Aannemer levert slecht werk: welke rechten heeft u en welke stappen zet u?

Gepubliceerd op 5 oktober 2025 · Laatst bijgewerkt op 13 oktober 2026

Levert een aannemer slecht werk, dan moet u hem eerst schriftelijk de gelegenheid geven de gebreken binnen een redelijke termijn te herstellen (artikel 7:759 BW). Pas als hij dat weigert of de termijn ongebruikt laat verstrijken, kunt u schadevergoeding eisen, het herstel door een ander laten doen op zijn kosten of het contract ontbinden.

Voor bouwwerken waarvoor het contract op of na 1 januari 2024 is gesloten, is uw positie sterker geworden: de aannemer blijft dan ook na de oplevering aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt (artikel 7:758 lid 4 BW, ingevoerd met de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen). Hieronder leest u welke regels gelden, welke termijnen u moet bewaken en hoe u stap voor stap te werk gaat.

Wat mag u van een aannemer verwachten?

De aannemer moet het werk opleveren zoals afgesproken en zoals een redelijk bekwame en redelijk handelende vakman dat zou doen. De regels hiervoor staan in titel 7.12 van het Burgerlijk Wetboek (artikel 7:750 en verder) over aanneming van werk.

Of het werk goed is, beoordeelt de rechter aan de hand van:

• de afspraken in het contract, de offerte en de tekeningen;
• de algemene voorwaarden die van toepassing zijn, zoals de UAV 2012 of de consumentenvoorwaarden van de branche;
• de eisen van goed vakmanschap voor dit soort werk;
• de technische bouwregels, sinds 1 januari 2024 in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

Voldoet het werk daar niet aan, dan is er een tekortkoming in de nakoming, ook wel wanprestatie genoemd (artikel 6:74 BW). De aannemer is daarvoor aansprakelijk, tenzij hij kan aantonen dat de tekortkoming hem niet kan worden toegerekend.

Moet de aannemer u waarschuwen?

Ja. De aannemer moet u waarschuwen voor fouten in de opdracht, in uw tekeningen of in materialen die u zelf aanlevert, als hij die kende of redelijkerwijs had moeten kennen (artikel 7:754 BW). Waarschuwt hij niet en ontstaat daardoor een gebrek, dan kan hij daarvoor aansprakelijk zijn, ook al kwam de fout oorspronkelijk van u.

Bij bouwwerken waarvoor het contract vanaf 1 januari 2024 is gesloten, moet die waarschuwing duidelijk en zo nodig schriftelijk zijn, met de gevolgen erbij. Vraag de aannemer daarom om belangrijke waarschuwingen per e-mail te bevestigen.

Wat gebeurt er bij de oplevering?

Bij de oplevering keurt u het werk en legt u gebreken vast. Meldt de aannemer dat het werk klaar is en keurt u het niet binnen een redelijke termijn, dan geldt het werk als stilzwijgend aanvaard (artikel 7:758 lid 1 BW).

Na de oplevering draagt u het risico van het werk. Voor contracten van vóór 1 januari 2024 geldt bovendien artikel 7:758 lid 3 BW: de aannemer is niet meer aansprakelijk voor gebreken die u bij de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Voor bouwwerken met een contract vanaf 1 januari 2024 geldt die beperking niet meer; de aannemer blijft aansprakelijk voor alle gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt.

Laat de gebreken die u wel ziet altijd opnemen in het proces-verbaal van oplevering. Kleine gebreken die de aannemer snel kan herstellen, zijn meestal geen reden om de oplevering te weigeren; ernstige gebreken kunnen dat wel zijn.

Mag u als particulier een deel van de aanneemsom inhouden?

Ja. Laat u als particulier een woning bouwen, dan mag u maximaal 5% van de aanneemsom inhouden op de laatste termijn en dat bedrag bij een notaris in depot storten (artikel 7:768 BW). De notaris betaalt het bedrag drie maanden na de oplevering aan de aannemer uit, tenzij u vóór die tijd laat weten dat er nog gebreken zijn die niet zijn hersteld.

Van dit recht mag in het contract niet ten nadele van de particuliere opdrachtgever worden afgeweken. Stelt de aannemer een vervangende zekerheid, zoals een bankgarantie, dan vervalt de bevoegdheid om in te houden.

Welke stappen zet u bij slecht werk?

U meldt het gebrek snel, legt het vast en stelt de aannemer schriftelijk in gebreke met een redelijke hersteltermijn. Die volgorde is belangrijk: zonder ingebrekestelling heeft u in veel gevallen geen recht op schadevergoeding of ontbinding.

1. Meld het gebrek binnen bekwame tijd nadat u het heeft ontdekt of had moeten ontdekken. Wacht u te lang, dan verliest u uw rechten (klachtplicht, artikel 6:89 BW).
2. Leg het gebrek vast met gedateerde foto’s, video’s en zo nodig een rapport van een onafhankelijke bouwkundige.
3. Verzamel het contract, de offerte, de meerwerkopdrachten en alle berichten met de aannemer.
4. Stuur een schriftelijke ingebrekestelling met een redelijke termijn voor herstel (artikel 6:82 BW).
5. Blijft herstel uit, kies dan uw vervolgstap: schadevergoeding, herstel door een ander, ontbinding of een procedure.

