermoeden van woonfraude. Toezichthouders van de gemeente mogen een woning zonder toestemming van de bewoner alleen binnengaan met een wettelijke bevoegdheid en een machtiging tot binnentreden (Algemene wet op het binnentreden).

Weigeren is uw recht, maar de verhuurder kan die weigering meewegen in een procedure. Meewerken en zelf aantonen dat u er woont, is daarom vaak verstandiger. Observaties door een recherchebureau mogen als ze proportioneel zijn. Stelselmatig filmen van de voordeur van één huurder gaat al snel te ver.

Gevolgen voor de huurder: ontbinding, boete en winstafdracht

Het belangrijkste gevolg is dat de verhuurder de huurovereenkomst via de kantonrechter laat ontbinden en de woning laat ontruimen. Een huurovereenkomst van woonruimte kan alleen de rechter ontbinden (artikel 7:231 BW). Na de ontbinding moet de huurder vertrekken; doet hij dat niet, dan volgt ontruiming door de deurwaarder.

Veel huurcontracten bevatten een boetebeding voor onderverhuur. De rechter kan zo’n boete matigen als toepassing onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:94 BW). De verhuurder kan ook schadevergoeding of afdracht van de winst vorderen (artikel 6:104 BW). Heeft de huurder huurtoeslag of een uitkering ontvangen terwijl hij niet op het adres woonde, dan vorderen de Dienst Toeslagen of de uitkeringsinstantie die terug, eventueel met een boete.

De positie van de onderhuurder

De onderhuurder van een hele zelfstandige woning kan huurbescherming hebben tegenover de eigenaar (artikel 7:269 BW). De onderhuurder van een kamer heeft dat niet en moet vertrekken als de hoofdhuur eindigt.

Een onderhuurder weet vaak niet dat de verhuur illegaal is. Een verhuurder die een zelfstandige woning terugvraagt, moet rekening houden met die bescherming en zo nodig tijdig de rechter inschakelen. Een onderhuurder die te veel heeft betaald, kan onder omstandigheden huur terugvorderen van de hoofdhuurder.

Wanneer woonfraude ook strafbaar is

Onderverhuur zelf is een huurrechtelijke kwestie. Strafrecht komt in beeld bij andere strafbare feiten, zoals hennepteelt, valse documenten, oplichting of witwassen (artikel 420bis Sr).

Wie een woning krijgt met een valse loonstrook of een vals huurverleden, kan worden vervolgd voor valsheid in geschrift (artikel 225 Sr) of oplichting (artikel 326 Sr). De gemeente kan een bestuurlijke boete opleggen bij overtreding van de huisvestingsverordening. Wordt u verdacht, overleg dan met een advocaat voordat u een verklaring aflegt.

Van vermoeden naar ontbinding: de stappen voor de verhuurder

Zonder goed bewijs wijst de kantonrechter een vordering tot ontbinding af. Rechters kijken naar het totaalbeeld. Gegevens die in strijd met de AVG zijn verkregen, kunnen de positie van de verhuurder verzwakken.

1. Leg signalen vast in een dossier: verbruiksgegevens, BRP-gegevens, advertenties op verhuursites en waarnemingen met datum.
2. Confronteer de huurder schriftelijk en geef hem een termijn om te reageren. Soms is er een goede verklaring, zoals een opname of mantelzorg.
3. Houdt de verdenking stand, stuur dan een sommatie om de onderverhuur te beëindigen of de huur op te zeggen.
4. Werkt de huurder niet mee, dan volgt een dagvaarding bij de kantonrechter met een vordering tot ontbinding en ontruiming.
5. Bij spoedeisend belang, zoals brandgevaar door een hennepkwekerij, is een kort geding mogelijk.

Een verhuurder die zelf de sloten vervangt of de woning ontruimt zonder vonnis, handelt onrechtmatig en loopt zelf het risico op een schadeclaim. Voor de vrije sector gelden dezelfde regels. Zie ook ons artikel over bewijslast bij een ontruimingsprocedure en de pagina over wat een verhuurder wel en niet mag.

Woonfraude melden als buurman of buurvrouw

Meld een vermoeden bij de verhuurder of woningcorporatie, of bij het meldpunt van uw gemeente. Bij acuut gevaar of een vermoeden van criminaliteit belt u de politie; anoniem melden kan bij Meld Misdaad Anoniem.

