Gepubliceerd op 8 november 2025 · Laatst bijgewerkt op 9 oktober 2026
Een appartement splitsen betekent dat een gebouw via een notariële splitsingsakte wordt verdeeld in appartementsrechten, die elk apart kunnen worden verkocht en gefinancierd (artikel 5:106 BW). Een splitsingsvergunning is niet altijd nodig: alleen als de gemeente dat in haar huisvestingsverordening heeft bepaald voor het gebouw of gebied (artikel 22 Huisvestingswet 2014).
Bij elke splitsing ontstaat van rechtswege een Vereniging van Eigenaars (VvE). Die beheert het gebouw en de gemeenschappelijke delen. In dit artikel leest u hoe de splitsing verloopt, welke vergunningen een rol kunnen spelen en wat de VvE vanaf het begin moet regelen.
Inhoudsopgave
Wat is een splitsing in appartementsrechten?
Een appartementsrecht is een aandeel in het hele gebouw met de grond, dat het recht geeft om een bepaald deel uitsluitend te gebruiken (artikel 5:106 lid 4 BW). U bent dus geen eigenaar van “uw” verdieping alleen, maar mede-eigenaar van het geheel met een exclusief gebruiksrecht.
Juridische splitsing staat los van een fysieke verbouwing. Een pand kan juridisch worden gesplitst zonder dat er iets wordt verbouwd, en omgekeerd kan een verbouwing tot meerdere woningen plaatsvinden zonder juridische splitsing. Voor beide gelden andere regels en soms andere vergunningen.
Hoe verloopt de splitsing bij de notaris?
De splitsing komt tot stand door een notariële akte van splitsing, die wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster (artikel 5:109 BW). Bij de akte hoort een splitsingstekening waarop de grenzen van elk privégedeelte staan.
- De akte bevat het reglement met de regels voor gebruik, beheer en kostenverdeling. Vaak wordt het modelreglement van de KNB gevolgd.
- In de akte staat het breukdeel van elk appartementsrecht, dat meestal bepaalt welk deel van de kosten een eigenaar draagt en hoeveel stemmen hij heeft.
- Rust er een hypotheek of beslag op het pand, dan moeten de hypotheekhouder of beslaglegger toestemming geven.
- Het Kadaster vormt de splitsingstekening om tot kadastrale appartementsindices, zodat elk appartementsrecht apart kan worden overgedragen.
Wanneer heeft u een splitsingsvergunning nodig?
Alleen als de gemeente in haar huisvestingsverordening heeft bepaald dat splitsing van woonruimte in een aangewezen gebied of gebouw vergunningplichtig is (artikel 22 Huisvestingswet 2014). Is dat niet zo, dan kan de notaris de splitsing zonder vergunning passeren.
Vooral gemeenten met een krappe woningmarkt, zoals Amsterdam, gebruiken deze bevoegdheid voor delen van de stad. De gemeente kan de vergunning weigeren als de splitsing de woningvoorraad aantast, bijvoorbeeld omdat goedkope huurwoningen verdwijnen. Raadpleeg daarom altijd de actuele huisvestingsverordening van uw gemeente.
Los daarvan kan een vergunning nodig zijn voor de verbouwing of het gebruik. Het verbouwen van één woning tot meerdere woningen (woningvorming) kan vergunningplichtig zijn volgens artikel 21 Huisvestingswet 2014. Voor bouwwerkzaamheden of een gebruik dat niet past in het omgevingsplan heeft u sinds 1 januari 2024 een omgevingsvergunning onder de Omgevingswet nodig. Lees meer in ons artikel over vergunningen onder de Omgevingswet.
Wat regelt de VvE vanaf de splitsing?
De VvE ontstaat automatisch bij de inschrijving van de splitsingsakte (artikel 5:124 BW). Alle appartementseigenaars zijn van rechtswege lid; uittreden is niet mogelijk zolang u eigenaar bent.
De VvE beheert de gemeenschappelijke delen, zoals het dak, de gevel en het trappenhuis, en sluit de opstalverzekering af. Zij moet zich laten inschrijven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel. De vergadering van eigenaars neemt besluiten; het bestuur voert ze uit.
Ook bij een “kleine” VvE met twee of drie appartementen gelden deze regels. Juist daar wordt het beheer vaak vergeten, wat problemen geeft bij verkoop of bij groot onderhoud. Meer over de rol van de VvE leest u in ons artikel over rechten en plichten binnen de VvE.