Wat zet u in een ingebrekestelling?

Een ingebrekestelling is een brief waarin u de aannemer een laatste redelijke termijn geeft om alsnog goed na te komen. Pas na het verstrijken van die termijn is de aannemer in verzuim (artikel 6:81 en 6:82 BW).

• Een concrete omschrijving van elk gebrek, met verwijzing naar foto’s of een rapport.
• De afspraak in het contract of de offerte waaraan het werk niet voldoet.
• Een redelijke termijn voor herstel; hoe lang die is, hangt af van de aard en de omvang van het werk en van de spoed.
• De gevolgen als herstel uitblijft, zoals herstel door een ander op kosten van de aannemer.

Verstuur de brief aangetekend én per e-mail, zodat u kunt bewijzen dat de aannemer hem heeft ontvangen. Weigert de aannemer al vooraf uitdrukkelijk te herstellen, dan is hij volgens artikel 6:83 BW ook zonder ingebrekestelling in verzuim; leg die weigering dan wel schriftelijk vast.

Welke rechten heeft u als herstel uitblijft?

Is de aannemer in verzuim, dan kunt u kiezen uit nakoming, schadevergoeding, ontbinding of opschorting van betaling. Welke route het beste past, hangt af van de ernst van de gebreken en van hoeveel u nog moet betalen.

Kunt u herstel blijven eisen?

Ja. U kunt bij de rechter nakoming vorderen, eventueel met een dwangsom. Volgens artikel 7:759 lid 2 BW kan de aannemer herstel alleen weigeren als de kosten niet in verhouding staan tot uw belang bij herstel; dan houdt u wel recht op schadevergoeding.

Mag u het werk door een andere aannemer laten herstellen?

Ja, maar pas als de aannemer in verzuim is. U kunt dan vervangende schadevergoeding vorderen ter hoogte van de redelijke kosten van herstel door een ander (artikel 6:87 BW). Wie zonder ingebrekestelling direct een ander inschakelt, loopt het risico die kosten zelf te moeten dragen.

Laat de herstelkosten vooraf onderbouwen met een offerte of een bouwkundig rapport. Dat maakt het makkelijker om aan te tonen dat het bedrag redelijk is.

Welke schade kunt u verhalen?

U kunt de schade verhalen die het gevolg is van de tekortkoming (artikel 6:74 en 6:98 BW). Een aansprakelijkheidsstelling is daarvoor de formele eerste stap.

• De kosten van herstel van de gebreken.
• Gevolgschade, zoals waterschade door een lekkend dak.
• Kosten door vertraging, zoals tijdelijke huisvesting of dubbele woonlasten.
• Redelijke kosten om de schade en de aansprakelijkheid vast te stellen, zoals een deskundigenrapport (artikel 6:96 lid 2 BW).

Let op beperkingen van aansprakelijkheid in de algemene voorwaarden. Tegenover een consument zijn zulke bedingen niet altijd geldig; de rechter toetst ze aan de artikelen 6:233 en 6:237 BW.

Wanneer mag u het contract ontbinden?

U mag het contract geheel of gedeeltelijk ontbinden als de aannemer in verzuim is en de tekortkoming ernstig genoeg is (artikel 6:265 BW). Bij kleine gebreken staat ontbinding meestal niet in verhouding; dan blijft het bij herstel of schadevergoeding.

Ontbinding laat de verplichtingen vervallen die nog niet zijn uitgevoerd. Wat al is gebouwd, kan meestal niet worden teruggegeven; daarvoor komt een waardevergoeding in de plaats (artikel 6:272 BW). Bij een half afgebouwd huis is ontbinding daarom een ingrijpende stap.

Mag u betaling inhouden?

Ja, u mag uw betaling opschorten zolang de aannemer niet goed nakomt (artikel 6:262 BW). Het ingehouden bedrag moet wel in verhouding staan tot de ernst van de gebreken; houd niet de hele termijn in voor een klein gebrek.

Welke termijnen moet u bewaken?

Er zijn twee termijnen die u niet mag missen: de klachtplicht en de verjaring. Garantietermijnen komen daar bovenop als ze in het contract of in de voorwaarden staan; de wet zelf kent bij aanneming geen vaste garantietermijn.

• Klachtplicht: meld een gebrek binnen bekwame tijd nadat u het heeft ontdekt of had moeten ontdekken (artikel 6:89 BW). Dat is maatwerk, maar reken eerder in weken dan in maanden.
• Verjaring na protest: uw vordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart twee jaar nadat u bij de aannemer heeft geprotesteerd (artikel 7:761 lid 1 BW). Stuur binnen die twee jaar een stuitingsbrief als het geschil nog loopt.
• Absolute termijn: bij bouwwerken verjaart een vordering in elk geval twintig jaar na de oplevering, bij andere werken tien jaar (artikel 7:761 lid 2 BW).
• Contractuele termijnen: controleer de garantie- en onderhoudstermijnen in het contract, de UAV 2012 of de consumentenvoorwaarden.