Beschrijf zo concreet mogelijk wat u heeft gezien: het adres, data en tijden en het aantal bewoners. Maak geen foto’s in de woning van een ander en ga niet zelf op onderzoek uit. Heeft u last van de bewoners, dan kunt u ook zelf stappen zetten tegen overlast (artikel 5:37 BW).

Beschuldigd van woonfraude: zo onderbouwt u dat u er woont

Reageer schriftelijk en onderbouw dat u de woning zelf bewoont of dat er een goede verklaring is. De verhuurder moet de woonfraude bewijzen (artikel 150 Rv), maar u hoeft niet te wachten tot er een dagvaarding ligt.

Verzamel energie- en waterrekeningen, bankafschriften met pinbetalingen in de buurt, verklaringen van buren en post op uw naam. Was u tijdelijk weg voor mantelzorg, een opname of werk in het buitenland, leg dat dan vast met stukken. In de zaak van de Hoge Raad uit 2018 woog mee dat de huurder er zelf bleef wonen en het gezin tijdelijk en zonder vergoeding opving.

Teken geen verklaring of beëindigingsovereenkomst waarvan u de gevolgen niet overziet. Een corporatie die een vaststellingsovereenkomst aanbiedt, vraagt vaak om een vertrekdatum en afstand van rechten. Een vaststellingsovereenkomst is bindend (artikel 7:900 BW).

Termijnen en griffierecht in een woonfraudezaak

Een ontbindingsprocedure bij de kantonrechter duurt meestal enkele maanden. Ontvangt u een dagvaarding, noteer dan direct de roldatum: verschijnt u niet, dan kan de rechter bij verstek beslissen.

Beide partijen betalen griffierecht. Een vordering tot ontbinding en ontruiming zonder geldvordering heeft bij de kantonrechter meestal een onbepaalde waarde. Vordert de verhuurder ook een boete of winstafdracht, dan hangt het tarief af van dat bedrag. Tarieven per 1 januari 2026 (bron: rechtspraak.nl):

De gedaagde huurder betaalt in een kantonzaak alleen griffierecht als hij verschijnt.

Wat controleert u als huurder voordat u iemand in uw woning laat wonen?

• Staat in uw huurcontract een hoofdverblijfplicht of een verbod op onderverhuur van een kamer?
• Heeft u schriftelijke toestemming voor onderverhuur, huisbewaring of toeristische verhuur?
• Klopt uw inschrijving in de BRP?
• Bewaart u stukken die een tijdelijke afwezigheid verklaren?

Wat controleert u als verhuurder voordat u een procedure start?

• Bevat het huurcontract een hoofdverblijfplicht en een boetebeding voor onderverhuur?
• Is uw onderzoek, inclusief eventuele observatie, in lijn met de AVG verkregen?
• Is de tekortkoming zwaar genoeg voor ontbinding, gezien HR 28 september 2018?
• Is er een onderhuurder van een zelfstandige woning met bescherming op grond van artikel 7:269 BW?

Onze rol bij een geschil over woonfraude

• Wij toetsen het huurcontract en de feiten aan artikel 7:213, 7:221 en 7:244 BW.
• Wij stellen de schriftelijke reactie op een beschuldiging of de sommatie aan de huurder op.
• Wij beoordelen een aangeboden vaststellingsovereenkomst voordat u tekent.
• Wij voeren de procedure over ontbinding en ontruiming bij de kantonrechter of in kort geding.
• Wij toetsen een boete of winstafdracht en verzoeken zo nodig om matiging.

Woonfraude in vijf punten

• De hele woning onderverhuren mag nooit zonder toestemming (artikel 7:244 BW); een kamer alleen als het contract dat niet verbiedt.
• Alleen de rechter kan de huur van woonruimte ontbinden, en alleen bij een tekortkoming van voldoende gewicht.
• De winst uit illegale onderverhuur kan via artikel 6:104 BW worden afgeroomd.
• Strafrecht speelt pas bij hennepteelt, valse documenten, toeslagenfraude of witwassen.
• Tegen een vonnis van de kantonrechter staat binnen drie maanden hoger beroep open.

Law & More staat huurders en verhuurders bij in procedures over onderverhuur, hoofdverblijf en ontbinding, en verdedigt verdachten als er ook een strafzaak loopt. Meer informatie vindt u op de pagina over huurrecht en bij onze vastgoedrechtadvocaten.

Meer over hoe Law & More u hierbij helpt, leest u op de pagina strafrecht advocaat.