Moet de VvE reserveren voor groot onderhoud?
Ja. Sinds 1 januari 2018 moet elke VvE jaarlijks reserveren voor toekomstig onderhoud (artikel 5:126 BW). Dat bedrag is gebaseerd op een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of bedraagt ten minste 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw.
Een MJOP is dus niet de enige toegestane methode, maar wel de nauwkeurigste. De vergadering van eigenaars kan met een meerderheid van ten minste 80% van de uitgebrachte stemmen besluiten om in een bepaald jaar minder of niets te reserveren. Een koper van een appartement kan bij de verkoper en de VvE opvragen hoe groot de reserve is.
Kunt u de splitsingsakte later wijzigen?
Ja, maar daarvoor is in beginsel de medewerking van alle appartementseigenaars nodig, en ook van hypotheekhouders en andere beperkt gerechtigden (artikel 5:139 BW). Bepaalt het reglement dat, dan kan de wijziging ook worden doorgevoerd op basis van een besluit van de vergadering van eigenaars.
Weigert een eigenaar zonder redelijke grond mee te werken, dan kan de kantonrechter op verzoek diens toestemming vervangen. Ook de wijzigingsakte wordt door een notaris opgemaakt en in het Kadaster ingeschreven.
Waar let u op bij een splitsing?
- Controleer in de huisvestingsverordening van de gemeente of uw gebouw onder de splitsingsvergunning valt.
- Controleer of de verbouwing en het gebruik passen in het omgevingsplan, of vraag een omgevingsvergunning aan.
- Stel de breukdelen zo vast dat de kostenverdeling voor alle eigenaars uitlegbaar is.
- Vraag toestemming van de hypotheekhouder voordat de akte wordt gepasseerd.
- Richt direct na de splitsing het beheer in: KvK-inschrijving, opstalverzekering, bankrekening en reservefonds.
Wat kunnen wij voor u doen bij het splitsen van een appartement?
Onze advocaten vastgoedrecht begeleiden eigenaren, kopers en VvE’s bij vragen over splitsing en het beheer daarna.
- Wij controleren of uw gemeente een splitsingsvergunning eist volgens artikel 22 Huisvestingswet 2014 en of woningvorming vergunningplichtig is.
- Wij beoordelen het ontwerp van de splitsingsakte, het reglement en de breukdelen voordat de notaris passeert.
- Wij stellen bezwaar of beroep in tegen een weigering van een splitsings- of omgevingsvergunning, binnen de termijn van zes weken.
- Wij adviseren de VvE over de reserveringsplicht van artikel 5:126 BW en over besluitvorming in de vergadering.
- Wij vragen bij de kantonrechter vervangende toestemming als een eigenaar zonder redelijke grond een wijziging van de splitsingsakte blokkeert.
Samengevat
- Splitsing gebeurt via een notariële akte die in het Kadaster wordt ingeschreven (artikel 5:106 en 5:109 BW).
- Een splitsingsvergunning is alleen nodig als de gemeente dat in de huisvestingsverordening heeft bepaald.
- Bij de splitsing ontstaat van rechtswege een VvE, die zich moet inschrijven bij de KvK.
- Sinds 1 januari 2018 moet de VvE reserveren op basis van een MJOP of ten minste 0,5% van de herbouwwaarde.
Veelgestelde vragen
Is een splitsingsvergunning altijd verplicht?
Nee. Alleen als uw gemeente dat in de huisvestingsverordening heeft bepaald voor het gebied of gebouw. Controleer dit voordat u de notaris opdracht geeft.
Sinds wanneer moet een VvE een reservefonds aanhouden?
Sinds 1 januari 2018. De VvE reserveert op basis van een MJOP of ten minste 0,5% van de herbouwwaarde (artikel 5:126 BW).
Moet een VvE met twee appartementen ook vergaderen en reserveren?
Ja. De wettelijke regels gelden voor elke VvE, ongeacht het aantal appartementen. Ook een kleine VvE moet zich bij de KvK inschrijven.
Wie betaalt de kosten van de splitsing?
De eigenaar die laat splitsen betaalt de notaris, het Kadaster en de splitsingstekening. Daarna dragen alle eigenaars de kosten van het gebouw volgens hun breukdeel, tenzij het reglement iets anders bepaalt.