Waar kunt u terecht met een geschil?

U kunt naar de rechter, of naar een geschillencommissie als dat in het contract of de voorwaarden is afgesproken. Komt u er samen niet uit, dan is mediation een tussenstap.

Is de aannemer aangesloten bij een brancheorganisatie die met De Geschillencommissie werkt, dan kunt u als consument daar een klacht indienen. De uitspraak is bindend. Bij zakelijke opdrachtgevers en de UAV 2012 is vaak arbitrage bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw voorgeschreven.

Is niets afgesproken, dan gaat het geschil naar de rechtbank. Tot een vordering van € 25.000 behandelt de kantonrechter de zaak en heeft u geen advocaat nodig; daarboven is een advocaat verplicht. Lees meer over het starten van een civiele procedure. Voor een snelle beslissing, bijvoorbeeld bij een stilgevallen bouw, kan een kort geding uitkomst bieden.

Waar let u als opdrachtgever op?

• Staat in een schriftelijk contract precies welk werk, welke materialen, welke prijs en welke planning zijn afgesproken?
• Welke algemene voorwaarden gelden, en wat zeggen die over garantie, aansprakelijkheid en geschillen?
• Heeft u meerwerk en wijzigingen schriftelijk vastgelegd, met prijs?
• Heeft u bij de oplevering alle zichtbare gebreken in het proces-verbaal laten opnemen?
• Heeft u elk later ontdekt gebrek binnen enkele weken schriftelijk gemeld?

Waar let u als aannemer op?

• Heeft u gewaarschuwd voor fouten in tekeningen, opdracht of aangeleverde materialen, en die waarschuwing schriftelijk vastgelegd (artikel 7:754 BW)?
• Heeft u de opdrachtgever na een klacht de kans gegeven het gebrek te laten zien, en zelf een hersteldatum voorgesteld?
• Is het contract na 1 januari 2024 gesloten, zodat u ook aansprakelijk blijft voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt?
• Heeft u bij een particuliere woning het opleverdossier en de 5%-regeling van artikel 7:768 BW correct toegepast?

Wat kunnen wij voor u doen bij slecht werk van een aannemer?

Onze advocaten bouwrecht en de sectie vastgoedrecht helpen opdrachtgevers en aannemers bij geschillen over gebreken.

• Het contract, de voorwaarden en de oplevering beoordelen op uw rechten en termijnen.
• Een ingebrekestelling of aansprakelijkstelling opstellen en de verjaring stuiten.
• Een onafhankelijke bouwkundige betrekken en het herstelvoorstel van de aannemer toetsen.
• Onderhandelen over herstel, een prijsvermindering of een regeling.
• Procederen bij de rechter, in kort geding of bij de geschillencommissie of arbitrage.

Samengevat

• De aannemer heeft recht op een kans om gebreken binnen een redelijke termijn te herstellen (artikel 7:759 BW).
• Pas na een ingebrekestelling en het verstrijken van de termijn kunt u schadevergoeding eisen, een ander laten herstellen of ontbinden.
• Bij bouwwerken met een contract vanaf 1 januari 2024 blijft de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt.
• Meld gebreken snel (artikel 6:89 BW) en let op de verjaring van twee jaar na protest (artikel 7:761 BW).
• Als particulier mag u bij de bouw van een woning 5% van de aanneemsom bij de notaris in depot houden.

Veelgestelde vragen

Hoe lang moet ik de aannemer de tijd geven om te herstellen?

De wet noemt geen vast aantal dagen; de termijn moet redelijk zijn gezien de aard van het gebrek. Voor een lekkage is een korte termijn redelijk, voor ingrijpend herstelwerk een langere.

Heb ik wettelijk recht op een garantie van een aantal jaren?

Nee, de wet kent bij aanneming van werk geen vaste garantietermijn. Garanties volgen uit het contract of de voorwaarden; daarnaast blijft de aannemer aansprakelijk voor gebreken binnen de grenzen van artikel 7:758 en 7:761 BW.

Mag ik stoppen met betalen als het werk slecht is?

U mag betaling opschorten op grond van artikel 6:262 BW, maar alleen voor een bedrag dat in verhouding staat tot de gebreken. Wie te veel inhoudt, kan zelf in verzuim raken.

Wat als ik een gebrek pas jaren na de oplevering ontdek?

Dan kunt u de aannemer nog aanspreken als het om een verborgen gebrek gaat en de twintigjaarstermijn voor bouwwerken niet is verstreken. Meld het gebrek direct na ontdekking schriftelijk en stuit daarna de verjaring van twee jaar.

Kan ik naar de geschillencommissie?

Alleen als de aannemer is aangesloten bij een brancheorganisatie die daarvoor afspraken heeft gemaakt, of als dat in het contract staat. Anders is de rechter of, bij de UAV 2012, de Raad van Arbitrage voor de Bouw de juiste instantie.